1、嘉兴市 2008 年 1-5 月 房地产市场情况 嘉兴项目组 市场专题研究 1目 录第一部分 嘉兴市 1-5 月份宏观市场状况 3一、土地市场供应平稳 3二、投资规模扩大，结构稳中有调 3三、开发面积增长，供应相对充裕 4四、销量保持稳定，空置面积下降 4五、房价小幅上涨，走势总体平稳 4六、中小户型供应量提高 5第二部分 近期市场动态 5一、政策面 51 嘉兴市本级 2008 年度经营性用地出让计划出台 52 嘉兴市住房建设计划（2009 年） 出台 .5二、新开楼盘 5 月集中上市 6三、楼盘动态 71促销活动 72联谊活动 73开工奠基 84其他活动 85小 结 9第三部分 市区主要楼盘
2、新近调查情况 10一、区域概况 10二、市中心区域项目 101耀城广场 102盛大花园 13三、城南区域项目 161东菱梅湾花园 162赞成清华府邸 19四、城北区域项目 201中楠穆溪左岸 20五、运河新区项目 221元一柏庄 22六、城西区域项目 241丽池庄园 242金都佳园 253天奥金域兰庭 284皇马公寓 295金都九月洋房 31七、南湖新区项目 311皇都花园 31 嘉兴项目组 市场专题研究 22康桥花园 333翰林府第 三期 354当代华府 375巴黎都市 396百隆花园 417广宜文苑 418同方 2008.419世茂世纪公园 4210力宝翡翠花园 4211明日东方世家 43
3、12罗马都市 4313赞成丽景苑 43八、住宅市场特点剖析 441整体开发水平 442主力价格 443物业形态 444园林绿化 445建筑风格 446房型配置 457智能化程度 458物业管理 459配套设施 45附件一：嘉兴市 2008 年 1-5 月份土地供应情况 46附件二：嘉兴市住房建设计划（2009 年） .51 嘉兴项目组 市场专题研究 3第一部分 嘉兴市 1-5 月份宏观市场状况一、土地市场供应平稳根据嘉兴市 2008 年住房建设计划，2008 年全年商品住宅用地总可供应量为155 万，截至 5 月 31 日，嘉兴市国土资源局共出让住宅用地 16 块，总供地面积31.89 万，为
4、全年总供地量的五分之一。可以看出在激烈的市场竞争以及从紧的宏观调控政策下，嘉兴市住宅市场的投资热情有所减弱，后期市场供应将逐渐趋于合理。2008 年 1-5 月，嘉兴市土地市场成交土地状况性质 出让块数 面积（万） 面积（亩） 总价（亿元） 均价（万元/亩）商住 16 31.89 478.40 6.87 144 商办 24 19.34 290.03 3.65 126 小计 51.23 768.43 10.52 停车场 1 1.88 28.14 0.11 37 工业 32 79.43 1191.38 2.61 22 合计 132.53 1987.95 13.23 注：供地明细见附表一二、投资规模
5、扩大，结构稳中有调据统计，2008 年 1-5 月份嘉兴市全市累计完成房地产开发投资 66.73 亿元，同比增长 34.5%，增幅比去年同期上升 6.5 个百分点。从单月房地产投资同比来看，由去年 10 月份至今已连续 8 个月保持增长，单月投资平均增幅为 34.2%。在房地产开发投资规模扩大的同时，结构出现了一些调整，主要表现为房地产投资对土地购置费的依存度降低。今年 1-5 月份，嘉兴市房地产企业购置土地投资为 22.22 亿元，同比增长 9.2%，占房地产开发投资总额的 33.3%，增幅及占比分别比去年同期下降了 100 个百分点和 7.7 个百分点，用于建筑和安装工程的投资比重则为 5
6、8.5%，比去年同期上升了 9 个百分点。另从投资用途来看，住宅投资依然是市场主体。据统 嘉兴项目组 市场专题研究 4计，前 5 个月嘉兴市住宅开发投资为 44.88 亿元，比重达到 67.3%，同比增长 37.4%，商业营业用房和办公用房投资占比分别为 17.6%和 3.5%，投资用途结构与去年同期基本相当，保持稳定。三、开发面积增长，供应相对充裕随着投资规模的扩大，嘉兴全市房屋开竣工面积呈现全面增长态势，供应量比较充足。2008 年 1-5 月份，全市房屋施工面积为 1512.05 万，同比增长 26.0%，增幅比上年同期加快了 17 个百分点，其中住宅施工面积 985.91 万，同比增长
7、20.1%。全市房屋新开工面积 323.02 万，比上年同期增长 57.7%，增幅比上年同期上升 53.8 个百分点，其中住宅新开工面积 204.98 万，增长 49.6%。全市房屋竣工面积达 188.16 万，其中住宅竣工面积 114.40 万，比去年同期分别增长 31.2%和 11.4%，今年前 5 个月竣工房屋面积已相当于去年 1-8 月份的竣工总量。四、销量保持稳定，空置面积下降去年 10 月份以来，国家关于提高第二套房首付比例，再次提高存款准备金利率等调控政策相继出台。嘉兴市房地产市场以住宅消费需求为带动，基本延续了上述金融政策出台前的销售节奏和规模。剔除春节放假因素影响，今年 3
8、月份至 5 月份三个月期间，嘉兴市商品房和商品住宅销售面积分别为 101.83 万和 82.03 万，与去年政策出台前的 7 月份至 9 月份期间商品房和商品住宅 102.06 万和 82.91 万的销量基本相当，保持平稳。据统计，2008 年 1-5 月份嘉兴全市商品房销售面积为 138.37 万，与 2007 年同期相比小幅增长 2.6%，其中商品住宅销售面积为111.43 万，同比增长 6.8%。另据统计，截止 5 月底嘉兴全市商品房和商品住房空置面积分别为 133.38 万和 58.99 万，同比下降 6.6 个百分点和 23.8 个百分点，其中空置时间在 1-3 年的商品房和商品住宅
9、面积分别为 79.24 万和 41.07 万，同比增长 4.1%和 14.4%，但增幅比去年同期减缓了 62.8 个百分点和 67 个百分点。五、房价小幅上涨，走势总体平稳据统计部门统计，今年 1-5 月份嘉兴市商品房销售价格同比上涨 7.6%，其中商品住宅销售价格同比上涨 8.3%，涨幅比 2007 年上半年水平分别上升 4.5 和 4.9 个百分点，商业营业用房和办公楼销售价格同比上涨了 5.3%和 4.3%。另从商品住宅价格走势来看，今年前 5 个月单月环比涨幅基本在 0.3%至 1.2%区间波动，平均为 0.5%，价格走势总体保持平稳。 嘉兴项目组 市场专题研究 5六、中小户型供应量提
10、高去年以来，嘉兴认真落实国家“90/70”政策，加强住房建设规划编制实施，商品住房供应结构进一步改善，中小户型住房建设力度不断加大。从 90以下住宅开发投资、施工、新开工和竣工量四项供应类指标来看，1-5 月份同比分别大幅增长了 185.00%、 123.8%、323.9% 和 236.7%。但由于房地产开发周期较长，前期新批准项目尚未开工建设以及其他市场因素影响，目前嘉兴市 90及以下商品住房比重与国家政策要求相比仍有一定差距，需进一步提高。第二部分 近期市场动态一、政策面1 嘉兴市本级 2008 年度经营性用地出让计划出台嘉兴市本级 2008 年度经营性用地出让计划 （以下简称计划 ）于
11、2008 年6 月 6 日由嘉兴市人民政府批准出台， 计划按照控制总量、适度增长、盘活存量、压缩增量、区域平衡的原则，规定市本级 2008 年经营性用地计划出让总量为 200公顷，比上年实际投放量平加 28.4%，其中存量建设用地 145 公顷、增量建设用地55 公顷。具体计划指标分解如下：南湖区 30 公顷（其中存量土地 20 公顷） ；秀洲区 35 公顷（其中存量土地 25 公顷） ；嘉兴经济开发区 35 公顷（其中存量土地 25公顷） ；嘉城集团 35 公顷（其中存量土地 25 公顷） ；南湖新区 15 公顷（其中存量土地 15 公顷） ；市土地储备中心 20 公顷（其中存量土地 20
12、公顷） ；机动 30 公顷（其中存量土地 20 公顷） 。2 嘉兴市住房建设计划（2009 年） 出台嘉兴市住房建设计划（2009 年） 于 2008 年 3 月 30 日由嘉兴市人民政府批准实施。09 年住房建设计划基本与 08 年相当。详见附件二。 嘉兴项目组 市场专题研究 6二、新开楼盘 5 月集中上市据统计，今年 1-5 月，嘉兴市至少有 15 个新盘面世，5 月份嘉兴市公示的商品住宅新开楼盘数是 3 月和 4 月两月公示开盘量的总和，新开楼盘达 9 个，面积约 18万，成为近两年商品住宅少有的开盘高潮月，仅 5 月 30 日一天就有天元嘉禾苑、阳海景怡南区和巴黎都市六期波旁宫三个楼盘
13、公示开盘。值得注意的是，在 5月份的 9 个新开楼盘中，半数位于南湖新区。新开楼盘及时间表：序号 楼盘名称 开盘时间1 天元嘉禾苑 2008 年 5 月 30 日2 阳海景怡南区 2008 年 5 月 30 日3 巴黎都市六期波旁宫 2008 年 5 月 30 日4 皇都花苑 2008 年 5 月 28 日5 格林小镇&一期实景熟铺 2008 年 5 月 24 日6 当代华府二期精品公寓 2008 年 5 月 18 日7 耀城广场 CBD 国际花园公寓 2008 年 5 月 18 日8 百隆花园 2008 年 5 月 16 日9 新亚香榭水岸 2008 年 5 月 2 日10 翰林府第三期 2
14、008 年 4 月 28 日11 皇马公寓 2008 年 4 月 26 日12 风清云都二期 2008 年 4 月 25 日13 新马路强盛商务铺 2008 年 3 月 18 日14 大地棕榈苑 2008 年 2 月 28 日15 好得利商厦 2008 年 1 月 18 日宜居城市网备案统计数据显示，5 月的最后两周，嘉兴市商品住宅成交量平稳，日成交套数在 50 套左右，日成交面积约 5000，成交最多的一天分别达到了 75 套和 8000。5 月 21 日至 5 月 27 日的统计数据显示：商品房备案销售金额为19388.224 万元；备案销售面积中住宅为 32459.56，写字楼为 126
15、0.67，商贸为 6510.19；住房备案销售套数为 280 套，写字楼备案销售 16 套，商贸产品备案销售套数为 58 套。单周成交套数接近三百套，创下今年以来的新高。我公司 嘉兴项目组 市场专题研究 7分析认为：一些观望中的购房者开始出手，开发商也纷纷看好后市，在新开楼盘的带动下，6 月楼市可能“淡季不淡” 。另外，据以宜居城市网相关数据，嘉兴市面积在 80 到 120的商品住宅房源最充足，占全部网上房源总量的 1/3；同样供应充足的还有均价在每平方米 4500 元到5000 元的商品住宅，共有网上房源 733 套。此外，低价房在嘉兴还有存量，均价每平方米 3500 元到 4000 元的网
16、上房源达 687 套。三、楼盘动态1促销活动盛大花园一期 6 月 30 日交房，6 月 14 日“盛大花园”杯家装设计大赛颁奖及业主联谊会，活动期间订房可享受 10000 元装修基金优惠。赞成清华府邸 6 月 7 日开盘，起价 4100 元/。大地棕榈苑 6 月 10 日开盘，开盘均价 4300 元/ ，开盘当日起 15 日内签约总价优惠 1 万元并赠送太阳能热水器。龙盛华城右岸 6 月 12 日-7 月 15 日推出 15 套特价房，单价 3888 元/，车位 8 万元/个，老业主第二个车位可享受 7.5 万元/个优惠。南湖星辰湾推出百万特惠活动，63-143现房均价 3650 元/。金都佳
17、苑 5 月 15 日6 月 15 日启动“清盘活动” ，少量约 126285现房，3960 元/起。2联谊活动赞成清华府邸 5 月 17 日组织业主前往宁波桑果园。为了出游能和观赏杭州湾跨海大桥串联起来，丰富车行的趣味性，赞成清华府邸将此次出行的目的地定为宁波的天宫庄园，除了采桑果以外，还为业主们安排了自助烧烤和参观西江古村等活动。龙盛右岸美墅 6 月 1 日举行“爱心家园”客户联谊会，龙盛置业为秀洲区的 34 名白血病患者献爱心，当场捐献 10.2 万元。中楠穆溪左岸 6 月 7 日举行开盘周年庆及“上城生活展”活动，期间提供家 嘉兴项目组 市场专题研究 8装、建材、家居、轿车、婚纱等咨询服
18、务。嘉禾绿洲 6 月 7 日举行业主联谊会，其间举行抽奖活动，最高奖额为 5.8 万元购房券，共送出购房券 50 多万元。3开工奠基赞成丽景苑 6 月 7 日举行开工典礼。赞成丽景苑地处嘉兴市南湖新区，项目紧临欧尚超市，周边学校、公园密集，是老城区与南湖新区接壤地段。该项目总建筑面积约 18 万，属简约现代的欧式风格建筑，由 37 幢四至六层的全多层住宅与少量配套商业组成，以 90小三房和130花园洋房作为主打产品，户型配有大露台、大阳台。项目预计将于 2008 年89 月份开盘，2010 年交房。嘉兴地产沙龙透露价格在 4200 元/左右。龙盛右岸美墅 6 月 2 日高调举行奠基仪式。来自央
19、视的著名节目主持人周涛主持了奠基仪式，来自市、区的有关领导，龙盛置业及龙盛集团公司的各级领导，以及龙盛右岸美墅的规划设计师等出席。龙盛右岸美墅项目占地面积 5.5 万，建筑面积约 3.8 万，规划建造 100余栋别墅，类型以联排、双拼庄园为主。明日东方世家 5 月 25 日举行开工典礼仪式。该项目地处南湖新区，北至南溪路，南至望湖路，占地 310 亩，规划建设排屋、小高层及高层住宅，连同商业和地下建筑面积，总建筑面积达 50 万左右。该项目建筑密度不足 19，绿地率达 40以上。明日东方世家由中国建筑大师、中国工程院院士程泰宁担纲设计，现代、简洁的建筑造型配合“一心八院” 的规划结构，再现传统
20、构城理念。4其他活动巴黎都市 5 月 31 日举行巴黎都市商业高峰论坛，南湖区、市规划处、南湖街道的有关领导，中国商业地产联盟副会长、清华大学商业地产 MBA 特聘教授徐勇等专家应邀出席。 巴黎都市商业中心，依托于 70 万平方米的巴黎都市而建，总建筑面积 8 万，由巴黎生活街、巴黎风情街、巴黎亲子街及老佛爷购物中心四大板块组成。主要业态定位为购物中心、风情酒廊、吧文化、美食娱乐、休闲健身。 嘉兴项目组 市场专题研究 9国际电气城 5 月 24 日开业，为期 3 天的第一届长三角（嘉兴）五金机电采购节也热闹登场。目前，国际电气城的招商率已达到 100%，汇集了中外各大五金机电知名品牌、华东主要
21、产区的各类五金机电品牌总代理商近千家。开业当天有近万人前来采购、洽谈。采购节期间，顾客在市场购物后，还可根据购买金额领取开业红包、笔记本电脑、液晶彩电等奖品。5 月 20 日，元一柏庄澳洲游信使团出发开始为期 7 天的探访澳洲建筑艺术之旅。嘉兴世茂新城房地产开发有限公司 4 月 26 日举办“生态新人居，嘉兴新生活”人体行为艺术展，同日，位于中山东路 1242 号名典公寓的世茂世纪公园市区接待中心开放。世茂世纪公园总占地面积 800 余亩，嘉兴唯一超过百万方集住宅、商业、高级酒店于一体的综合式大型复合地产项目。5小 结4-6 月份期间嘉兴市场上的开发商八仙过海各显神通，各类促销手段层出不穷，更
22、有开发商大打降价牌，都希望在暑期淡季来临之前抢占市场份额，在资金和人气上为后市打好基础。总体来看，市场的热度还是被带动了起来，预计这股风潮将持续到 6 月底 7 月初。 嘉兴项目组 市场专题研究 10第三部分 市区主要楼盘新近调查情况一、区域概况嘉兴市规划与建设局网上公布信息（截至日期：6 月 15 日）二、市中心区域项目1耀城广场项目简介该项目被列入 2007 年嘉兴市重点服务业投资项目，由印尼林氏集团投资和嘉兴耀成房地产有限公司联合开发。项目占据嘉兴市中心，北面以城市主干道中山东路为界，南面与吉杨路相邻，西面紧临市内著名的阳光大酒店，东面与交通枢纽汽车西站相接。耀城广场建筑面积 12.2
23、万平方米，共有 9 幢高层、1 幢多层住宅和 2 幢 25 层写字楼，是一个集居住、购物、休闲娱乐以及办公等功能于一体的大型商住社区。 嘉兴项目组 市场专题研究 11住宅方面，两梯两户，面积在 90140 余之间，每户均赠送大金空调。耀城广场最宽 51.7 米超宽楼间距，社区内部 5 幢高层设置 3.9 米的全通透景观架空层。在选材上，精选上好材质的花岗岩作为建筑表面材料，并辅以领先的干挂技术工艺，精选日本大金工业株式会社研制开发的，目前世界上最新型、最先进的高智能化的 VRV 变频中央空调和家用中央空调系统，还精选国际知名品牌西子奥的斯电梯，迅速、平稳、安全。办公楼采用质量上乘的 Low-E
24、 中空玻璃。基础信息开发企业 嘉兴耀成房地产有限公司 项目地址 嘉兴市中山东路阳光大酒店东侧发展商 印尼林氏投资集团 策划代理 智岛地产顾问建筑设计 华海国际（香港）设计机构 单价范围 5530-7600 元物业类型 住宅、写字楼、商铺 车位价格 15-18 万/个基地面积 32080 车位配比 900 个建筑面积 12.2 万其中住宅 6.7 万 规划户数 住宅 518 户产品形态 高层 开发周期 2 年工程进度 主体 销售率 5.02%开盘日期 2008.5.18 交房日期 2009 年 11 月 30 日调查日期 2008.6.15 电话 82072000 82072333房型配比及销售
25、率形态 房型 面积 户数 配比 已售 销售率2F2T1W 91.34 46 8.88% 12 26.09%3F2T2W 133.85 46 8.88% 0 025 层3F3T2W 127.47 46 8.88% 5 10.87%3F2T2W 143.44 170 32.82% 7 4.12%2F2T1W 107.36 136 26.26% 0 02F2T1W 111.98 34 6.56% 1 2.94%18 层3F2T2W 137.13 34 6.56% 0 04 层 3F2T1W 114.59 6 1.16% 1 16.67%合计 518 100.00% 26 5.02%（截至 2008
26、年 6 月 15 日） 嘉兴项目组 市场专题研究 12环境分析小区整体外环境一般，绿化率仅 20%，局部有噪音污染，但内部景观资源充分：社区入口处重置叠水景墙，一湾清泉随波穿流；60-100 米超宽楼间距内叠水植绿；小区内有拂晓园、香溪地、和睦园、鞠梦圆、静思园。配套分析凭借中山东路的区位优势，周边遍布购物、娱乐、休闲配套，同时还有丰富运动资源，嘉兴市民健身中心和田径场、游泳馆、羽毛球馆、乒乓球馆、保龄球馆、健身会所林立，乃嘉兴运动资源汇聚地。 耀城广场向东有戴梦得、江南大厦，向西有大润发超市、江南摩尔，周边太阳城大酒店、澳门豆捞、鼎红楼、真锅咖啡、顶上鱼翅、恒隆国际品牌店等一应俱全。另外北邻
27、中医院，南靠三塔公园。耀城广场配备 30000 余超大型地下停车场，完全满足停车需要。同时留出150 个公用车位，可以缓解市中心巨大的停车压力。营销企划低调开盘，开盘期间仅日报晚报上了两版广告。客源分析多为自住，40 岁以上的客户居多，多为经商，公司白领、公务员数量并不突出。价格分析住宅均价 6100，写字楼均价约 5500。目前价格在嘉兴市楼盘属于较高，虽然地段条件优越，产品优势也较明显，但是价格过高影响了项目的去化。物业费：住宅 1.9 元。去化分析5 月 18 日开盘以来，网上备案显示仅销售 26 套，销售率 5.02%，案场销售员说辞总销售量已达 30%。从房源看，91 平方米的两房由
28、于总价不太高，去化最多，占总销售量的 46.15%，但销售比例也只有 26.09%，优劣分析优势：地段优越；建筑品质较高；交通方便，周围配套齐全。劣势：单价及总价过高。 嘉兴项目组 市场专题研究 132盛大花园项目简介盛大花园坐落于嘉兴市中心核心区块，处于东升中路和百墅路交叉口南侧，东依百墅南路，北靠东升路，西临自然水系，南瞰洪波公园，是嘉兴市老城区、秀洲区和经济开发区的交汇处。该项目占地面积 100 余亩，总建筑面积 13.8 万，绿地率达 36.5，拥有 11 超高车位配比率，由 16 栋海湾型纯板式小高层和一座酒店公寓组成。园区内的大部分户型都在 130 平方米以上。基础信息开发企业 嘉
29、兴市鑫港房地产开发有限公司 项目地址 东升路百墅路口南（实验小学对面）发展商 中国人民电器集团、 浙江房地产 开发有限公司 策划代理 嘉兴博瑞杰景观设计 美国 XWHO 公司 单价范围 3988-4618物业类型 小高层公寓 物业顾问 香港银丰（国际）基地面积 68962 车位配比 11建筑面积 13.8 万 规划户数 592 户产品形态 小高层 开发周期 30 个月工程进度 即将交付 销售率 66.55%开盘日期 2006 年 9 月 25 日 交房日期 2008 年 6 月 30 日调查日期 2008.6.15 电话 82271888、82272888房型配比及销售率 嘉兴项目组 市场专题
30、研究 14形态 房型 面积 户数 配比 已售 销售率3F2T2W 130.40 33 5.574% 20 60.61%3F2T2W 148.66 33 5.574% 0 013 层3F2T2W 150.33 33 5.574% 5 15.15%3F2T2W 110.87 40 6.76% 40 100%3F2T2W 133.91 120 20.27% 89 74.17%3F2T2W 143.76 136 22.97% 121 88.97%4F2T2W 154.50 22 3.72% 16 72.73%11 层4F2T2W 163.50 118 19.93% 88 74.58%复式 186-29
31、3 57 9.63% 15 26.32%合计 592 100.00% 394 66.55%（截至 2008 年 6 月 15 日）周边配套2 公里 10 分钟城市生活圈，超市、银行、咖啡馆、健身馆、酒吧、酒店、医院、农贸市场等生活配套齐全，生活便捷。区域内交通便捷，多条公交线路途经此地，附近有 2 路、18 路、27 路可以到达嘉兴市区、汽车西站、火车站。景观分析盛大花园特聘美国 XWHO 设计公司遵循“声、色、香、味、觉”的创新思想进行布局，构筑“盛放之庭、亲水之庭、汇聚之庭、绿氧之庭、静观之庭、交流之庭、互映之庭”以及滨河一岸的“七庭一岸”设计构想，通过两组建筑的围合布局，形成多个相对独立
32、的公共庭院空间，促进邻里交流，增强公寓归属感，很好的实现了管理的封闭性和景观的开放性。建筑分析海湾型纯板式建筑，通过独特架空设计、85 米超宽楼间距和 131281宽敞大宅户型诠释奢华建筑概念，同时，开发商也顺应潮流，开始注重建筑细节，运用双层中空玻璃、消音排水罗纹管、彩色可视对讲系统、外墙保温节能建材等高档材质，既满足了奢华理念的需要，也确实为产品增加了不少卖点。营销企划在整个销售过程中，开发商并没有运用太多活动营销来加快销售速度，低价入市是最实际的营销手段，而且在项目初期取得了非常理想的效果，想必也是初期的热销使开发商在销售后期并没有在营销上投入过多精力。随着市场竞争的加剧，楼盘的新颖度减
33、弱，大户型产品就暴露出诸多成本上的缺点，造成目前的滞销现状。 嘉兴项目组 市场专题研究 15销售中期针对 143 平方米主打产品设计样板房，效果不错，使该产品销售 88.97%；五一期间尝试降价促销，搞“一人团购”活动，目前针对 6 月 30 日交房的节点组织装修设计大赛，希望能用现房效果为销售带来帮助，但效果都不突出。客源分析项目本身定位为都市贵胄，由于户型较大，总价较高，实际购买客户多为有相当经济实力的经商者和公务员，并且大多是二次置业，对产品及服务的要求都很高。价格分析3988-4618 元/的价格在嘉兴市场来说属于中等水平，但超过 130 平方米的户型决定了房子较高的总价以及较高的生活
34、成本，平均在 50 万元左右的房价嘉兴一般的消费者是不太容易承受的。从销售看，该项目唯一一种 110 平方米的户型再次验证了高档楼盘小户型热销的行业定律，接近 10 万元的价差，使其销售率早早便达到 100%。去化分析项目 2006 年 9 月开盘，持续销售了 21 个月之后去化了 66.55%，前期的小高层由于低价入市的原因销售状况不错，销售率都在 70%以上，而去年新开盘的高层随着价格的提升，销售情况不容乐观，近期的销售排行榜上难得一见，目前只有 130平方米的户型销售了 60%，而超过 144 平方的两个户型一共去化了 5 套，不足10%，除了面积过大的原因，日益增加的市场供应使消费者的
35、选择更加多样化，同样的面积，同样的价格，南湖新区以及秀洲新区新开发的楼盘更具竞争力。优劣分析优势：现房销售；产品品质较高；周边配套完善；户型方正大气。劣势：户型偏大，总价过高，后期生活成本偏高；营销手段单一，产品竞争力不足，楼层、位置、价格等可比因素越来越差；区位资源吸引力差。三、城南区域项目1东菱梅湾花园项目简介 嘉兴项目组 市场专题研究 16东菱梅湾花园位于嘉兴市西南湖畔，东临西南湖，西接城南路，北靠京杭大运河，两面环水，南对放鹤洲公园，与梅湾街、范蠡湖、城南公园、市行政中心、永久生态绿地隔湖相望。位置优越，风景秀美，享有优越的生态环境。东菱梅湾花园总占地面积 61013.1，总建筑面积约
36、 13.6 万（其中大型地下库约 4 万） ，建筑物由 3 幢叠加式别墅、4 幢小高层、3 幢高层住宅及会所、部分商铺组成；总户数 458 户，户型面积 166-333，汽车位 11.5 以上，绿化率60%。基础信息开发企业 嘉兴市东菱房地产开发有限 公司 项目地址 城南路 158 号发展商 杭钢置业集团 规划设计 新加坡巴马丹拿公司建筑设计 中国建筑上海设计研究院 全案策划 杭州盖亚广告有限公司景观设计 贝尔高林国际（香港）公司 单价范围 5250-7700物业类型 多层、小高层、高层 物业顾问 嘉兴市东菱物业管理有限公司基地面积 61013 车位配比 11.5建筑面积 13.6 万 规划户
37、数 452 户产品形态 叠加、复式 开发周期 33 个月工程进度 小区配套，即将交付 销售率 55.09%开盘日期 2006 年 4 月 28 日 交房日期 2008 年 6 月 30 日调查日期 2008.6.15 电话 82618888、82076188房型配比及销售率形态 房型 面积 户数 配比 已售 销售率高层（8/9/10） 4F2T2W 194 240 53.10% 89 37.08% 嘉兴项目组 市场专题研究 17小高层（4/5） 4F2T2W 197 88 19.47% 65 73.86%小高层（6/7） 3F2T2W 170 88 19.47% 68 77.27%复式（1/2
38、/3） 5F3T4W 335 36 7.96% 27 75%合计 452 100.00% 249 55.09%（截至 2008 年 6 月 15 日）建筑特点 项目设计突出亲水性，沿湖 30 米绿化带，依湖梯级布置叠加式别墅、小高层、高层；建筑物间距最远 55 米。 叠加式别墅、小高层设 5.2 米高架空层。 住宅全部采用电梯，叠加别墅、小高层设住宅观光电梯、高层设专属私家电梯。 建筑层高 33.1 米。 叠加别墅、小高层每户设入户私家花园，高层配法式阳台，择层设空中花园。 进户双开门宽 1.5 米、高 2.4 米，室内门宽 1 米、高 2.4 米，客厅最大开间 5.8米，户型面积 166-3
39、33。 公共区域精装修，立面管子全部暗敷。景观特点 依托自然环境优势，现代自然风格，佳境天成，临湖揽仙景，梅湾映碧波。 整个小区地面利用与城市道路近 1.3 米高差设计为自然高低起伏，配置绿地、水景、园林、小品，绿化率 60%。 沿湖亲水景观、小区跌水景观、灵动水景。 立体绿化，小区规划中央公园、组团绿化、垂直绿化入户花园、高层局部空中花园，叠加式别墅、小高层架空层、屋顶绿化（含会所） 、地库花坛等 。 灯光夜景。 嘉兴项目组 市场专题研究 18周边配套 西南湖：旖旎湖光，蓬莱仙境； 京杭大运河：千年地脉、文脉、水脉； 梅湾街：历史街区，休闲胜地； 城南公园、放鹤洲公园、永久生态绿地、市行政中
40、心。营销企划高端定位决定了该项目的营销全部围绕产品展开，通过大量的软文阐述产品的高品质，目标客户定位为市场上的高端客户及外地在嘉兴投资兴业的商业人士，对普通的营销活动及折扣则是严格控制，以确保楼盘的高端形象。客源分析嘉兴为数不多的拥有较多外地客源的楼盘，主要是在嘉兴投资兴业的企业老总和高级管理人员，占已成交客户的 40%。价格分析嘉兴高价楼盘的代表，均价 6000 以上，最高价格 7700 元/去化分析项目开盘至今已两年多时间，今年 6 月底即将交付使用，销售率达到 55.09%，一期房源由于户型多样，整体配比合理，入市时机把握到位，销量较好，基本都达到 75%左右，并且宜居房产网上显示 1
41、号、2 号、4 号剩余房源大多做了销控，可以推断基本售罄，而 2 期房源则出现了去化困难的情况，特别 240 套 190 平方米的户型，仅销售了 37.08%，总价高、户型单一造成了相当大的销售难度。优劣分析优势：区位优势、产品优势明显，另外还拥有了一批社会影响力、号召力较强的优质客户。劣势：剩余房源户型单一，190 平方米的面积比较尴尬，总价已远远高出普通住宅，但又不具备高端产品完善的功能区。2赞成清华府邸项目简介 嘉兴项目组 市场专题研究 19赞成清华府邸项目，东邻姚家荡自然河道，北至开明中学、龙威大厦。总建筑面积：147723.4，绿化率 30%，规划建筑 2 幢 16 层塔式高层、18
42、幢 11 层单元式小高层，一所区内幼儿园及沿街商铺，并设有老年福利中心，物管，居委会，居民活动中心等。小区住宅总数达 990 户，停车位有 1000 多个，足够一房一位，区内实行人车分流。周边有嘉兴学院、铁路公安学校、外国语学校等多所院校。附近有市政府、建设局、气象局、嘉兴日报等多家行政事业单位。本地块东侧为嘉兴市第一人民医院(筹建中)，地块西面将规划一个大型超市(欧尚超市)。基础信息开发企业 嘉兴市赞成金地房地产开发 有限公司 项目地址 嘉兴经济开发区城南路 1038 号建筑设计 中国美术学院风景建筑设计 研究院 单价范围 均价 4750 元/基地面积 62531.4 车位配比 11建筑面积
43、 147723.4 规划户数 990产品形态 高层、小高层 开发周期 2 年工程进度 主体一半左右 销售率 20%左右开盘日期 二期 2008.6.7 交房日期 2009 年年底调查日期 2008.6.15 电话 82621999开发商简介嘉兴市赞成金地房地产开发有限公司隶属浙江省赞成集团，在浙江省内乃至全国拥有一定的知名度。支柱产业有：房地产开发经营、国内外贸易和旅游宾馆，拥有若干家城市综合开发一、二级资质的房地产开发公司，总资产近 10 亿元。集团在杭州成功开发了赞成荆山翠谷、赞成林枫、赞成岭上、赞成太和广场、华夏银行大楼等知名楼盘。在嘉兴，开发了市中心中山名都、赞成学仕苑、赞成紫竹名苑、
44、赞成丽景苑和赞成清华府邸。综合分析赞成清华府邸位于中环南路与城南路交会处，距放鹤洲公园约 650 米，距西南湖约 850 米，周边城市配套和商业配套将不断完善。该项目占据嘉兴城南区域的 嘉兴项目组 市场专题研究 20中心位置，地段是其最大的卖点。另外，该项目还继承了赞成房产一贯的价格策略，最低 4100 元/，均价约 4750 元/，具备较高的性价比。6 月 7 日开盘推出的1、2 号楼以两房与三房为主，一周内销售约 40 套，在 6 月份的销售排行中处于前五名的位置。四、城北区域项目1中楠穆溪左岸项目简介“中楠穆溪左岸”地处“穆湖版图”核心位置，由东、西两块相对独立的地块组成，总建筑面积约
45、20 万平方米，由多层住宅、单身公寓及商铺组成，包括了多层、小高层、高层、酒店式公寓、特色商业街区等多种建筑类型，目前开发的西区地块总建筑面积达 6.8 万平方米，主要由 16 幢多层、1 幢单身公寓组成。容积率为 1.5，绿化率达到 30%，主力户型 80120 平方米。项目所在“穆湖板块”享有成熟生活配套。同时项目近临秀州中学、元培双语实验学校，建设中的全日制小学、时代幼儿园等多家教育机构。项目西侧、北侧近 2 万平方米景观绿化环绕，100 米直径内有市政景观“中楠广场” ，且近邻正在建设的 600 亩穆湖长岛森林公园。基础信息开发企业 嘉兴市中楠房地产开发有限公司 项目地址 禾兴北路与昌
46、盛路交叉口发展商 中国-报喜鸟集团 全程营销 上海百马房地产顾问有限公司建筑设计 辽宁金海建筑设计研究院有限公司 物业管理 浙江嘉杭物业管理有限公司物业类型 多层住宅、酒店式单身公寓 单价范围 3700-4300基地面积 45757 车位配比 10.4建筑面积 6.8 万 规划户数 多层 363 户产品形态 多层、小高层、高层 开发周期 12-18 个月工程进度 内外装修、小区配套 销售率 55.65%开盘日期 2007.6.6 交房日期 2008.9.30调查日期 2008.6.15 电话 82076666、82225588房型配比及销售率形态 房型 面积 户数 配比 已售 销售率多层 2F
47、2T1W 86.68 101 27.82% 96 95.05% 嘉兴项目组 市场专题研究 213F2T1W 93.94 48 13.22% 39 81.25%2F2T2W 100.87 3 0.82% 0 03F2T2W 113.14 24 6.61% 0 03F2T2W 117.30 63 17.36% 28 44.44%3F2T2W 108.39 83 22.87% 25 30.12%2F2T2W 91.77 7 1.94% 1 14.29%3F2T2W 111.32 3 0.82% 1 33.33%4F2T2W 128.63 31 8.54% 12 38.71合计 363 100.00%
48、 202 55.65%（截至 2008 年 6 月 15 日）周边配套农工商大卖场、肯德基、迪欧咖啡、眼科医院，25000 平方米社区商业配套，秀州中学、元培双语实验学校、阳光小学、时代幼儿园。景观规划项目规划有 30585.80 平方米景观绿化，呈现“二轴、一带、四片”的景观架构。中央景观绿轴，再现自然化景观群落；滨水景观带与绿轴呼应，集休闲、活动、健身于一体；四片宅间景观绿地萦绕，最大限度的令绿化与建筑链合。综合分析该项目于 2007 年 6 月开盘，宜居房产网显示已销售 55.65%，销售率一般，在城北区域属于较有代表性的项目，从户型配比来看也比较符合市场需求。目前一期即将交房，房产商实
49、时的组织了装修设计方案大赛等活动，以期通过交房再带动后期项目销售。该项目不会对*产生直接竞争。 嘉兴项目组 市场专题研究 22五、运河新区项目1元一柏庄项目简介元一柏庄坐落在嘉兴运河新区，文昌西路昌盛路口交会处，占地面积 25 万多平方米，建筑面积达 50 多万平方米，总体布局呈现南低北高的建筑排布。元一柏庄一期规划建设 16 幢 5 层叠加花园洋房，4 幢 11 层小高层，8 幢高层，以及沿运河景观区一带 5 幢现代风格的 LOFT 商用建筑。小区内拥有的综合休闲场所及景观展示区。项目所在地运河新区是政府目前重点打造的城市商务中心，目前已经意向签约的大连万达集团，规划在此建设拥有五星级酒店、综合购物商场、大型超市等商业类型的现代化商贸中心；中国
