1、上海：住宅成交量增长 可售量微升上 周 （ 2008 年 7 月 21 日 2008 年 7 月 27 日 ） 上 海 全 市 商 品 房 成 交 量 小 幅 回 升 ，但 仍 然 维 持 在 低 位 运 行 ， 商 品 住 宅 成 交 量 的 上 涨 是 上 周 商 品 房 成 交 量 增 长 的 主 要 动 力 。上 周 上 海 商 品 房 成 交 面 积 为 33.36 万 平 方 米 ， 较 前 一 周 增 长 了 1.45%， 商 品 房 成 交套 数 为 3236 套 ， 较 前 一 周 上 涨 了 2.47%。 上 周 商 品 住 宅 成 交 面 积 为 28.45 万 平 方
2、米 ，较 前 一 周 增 长 了 8.82%， 住 宅 成 交 套 数 为 2695 套 ， 较 前 一 周 增 长 11.64%， 从 商 品住 宅 成 交 面 积 和 成 交 套 数 的 变 化 中 可 以 看 出 ， 上 周 商 品 住 宅 成 交 套 均 面 积 明 显 减 小 。上 周 商 品 房 日 均 成 交 套 数 462 套 ， 日 均 成 交 面 积 4.77 万 平 方 米 。 其 中 ， 单 日 最高 成 交 量 为 上 周 7 月 21 日 的 611 套 、 6.30 万 平 方 米 ； 单 日 最 低 成 交 量 为 上 周 7 月27 日 的 207 套 、 2
3、.22 万 平 方 米 ， 当 日 无 一 新 开 单 元 ， 各 区 成 交 也 不 同 程 度 萎 缩 。从 成 交 的 环 间 情 况 看 ， 上 周 内 环 以 内 商 品 住 宅 成 交 重 新 抬 头 ， 成 交 面 积 和 成 交 套数 翻 倍 增 长 ； 同 时 外 环 以 外 住 宅 成 交 比 重 继 续 回 升 ， 环 线 成 交 主 力 地 位 更 加 凸 显 。 上周 外 环 以 外 住 宅 成 交 面 积 为 22.25 万 平 方 米 ， 较 前 一 周 增 长 10.53%， 成 交 套 数2125 套 ， 较 前 一 周 增 长 12.67%， 上 周 外 环
4、 以 外 住 宅 成 交 占 比 继 续 回 升 ， 外 环 以 外 住宅 成 交 面 积 占 全 市 住 宅 成 交 面 积 的 78.22%， 较 前 一 周 上 升 了 1.21%， 成 交 套 数 占 全市 住 宅 成 交 套 数 的 78.85%， 较 前 一 周 上 升 0.72%。 内 外 环 间 的 住 宅 成 交 面 积 和 成 交套 数 分 别 为 4.74 万 平 方 米 和 455 套 ， 分 别 较 前 一 周 下 降 10.56%和 4.61%， 成 交 面积 占 比 和 成 交 套 数 占 比 分 别 较 前 一 周 下 降 3.61%和 2.88%； 上 周 内
5、 环 以 内 住 宅 成 交 量反 弹 ， 住 宅 成 交 面 积 和 成 交 套 数 分 别 较 前 一 周 上 涨 107.41%和 125.49%， 成 交 比 重上 升 ， 成 交 面 积 占 比 和 成 交 套 数 占 比 分 别 较 前 一 周 上 升 2.44%和 2.15%。 内 环 以 内和 外 环 以 外 住 宅 成 交 量 双 双 增 长 ， 一 定 程 度 上 反 映 出 上 海 住 宅 市 场 分 化 的 态 势 。监 测 数 据 显 示 ， 上 周 内 环 以 内 商 品 住 宅 成 交 价 格 继 续 下 行 ， 内 外 环 间 成 交 价 格 微幅 下 降 ，
6、而 外 环 以 外 商 品 住 宅 成 交 价 格 保 持 微 幅 上 升 ； 同 时 由 于 内 环 以 内 商 品 住 宅 成交 比 重 较 外 环 以 外 上 涨 幅 度 更 大 ， 对 全 市 商 品 住 宅 成 交 均 价 起 到 较 大 的 拉 升 作 用 ， 上周 全 市 商 品 住 宅 成 交 均 价 为 9491 元 /平 方 米 ， 较 前 一 周 上 涨 了 3.85%（ 见 图 3） 。表 1： 连 续 四 周 （ 2008.6.302008.7.27） 住 宅 环 间 成 交 情 况 与 均 价 表（ 单 位 ： 万 平 方 米 ， 套 ， 元 /平 方 米 ）内 环
7、 以 内 内 外 环 间 外 环 以 外 日 期 6.30-7.6 7.7-7.13 6.30-7.6 7.7-7.13 6.30-7.6 7.7-7.13 住 宅 成 交 面 积 1.66 0.89 6.06 6.97 24.19 16.48 成 交 面 积 占 比 5.19% 3.66% 18.99% 28.63% 75.81% 67.71% 住 宅 成 交 套 数 121 77 532 604 2330 1584 成 交 套 数 占 比 4.06% 3.26% 17.83% 25.54% 78.11% 66.98% 住 宅 均 价 33125 33107 14685 14684 6859
8、 6421 日 期 7.14-7.20 7.21-7.27 7.14-7.20 7.21-7.27 7.14-7.20 7.21-7.27住 宅 成 交 面 积 0.70 1.46 5.30 4.74 20.13 22.25 成 交 面 积 占 比 2.69% 5.14% 20.26% 16.65% 77.01% 78.22% 住 宅 成 交 套 数51 115 477 455 1886 2125 成 交 套 数 占 比 2.11% 4.27% 19.76% 16.88% 78.13% 78.85% 住 宅 均 价 33004 32664 14700 14687 6845 6863 从 成 交
9、 的 区 域 来 看 ， 上 周 商 品 住 宅 成 交 区 域 分 布 相 对 分 散 。 上 周 松 江 区 住 宅 成 交量 排 名 第 一 ， 共 成 交 住 宅 3.82 万 平 方 米 ， 得 益 于 松 江 区 乐 莫 苑 7 月 15 日 开 盘 ， 多以 小 户 型 为 主 ； 青 浦 区 住 宅 成 交 量 排 名 第 二 ， 该 区 共 成 交 住 宅 3.66 万 平 方 米 ， 与松 江 区 相 似 ， 青 浦 区 同 样 多 以 小 户 型 住 宅 为 主 ； 浦 东 新 区 上 周 共 成 交 商 品 住 宅3.38 万 平 方 米 ， 排 名 第 三 ， 新 推
10、 楼 盘 促 进 了 区 域 住 宅 成 交 ； 类 似 区 域 还 有 嘉 定 区 、 宝山 区 等 ， 保 利 家 园 和 三 花 现 代 城 等 新 盘 的 推 出 ， 很 大 程 度 上 促 进 了 嘉 定 区 和 宝 山 区 住宅 的 成 交 量 。表 2： 上 周 （ 7 月 21 日 -7 月 27 日 ） 板 块 典 型 项 目板 块 名 称 典 型 项 目 均 价 涨 幅 度 备 注 浦 东 三 林 板 块 尚 东 国 际 名 园 15552 26.45%尚 东 国 际 名 园 8 月 中 推 出 小 高层 及 花 园 洋 房 ,小 高 层 即 将 推 出141 平 方 米
11、三 房 ， 预 计 在19200 元 /平 方 米 ， 花 园 洋 房 为4 层 带 电 梯 ， 数 量 不 多 仅 2 栋32 套 ， 其 中 底 楼 和 顶 楼 面 积 较大 ， 预 计 均 价 在 24000-25000元 /平 方 米 ， 总 价 在 270-600万 之 间 。宝 山 淞 南 高 境 三 花 现 代 城 6453 -50.46% 三 花 现 代 城 7 月 底 即 将 推 出 新房 源 ， 目 前 具 体 价 格 和 推 出 时 间未 定 ， 有 89 平 方 米 两 房 、 120平 方 米 三 房 ， 2010 年 交 房 ， 目前 尚 未 拿 到 预 售 许 可
12、 证 。 该 案 还有 前 期 房 源 在 售 ， 3 房 138 平米 ， 销 售 报 价 200 万 元 在 左 右 ，折 合 单 价 14400 元 /平 方 米 ， 比前 期 略 降 。松 江 九 亭 绿 庭 尚 城 10201 -19.14% 绿 庭 尚 城 4 月 开 盘 楼 盘 销 售 过半 ， 推 出 22、 23、 24 号 ， 318套 房 源 ， 参 考 价 22 号 9800 元/平 方 米 ， 23 号 9700 元 /平 方米 ， 24 号 9550 元 /平 方 米 。 新房 源 为 69 平 方 米 一 房 、 94-103 平 方 米 二 房 和 128 平
13、方 米左 右 三 房 。 目 前 除 22 号 外 ，23、 24 号 中 间 楼 层 基 本 售 罄 ，仅 剩 高 楼 层 和 底 楼 有 少 量 房 源 剩余 。浦 东 北 蔡 板 块 大 华 锦 绣 华 城 14101 1.08% 大 华 锦 绣 华 城 花 园 洋 房 4 月 19日 开 盘 ， 推 出 276 套 房 源 ， 包括 小 高 层 和 花 园 洋 房 。 其 中 花 园洋 房 面 积 在 100-200 平 方 米 ，2 房 100-110 平 方 米 ， 预 计 售 价1.8-2.2 万 元 /平 方 米 之 间 。 一层 具 有 私 家 庭 院 ， 中 间 层 南 北 通透 ， 有 大 阳 台 ， 顶 层 有 情 景 露 台 。
