1、万科日本的工厂化，我们该学什么？ 2010/06/18 17:22 发布者: 万科 日本的工厂化，我们该学什么？ 张兴华住宅工厂化到底能为我们带来什么？到住宅产业化基地交流之前，我抱着对工厂化的两种理解：一：日本住宅大部分都已经工厂化了二：当且仅当住宅工厂化才能提高工程质量到基地后，随着和日本技术人员交流的增多，对工厂化了解的深入，发现以上理解都存在偏颇。据资料显示，2003 年日本的工厂化住宅（预制构件工法）在新建住宅市场上仅占 13.5%的比例。在和伏见文明先生的交流中，他也表示，在日本也不是所有的混凝土结构住宅都采用预制方式，用这种方式的大部分是 20 层以上的高层住宅，低层住宅大多还是
2、采用现浇混凝土的形式，这主要是考虑到成本因素。既然如此，就产生了第二个疑问，对现浇结构的主体工程质量，他们是如何保证的呢？难道日本人就比中国人聪明？素质高？我认为，原因有三方面：一是流程不同，二是质量控制的关注点不同，三是观念和文化的差异。一、 流程方面： 和日本住宅行业（无论是不是工业化住宅）相比，我们少了一样东西检讨图，日本人正是通过检讨图，在设计的时候就把施工过程想的非常清楚，靠这套图纸就完全把施工搞定。对于我们而言，传统设计和施工没有成为一个整体，缺少了一种连接，暂时可把这种连接称为施工设计。我们的施工是三方面作用的结果：设计院的图纸、政府的施工规范、施工单位的模板图、钢筋放样图等，而
3、这三方经常会有冲突，所以就有了图纸会审，但这并不能把所有的问题都解决，所以就把很多问题移植到了施工阶段，也就是说在施工阶段要解决许多设计问题。检讨图对节点和构件等部位按照 1:1 的比例画出，即每根钢筋的直径都按真实的尺寸表示，不象国内的设计院在 CAD 中用一根线来表示一根钢筋，对于钢筋之间的连接和相互关系（尤其对于节点区钢筋密集的地方）在图纸上有非常清晰的表示，甚至都考虑到了构件的安装误差和钢筋的绑扎误差。设计和施工是一个整体：从日本顾问辻先生的身上可以看出，他们对施工非常的熟悉，他本人在施工现场就待了年，自己设计出来的东西，必须自己能够做出来，而不是让别人做出来，设计和施工是一个整体。对
4、于工作流程：日本人的工作判断靠的是实验论证：创新做法实验机构认可实施；我们的判断靠的是规范，要突破规范进行创新很困难。所以，日本人的规范薄，而解释条文非常厚，我们的则反之。二、 质量控制关注点方面：显然，他们的质量控制重点放在前期设计，而不仅仅是后期现场。所以，前期他们非常“痛苦”，施工阶段相对就非常简单，就是执行：构件安装，钢筋绑扎和砼的浇筑等。对于我们的传统做法，我们在施工阶段要解决太多问题，如设计深化（包含钢筋放样、模板放样）、设计变更等，从而使施工变得非常复杂。更何况我们的作业大多是人工操作，质量肯定很难保障。现在，我们也在做部分施工前置，如防水节点设计、加强审图等，效果不错，但还没有
5、形成整个产业的一致追求。现在，和我们合作的设计人员在出检讨图的时候非常痛苦，这的确是一种考验，我想现在的“痛苦”肯定能换来我们以后的“欢乐”。三、 观念和文化方面：在和日本人开会沟通的时候，有几个细节问题，挺有意思：责任心：日本的技术顾问辻先生，在讲问题的时候，有个习惯，不只是告诉你“然”，还告诉你“所以然”，不管我们是否有这种“需求”，他仍然会把他的想法完整的讲出来，让人感到非常“固执”，但这种“固执”，是否正好反映了他们的追求呢？因为在他们的观念里，“所以然”比“然”更重要！认真：好多次看他讲的都已满头冒汗了，但依然非常认真、仔细。有时，针对同一个问题，针对不同的人，他仍然认真的重复讲。执
6、著：有次，辻先生已经讲完了一个问题，在他离开会议室后不久又返回来，因为他又想到了解决这个问题的其他主意。所以，我认为在这个学习过程中，我们在学习他们的工厂化技术之外，应更多地学习他们的“工业化思维”。v万科日本的预制住宅产业在日本，在自有土地上自建的独户住宅是日本的传统住宅观念。租赁住宅及共同住宅（集合住宅、公寓）只是大部分居民实现自建住宅目标的过渡手段。但是，随着土地价格的上涨、核家族化(子女在未婚前同父母共同居住，结婚后独立居住的生活方式)、独户住宅平均使用面积的减少以及郊区相继出现的卫星城、城市住宅小区、高层公寓，共同住宅的占有比例逐渐增加。从 1960 年开始，个人独户住宅的占有率总体
7、呈长期下降趋势。一、日本住宅的分类从住宅构造上来看，2003 年新建住宅中，木结构住宅占 45.1%，钢混结构住宅占 28.5%，钢结构住宅占 20.5%。数据显示，虽然近年木结构住宅的比例逐年递减，钢筋混凝土结构、钢结构住宅的比例逐年递增，但独户住宅中木结构住宅仍保持着 80%左右的高比例。随着城市开发及土地的高度利用，预计将来高层公寓式住宅将会显著增加，木制结构住宅的占有比例将逐年递减。从施工工法上来看，主要有预制构件工法（Pre-fabricated 工法）、24 工法及传统工法（木造轴组工法）三种。Pre-fabricated 工法是大型住宅建设企业的主要施工方法。该工法是将住宅的主要
8、部位构件，如墙壁、柱、楼板、天井、楼梯等构件，在工厂成批生产，现场组装。2003 年使用 Pre-fabricated 工法的新建住宅户数为 158,000 户，占全部新建住宅的 13.5%。历史最高水平是 1992 年，采用 Pre-fabricated 工法建造的住宅 253,000 户，占全部新建住宅的 17.8%。从目前的日本住宅市场来看，Pre-fabricated 住宅并没有真正发挥其标准化生产而降低造价的优势。其主要原因是大部分消费者仍倾向于日本传统的木制结构住宅。其次，标准部件以外的非标准设计、加工所需要的费用使该工法建造的住宅总体造价上升，价格优势无法发挥。24 工法是以 2
9、 英寸4 英寸木材为骨材，结合墙面、地面、天井面等面形部件作为房屋的主体框架进行房屋建造。该工法较传统的轴线工法有较高的施工效率。施工时不需要技术较高的熟练工和多能工，中小企业适合采用该工法进行房屋建造。该工法不同于当时盛行的美国式的标准化、规格化工法；房屋构造形式多样、较高的抗震与耐火功能、西洋式的外观设计等是 24 工法住宅的特色。1988 年日本采用该工法的新建住宅户为 42,000 户，占全部新建住宅的 2.5%。以后持续增长，2003 年达到 83,000户，占全部住宅的 7.2%。传统木造轴组工法，多被大工工务店这一类的地方中小型建设企业所采用，是历史最悠久、最被广泛采用的住宅施工
10、方式。一般情况下，大工工务店的木制住宅现场由工务店的负责人统一指挥。住宅的木制主体结构多由本工务店的技术工人承担施工，屋顶、装饰等工程由外部的工人承担。但是，采用该工法的住宅数量难以统计。原因是较小的建设工程（工程造价低于 1500 万日元）无需取得建设业许可证。二、日本的预制住宅发展的起因正如我们前面介绍的，预制住宅的主要构造部分如墙壁，梁柱，地面，屋顶和台阶等构件都是通过机械加工的方法在工厂生产，然后将这些构件运到施工现场进行组装而成的。把钢架和木材作为住宅结构材料供应住宅的方式是日本独有的一种建筑方式，特别是把住宅和其他商品一样进行品牌化包装投入住宅供应市场，并因此培养出一批年营业额在数
11、千万日元乃至万亿日元的企业，这是日本住宅产业独有的现象。日本发展预制住宅产业和欧洲反战发展工业化住宅的原因是相同的，都是为了解决二战后的住宅供应不足问题。据统计，二战后日本全国的住宅需求户数达到 420 万户。针对这种住宅需求，单纯意义上的建设工作基本于 50 年代前期告一段落。但 50 年代后半期开始的产业复兴和经济发展，造成了农村人口大量涌入城市，从而再一次造成了城市住宅的供应危机。于是 60 年代初期诞生了尝试利用工业化手法解决住宅需求的企业。其中大和住宅诞生于 1955 年，从 60 年代开始该公司将主要业务定位于住宅建设开发，直至今日仍坚持以住宅产业为中心的经营方针。积水化学为了开拓
12、新的业务领域，1960 年 3 月在公司内部创建了住宅业务部，同年 8 月，以“不同的业务内容”为由将住宅业务部独立，并更名为积水住宅产业。松下电工于 1961 年也成立了住宅业务部，但公司决策层认为住宅业务不过是公司的副业，在 1963 年做出决断，由松下电器和松下电工共同出资 3 亿日元，设立新法人成立了松下住宅建材股份公司（现松下住宅的前身）。上述三家是以轻钢结构为结构主体、生产预制住宅的企业。与之相对，三泽木材着眼于木结构预制住宅，并于 1962 年设立了住宅业务部、1967 年将其独立，创建了三泽住宅。日本工业化住宅的第一代企业便是上述的大和、积水、松下和三泽住宅。第一代企业在创业之
13、初，先后经历了经营难和新业务开拓难等关口，终于在 60 年代后半期初步踏上轨道。能够获得这一步成功的背景是：住宅不足的社会形势，住宅金融公库认定制度的建立，金融机构对住宅贷款政策的倾斜，当然还有相关企业的不懈努力共同创造了这个初步成果。日本经济从 60 年代后期进入了一个突飞猛进的时期，有大量的新企业涌入住宅产业这个新兴行业。与住宅产业最接近、并被公认有条件在该行业中获得成功的大型承建商当时也积极地涌入了这股潮流；但到今天几乎所有的承建企业纷纷被淘汰，唯一还在业内的一家企业也没能进入目前该行业排名的前 10名。其主要原因是大型承建商的特长是建设大型建筑的钢筋混凝土技术，而习惯了木结构住宅的日本
14、人不是很欢迎混凝土结构的住宅。同时大型承建商从事独户住宅的开发建设，与他们擅长的一般大型建筑的施工相比，业务内容既繁琐、施工利润又低，因此直接导致了营业效率的降低。独户住宅建设施工市场和一般建设施工业市场在成本构造上有很大不同。大型承建商例行的大型建筑的施工工程管理体制也与独户住宅建设体制不符。战后的日本政府推进的住宅建设工作重点是通过“量”来解决住宅危机，因此必须解决两个问题，一是依靠传统的手工劳动无法短时间内解决大量的住宅供应；二是当时没有足够的木材满足日本传统的木结构住宅建设。这种社会背景下，预制住宅企业尝试用新工法来改善这种局面。1950 年代后期开发了基础构造体系，1970 年代前期
15、开发了大型板材构造法（松下住宅，三泽住宅）和住宅单位构造法（积水化学），进入 90 年代，根据市场需要展开了各种技术开发活动。比如解决 VOC 问题的健康住宅、无台阶住宅技术开发。目前各企业的技术开发和设计体制重点基本上都转移到顺应市场变化的轨道上。三、日本预制住宅的发展政策在住宅的预制化成为一个必须面对的现实课题的时候，就必须要建立关于发展预制住宅产业的相关政策，比如预制住宅的长期需求、建筑施工法以及确立长期发展的产业构造政策。同时预制住宅产业在大量的市场需求，建筑施工技术人员短缺及劳动力成本提高的社会背景下，受到了各界的瞩目。政府也为促进、培养工业化住宅产业的发展出台了相应政策。政府在 1
16、965 年制定的第一个住宅 5 年计划“新住宅建设 5 年计划”中指出，工业化住宅的比率，也就是工厂化率（工厂化率=预制构件住宅建设户数/住宅建设总户数）要达到 15%。结果是公共资金住宅达到了 8%，民间住宅达到了 4%。1971 年再次制定的新住宅建设 5 年计划中规定，公共资金住宅的工业化率要达到 28%，民间住宅的工业化率要达到 14%。为达成该目标，随之制定了一些相应的措施，其中对于预制住宅产业的发展起了很大推进作用的是预制住宅的设计与构造方面的技术竞赛以及工业化住宅的性能认定制度。松下和三泽后来将参赛获奖的成果商品化，后来成为企业的支柱产品。除了这种直接效果外，该竞赛从整体上推动了
17、日本预制住宅产业的发展，提高了住宅产品的质量。工业化住宅性能认定制度的设立指导了在住宅工业化产业中起带头作用的预制住宅事业的发展，提高了日本住宅建设事业的整体水平。工业化住宅的普及和政府对工业化进程的推进，不仅促成了工业化住宅产业的成长，同时很大程度上也促进了住宅建设行业的整体发展，工业化住宅推广的干式工法在传统的工法中也得以广泛应用，工业化住宅产业的成长刺激了住宅建设事业的整体发展，尤其对传统工法的发展也起到很大的推进作用。初期的工业化住宅，多是通过新型建材、设备来完善产品的质量。而随工业化住宅产业的壮大，同时扩大了住宅建材、设备市场、带动了住宅周边行业的发展。目前在这个市场上流通的各种建材
18、设备已被广泛地应用于近代一般工法的建筑施工中。四、日本预制住宅的营销方式预制住宅面对顾客进行新生活房型宣传的手段采用了展示场方式。梦幻般的生活空间展示，建立美好家园的宣传广告向人们宣扬并提倡新型的生活方式，而传统的近代工法的承包式施工方式则不可能通过展示场向人们展示自己的施工产品。预制住宅生产企业纷纷参加综合展示场，并在展示场内展开竞争，从而也提高了企业对产品种类和质量不断的开发和提高。当时的客户在面临购房置家情况时，首先是去住宅展示场进行体验。所以当时的现场设计者并没有被期待能发挥和现在同样的作用。在预制住宅作为一种商品逐渐得到了社会认同的同时，也暴露出意外的盲点。这关系到住宅设计本身。当时
19、的商品把新的生活方式作为销售战略，在性能方面则接受政府部门的指导，在节省能源的态度上不同于近代工法，并积极采取了配合态度。这些特长都是预制住宅企业的特长，同时它们也被发挥在了销售环节上。但是，调查预制住宅的 CS 问卷和公司内部的满意度调查反映出，相当一部分的居住者还是有很多意见。特别是在设计方面，说明不充分，不能与设计人员会面，预算不对等意见较为多见。据此情况，积水住宅做出了“提高客户的理解度，满意度也会提高”的假设，在今后的住宅建设中出现的课题积极向消费者传递信息，并认为及时沟通信息才是最便捷的办法。“纳得工房”就是在这个背景下，作为和客户沟通的新渠道出现了。以住宅原型进行宣传、让顾客参与
20、计划程序、对公司态度进行解说并且捕捉新机遇的纳得工房至今还是面向顾客进行住宅建设启蒙教育的理想场所。纳得工房还可以灵活运用于对销售、设计人员的社员教育。技术发展的基础来自于现场的反馈。从信息积累的角度来看，各个企业和相关部门都较好地发挥着各自的职能。另外，住宅建设质量问题的多发和阪神大地震的灾情，都从不同的侧面提高了对工业化住宅的评价。客户在选择住宅生产厂家时，对企业的态度和各部门的职能发挥情况抱有一定的兴趣，但是他们最关心的还是户型的设计。也就是说关心自己的家会成为什么样子。满足住宅建设量的时代结束了，把住宅作为表现自己社会地位的时代即将过去，住宅已成为一个完全的私人行为。设计的商品化开始受
21、人关注，通过设计体制和希望实现自我价值的顾客一起进行住宅设计。在这个时代背景下，各企业通过自己住宅生产体制，并利用设计创造出不同的特色商品。今后的设计可能必须具备灵活的设计方案以满足客户的个性要求。五、日本预制住宅的技术发展预制住宅就是在施工现场安装预制品化的构件，以住宅形式完成的住宅产品，从这一定义来看，住宅构件的开发是构成全套工业化住宅开发的起点。住宅建设业，包括预制住宅在内，是听取顾客的生活要求，预先设计理想生活空间，并把其要求内容实施成具体化（空间化）的过程，因此也可称其为理解顾客、帮助顾客完成愿望的业务。预制住宅企业在室内装修构件开发系列化阶段，开始将与顾客的生活空间提案业务最密切关
22、连的室内装修构件标准化、系列化纳入重要业务范畴。因此，上世纪七十年代后半期起，正式开始开发室内装修部件。单元浴室设备，是上世纪六十年代后半期开发的，并成为预制住宅企业独有的住宅构件。浴室其本身的功能性决定了其在现场施工的情况下，必将存在很多质量问题，作为解决这一问题的对策进行了该产品的开发。同时，随着浴室单元的普及，可简单地将浴室设置在楼上，在二楼寝室的隔壁，对应上下分离 2 层住户，3 层楼的 2 层、3 层设置等设计上的灵活性就加强了。预制住宅制造商，在市场中无论是社会印象还是开发手段，在室内装修部件开发中首先起到了主导作用，这也是如今它们能生产各种室内装修部件并成立配套体系的重要原因。住
23、宅一方面是保护居住者的生命和财产的起到遮蔽作用的建筑物，另一方面也是提供居住者舒适和快乐生活所需的各种设施的内部空间，这两方面具有同等的重要性。在日本，人们对室内空间的质量意识越来越高，这种意识是近 20 年来逐步形成的，与存在时间并不长的外观设计相比，人们对室内设计的要求等级以及企业方面相对应的能力都不是很充分。随着人们认识到家庭结构会随着代际关系的变化而发生改变，这就会导致住宅功能的变化，而时代的发展也会使住宅的功能跟不上生活的要求，于是住宅空间的灵活性和适应性需求随之诞生。结合住宅本身需要解决结构主体和设备、内装修体系的配套问题，日本发展出了 SI 住宅体系，使结构主体和设备、内装修体系
24、分离开来，可以做到真正的百年住宅，有效地解决了上述问题。同时，住宅市场具有信息非对称性的特征。住宅销售行业就是为了消除这种非对称性，并希望能探究买卖双方的共同点。原来的住宅市场是一个地域性很强的市场，预制住宅企业依靠对其住宅的宣传，突破这层地域性障碍。作为主要的宣传手段，主要侧重于新闻、TV 等大众传媒以及最近特别受注目的因特网途径。现在的预制住宅，依靠其优质的结构和良好的售后服务,比原有工法建设的住宅在社会上取得了高品质高价格的印象。万科历史-万科住宅产业化进行式 2010/06/18 17:22 发布者: 万科 历史:万科住宅产业化进行时 楚先锋万科的住宅产业化运动是从住宅的标准化开始的，
25、当时可能是无意识的，但却为现在的住宅产业化事业打下了坚实的基础。1999 年，万科成立了建筑研究中心，并于 2002 年建成了万科建筑研究中心大楼。这期间完成了两件对后来的住宅标准化非常有意义的工作：一件是完成了一系列的技术研发工作，并形成技术研发成果汇编；另一件是建立了集团的材料和部品战略采购平台。2003 年集团在当时的设计总监张纪文的带领下开始了轰轰烈烈的住宅标准化运动。住宅标准化不仅在集团内快速复制了许多由多层公寓和情景洋房组成的住宅小区，还进行了标准化部品的设计和研发，形成了万科的标准化部品库。这些标准化部品遵循的是工业化的生产和安装方式，对提高成品质量及保证其质量的稳定性很有帮助，
26、所以在非标准化的项目上也得到了广泛的应用。2003 年集团还发布了万科的“双标”文件，即住宅使用标准和住宅性能标准。这是万科一系列内控标准开始建立的标志。2004 年，在标准化工作的基础上，启动工厂化工作，成立了工厂化中心，开始万科工厂化住宅的研究工作。在研究工作之初大家就认识到，所有工作都必须遵循人类认知事物的普遍规律，即遵循如下四个阶段循序渐进：认知（了解阶段，调查、研究）掌握（初试阶段，试验、试做，完成技术验证）创造（中试阶段，设计、创新，完成市场验证）应用（推广阶段，规模开发、规模生产）在认知阶段，我们经过对国际上各种工厂化住宅体系的调研，结合国内的实际情况，最终从轻钢结构、木结构、预
27、制混凝土结构三种住宅体系中选择了预制混凝土结构住宅作为万科工厂化住宅的研究方向。然后就进入了初试阶段。为了对预制混凝土结构住宅进行充分的认识，2004 年底开始设计 1 号试验楼，2005 年底完成这栋试验楼的建造。在这栋住宅楼上我们试验了 PC（预制混凝土）结构、PC 外墙、PC 整体式厨房和卫生间、轻钢外墙、轻钢屋顶和 ALC 外墙，对各种工业化建筑体系完成了一次全面的检验。在 1 号试验楼的经验基础上，同时经过对欧洲、香港和日本三个地区的预制混凝土结构住宅的研究，我们认为日本的预制混凝土结构住宅技术最适合我国的情况，所以最终我们选择了日本作为我们学习的对象。2006 年，万科聘请日本丰田
28、房屋的伏见文明先生作为万科工厂化住宅的建筑技术总监，全面负责万科的工厂化住宅的技术研发工作。在伏见文明先生的指导下，我们制定了万科的中长期工业化住宅计划，从三条路线完成工业化住宅的商品化：一条是 RC 的工业化，即在传统现浇钢筋混凝土结构基础上的逐步改良，逐渐向工业化住宅过渡，其主要目标是解决集团现项目开发过程中遇到的传统建造方式带来的工程质量问题；第二条是 PC 工法的开发，即完全的工业化住宅体系的研发，其目标是为未来集团的规模化工业化住宅生产作产品技术开发；第三条是内装的工业化，主要是针对现在国内毛坯房交楼的实际状况，内装的工业化成为住宅工业化的前提条件。RC 的工业化这条路，是在集团建筑
29、研究中心的规划下，各区域公司参与的工业化住宅之路。它不涉及结构体系，首先开始的是轻钢围护系统在传统的现浇钢筋混凝土结构体系上的应用。2005 年，我们和世界 500 强企业OC（欧文斯科宁）签订了关于轻钢结构外围护体系的战略研究协议，开始轻钢外墙和轻钢屋顶系统的研究开发。2006 年年初在万科工厂化 1 号试验楼上面进行了系列试验，完成了技术验证之后，在武汉城市花园项目上东区进行了试点应用（初试），目的是进行市场验证，对销售情况和居住情况进行总结分析。为了和武汉试点项目进行不同区域消费者对比，在完成武汉试点项目之后又在北京四季花城项目进行试点。同时，我们又和美国华新顿公司在武汉润园项目完成了全
30、轻钢结构体系的房屋建造试验，为项目成功保留原生树木做出了贡献，取得了非常好的效益。其次，有进展的是 PC 外墙体系。在 1 号试验楼的 PC 外墙试验之后，上海公司首先迈出走向 PC 住宅之路的第一步。新里程项目的 20 号、21 号楼分别采用香港 PC 技术和日本 PC 技术进行外墙设计和建造。这是万科工业化住宅的又一个里程碑。上述无论是轻钢结构的外墙、屋顶还是 PC 结构的外墙，都能有效的解决集团面临的外围护系统渗漏投诉居高不下的难题。而第二条道路，即 PC 工法的开发，从 1 号试验楼的全预制体系开始，到 2 号试验楼选定的半预制体系，逐步沿着既定的“神州计划”前进。2 号楼除了结构柱之
31、外，梁、楼板、直接外墙、楼梯等都采用 PC 构件，工厂预制、现场拼装。而非直接外墙、楼梯间墙、分户墙则采用 ALC 墙板，内隔墙采用轻钢龙骨双面石膏板系统。设备系统将完全与主体结构脱开，给排水系统采用同层系统，内装系统将完全采用来自日本的松下设计及其配套产品。2 号楼之后，2007 年上海建造的 3 号楼将是一个投入实际应用的 PC 建筑，这将是万科工业化住宅的另外一个里程碑。为了支持上述技术研发工作的开展，2006 年我们确定完成一系列工作平台建设。工作平台分为软硬件两类，硬件是两项基本工程万科客户体验中心和万科住宅产业化研究基地。软件业有两项基本工程申报国家住宅产业化示范基地和成立万科住宅
32、产业化企业联盟。万科客户体验中心主要是作为万科建筑技术面向客户、面向社会的窗口，但它同时兼具收集客户体验信息、客户需求的功能，直接为万科的产品设计部门提供信息，具有一定的研究功能。体验中心的一部分设施围绕尺度展开，让客户对自身行为相关的尺寸形成基本概念，达到自我认知的目的。另一部分设施将上述尺度内容有效整合到产品功能空间中，结合产品的性能和设备，对产品局部进行展示，达到产品认知的目的。还有一部分设施将尺度内容、产品局部内容整合到产品概念中，结合不同人群的生活场景描述，展示特定人群的住宅概念，营造细分人群的生活场景。万科住宅产业化研究基地主要是作为万科建筑研究中心的产业技术研究平台，但它同时也具
33、有对外宣传展示、对内培训交流的作用。基地主要包括：万科建筑技术研发中心，满足研究人员的办公、会议、接待、培训等功能需求，是整个研发基地的中枢；实验工厂，包括 PC 构件生产车间、模具车间、钢筋车间、木工车间、金属构件及装饰部品加工车间，以及附属仓库等设施，满足实验研究用的构件生产需求，同时满足后续各实验楼建造的预制构件生产需求；建筑技术检测中心，主要包括耐候及节能实验室、建筑隔声实验室、建筑设备实验室、建筑结构实验室、建筑环境实验室、建筑材料及构造实验室等；建筑技术试验场，为建筑施工技术模拟验证提供必要的条件，现场将搭建一系列的试验用构架；产品开发试验场，为万科住宅产品的开发提供实体验证（即搭
34、建 1:1 现场实体模型）的必要条件；系列实验楼，完成技术验证和居住体验。另外，还有配套设施，主要包括员工宿舍、外部人员招待所、员工食堂等等，满足部门研究人员、外部单位技术交流和培训人员的住宿和就餐问题。附属设施，包括水处理设施、垃圾收集和转运设施、人工湿地设施等，为基地实现生产、生活污水零排放等四节一环保提供保障。建设部住宅产业化促进中心在 2006 年 6 月发布实施国家住宅产业化基地试行办法，确定“具备一定开发规模和技术集成能力的大型住宅开发建设企业为龙头，与住宅部品生产企业、科研单位等组成的产业联盟”可以申报国家住宅产业化基地。我们以万科客户体验中心和万科住宅产业化研究基地为依托，递交
35、了申报材料，经完成深圳市、广东省建设主管部门的审批，获得建设部住宅产业化中心和专家评审认可，成为国内第一个企业联盟型住宅产业化基地。关于万科住宅产业化企业联盟，我们已经陆续和 10 余家知名的国内外企业、研发机构、大专院校签订了关于住宅产业化方面的战略合作协议，例如多层及小高层框架结构住宅工厂化外墙体系战略合作协议（欧文斯科宁、博思格）、关于开发幕墙和中层轻钢结构房屋的技术合作协议（华新顿）、住宅产业化研究及应用战略合作意向协议（香港理工大学、中国建筑科学研究院、日本前田建设集团）。以达成初步意向并即将签订这种战略协议的还有日本 YKK 企业、日本松下电工、香港中威预制混凝土制品有限公司、华润
36、建设、ARUP 设计公司、中建（国际）建筑设计咨询有限公司、大连理工大学等多家企事业单位。战略合作伙伴的大会已于 2007 年 1 月召开。记得当时居住改变中国的总监制杨澜曾说过：“过去这十几年，住房改革和房地产的发展不仅影响了城镇的个人居住环境、消费方式和邻里关系，还对政府的城市规划、信用制度的建立等等产生了结构性的影响。居住的确正在改变中国。”我们现在也可以说：“住宅的产业化生产模式将影响到个人、家庭、市场对居住的选择习惯，这不仅会改变地产开发行业的运作模式，也会改变房包括建材、建造、运输等在内的房地产周边行业的运作模式，将对相关行业产生巨大影响。所以，住宅产业化同样会改变中国。”有这么多
37、具有先见之明的企事业单位加盟到万科的住宅产业化大业之中，我们一定能够在中国开创出一个全新的产业来。V万科从 1 号楼看工业化住宅的节能高效 万 建资源的节约在万科一号楼的建造过程中，70%以上的工序均为干作业，大大减少了对水资源的浪费。传统的现场施工中混凝土的现场养护所使用的方法是泼水，用水量难以控制，被污染过的水，未经处理就直接排放到场地四周。而混凝土构件厂，对于混凝土构件使用蒸汽养护，或者使用统一的构件养护池，对混凝土构件进行浸泡。这些使用后被污染的水，可以通过净化处理，进行中水收集再利用，从而达到节水的目的。同时，工厂在进行混凝土配比时，可以按比例严格地控制用水量，而现场施工就很难控制到
38、用水量，从而造成水资源浪费。住宅建设耗用的钢材占全国用钢量的 20%，水泥用量占全国总用量的 17.6%。而据有关资料介绍，原苏联早在上世纪 80 年代初粘土砖在墙体材料中的比重就已下降到了 37.9%；美国和日本粘土砖的使用比例分别在 15%和 3%以下。而我国由于建筑用钢材和水泥的强度较低，与发达国家相比钢材消耗高出1025%，每拌和 1m3 混凝土要多消耗 80kg 水泥。工业化生产时，制作构件所用的钢模具、钢模板均可多次循环使用约 100 次左右，报废后均可回炉；而现场制作模具的木模板可循环使用频率极低，仅 2-3 次。以一号楼为例，如果使用传统的木模板，所损耗的木模板约为 600，但
39、若使用钢模具则可全部回收再利用。据一号楼的数据分析，在整个施工过程中，瓷片损耗是传统模式的 40%，钢筋损耗是传统模式的 75%，混凝土损耗是传统模式的 65%。工厂化集中生产的方式，降低了建筑主材的消耗；装配化施工的方式，降低了建筑辅材的损耗。现场装配施工相较传统的施工方式，极大程度减少了建筑垃圾的产生、建筑污水的排放、建筑噪音的干扰、有害气体及粉尘的排放。提高房屋质量工业化住宅能够最大程度改善结构精度、墙体开裂等质量通病。在万科一号实验楼建筑过程中，在精确度上，以混凝土柱的垂直度误差为例，按照传统施工方法制作的混凝土构件尺寸误允许值为 5-8mm，而以一号楼的预制方式生产的混凝土柱子的误差
40、在 2mm 以内。混凝土的表面平整度偏差小于 0.1%，外墙瓷片拉拔强度提高 9 倍。产品性能采用新的围护和隔墙体系，提高隔声和保温性能，通过设备分离的方式，便于系统维护及更新。生产效率通过预制生产和装配式生产方式可大幅度缩短建造周期，减少现场施工及管理人员数量。从人员上来讲，一号楼总装现场全部工人仅 12 人，管理人员 2 人。大量人力要求高、精度难以控制的工作转移到了工厂生产。就施工工人操作的稳定性上来讲，以预制楼板吊装工作为例，工人的现场的基本操作步骤仅定位、就位、安装 3 步。现场施工使用吊车，省去外墙脚手架，高空作业量减少了近 90%，可控制性更强。而吊装一块楼板的平均时间仅为 15
41、 分钟。传统方式下，一栋 11 层的小高层，建造周期约为 12 个月；而装配式生产方式仅 4 个月。在工厂化的模式下，装修、景观可随主体同步开展。v万科你误解了住宅工业化多少？ 2010/06/18 17:22 发布者: 万科 你误解了工业化住宅多少？ 楚先锋从事工业化住宅研究以来，在和大家广泛的交流过程中，我能感觉到有一些人甚至是专家都不同程度地对工业化住宅有一些误解。就我个人的认识，和大家作一个探讨。我要说的第一个认识误区是关于工业化住宅的造价问题。一般来说，大家会认为工业化住宅是大规模生产的住宅，以工业社会的既有经验来看，“工业化住宅的成本会大大下降”，认为推广工业化住宅的目的是降低成本
42、，这是第一个认识误区。工业化住宅的兴起起源于二次世界大战之后的房荒，当时采用工业化住宅的目的主要是追求速度和效率，以尽快安置无家可归的人，满足“多快好省”的目的。只有这个时期快速建立起来的部分简陋的工业化住宅才比传统的住宅便宜，但那是以牺牲质量为前提的，和我们现在提到的现代工业化住宅完全是两回事儿。后来的，或者说是现代的工业化住宅，从无论是美国、欧洲、还是香港、日本、工业化住宅的建造成本大多高于传统建造方式的住宅。像日本的工业化住宅成本高于传统住宅 1520 。那么是不是就是说现代工业化住宅比传统住宅贵，就只有中高收入者才会买工业化住宅呢？这是第二个认识误区。有两个原因：一是这两种住宅的质量是
43、不同的，对非同等质量水平的住宅产品不能简单地从价格高低就下结论。第二个原因是由于其质量较好，一方面其后期维护费用较低，另一方面其耐久性较好， 使用时间较长，最后其生命周期内的总成本(life cost) 会比较低，所以这就出现了一个很有意思的一现象，只有中低收入的家庭才考虑购买工业化住宅，因为这种住宅的综合性价比较高，很少出现后期维护费用较高，买得起用不起的情况。反而高收入家庭会考虑传统住宅，这种住宅可以根据自己的喜好来进行个性化定制，满足工业化住宅不能满足的个性化需求，而同时高收入家庭也能够负担得起后期较高的维护、运行费用。所以，如果说早期推行工业化住宅的目的是为了速度和效率，那么现在推行工
44、业化住宅的目的是为了提高工程质量，两者都不是为了降低建造时的成本。那么是不是说建造工业化住宅并不能给开发商带来利益呢？因为提高质量、降低后期维护费用和运行成本，虽然会给客户带来利益，但会增加开发时的建造成本，为销售带来不利影响？其实这也是一个认识上的误区。现行的房地产政策下，对开发商的资金链控制越来越严，部分城市已经实行了对商品房预售款的使用控制政策，同时政府也在酝酿实行取消商品房预售的政策，开发商的资金链将会越来越紧张，这时工业化住宅所带来的速度优势的价值就凸现出来了。我们曾经测算过，如果一栋 18 层住宅的开发周期（从付出第一笔土地款到收回第一笔商品房预售款）能够从 18 个月减少到 8
45、个月的话，即使住宅的建造成本提高 30 以上，其资本净收益率仍然是提高的。而据国外的经验以及我们从一系列试验中得出的数据来看，采用 PC(预制混凝土)结构的工业化住宅，规模化生产之后其成本增加也能够控制在 1520左右。在未来面临农村经济条件好转，出现民工荒，农民工工资大幅提升的情况下，工业化住宅的优势将更加明显。自从工业化大生产方式在亨利福特手上发扬光大以来，基本上就形成了工业化、标准化和个性化、多样性的对立性认识。福特在开创大规模生产模式的时候，曾经说过一句话：“顾客可以选择任何颜色的汽车，只要汽车是黑色的”，他的话充分表达了大规模生产的本质大规模制造出相同的产品。当然，福特知道只要在产品
46、生产线的末端配置几把不同颜色的喷漆枪就可以很容易地让顾客挑选颜色了，但是，福特也清楚地知道，一旦他对产品的多样性让步，产品的一致性立刻就会彻底消失，对他而言，产品的一致性是大规模生产的关键（参见：机械工业出版社，彼得.德鲁克著，管理的实践，第 84页）。那么是不是说工业化住宅就不可能满足个性化、多样化的需求呢？这又是另一个认识上的误区，是对大规模生产方式的误解，真正的大规模生产方式比人类涉及的任何其他生产方式都能制造出更多样的产品，大规模生产方式的本质应该是以标准化、统一化的零部件来组装各种不同的产品。正如同样的质子、中子和电子组成性能各异的各种原子，数量有限的原子又可以组成这个丰富多彩的世界
47、和宇宙，其基本组成越简单，其变化就会越丰富。尤其是自动化技术出现以后，先进的技术创造了丰富的多样性。这一点可以看看迅速兴起的连锁超市、加油站、快餐店，它们的外形逐渐趋向一样（从传统方式的多样化过渡到工业化的标准化），但其供应的商品却多种多样，这是因为食品及食品包装技术比建筑业更发达的缘故。建筑业迄今为止尚未达到大规模生产的阶段，同时又会受地方法规和保守政府的限制，建筑技术的进步速度远远落后于其他行业。哥伦比亚大学商业研究所的范考特海尔教授指出“自动化的设备可用与大量生产几乎相等的成本，来生产广泛的多样性产品。”所以技术越进步，产品多样化的成本越低。当建筑业在技术上赶上制造业后，连锁超市、加油站
48、、快餐店就不会再像同一个模子制造出来的那样了，那时，从传统方式的多样化过渡到工业化的标准化不得不让位于工业化的多样化了。（参见：中信出版社，阿尔文.托夫勒著，未来的冲击第 147 页）。标准化的模块同样可以组合出外观丰富的工业化住宅建筑。实际上，工业化住宅就是将施工现场的部分工作转移到了工厂内制造，整个生产、制造过程采用工厂的质量管理模式，以保证住宅产品的质量及质量的稳定性。那么是不是意味着极为大量的现场施工工人会面临失业呢？这是政府管理人员的一个认识误区。首先在现场施工这种粗放式管理现状下，农民工的权益得不到保障，工资以及社会保险经常没有着落，住宅产业化却可以促使这些农民工转化为产业技术工人
49、。在政府能够有效管理的住宅工厂里，产业工人的劳动条件、技术培养、各种福利待遇可以得到有效保障。同时，也是社会完成产业升级的一个重大成果。这可能会带来另外一个认识上的误区，即产业技术工厂里人需要较高的文化技术水平。在百老汇的一个音乐舞剧处中，有一个叫做亨利福特的人解释他的装配线特征时的一段唱词就很能说明这件事情，他说：想看看我的工人吗？啊，我的理论是这个国家在前进每个工人都是正在运转中的齿轮上的一个齿啊，这就是亨利.福特的想法一个人上螺丝，一个人装棘齿还有一个人去拉绳索装配中的汽车不停地向前移动这是对亨利.福特的屈服萨姆，让传送带转快点儿，转快点儿大规模生产将席卷全国这是一个简单的想法，它将获得全世界的奖励每一个不太聪明的人能够学会永远地去拧螺丝或踩脚踏板，或控制操纵杆( 摘引自：东方出版社，托马斯.弗里德曼著，世界是平的：“凌志汽车”和“橄榄树”的视角，第 208 页)我们可以看到，在珠三角的很多电子工厂里面，成千上万的只有小学文化程度或者更低的女工，在日以继夜的生产( 组装)电子产品，原因就是，需要精密控制的、复杂的、重复性的工作大部分都是由机械来完成的，而最终的装配工作通过技术措施能够保证任何人来做都不会出差错。对现场的预制装配施工的工人也是一样的。并不是说做预制
