1、 新天名城项目组 Page 1 of 36 新天名城项目可行性研究报告新天名城项目组 Page 2 of 36 目录第一部分 项目所在片区概况分析3-91、大亚湾片区概况1-52、大亚湾片区分析7-9第二部分 项目概况10-111、项目位置102、项目基本数据11第三部分 项目 S.W.O.T 分析13-14第四部分 项目开发的初步方案15-17第五部分 项目开发价值评估18-28第六部分 项目方案风险评价29-34第七部分 项目投资风险初步结论35新天名城项目组 Page 3 of 36 第一部分 项目所在片区概况分析一、大亚湾片区概况1、概况:广东省惠州大亚湾是一个美丽迷人的海湾,她濒临南
2、海,与深圳接壤,与香港隔海相望。惠州大亚湾(国家级)经济技术开发区于 1993 年 5 月经国务院批准成立,面积为 9.98 平方公里,2006 年 3 月经国务院批准扩大到23.6 平方公里。包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于 1991 年 6 月由广东省人民政府批准设立,辖陆地面积 265 平方公里,海域面积 1300 平方公里。现有人口约 12.2 万人,其中常住人口 7.2 万人,流动人口约 5 万人。2片区土地政策及供应特征:1)大亚湾片区土地政策: 根据大亚湾管委会惠湾20075 号文件显示:2007 年 2 月规划修编和闲置土地清查的范围为:全区整治土地面积 36.54 平方
3、公里,其中西区上杨 4.92 平方公里,霞涌大岭 1.81 平方公里,响水河南部 3.87平方公里,中心北区 10.65 平方公里,占全区整治土地的 29.1,中心南区 15.29 平方米。 大亚湾区尤其中心区土地大多已出让,均掌控在开发商手中,土地闲新天名城项目组 Page 4 of 36 置整治未落实之前土地入市时间不确定,项目未来竞争不明朗。 本项目位于大亚湾中心北区土地整治范围内。2)片区土地供应特征: 土地性质:石化工业土地占主体,居住用地面积约占 23.8; 居住用地:居住用地地块数量少,但地幅完整,且集中于澳霞大道上。 出让时间:三宗居住用地于 2007 年 1 月 29 日集中
4、挂牌成交。3片区各项配套设施现1)自然景观大亚湾海域面积达488平方公里,黄金海岸线达52公里,海水清澈,沙滩绵延曲折,沙质柔软细腻,近海拥有近百个千姿百态的岛屿,呈弯月状分布,被誉为“海上小桂林” 。大自然的鬼斧神工,使大亚湾成为南中国海的一颗璀璨的明珠。著名的景点有东升渔村、大甲岛、穿洲岛、三门岛、熊猫金海岸、清泉寺、三棵树观景台等。2)交通路网新天名城项目组 Page 5 of 36 公路网:惠澳疏港大道、深汕高速、惠盐高速、广汕高速、广惠高速、惠河高速、东部沿海高速。铁路网:京九铁路、广梅汕铁路、惠澳铁路、深沪厦铁路。航空网:深圳宝安机场、惠州平潭机场。海路(运):惠州港、澳头客运港。
5、3)周边环境与配套大亚湾管委会、相关政府机构、惠州海关、中国银行、建设银行、工商银行等各大银行机构、体育场、假日酒店、中海酒店等。4大亚湾规划1)规划分区大亚湾规划区为:东区、西区、中心区、港区等功能规划,分别隶属于霞涌、澳头、西区等街道办。新天名城项目组 Page 6 of 36 大亚湾区规划图2)开发区优势大亚湾集中展现了中国沿海地区的综合优势,具有发展成为超大规模经济体和区域经济中心的优良条件。主要体现在:地缘优势:位于惠州南部,西接深圳,陆路距香港60公里,海路47海里。港口优势:大亚湾海域宽、航道短、淤积少,是不可多得的天然深水避风良港。拥有国家一类对外开放口岸惠州港。配套优势:大亚
6、湾不仅初步形成了比较齐全的港口、主干道路、供水、供电、通讯等基础设施网络,而且紧邻惠阳区,距惠州和深圳市区仅40公里左右,有城市依托,生活配套便利。市场优势:大亚湾地处珠江三角洲,是我国经济最活跃的地区之一,对化工产品需求量极大。项目优势:大亚湾大项目相对集中,中海壳牌南海石化、广东LNG惠州电厂、中国海油惠州炼油、比亚迪以及华德石化原油库等一批大项目已先后落户建设。3)大亚湾区功能定位与中心区规划:大亚湾区功能定位:力争通过510年时间的努力,奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区,南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。中心区规划:本项目位于行政商务区,即中心区,总用地面积约22平新天名城项
7、目组 Page 7 of 36 方公里,以行政、金融、商务、居住为发展方向,是打造沿海城区,突出滨海特色的核心区域,也是完善城市功能的重点地区。二、大亚湾片区分析(1)目前区域经济形势涨势喜人从惠州市统计局公布的最新统计数据来看,2006年大亚湾和惠阳两区国民经济和社会发展呈良好的发展态势,区域常住人口增加到54.15万人,GDP增幅创近十年新高: 大亚湾区实现生产总值100.2亿元,增长90.3%;惠阳区GDP06年达90.39亿元,比上年增长16.2%; 全年全社会固定资产投资38.83亿元,比上年增长57.3%; 第一、三产业平稳增长,分别上涨了4、19;第二产业快速增长,上涨14.4;
8、 三次产业结构为:5.3 :53.3:41.4; 在岗职工年平均工资15438元,增长19.6%。(2)未来将由石化产业拉动区域整体经济跃上新台阶大亚湾确立了建设石化数码产业名城、南海石化后勤服务基地、滨海二类大城市的发展定位,世界百强企业纷纷进驻,给两区经济注入了无限活力:大亚湾目前在谈在建的大项目和石化中下游项目共有26个,总投资额逾810亿元,其中已落户项目15个,总投资额730亿元; 2010年大亚湾将完成1000亿人民币投入,实现1000亿元的工业产值新天名城项目组 Page 8 of 36 和500亿元人民币的国内生产总值,人均GDP将达到46985元; 2010年整体GDP和人均
9、GDP将比2005年翻一番,经济结构更加合理,第三产业将占据主导地位。 2016年完成1500亿元人民币的投入,初步建成石化区。 投资400亿元的中海壳牌项目将带来1:50的投入产出比;LNG电厂占地2平方公里,投资50亿元;东风汽车城占地2平方公里,投资50亿元;比亚迪项目,一、二期投资完成后,产值可达100亿元,年纳税额可达6亿元之多。 大亚湾目前共引进21个超过千万美元项目。 (永昶电子、三洋电子、光弘电子、宝兴钢铁、比亚迪等等) 。(3)区域市政设施配套日益完善,路网交通将出现革命性的变革经济发展离不开城市配套设施建设,两区交通路网的大力改造,也将为经济腾飞插上翅膀:新天名城项目组 P
10、age 9 of 36 2010年深惠轻轨对接计划被列入新的“十一五”规划,深圳地铁号线将扩延至惠阳淡水及大亚湾; 惠深沿海高速公路 ,双向车道,长约48公里,预计投资30亿元,06年5月份动工,预计2008年中将全线通车; 杭厦深沿海高速铁路,将直接接通深圳龙华站,惠州段全长公里,途经大亚湾、惠阳,预计2010年建成通车。(4)大亚湾住宅产品目前供应量略大,但同时外来需求量也不断增加 大亚湾、惠阳区域(两区)住宅产品07年下半年约10个项目,总体供应量略大,深圳客户占绝对主流。 07年下半年,大亚湾、惠阳(两区)住宅销售均价为4000-4500元/平方米。市场结论:大亚湾区域经济趋好,房地产行业供需两旺,但仍需深挖惠阳和大亚湾本地内需市场,扩大深圳和惠州外销市场。未来几年,人口增加及便利的交通路网,珠三角产业互补和融合,惠深半小时生活圈(大亚湾、惠城、惠阳和龙岗区)浮出水面,将提升大亚湾区域地段价值,进一步刺激房地产业发展。本项目位于大亚湾中心区北片,片区的起点高、可建设性强的规划为项目赢得了发展先机!新天名城项目组 Page 10 of 36