1、本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 市场总体评价一、惠州办公物业市场总体概况（一）存在形态从惠州办公物业的存在形态来看，少部分有实力及注重公司形象展示的企业会选择租金相对较贵的纯写字楼，决大部分公司的办公场所都是在商
2、住楼，在裙楼二楼办公的情况也相当普遍，而制造业的办公场所为了公司管理的方便通常都是在厂区内，因此可以看出惠州的整体办公环境还显得相对不成熟。（二）总体分布麦地路、德赛大道沿线及江北是惠城办公物业相对集中的三个区域：麦地路沿线的办公物业主要包括国商大厦、盈金泰大厦、达利大厦、天星大厦、汇银大厦等；德赛大道沿线的办公物业主要包括广东发展银行大厦、投资管理大厦、广发证券大厦、南坛大厦等；而江北属新区，近年开发了外商投资管理大厦、德赛大厦、电信大厦等，但由于江北目前的开发不是很成熟，人气仍显得不足，因此目前江北开发的写字楼相比麦地路和赛大道沿线的办公物业租售情况不是很理想。（三）地段、交通惠城区绝大部
3、分的办公物业都集中在交通便利的城市核心地段，周边公交线路密集，各项市政配套齐全，人气足，尽管物业外部形象相对较差，但对于很多行业来讲，在惠州这样的地方办公环境并不是他们首先看重的，地段优势明显，出入交通方便才是最关键的，因此可以看到在惠州地段交通优势明显但物业档次较低的物业往往租的不错，而那些形象档次做的不错但地段相对不太成熟交通不便的写字楼往往存本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修
4、改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 40 万的空置量，项目所在的江北片区就有超过 10 万的写字楼空置，从纯写字楼的数据统计分析，空置率超过 70%，因此惠城区的办公物业的供求矛盾显得非常突出。但有一个非常明显的现象就是目前有很多公司希望找一个更好的办公场所以提升公司的形象。从直观感觉来讲，市场并不缺乏办公物业的需求，然而供求之间却产生了如此尖锐的矛盾，根本的问题还在于供求之间产生了结构性的失衡，同时发展商的原因也是一个主要的方面，开发时机没有有效结合市场行情的
5、变化，有的步伐太快，如江北 2000 年左右推向市场的德赛大厦， 当时整个江北的发展前景仍不是很明朗，各项市政配套也还不完善，最根本的是缺乏人气，虽然有政府的大力推动，但效果是有一定时滞的，特别是对于地产开发来讲，时机的掌握往往决定着一个项目的命运，超前是有度的。因此德赛大厦当时销售失败非常重要的一个原因就是选择了一个错误的时机，导致目前整个项目大部分的空置。由于开盘的失利许多后期的营销推广工作被迫停止，没有新的资金的投入，也是这些项目陷入困境的又一个因素。（五）物业整体形象惠城区办公物业外部形象总体感觉一般，基本上不存在高层办公物业，外立面新颖、漂亮的写字楼一般都为政府部门或是一些国有企业的
6、自有办公物业，一般不对外进行招商。而绝大多数办公物业的整体形象都显得比较陈旧，同时立面上往往会挂很本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：33298568
7、8，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：33
8、2985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 大厦、汇丰大厦、德赛大厦、外商投资管理大厦等，其中住宅改办公用途性质的也有相当的数量，但档次都相对较低，硬件配置不足、物业管理及外部形象差。目前整个惠城区内住宅办公物业的租金基本上处于 1025 元/平方之间，而写字楼的租金基本上处于 2540 元/平方之间，最高可达 70 元/平方。一些主要办公物业的具体情况如下：国商大厦国商大厦地段优势明显，出入交通方便，商住两用，由于入伙时间比较早，项目整体形象上显得陈旧。大堂比较有档次，但电梯间比较紧促，且基本上采不到自
9、然光，因此档次上显得相对不足。目前物业整体出租率不到 40%，租金 30-40 元/之间（早期租客的租金为 20 元/左右） 。目前入驻的主要包括服装公司、律师事务所、贸易公司、网络公司等。天星大厦天星大厦地处麦地路，地段较好，出入交通便利，由于是早期开发的物业，目前项目整体形象及内部设施都较陈旧，但由于该物业的租金具有一定的竞争力，因此出租情况良好，目前可以达到 90%的整体出租率。现入驻公司以 IT、广告公司为主，其办公面积不大，50150 平米之间。目前存在的主要问题就是停车位的严重不足。本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆
10、丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 100-500 平米左右不等，租金在 2040元/平米之间（包括物业管理费和空调费用） 。该写字楼属于 90 年代后期开发的写字楼，由于其地理位置的优越性，许多外贸公司选择了在此办公。但该物业的大堂狭窄，有异味也是众多公司反映的问题，物业里面的装修档次低，物业的整体硬件和软件设施
11、不太理想，因此档次也很难提高，出租情况也不是很理想，只占到 50%左右。本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 1000 平米以上） ，其内部装修、配套及外部形象一般，租金在 20-40 元/平方不等，其中有三层为一些公
12、司的自有物业，也有政府机构在此办公。从目前的出租情况来看，入住率相当不错，可超过 80%。由于物业开发较早，因此没有中央空调等硬件设施的配备，只是提供简单的物业管理（如来客登记） ，而物业管理费的收取也相对比较低。达利大厦达利大厦地处麦地路与横江四路交汇处，地段成熟，有众多的公交路线经过，交通便利，内部装修档次在惠城区内具有一定的竞争力，不过物业外立面的广告牌过多，整体形象显得杂乱，租金在 2040 元/平米之间，由于项目地段及交通优势明显，目前出租情况不错，出租率超过 80%。目前入驻的公司以信息服务、科技咨讯、广告、装修等行业为主。本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需
13、要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 8 层，1-2层为商业裙楼，3-8 楼为写字楼，目前 4-6 层已出租，整体出租率在 45%左右，租金30 元/平米左右，入驻公司以房地产、装潢、保险等行业为主。广东发展银行大厦广东发展银行大厦位于下埔路，属广东发展银行惠州分行自有物业，
14、高 17 层，12 楼为广东发展银行自用，34 楼是社会保险基金办公用房，514 楼对外出租，并且是只租不售，租金在 3050 元/平米之间。整个物业的档次在目前惠州市场上具有相当的竞争力，同时地段交通优势明显，因此出租情况良好，整体出租率超过90%。入驻公司以房地产、装修、通讯、会计师事务所、实业、工贸等行业为主。本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：
15、332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 19 层，目前 13 楼为建设银行自用，45 楼为设备房，617 楼则全部空置，1819 楼为联通公司（有意迁走） 。由于是银行近期开发的物业，因此在内部装修上档次显得不错，但由于所处地段相对较偏，出租情况非常不理想，除了自用和联通外，其他部分全部空置，整体出租率 10%左右。本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且
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