1、 1*温泉生态度假区项目可行性研究报告项目名称：*温泉生态度假区项目项目组织单位：*项目投资单位：*公司项目承办单位：*公司报告编制时间：2011 年 5 月2目 录第一章 项目摘要5一、项目简介5二、项目优势5三、项目背景7四、项目公司8第二章、市场分析9一、国内温泉旅游市场的特点与发展趋势9二、华中地区温泉旅游发展概况14三、河南省温泉旅游市场现状及前景15四、项目市场竞争分析16五、项目客源市场分析18第三章 项目资源与建设条件分析19一、景区资源条件分析19二、从用地条件分析21三、从地理区位及道路交通分析21四、结论21第四章 项目发展规划22一、整体定位22二、功能定位24三、项目
2、理念27第五章 项目整体产品策略283一、产品策略28二、市场定位28三、产品差异化定位30第六章 项目主体及整体建筑风格定位33一、整体定位33二、温泉主题定位33三、温泉形象定位34四、温泉功能主题34五、建筑风格定位35第七章 项目整体产品配置36一、温泉产品及配套消费产品设置建议与指标36二、酒店客房及别墅设置建议与指标47三、会议培训中心设置建议与指标48四、整体餐饮设置建议及指标48五、停车场设置建议与指标49六、员工生活及后勤保障区域设置建议与指标49第八章 项目建设和经营筹备进程49一、温泉度假项目建设与经营筹备进程49二、建设进程解释50第九章 投资估算50一、投资估算依据5
3、0二、投资估算预测514三、融资计划51第十章 效益分析51一、收入结构来源51二、营业收入预测52三、经营管理营业成本费用分析55四、前五年综合利税预测55总结565第一章 项目摘要一、项目简介1、项目名称：*温泉生态度假区2、项目地址：*3、项目面积：500 亩4、项目投资：5 亿元5、项目投资方：*公司6、项目承办方：*公司7、项目定位：生态、温泉、会 议、养生、休 闲运动二、项目优势1、地理位置优越*地处河南之中，四通八达，与郑州、开封、洛阳、平顶山、周口、南阳等临近城市的车程 1 小时左右，已逐步形成一个涵盖 4000 万人口的区域经济圈，俗称 “一小时经济圈”，客源市场广阔。2、交
4、通条件便利西距京广铁路、京珠高速公路 10 公里，北距郑州国际机场 70 公里，311 国道横穿 东西，219 省道纵贯南北，兰南高速、许亳高速途径*。3、自然温泉资源6度假区温泉是天然的医疗型偏硅酸锶温泉，水质条件好且储量充沛，属稀有天然医疗矿泉。温泉所含的硅元素和锶元素对人体具有较强的护理作用，其他微量元素也能起到一定理疗的功效。温泉水中以偏硅酸形式存在的硅元素能对皮肤起到清洁器的作用，具有软化皮肤角质、防衰老、使皮肤光滑等功效。硅元素同时是人体必需的微量元素，对心血管、骨骼生长等具有保健功能。泉水中所含有的氟、铁、镁等其他元素会对慢性支气管炎、哮喘、胃痉挛、失眠等慢性疾病均有很好的理疗效
5、果，是大自然赐予度假区的瑰宝。4、园区优惠政策项目位于*，根据政府“以花木改善生态、以生态承载旅游、以旅游激活三产”的总体要求，配套享受各类用地、税收、基础设施配套、资金与项目扶持、服务与管理等相关优惠政策。5、生态餐厅配套*生态园林酒店是*第一家室内生态花园酒店，综合运用建筑学、园林学、设 施园艺学、生态学等相关学科知识进行规划、设计和建设，以设施调控技术、农艺栽培及管理技术来维护餐厅的优美环境，形成以绿色景观植物为主，蔬、果、花、草、 药为辅 的植物配置格局，结合假山、瀑布、小桥流水、竹木亭 阁等园林景观 ，全方位立体展现绿色、优美、宜人的就餐环境，满足现代人最真实的那种回归自然的情感，赋
6、予传统餐厅健康、休闲新概念，与温泉休闲养生概念切合，丰富项目旅游度假服务功能，提升项目总体吸引力。7三、项目背景1、国内温泉旅游热的兴起近年来温泉旅游越来越受到国内游客的青睐，温泉开发与经营活动开展得如火如荼，国内许多省市纷纷把温泉旅游作为本省市的重要旅游发展项目， 发展势头迅猛，在国内温泉旅游热的大环境下，*生态温泉度假区充满无限商机。2、政府重视和支持旅游业的发展河南省省委、省政府，*市市委、市政府及 *县县委县政府均十分重视旅游业发展，并分别制定了河南省旅游发展总体规划、 *市旅游业发展“十一五”规划及*县 20102015 年旅游产业发展规划等，明确提出逐步把旅游业培育成为支柱产业，并
7、将旅游业发展纳入了国民经济和社会发展计划，出台了一系列政策措施，大大促进了*生态休闲旅游度假区及各类旅游项目的发展。3、郑州城市圈及其周边省市庞大消费群给*温泉项目带来广阔的温泉旅游市场*市位于河南省中部，是河南省经济和社会发展最为活跃的省辖市之一，有“河南的温州”的美誉，以*为中心的涵盖 4000 万人口的区域经济圈发展迅速，客源市场广阔。近年来河南旅游发展迅猛，仅2010 年河南省春节黄金周全省共接待游客 842.7 万人次，实现旅游总收入 31.34 亿元，加之附近省市的消费群，*温泉项目的消费群潜力很大。4、中原花木交易博览会暨*生态旅游节等重大节事的宣传推动8由河南省农业厅、河南省林
8、业厅、河南省旅游局、河南省花卉协会和*市人民政府联合主办，*县人民政府承办，*国家花木博览园协办的中原花木交易博览会暨*生态旅游节对*温泉的品牌宣传及客源带动均具有极大的促进作用。四、项目公司1、*，是在中共中央、国务院发出建设社会主义新农村的伟大号召和国务院颁发基金会管理条例（温家宝签发，国务院 2004 第 400 号令）的背景下，由一批长期从事农业 工作的老领导和农业问题专家、社会知名人士，与一些民营企业家共同发起，并经政府部门批准成立的。*，是全国性非盈利的社会公益组织。基金会会的宗旨是：服务城乡人民，促进城乡社会经济发展，为构造和谐社会贡献力量。2、*（集团）股份有限公司成立于 20
9、09 年，位于*金水大道中段，是*县重点招商引资项目。集团旗下由七家子公司组成，分别是:*股份有限公司、*科技实业 股份有限公司、*县华宇小额贷款有限公司、*人宇投资有限公司、*县*园林绿化工程有限公司、*生态酒店、*首创餐饮服务有限公司。*股份有限公司是*集团的旗舰，她是专业的电力变压器生产厂家，成立于 2009 年，总投资 1 亿元。公司拥有完善而先进的技术设备，以及现代化的生产车间与科研大楼。公司产品线完整，生产流程完善，管理严格，已通过 ISO9001 质 量管理体系认证。93、*园林绿化工程有限公司位于*县名优花木生产科技园区*大道中段。公司基地地理位置优越，交通便利。公司是国家注册
10、的园林绿化二级资质企业，*市农业产业化市级龙头企业，河南省双千工程实施企业。公司拥有苗木基地 1300 多亩，产品包括多种名优花木。公司注册资金 2500 万元，现有员工 158 人，其中高级技术人员 36 人。第二章 市场分析一、国内温泉旅游市场的特点与发展趋势（一）国内度假旅游发展趋势随着城市居民经济收入的提高，国内旅游市场的发展日益成熟，旅游消费需求也呈现出多样化的特征，具体主要表现在以下几个方面：1、观光型旅游仍将持续快速增长观光旅游作为最基本的旅游形式在长时间内将会保持快速增长，由于我国是一个观光资源大国，观光市场仍会保持较大的市场份额，由于市场基础规模大，虽然消费水平相对较低，但仍
11、然具有较大的利润空间。2、城市周边及近距离城市之间的短途、短期旅游需求增长城市居民短期旅游活动一般多集中在城市周边 200KM 的距离范围内，以大城市为核心的短途、短期旅游日渐成熟，主要旅游形式10有农村旅游、生态旅游、民俗旅游、健身旅游和休闲度假旅游。由于节假日的分散和交通工具的限制，短期出行城郊是最理想的目的地，短线游是目前国内城市居民出游的主要选择方式。在这种消费的推动下，城郊旅游资源得到了大规模的开发，我国现有的大城市都形成了明显的环城游憩带。3、参与性和体验性旅游受到市场宠爱旅游产业发展的现象表明，旅游经济是一种体验经济。随着大众旅游消费观念的成熟，旅游者期望与众不同的旅游消费体验，
12、追求个性化、多样 化、参与性，并以此作 为旅游决策和旅游满意程度的重要参考标准。旅游开发也越来越重视设计参与性、体验性强的旅游项目，以此来争取更多的旅游者和回头客。4、“黄金周”成为观光旅游与度假旅游重要的出游时间以家庭为单位的自驾车出游率在逐年递增，以休闲度假旅游为目的，以景点观光性旅游为背景，强调服务设施的功能和档次，消费的环境和景区风貌的多样性和多元化。（二）国内温泉度假旅游的特点改革开放后，随着中国经济的迅猛发展，中国的温泉旅游呈现出一片欣欣向荣之态，温泉旅游产业已经成为中国休闲产业的龙头，一种全新的休闲度假方式温泉生活方式已经形成。温泉旅游的火爆，不仅成为了众多投资商的焦点，也成为温泉所在地政府招商引资、发展旅游经济的金字招牌。我国温泉旅游从起步至今，短短十年时间取得了长足发展，甚至在规模、功能、产品等某些方面已经超越了温泉
