1、http:/ 市场部分一、常熟市场1、常熟市概况常熟市位于江苏省东南部长江三角洲经济发达地区。东邻太仓，距上海 80 公里；南接昆山、苏州；西连无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。全境东西间最大直线距离 49 公里，南北间最长距离 37 公里，总面积 1264 平方公里（含长江界属水面） 。地势低平，海拔大都在 37 米间。山丘主要http:/ 261 米，长 6400 米，东端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之说。常熟市现有土地总面积 1094 平方千米，耕地面积 58531 公倾，其中水田面积 44359 公顷，旱地面积 14172 公顷。境内水网交织，各河
2、流湖荡均属太湖水系，其分布呈以城区为轴心向四乡辐射状，东南较密，西北较疏。主要河流有望虞河、白茆塘、元和塘、盐铁塘、常浒河、张家港、耿泾塘等，湖泊有昆承湖、尚湖等。交通区位方面，常熟距上海虹桥国际机场 80 公里，距上海浦东国际机场140 公里，距离苏州约 35 公里。整体区位可谓名城簇拥，坐拥优越。优越的区位给常熟的经济、城市地位、房地产发展都带来了很大的提升。常熟市区位图2、常熟宏观经济分析http:/ 常 熟 GDP额 （ 亿 元 ）678.78809.28971.831150.031280.102004006008001000120014002005年 2006年 2007年 2008
3、年 2009年2005-2009年 常 熟 社 会 固 定 资 产 投 资 额 （ 亿 元 ）234.14 259.3291.19 317.8360.8913.60%9.10%12.30%10.70%19.10%0501001502002503003504002005年 2006年 2007年 2008年 2009年 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%常熟 GDP 年年保持较快增长，其以服装业为龙头的发展模式获得巨大成功。 社会固定资产投资额每年有 10%左右的增速，表明常熟得到各方的大力的支持。国际权威机构研究证明：城市 GDP 的增速超过 5%，该城市即适
4、合房产开发。3、常熟楼市常 熟 2006-2009年 房 产 开 发 投 资 额 （ 亿 元 ）41.0762.2474.73 78.0601020304050607080902006年 2007年 2008年 2009年截止到 09 年度，常熟房地产开发投资额 78.06 亿元，是 2006年的近 2 倍。http:/ 熟 2007-2010年 第 一 季 度 施 工 面 积 （ 万 平 方 米 ）559.19711.06 716.47552.3302004006008002007年 2008年 2009年 2010年 一 季 度自从 2007 年起，常熟市的房屋施工面积逐年增长，可以预计2
5、010 年的将达历史新高。172.34 189.97215.8327.240501001502002502007年 2008年 2009年 2010年 一 季 度常 熟 2007-2010年 第 一 季 度 竣 工 面 积 （ 万 平 方 米 ）自 2007 年起至 2009 年，常熟市房屋竣工面积每年均有增长。但从第一季度来看，2010 年度的竣工面积极有可能创下新低。尊天认为：2010 年，竣工数量可能创下新低，主要是因为新“国十条”的颁布，政策严压，购房者观望，开发商放慢开发节奏。4、政策分析http:/ 抑制房地产价格过快的上涨速度 减少房价对社会稳定的政治影响 寻求房产调控与经济增长
6、之间的平衡 寻求经济增长模式的转型其中房价的调控是重中之重 尊天观点： 本次调控虽有部分央企退出房地产，但主业房地产央企大鳄不受影响，而对于土地财政问题则根本无涉及。这 2 个问题不解决，不能根本上解决房地产热潮问题。 本轮调控新政主要针对消费渠道之中的投资、投机,而其他的影响因素此次调控未涉及。 保障性住房、梯级住房体制成为本次政府工作报告的重点，但还存在执行力度、资金、投放数量的问题，短期内这一供需矛盾短期内也无法改变 。 虽然受本次调控，但其投资房产的意图只是被压制而非消除,在有合适的时机仍会再次进入房地产领域。http:/ 。新政影响：http:/ 增加房地产投资成本 控制投机、投资控
7、制投机、投资减少央企参与减少地王落实调控责任规范销售行为调控影响http:/ 预期大于实际作用新闻媒体加速利空心理短期调控作用明显长期调控缺乏实际手法短期影响 长期影响下轮波动能量积累新政对常熟房产市场影响： 目前，常熟住宅市场以大户型为主。市场主力是住宅产品，适合投资的酒店公寓、商办性质小户型产品不多，显示购房主力为刚性和投资需求。 本次调控针对投资性购房，对于以刚性需求为主的常熟市场影响有限。 此次调控对外来购房的压制，是会有一定的不利影响。我司认为此政策在未来不会长期坚持，外来购房需求压制后一旦释放将会带来强劲的需求反弹新政对本项目影响http:/ 后续政策出台视政府调控决心和调控效果；
8、 2010 年的政策年中，短期内房地产价格会有一减速过程，包括部分回调的可能，而且这种调整会持续全年； 但在整体经济向好影响和本质性问题不解决下，未来几年仍是房地产发展的热潮期； 甚至大胆预测后续有一较强的反弹行情。新政下，常熟购房者需求产生了那些变化？尊天观点： 受新政调控影响，购房意愿有一定的影响，购房时间有往后延http:/ 除价格外，对外来政策及房产市场变动的关注度加深； 房型需求上，对于较小房型的购买意愿略微增加，而大房型的关注度减少； 调查问卷特别显示，对于常熟流行送面积房型的设计方式受市场追捧； 同时调查显示，常熟当地、及在常熟经商的客户，仍是未来购房主力客源；东南开发区城南板块虞山别墅区新世纪大道行政区 板块城北板块山水桃源联排188万-340万美墅馆联排450-526万尚湖山庄叠加286万尚湖中央花园7200元/m 2老街常熟老街5300-5500元/m2 中南世纪城9500元/m2 世茂世纪中心7500-9300元 /m2东湖京华5200元/m 2 森兰公寓4800元/m 2市中心区域清枫和院：高层9500-12000元/m 2电梯洋房10000元/m 2起 叠加别墅12500-13800元/m 2城市区位分析楼市板块分析楼市政策分析
