1、http:/ 评论(0) 浏览(527) 2008-11-06 12:15 标签：房地产报告 目 录前 言第 1 章 项目概况第 2 章 项目建设必要性第 3 章 市场分析第 4 章 建设方案第 5 章 项目法人与项目的经营管理第 6 章 工程建设进度第 7 章 投资估算、资本金与资金筹措第 8 章 财务效益分析第 9 章 结论与建议http:/ 言为加快淮安市经济开发区经济的发展，改善地区环境，配合淮安市的城市整体规划，淮安 xxXxx 房地产开 发有限公司拟对位于淮安市经济开发区 XX 以北、 XX 以东地块 地块进行开发,在大学城建立一个集商业、休闲、美食和居住于一体的高档社区，以填补大
2、学城地区商业空白。2008 年 6 月，淮安 XX 房地产开发有限公司以邀请招标方式取得了项目土地使用权，淮安市区人民政府以号文核发了“丘地块国有土地使用权招标出让的通知”。淮安 XX 房地产开发有限公司与淮安市土地管理局签订了“淮安市国有土地使用权出让合同” ；根据规划，基地面积为 100465.3 平方米。为控制项目投资效益和风险， 编制本 项目可行性研究报告。http:/ 项目概况1、项目法人概况项目法人：淮安 XX 房地 产开发有限公司（以下简称“XX 城房产”）注册资本：伍佰万美元住 所：淮安市清河新区西 XXX 号工业新区管委会法定代表人：XXXX企业类型：有限责任公司（台港澳与境
3、内合资）经营范围：房地产开发与经营，自有房屋租赁以及相关配套服务和物业管理。（涉及许可经营的凭许可证经营）。XX 房产是由南京 XX 房地产开发有限公司和中国香港 XX集团公司共同投资，于 2006 年 12 月 12 日经淮安市工商行政管理局批准设立的专业房地产开发经营企业。2007 年月日经淮安市管理局批准取得暂定二级房地产开发经营资质。2、项目概况2.1 项目名称淮安 XXXX 项目2.2 建设地点基地位于淮安市水渡口中心商务区的核心地带。处于钵池山公园和里运河城市景观中带中，与会展中心紧邻，是建设住宅项目的风水宝地。基地总占地面积 100583.9 平方米。基地北则是城市道路翔宇大道，
4、南侧是 XX 路，西侧与 XX 路接壤。一条东西向的http:/ 建设内容本项目拟按高层建造，容积率按 2.5 计算。同时，本项目的规划在一定程度上将配合未来淮安的地标建筑国际会展中心的风格，从而形成相得益彰的效果，提升住宅项目的品味和价值，并使项目上市后即产生强大的冲击力，形成购买热潮。另外，XX 房产项目将在沿里运河一带打造特色主题商业街，并在沿街边建造商业区，从而服务全区，辐射全市。2.4 基地现状（工程进度）2.5 建设期本项目建设工期暂定为 年，计划年 年底竣工。2.6 投资估算、资本金及资金筹措经估算，本项目建设投资为 146957 万元（详见附表 1）。项目所需建设资金全部由项目
5、法人自筹。项目法人已经以支付前期费用及国有土地使用权出让金 万元，作为本项目的资本金，符合国家有关资本金出资比例的要求。项目建设全部资金由项目法人通过自筹及银行贷款解决。2.7 财务效益分析本项目经测算，本项目全部投资财务内部收益率为 11.46%，财务净现值（I=10）为 3427.24 万元，投资 回收期 为 4 年（含建设期），财务效益良好。http:/ 2 章 市场分析2.1、淮安土地市场现状2003 年土地市场招标拍卖进入规范阶段，价格较之前有较大提高，全市平均出让价格 45 万/亩；2004 年随市场发展及长三角影响，上涨到均价 65 万/亩，2005 年受新政影响土地市场也进入冷
6、潮期，价格跌回均价 60 万/亩；2005 年淮安市区成交房地产开发用地 34 宗，计 1362.23 亩；2006 年 1-9 月淮安市区共成交土地 50 宗，合计 3277.6 亩，合同价款 220,375 万元，平均价格 67 万/亩。成交地块面积较小，60 亩以下地块居多。大面积地块流标率偏高，从2005 年的上市成交情况看，共流标 11 块计 1019 亩土地。2.2、淮安房地产开发现状淮安是典型二级城市房地产发展状态，市场起步较晚，房地产消费以本市居民为主。2001 年以前主要以老城区改造项目为主，2003 年随着土地价格的提高，房价上涨近 1000 元/ m2，楼市规模初步形成。
7、根据淮安市国土资源局网上资料：2006 年一季度，全市完成房地产开发投资 1164 亿元，比 2005 年增长 23.1，增速上升 2.8个百分点；市区完成房地产开发投资 8.31 亿元，比上年增长6.95，增速下降 1.1 个百分点。“十五”时期，淮安市房地产销售面积与竣工面积同步增长。2005 年淮安全市房地产开发完成施工面积 414.87 万 m2,同比增长http:/ 206.14 万 m2,同比增长 23.65%；市区完成施工面积 305.26 万 m2，同比增长 27.86%,竣工面积 143.51 万 m2，同比下降 2.46%。而 2006 年一季度,全市房地产开 发完成施工面
8、积251.84 万 m2,同比增长 22.38%，竣工面积 20.21 万 m2，同比增长1.2%。其中市区施工面积 174.71 万 m2，同比增长 11.81%，竣工面积 17.51 万 m2，同比增长 2.46%。2.3、楼市价格分析淮安市 2005 年全市销售面积 122 万 m2，全市商品住房销售均价 1693 元/ m2，同比增长 13.7%，市区商品住房销售均价 2487元/ m2，同比增长 14.9%；2006 年第一季度全市商品住房均价 2003元/ m2，比去年同期增 长 6.5%，其中市区商品住房均价为 2511 元/m2，比去年同期增长 4.63%。从淮安网上楼市可以看
9、出，2006 年 510 月份住宅类商品房近六个月平均成交价格显示，全市入网项目均价为 2627 元/m 2，增长为 2.92%。淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市 场供求关系决定而产生的价格虚高较小，价格没有大起大落现象，涨幅趋于平稳，基本与地价相呼应。根据淮安网上楼市提供数据，截止 2006 年 10 月 11 日全市入网销售项目 96 个，入网总面积 2,431,563 m2，可销售总面积711,898 m2，入网 总套数 23,265 套。当日住宅成交套数 33 套，当日住宅成交均价 2442 元/ m2，从淮安网上楼市 2006 年度（1-10 月中http:/ 252,06
10、2m2，销售套数 2,252 套，销售金额 67,222 万元，平均销售均价 2666 元/m 2，市场容量及承接力有一定的局限性。2.4、本项目区域竞争分析本案地块南、北、西面被三个大盘所包围。南侧一路之隔为“XX 花城” ，45 万 m2 多层住宅社区，容积率1.5，2004 年土地出让，价格不超过 65 万/亩 ，目前销售均价 2500元/m 2，一期七幢多层 200 余套房屋已售完。北侧为今年年底开盘的“XXXXX ”高层社区，号称打造淮安最高档大型公园美宅，占地 538 亩，容积率 2.2，总建筑面积 100万平方，以 28 幢高层建筑为主。土地出让价格为 100 万/亩，出让时间为
11、 2006 年 2 月，一期 项目已开工，17 万 m2 分两步上市，首期 700 套房源，已在十一国庆期间排队拿号。一期多层均价 3000元/m 2，高层均价 2800 元/ m 2，有卷烟厂、 银 行、国税局等单位团购，将是本案未来 5 年内最强有力的竞争对手。西侧地块为“XXXX 天城”小区，拟拆迁后开发。该项目从地理位置上被楚秀园、钵池山公园及里运河环围，有双公园概念，离市中心更近，比本案有明显区位优势。占地 424 亩，将建成超过 60万平米高档楼盘，也将是本案未来最有可比性的竞争楼盘。本案东侧为清河区工业园区和开发区。根据淮安市最新总体规划，开发 区内厂房将统一外迁至东侧新园区，原
12、厂房可进行房地http:/ 元/m 2，商 业用房 暂估 15000 元/m 2，总销 售额为 22.75 亿元，至少需五年时间消化，中间变数及成本增加不可估算。2.6、市场机遇2.6.1 城市经济快速发展 2005 年淮安人均 GDP 已达到 1324 美元，根据 经济发展规律，淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。“十一五”期间，淮安全社会固定资产投资将达 3000 亿元。2.6.2 城市居民收入增加，生活水平提高近年来，淮安生 产总值均以两位数的速度增长。2005 年实现地区生产总值 561.8 亿元，人均国民生产总值 1378 美元，财政收入75 亿元。随着人均经济收
13、入的不断增长，居民的潜在购买力也将进一步提高，据淮安市统计局提供 2006 年 1-8 月份淮安主要经济指标中市区居民人均可支配收入 6788 元，同比增长 14.2%，住宅产业将处于快速增长期。2.6.3 城市规模的扩容提速淮安规划 5 年内中心城市人口突破 100 万，建成区面积达到120 平方公里，全市城镇人口达到 250 万，城市化水平达到 45，http:/ 9350 元；10 年内，中心城市人口达到 110万，建成区面积达到 140 平方公里，全市城镇人口达到 300 万，城市化水平达到 55以上。2.6.4 本案独特性地理位置的独特性和不可复制性。由于本项目位于中央商务区，西靠里
14、运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而拥有地理位置上的巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，一定是未来淮安的高档居住区，并使具购买力的购房者趋之若骛。2.6.5 中央商务区发展空间较大随着国家严格管理土地政策的进一步出台和落实，一线城市的土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性的房地产公司已经或将逐步转向二、三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格的上涨；同时这些区域的土地价格本身随着当地经济和建设的迅猛发展，房地产市场的逐步升温，也会呈上升趋势。由于本项目位于淮安中央商务区之文化展示区，紧靠未来的淮安地标国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域的大规模建设和发展，周边环境的巨大
15、变化，地价的升值将蕴藏着较大的空间，从而在一定程度上推动房价的上升。2.6.6 市委市政府领导重视淮安市 CBD 区域规 划具有推动经济发展的前瞻性，市委市政府领导班子也给予了极其高度的重视，各职能部门密切协调也http:/ 市场容量的局限性。因淮安市区目前仅 85 万人口，10 年增长到 110 万人，购买本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是一个比较大的瓶颈。另一方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大，须一定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合力，对项目的成功开发经营具有一定的影响。2.7.2 由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现政策的多变性、无法预见性和较差的延续性。因本项目占地面积较大，须相当长的一段时间才能完成整个项目的建设和经营，估计应在 5-8 年，期间国家各 项政策和标准尤其是土地政策、建筑标准等均可能发生较大的变化，在一定的程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视政府未来干预的可能性。另外，建筑材料及建筑市场人力成本在未来存在上涨的可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对利润的预期。房地产开发具有周期性，房价并非一路向上，在未来十年的销售中也会出现房价下降的走势。同时国家宏观调控在进一步细化和落实中，出台任何一项举措都将对本案开发、销售产生巨大影响，国家贷款利率的进一步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。
