1、商品房工程质量通病防治制度为加强工程质量管理工作，把握好各专业及相互专业同施工过程中易出现质量问题的若干环节，创无使用功能质量通病工程，对装修阶段质量通病和影响使用功能的关键工序提出相应技术保证措施：1 内墙面空鼓裂缝1.1 严格要求施工单位按照规范、规程进行施工，严格执行施工交接检，上道工序质量达不到要求下道工序不施工。1.2 凡水泥面层或镶贴基层砂浆所用的水泥，均采用普通硅酸盐水泥，且两证齐全。1.3、抹灰前墙面的基层太光滑，用 1：1 水泥砂浆加环保型胶薄薄刷一层；、抹灰前对凹凸不平的墙面剔凿平整凹处用 1：3 水泥砂浆分层填实找平，砖墙面、砼面隔离剂抹灰前必须清理干净；、墙面脚手架眼和
2、其它洞，在抹灰前填堵抹平；、基层抹灰前先浇水湿润，调整好配合比，、水泥砂浆、混合砂浆及石灰膏等不能前后交叉涂抹；分层抹灰，每层厚度控制在 57mm，每层间隔时间不宜太短，宜隔夜刮糙，严禁连续刮糙使找平层开裂、空鼓；、过人洞处必须分层抹灰，且留在洞口的大面抹灰应留接茬，宽度不小于 50mm；、电气线路暗配管埋设深度必须保证管面离墙面 1015mm，并做好固定，嵌填砂浆用1：3 水泥砂浆分遍嵌实，认真养护。大面积抹灰前检查是否空鼓，否则不准进行下道工序施工。1.4 监理措施：监理人员对施工单位进行技术交底，施工过程中加大巡视检查力度，认真作好检验批验收工作。2 墙裙、踢脚线砂浆空鼓2.1 墙裙或踢
3、脚线抹灰不宜安排在大面积抹灰前，避免基层遭白灰砂浆污染。2.2 各层必须是相同的水泥砂浆。2.3 底层砂浆在终凝前不准抹第二遍砂浆。2.4 面层未收水前不准用抹子搓压；砂浆已硬化后不允许用抹子强行搓抹，应采取再薄薄地摸一层砂浆来弥补表面不平或抹灰印痕。2.5 监理措施：监理人员认真审批施工方案，对施工过程加大巡视力度，严格控制抹灰砂浆配比。3 墙体渗水治理措施3.1 组砌方法要正确，砂浆强度符合设计要求，坚持“三一”砌砖法。3.2 对组砌中形成的空头缝应在装饰抹灰前将空头缝采用勾缝方法修整。3.3 饰面层应分层抹灰，分格条应在初凝后取出，注意压灰要密实，严防有砂眼和龟裂。3.4 门窗口与墙体的
4、缝隙，应采用发泡剂自下而上嵌填密实；防止有砂眼和毛细孔而导致虹吸作用。两侧封堵防水密封胶。3.5 门窗口的上下口应设置鹰嘴或滴水线；室外窗台板必须低于室内窗台板并应做成坡度利于顺水。3.6 脚手眼及其它孔洞，应用细石砼分两次填实，两面内嵌各 2 厘米。3.7 监理措施：监理人员对架木眼及其它孔洞填堵情况逐一检查，确保无问题后允许进行下道工序施工。4 门窗安装措施4.1 铝合金门窗安装前必须设上、下垂直和中线，在室内侧+500 毫米设水平线，校核洞口位置尺寸及标高，门窗框同墙体的连接应用厚度不小于 1.5mm 的钢板制作，表面做镀锌处理，连接件两端应伸出铝框，作内外锚固；在砼墙面上可采用射钉固定
5、，砖砌体上可采用预埋件或开叉铁件嵌固在墙中固定；在砖墙上不准用钢钉或射钉固定。4.2 外窗如镶贴面砖，其宽度确定，应以伸入铝合金窗下 5毫米为宜，内、外端高差 2.5 毫米，防止出现渗水通病。4.3 铝框上保护胶膜安装前后不应撕掉或损坏，防止腐蚀破坏铝框。4.4 铝门框埋入楼地面以下应为 2050 毫米，不准在已安装好的门窗框、棂上支设回杆、架板、避免摔、压砸、挤造成变形。4.5 门窗框同墙体之间的缝隙，必须用发泡剂作为填缝材料，填充密实。4.6 监理措施：监理人员仔细审批工程施工方案，施工过程中严格控制框与墙体间的缝隙用发泡剂填充密实和密封胶封堵质量。5 屋面渗漏防治措施5.1 防水材料进场
6、时，要备齐产品备案证和合格证。进场后抽样复验，合格后方可用于工程。5.2 选择经验丰富的专业施工队伍进行施工。在屋面施工前，制定详细的防水工程施工方案。要求总包单位施工前对操作工人进行详细的技术技术交底。5.3 屋面为现浇砼屋面。屋面找平层要压实搓毛，严禁空鼓、开裂，5.4 檐沟找坡要正确，落水口处周围 50cm 内的坡度要加大。5.5 基层与突出物间结构（女儿墙、立墙）以及基层的转角处（水落口、檐沟、天沟、檐口、屋面转角处）处做成圆弧，半径为 5 cm；内部排水的水落口周围应作成略低的凹坑。5.6 防水层施工时，应先节点、附加层、屋面排水比较集中（水落口、檐沟、天沟、檐口、屋面转角处）处由低
7、标高处向上施工。5.7 防水层完工后进行下一道工序施工时,必须进行屋面注水实验,注水深度最浅处不少于 2cm。注水时间为 48 小时。5.8 48 小时后,彻底检查屋面,重点为管道出屋面处,泛水,雨水斗出墙部位。确认无渗漏后方可进行下一道工序的施工。5.9 监理措施：监理人员对屋面防水工程进行旁站监理，严格控制附加层施工质量，其合格后才能进行大面施工。对蓄水后屋面防水进行逐间检查，确保工程竣工前无渗漏。6 卫生间渗漏防治措施6.1 楼板砼厚度、负弯矩钢筋位置、数量要符合设计要求施工时要振捣密实，防水反沿要与楼板砼一次性浇注，高度不得低于 20 cm。6.2 找平层做好后，养护两天时间达到可以上
8、人要求，然后用聚氨酯防水涂料调成糊状，满刮两遍，两遍间隔时间为 48 小时。防水层在立面上上返高度为 20 cm。防水层施工期间，要安排专人用喷雾器洒水养护。养护时间不少于两天。6.3 找坡层施工要求贴饼挂线。坡度为 2%。坡向地漏。6.4 预留孔洞要准确、合理，堵洞必须用膨胀水泥振捣密实，面层施工时，管道周边预留 10 宽 15 深沟槽，施工完成后用道路封闭进行填嵌。然后做 2 cm 高水泥墩台，根据管经大小防水台周边宽度为 35 cm。6.5 施工单位每道工序要严格自检并报监理验收，经检查合格证后方可进行下道工序施工。6.6 防水层施工完毕后，进行蓄水试验，将厕所间放水，水深为 2030
9、mm，蓄水 48 小时不渗漏，并报监理验收合格后方可转入下道工序的施工。6.7 监理措施：加强施工前技术交底，施工中逐户检查，发现有渗漏及时通知施工单位整改，确保 100%无渗漏。7 地面起砂、空鼓、开裂7.1 地面起砂7.1.1 施工中选用优良普通硅酸盐水泥，选择最佳水灰比；砂宜采用中粗砂，含泥量不应大于 3%。7.1.2 施工应提前对基层进行清理，清理完毕后经有关人员验收合格后方可进行下道工序施工。7.1.3 基底施工时，严格控制好平整度。抹灰时，严格控制每层抹灰厚度，严格控制水灰比。水泥砂浆的坍落度不应大于3.5cm。7.1.4 面层施工时，掌握好压光时间，认真做好三次面层压光和养护工作
10、。面积较大的房间，狭长的地面要做分格缝，门窗洞口处，下部有承重墙或砼梁部位亦应做分格缝。7.1.5 做好养护保养工作。7.1.6 注意成品保护，严禁在地面上拖拉马凳等物品。7.2 水泥地面空鼓7.2.1 面层铺设前，必须认真清理垫层（或基层）表面的浮灰垃圾。7.2.2 垫层（或基层）表面过于光滑应凿毛。门口处砖层或基层凹凸过大，应凿平处理，尽量使面层砂浆铺设厚薄一致。7.2.3 面层施工前一天，应对基层进行浇水湿润和认真涂刷水泥浆，并严格做到随刷随铺设面层砂浆。7.3 水泥地面裂缝7.3.1 水泥宜采用普通硅酸盐水泥，强度等级不低于 32.5 级，砂子选用中粗砂，含泥量不大于 3%。7.3.2
11、 一层卫生间、厨房回填土应分层夯实，人工打夯不大于 200mm，每次打夯 34 遍，回填土的土方质量必须保证；7.3.3 面层水泥砂浆厚薄保持均匀。7.4 监理措施：开工前进行技术交底，施工过程中加强巡视，发现问题及时通知施工单位整改。8 外墙抹灰空鼓、开裂8.1 墙体与砼交接处应严格按图纸和规范要求预埋拉接钢筋，特别对因设计变更后追加的墙体，必须严格按要求加设拉接筋，经监理和甲方验收同意后方可抹灰。8.2 砼表面的油污、油漆、隔离剂等，均应在抹灰前清除干净。在光滑砼面上抹灰时，表面用界面剂凿毛处理，并用斩錾密斩。8.3 抹灰前墙面应浇水，在常温下一般隔夜进行浇水二遍即可。8.4 水泥、砂石灰
12、膏外加剂等原材料应符合质量要求。严禁使用强度及安定性不合格的水泥、细砂以及受冻过的石灰膏。8.5 严格控制砂浆配合比。抹灰砂浆必须具有良好的和易性和保水性能；抹灰砂浆必须与基层粘结牢固，必要时可在砂浆中掺入环保性胶结材料，以提高抹灰砂浆的粘结强度。8.6 当抹灰基层不平时，中间抹灰应分层抹平，每层抹灰厚度应控制在 710mm，水泥砂浆不得抹在石灰砂浆或混合砂浆上。8.7 监理措施：开工前技术交底，加强监理巡视力度，要求施工单位样板领路，保证工程质量。9 外墙抹灰表面观感质量差9.1 外墙抹灰宜做成毛面，不宜抹光。用木抹子搓抹时，要掌握干湿，不能干搓，也不能蘸水搓用力要轻重一致，必须上下抽刮，方
13、向一致。9.2 接茬位置应留在分格条处、腰线处、阴阳角处或水落管等处，阳角处抹灰应用反贴八字尺的操作方法。9.3 外墙抹灰的面层灰，使用的原材料应一致，水泥应用同品种、同标号、同批量。且应留有余量，须有专人统一配料。9.4 监理措施：开工前技术交底，认真做好工程检验批验收工作，确保外墙工程施工质量。10 外墙面砖空鼓、脱落10.1 操作前应对所有立面综合排砖，调整好砖缝。10.2 基层墙面必须清除干净，不应留有垃圾、油质。光滑的砼墙面应采取措施或凿毛处理，抹基层前砂浆前应浇水湿润。10.3 认真按配合比计量搅拌砂浆，控制水灰比。10.4 按规定分层涂抹找平层，每层厚度应控制在 57mm，每层间
14、隔时间不宜太短，宜隔夜刮糙，严禁连续刮糙，以致使找平层开裂、空鼓。10.5 找平层必须找平，使面砖粘贴砂浆厚度一致，粘贴砂浆必须饱满，勾缝严密。10.6 面砖使用前应用水浸泡到无气泡为止，但不少于 2h，然后出水晾干才能使用。10.7 面砖使用前必须剔选；在粘贴砂浆未收水前及时纠偏。10.8 监理措施：严格控制面砖材料进场质量，施工中以样板领路，发现问题及时通知施工单位整改。11 管道安装工程质量保证措施。11.1 本工程管道安装中所采用材料，使用的设备必须符合国家现行的规定及验收标准。工程中所需的设备，各种管阀件必须持产品合格证，并有产品“备案证”，杜绝伪劣产品用于安装工程中。11.1.1
15、严格按施工规范操作，根据设计图要求确定管道、设备、卫生洁具等轴线位置，标高走向及相应的设备安装。11.1.2 安装工程中，予先做安装前管道留洞，根据土建弹出的基准水平线预埋所有的外墙防水套管、墙体穿墙套管及楼层平台预留孔，确保管道设备卫生洁具安装的顺利进行。11.1.3 在安装过程中，对该工程需安装的管材 PVC 管进行清除杂物，预防管道堵塞不通畅。管道安装必须做水压试验，（如暖气管道进行水压、保压试验），下水管雨水管做通水、通球，闭水试验。各种阀门做强度及严密性试验，安装中所加的丝扣，应有一定的锥度，外露 2-3 扣，管阀件检查有无砂眼、裂缝。11.2 对管道安装易出现问题的治理措施。11.
16、2.1 给水管道本工程给水系统采用 PP-R 系列管，该项（管线、阀门、水龙头管阀件等组成）严格按设计要求及施工规范进行施工，阀门标高正确，管阀件无缺陷，安装结束后进行水压试验。试验压力按工作压力的 1.5 倍进行，试验后进行排水处理，保证无渗漏现象。11.2.1.1 管道连接最好使用同一家的产品，保证规格，颜色一致，连接严密牢固，防止渗漏。11.2.1.2 伸缩节按设计要求的位置和数量（或按规范要求）安装，安装方法要正确，防止因管道因热胀冷缩而引起过大位移或接口损坏。11.2.1.3 管道支架间距要合理，并符合有关并符合有关规范规定要求；当使用金属支架固定塑料管道时，塑料管道与金属支架卡具间
17、应垫 12mm 厚的橡胶或塑料垫板进行隔离。11.2.2 排水管道本工程排水系统采用 UPVC 管，必须按规范要求做通水、通球、闭水等试验；材料尽量选用同一生产厂家材料，且各种规格齐全避免连接不吻合或色差过大影响观感质量。11.2.2.1 伸缩节安装个数符合规范要求（立管每层设一个；横管长度超过 2m 设一伸缩节，超过 4m，每 4m 一个）。伸缩节安装位置可埋在楼板内，口高出地面 4.5mm；也可以安装在立管三通汇流口的下面；安装伸缩节时，应根据安装环境温度预留伸缩余量，一般冬天留 1520mm,夏天 510mm。11.2.2.2 管道支架安装，长度超过 600mm 必须按规范规定安装支架。
18、（管径 50 间距 0.6m； 管径 75 间距 0.8m； 管径 100 间距 1.0m；）立管每层一个，支架卡子要有足够的强度；当使用金属拖架时，管道与支架间应垫隔离板，支架支撑必须牢固。11.2.2.3 PVC 管连接应先用干布擦净接口污垢，均匀地涂刷粘合剂，接口应留 0.5 厘米至 1 厘米左右的伸缩间隙。所有排水、雨水管一定要放坡度。一般每米坡度不小于 0.2-0.3 厘米，走向正确，管线必须横平竖直。11.2.2.4 排水管线合理采用 45 度三通、四通及 90 度弯头，立管底部应采用 2 个 45 度弯头或弯曲半径不小于 4 倍管径的 90度弯头进行施工，水平横管避免使用四通。安
19、装过程中及时堵管道甩口，防止杂物掉进管膛等防护措施。11.3 监理措施：开工前加强对施工单位技术交底，施工中加强巡视力度。12 室内采暖工程12.1 采暖管道横管应按规定放坡，一般热水采暖管道沿水流方向抬头敷设，末端加放气阀；坡度值要均匀，严禁出现起拱或塌腰现象。由主管分支出的支管，末端不加放气阀时，支管沿水流方向低头走，。横管变径缩口应管顶平接，立管为中心对接，缩口长度为大管直径的 11.5 倍。12.2 安装采暖管道支管时，应合理确定管道距墙的距离，当靠近墙角处安装立支管时，管道中心距一侧墙面 50mm，距另一侧墙面 80100mm 为宜。12.3 管道支架不能用墙套管做管道托架，支架安装
20、位置要符合规范规定，结构合理，埋设平整、牢固。12.4 散热器安装距墙距离应符合规范规定，散热器固定卡子数量和位置要恰当；散热器翼片应保持完整，不松动。12.5 监理措施：开工前作好技术交底，加大巡视力度，发现问题及时通知施工单位整改。13 电气安装工程13.1 本工程采用 PVC 绝缘电工套管，工程中使用的设备及材料必须符合国家现行标准的规定，并应有合格证，对实行产品“备案证”管理的电气材料，必须持有“备案证”。严格杜绝假冒伪劣产品用于电气安装工程。严格按施工规范操作规程施工，设计图要求确定盒和轴线位置，土建弹出的水平线为基础，挂线找平，标出盒箱实际尺寸位置。做好穿线前的准备工作，清理管内的
21、杂物，用铁丝扎好布头来回抽拉干净为止，确保导线的绝缘强度。导线穿管时管口处应装设护线套保护导线。导线穿入后用镀锌铁盖板把箱盒封堵，防止灰浆侵入。13.2 配电箱严格控制箱体的垂直度和表面水平度，使箱门紧贴墙面；按照设计要求预留敲落孔，在安装时应保证配管进入箱盒顺畅，露出箱内 3mm，锁口护口要齐全，严禁用电焊扩孔。13.3 箱内导线排列整齐，顺直有序，在箱内明配时，每隔100mm 捆扎固定，线头压接牢固，箱内的引出线及引入线应留有余量，以便于检修，导线接头必须在箱盒内，严禁将接头埋入墙体及箱底板后的箱体内。采用线鼻子压接时，除压接接触面外，裸露部分要用绝缘体包扎严密。13.4 箱内导线要按控制
22、回路编号表示便于今后使用和维修。 13.5 管进入箱盒内必须通顺、到位，锁口齐全，排列整齐，有护口保护。13.6 穿入导线数量必须符合设计要求，当配线采用多相导线时，需按规范规定的导线绝缘层颜色来分相。A-黄色，B-绿色，C-红色，N-淡蓝色，PE黄绿双色。导线在接线盒内预留长度，从盒口计算不应小于 120mm。13.7 导线连接方法要规范：、线鼻子压按时，铜鼻子必须镀锡；、绞接时，导线缠绕不能少于 5 圈，并镀锡。使用锡焊法连接铜芯时，焊锡应饱满，焊剂无腐蚀性，导线包裹均匀紧密，不降低导线绝缘强度。13.8 开关、插座的安装位置，标高应符合设计、规范要求。开关、插座不得安装在门、管道，散热器后等影响使用和安全的位置，插座与煤气管道的水平距离不得小于 15 厘米，与散热器片的水平距离不得小于 30 厘米。开关、插座配线要安装正确，且控制火线，三孔插座配线为左零，右火，上接地。13.9 开关、插座面板要用镀锌螺丝固定在接线盒上，严禁用自攻螺丝或木螺丝固定，不允许直接安装在装饰面板或软包装材料上。固定要平整牢固，盒内应清理吹扫干净。13.10 开关距门开启侧墙角 150200mm。卫生间、厨房等潮湿场所应使用防溅型开关、插座。13.11 监理措施：认真审核进场材料，确保材料“两证一单”齐全，加强对施工单位技术交底，严格控制安装过程施工质量。山东省监理公司2010 年 7 月 1 日
