1、http:/ 总论第二章 项目开发经营环境分析第二章 项目周边物业市场调查分析第四章 项目开发经营优势点与机会点分析第五章 项目定位第六章 拟建小区规模及主要规划建议第七章 项目开发经营策略及投资估算 第八章 项目开发经营状况分析第九章 项目开发经营风险分析第十章 结论与建议http:/ 总论一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资
2、分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、可行性研究的依据1、国家省市有关政策法规2、济南市城市总体规划3、现行有关技术规范和规定三、可行性研究的范围1、小区建设地点及建设条件2、市场调查及预测3、小区建设规模及主要经济技术指标4、住宅户型及建设标准5、施工质量与物业管理6、实施进度7、小区建设投资估算http:/ 项目开发经营环境分析一、 济南概况1、济南市地理济南市是山东省省辖市，山东省省会。济南市位于山东省中西部，泰山穹隆北麓，黄河南岸。济南市地处鲁中南低山丘陵和鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低，可分为北部临黄平原带，中部山前平原带及南部低山丘陵带。济南市海拔 17
3、988.8 米， 属暖温带半湿润大陆性季风气候，年均气温 14.515.5，极端最高气温 42.7，最低气温-26.8。年降雨量 370460 毫米，无霜期230 天左右。济南市北邻德州市，东北连滨州市，东接淄博市，南与莱芜市、泰安市毗连，西与聊城市相邻， 是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，交通便利，地理位置优越。济南市总面积 8177 平方公里，其中市区面积 3257 平方公里，城市建成区面积 201 平方公里。济南市现辖历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区、平阴县、济阳县、商河县、章丘市等 6 区 3 县 1 市。2005 年末总人口597.4 万人，暂住人口 55.8 万人，其中市
4、区人口 260 万，居民大多数为汉族。2、 宏观经济发展状况http:/ 年，全市实现地区生产总值 1876.5 亿元，比上年增长 15.6%。第一产业增加值 132.4 亿元，增长 6.0%；第二产业增加值 864.0 亿元，增长 17.4%；第三产业增加值 880.1 亿元，增长 15.4%。人均生产总值 31604 元，增长 14.2%。经济运行质量不断提高。2005 年，全社会劳动生产率 52125 元/人，增长 15.4%（劳动生产率按就业人口计算）。各项税收总额231.3 亿元，增长 11.9%，占生产总值比重 12.3%。财政收入明显增加。全市地域财政总收入 380.8 亿元，增
5、长 20.7%。其中：地方财政一般预算收入 106.0 亿元，可比增长 20.7%。经济结构继续得到调整。三次产业比例由上年末的7.5：45.1：47.4 变化为 7.1：46.0：46.9,第二产业比重上升 0.9个百分点。非公有制经济实现增加值 768.5 亿元，增长 22.8%，占GDP 的比重 41.0%，提高 1.9 个百分点；固定资产投资率达到45.7%，提高 5.0 个百分点，其中工业固定资产投资比重 41.1%，提高 1.1 个百分点；经济外向度 16.2%，提高 0.6 个百分点；高新技术产业比重 30.1%，提高 2.1 个百分点。区域经济特色明显。中心区产业外移步伐加快。
6、按在地统计，中心区完成生产总值 834.1 亿元，增长 12.1%，占全市总量 44.5%，受城市工业向外转移的影响，同比下降 0.6 个百分点。全社会固定资产投资 257.4 亿元，下降 19.5%。地方财政一般预算收入 24.7 亿http:/ 23.1%。近郊区拉动作用明显增强。近郊区完成生产总值807.7 亿元，增长 18.9%，对全市经济增长的贡献率 44.4%，拉动经济增长 6.9 个百分点。近郊区生产总值占全市总量的 43.0%，提高 0.2个百分点；全社会固定资产投资 477.4 亿元，增长 36.2%。地方财政一般预算收入 26.6 亿元，增长 29.6%。远郊区呈现快速发展
7、趋势。远郊区生产总值 234.7 亿，增长 17.0%，占全市总量 12.5 %；全社会固定资产投资 122.1 亿元，增长 43.2%。地方财政一般预算收入 6.7元，增长 29.2%。全年全社会固定资产投资 856.9 亿元，增长 31.6%。在全社会固定资产投资中，城镇及以上单位投资 724.4 亿元，增长 32.3 %；农村投资 132.6 亿元，增长 44.0%。工业、教育和社会事业投入大量增加。工业固定资产投资352.3 亿元，增长 35.2%；用于教育和社会福利业投资分别为 78.9亿元和 0.8 亿元，比上年分别增长 96.8%和 95.0%；居民服务和其他服务业投资 1.7
8、亿元，增长 70.4%。非国有投资比重上升。非国有经济单位完成投资 358.8 亿元，增长 46.3%，占全社会固定资产投资的 41.9%，上升 4.3 个百分点。企业自主投资能力进一步提高。规模以上固定资产投资到位资金 883.9 亿元，增长 34.6%。其中：国家预算内资金 23.0 亿元，增http:/ 75.0%。企业自筹资金 612.0 亿元，增长 40.9%，占到位资金的69.2%。投资效益进一步提高。全市城镇及以上单位固定资产交付使用率 44.1%，项目建成投产率（不含房地产投资）50.4%。新增主要生产能力(或效益)：城市道路扩建长度 70.2 公里，城市道路扩建面积158 万
9、平方米，新建公路 947.8 公里，改建公路 191.5 公里，程控交换机 15 万线/年，水泥 175 万吨/年，簿钢板 250 万吨/年，冷轧簿板 80 万吨/年，11 万伏及以上变电设备 66 万千伏安，新增发电机组容量 5 万千瓦，中高等院校学生席位 4.4 万个。3、城市规划3.1 济南市城市定位按照 2004 年省部联合论证通过的山东半岛城市群发展战略研究 ，济南的职能定位是山东的政治、文化、教育中心，山东中西部以及省际区域交通枢纽和经济中心，以现代服务业为主导、高新技http:/ 济南市发展方向经济大省山东省地处东部沿海经济隆起带，属中国三大经济圈之一的环渤海经济圈。2004 年
10、 2 月，山东省确定了胶东半岛制造业基地和山东半岛城市群发展战略，并着手制定青岛、济南、济宁“三大都市圈”的建设规划，即所谓“一群三圈” 。山东半岛城市群主要包括济南、青岛、淄博、东营、烟台、潍坊、威海、日照等 8个城市，是中国目前十二大城市聚集带之一。2004 年 5 月济南市委又进一步提出：“努力构筑以济南为中心的省会城市群，逐步形成优势互补的济南经济圈。 ”即以省会济南为核心，淄博、泰安、聊城、滨州、德州、莱芜和东营等 7 个周边城市为依托，应该是一个呈圈层结构布局的“1+7”的都市经济圈。济南都市圈内区域土地面积达 6000 多平方公里，人口 3300 多万，GDP达到 4400 多亿
11、元，各项重要指标均超过全省总量的 1/3。在济南都市圈中，淄博有石化、医药、新材料为主导的专业化制造业；泰安依托泰山丰富的旅游资源，可与济南的泉水旅游相结合，形成独特的“山水”旅游；莱芜有钢铁、服装、食品加工、旅游和特色农业的优势；东营可以利用胜利油田的独特优势，发展石油、化工产业；德州的造纸、化工，聊城的机械制造、医药和特色旅游，滨州的纺织等产业已经形成一定的规模；而作为中心城市，济南市将通过导向、整合和服务，努力实现八城市产业链融合对接http:/ 济南市总体规划研究综合考虑经济、地缘和历史人文等因素，济南市将着力章丘、平阴、济阳、商河四个卫星城的生态建设。据了解，章丘市生态建设将定位于建
12、设成为济南东部的主要生态区，在四大卫星城中优先得到发展。规划调整市区功能的章丘将辐射带动周边地区。平阴县面向鲁西南腹地，有“玫瑰之乡”的优势，生物多样性保护和建设成为重点，城区建设突出山、水、河特色。规划面积将控制在20 平方公里，人口在18 万左右，防止城区过度膨胀对黄河生态环境造成不利影响。平阴县将发展商贸流通业，建成辐射鲁西南地区的商贸中心和西南部生态节点。由于距离济南城区比较近，按照规划，济阳县将配合济南城区发展的布局，承担起衔接济南老城区的一部分生产功能，城区生态和景观建设要与黄河北岸生态景观融为一体。规划面积控制在45 平方公里以下，人口在35 万左右，建设成为中心城区北部生态屏障
13、的中心生态节点，并辐射北部平原的生态建设。商河县则将避免城市无序发展破坏生态环境健康发展，建设成为北部人口聚集中心，北部防护林的中心生态节点。其生态建设与北部防护林建设相互促进，城区留足绿化用地，连同周边林带，发展苗木生产。在济南市区，济南市政府按照 “新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”基本思路，形成了新的济南市城市总体规划纲要，其基本思想就是“南控、北跨、中疏、东拓、西进”http:/ 年6 月长清撤县设区，城市向西发展的又一道门槛被突破。该地区附近用地条件良好，在保护城市地下水补给水源的前提下，可有限制地作为城市发展用地。老城保留商业服务中心的职能，加强古城保护，以体现泉城历史文化风貌为特色；东拓西进分别形成东部新城和西部新城，新区建设国际会展中心、商务中心、体育中心、文化中心、大型物流中心、高档居住区，体现城市现代化风貌。
