1、赢商网 8 月福利活动：上传 1 份，可马上免币下载 1 份；上传 3 份，可下载 VIP 资料。活动时间：2014 年 8 月 11 日 9 月 10 日http:/ QQ：2104223640 了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和 2 币资料实时推送）滕州市商业地产市场调研报告目 录综述 .一、 .商业环境分析 .1、总体概述 . 经济环境 . 行业环境 . 交通环境 . 资源环境 .2、商业格局情况 . 商业分布特点 .二、商圈分析 .1、商圈结构分析 . 核心商圈 . 次级商圈 . 边缘商圈 .2、商圈分布特点 .3、商圈业态分布 .三、商业街区情况 .1、中心商业街区 . 商
2、业街特点 . 地段特征 . 规模 . 零售业态及商品组合 . 租金水平 .2、次级商业街区简述 .四、社区商业分析 .1、社区商业分布情况 .2、社区商业特点 .五、商业模式情况分析 .1、简述 .2、特点分析 .3、目标消费群分析 .六、商业调研结论及建议 .综述： 滕州市综合经济实力是全国百强县之一，在 2010 中国县级市综合竞争力排行榜位居第 13 名，连续 10 次跻身全国百强。全市辖 21 个镇（街道办事处），1226 个行政村（居委会）。2009 年GDP549 亿元，人均 GDP 达到 38000 元左右，三次产业产值比例为 7:58:35，地方财政收入突破 20 亿元，实现
3、22.7 亿元，增长 16%；全社会固定资产投资突破200 亿元，实现 228 亿元，增长 30.5%；工业增加值突破 200 亿元，实现 243 亿元，增长 20.2%；城镇居民人均可支配收入 15890 元，增长 11%；农民人均纯收入 6850 元，增长 10%。被评为“2009 浙商投资潜力城市”、“中国最佳投资环境城市”。被国家和山东省列为商品粮基地、优质蔬菜基地，是全国最大的蔬菜集散地，是中国农业部命名的“中国马铃薯之乡”。工业拥有煤炭、电力、机械、化工、建材、轻工、纺织等 37 个门类。商业网众多，已建成批发市场和综合市场 170 余处，年市场成为交额达 70 亿元以上。已成为鲁
4、南重要的商品集散地之一。 1、滕州市全力以赴抓招商、上项目，经济发展后劲和活力全面增强。积极组织开展招商引资“九个月攻坚”行动，全年引进各类外来投资项目 410 个，实际利用市外资金 210 亿元，增长 25.5%；实际利用境外资金 7600 万美元，增长51.5%。2、新型流通业态的发展和流通领域对外开放非常明显，目前有引进银座商场、乐天玛特、贵城购物中心等，商业业态开始出现多极化发展态势。3、区域分布失衡。现有商贸企业均集中在大同路附近 1 公里范围内，竞争激烈。消费水准都比较高。4、现有商贸企业发展迅速，特别是在 2011 年确定“北进、东扩、南优、西延、中疏”的城市发展战略后，开始为整
5、个滕州市商业的发展提供一个良好的发展机遇。现有商贸中心商业业态较为繁荣，但设施有些老化，非常拥挤，发展空间受到严重制约。一、商业环境分析1、总体概述 经济环境： 2010 年全市生产总值（GDP）达到 633.92 亿元，比上年增长 14.3%，三次产业比例由 2005 年的 10.5：60.6：28.9 调整为 2010 年的 9.0:54.0:37.0，其中，第一产业增加值 57.31 亿元，增长 4.0%；第二产业增加值 342.18 亿元，增长11.6%；第三产业增加值 234.43 亿元，增长 22.1%。境内财政收入年均增长 25.7%，地方财政收入年均增长 26.8%；规模以上工
6、业增加值年均增长 20.5%；全社会固定资产投资年均增长 27.3%；社会消费品零售总额年均增长 18.9%。城乡居民收入持续增长，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均分别增长12.3%和 12.0%。整体经济保持又快又好发展的强劲势头。 行业环境： 滕州市工业生产快速增长。市属规模以上工业企业达到 676 家，其中当年新增 102 家。规模以上工业增加值实现 313.4 亿元，增长 16.3%。工业经济效益显着提升，市属规模以上工业实现主营业务收入、工业利税和利润分别为 1206.3亿元、132.1 亿元、75.1 亿元，分别增长 27.1%、17.9%和 17.6%。产业集群迅速
7、膨胀。中小机床、煤化工被列入第一批“山东省新型工业化产业示范基地” ，滕州市被命名为“中国中小机床之都” 、山东省机床及零配件优质生产基地，现代玻璃产业基地成为全省五大玻璃生产基地之一。机械制造、煤化工、新型建材、食品医药、能源、轻纺六大支柱产业实现主营业务收入、工业利税分别为 1004.7 亿元和 110.6 亿元，分别占全市规模以上工业的 83.3%和83.8%，分别增长 27.8%和 18.9%。商贸企业、星级酒店也初步形成了名牌特色街、商业步行街和食街等众多特色街区，业种丰富，业态齐全；滕州市的酒店业繁荣，全市现有酒店旅业约 60 家，三星级酒店以上 11 家，其中包括 1 家五星级酒
8、店，3 家四星级酒店；加上近几年刚刚新兴起来的房地产业已经成为推动滕州市经济发展的新支柱，给滕州市多增加一大产业群体。 交通环境： 滕州市自古就有“ 九省通衢 ”之称，作为南北交通要地和枢纽，非常出名，地处江苏省、山东省、河南省、安徽省四省交界处的淮海经济区中心位置，滕州市长途汽车总站是山东省两个县级国家一级客运站之一，日发送旅客 20000 人次。另外，104 国道,京福高速公路,京沪铁路，京沪高速铁路和京杭大运河贯穿南北，形成了高速公路、铁路、水路等立体交通网络。同时，2 个小时车程内有济南国际机场，200 公里内有徐州、临沂、济宁等机场，距离青岛港和日照港也只有 3个小时，所以具有航空和
9、海运便捷的优势。随着京沪高铁的开通，滕州的辐射范围和集聚能力将更进一步扩大，作为鲁南地区铁路交通网和高速公路网连接的重要枢纽的地位将进一步凸显。 资源环境： 丰富的资源和产业优势，滕州市是鲁南的能源基地和建材基地。境内有60 亿吨以上的煤炭，年产量超过 1800 万吨，外石灰石资源有 28 亿吨、花岗石有 13 亿吨、水泥年产量为 300 万吨等，资源非常丰富。另外还有 7 亿立方的水资源，并紧邻 19 亿立方的微山湖，电力资源也非常丰富。 煤炭、电力、建筑材料、纺织、机械、化工、不锈钢、标准件、机电、卷烟、造纸、橡胶、食品、医药等近 40 个门类，尤其是机床加工业发达，共有 130 多家投入
10、生产，年产数控机床、数控站铣床、数控锻造设备等各类机床 10 万台套，另外第三产业繁荣活跃，市场发达，全市各类市 180 多处，大型超市和物流中心等现代物流业发展迅速。2、商业格局情况：商业分布特点：滕州市重要商业区域集中在以火车站为核心的 1 公里范围内， 形成以火车站商业向周边分散的布局特色。商业格局规划：形成“三纵两横”共五大商圈为核心的的商圈格局 1、以火车站为中心的大同路商圈； 2、新型商业步行街为核心的商业步行街商圈； 3、城市主干道善国路为轴线的善国路商圈； 4、杏坛路商圈； 5、荆河路商圈。赢商网 8 月福利活动：上传 1 份，可马上免币下载 1 份；上传 3 份，可下载 VI
11、P 资料。活动时间：2014 年 8 月 11 日9 月 10 日http:/ QQ：2104223640 了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和 2 币资料实时推送）大同路商圈 新兴路商业街商圈荆 河 路 商 圈善国路商圈杏坛路商圈二、商圈分析1、商圈结构分析 核心商圈： 滕州市的商业中心圈集中在以火车站为核心的大同路商圈。1 月租金水平：43-90 元/平方米；2、 业态组合：大型百货、大型超市及专卖店为主； 次级商圈：新兴路商业步行街（乐天玛特）和荆河中路商圈。1、 月租金水平：新兴南路 72 元/平方米左右；荆河中路 57 元/平米。2、 业态组合：大型购物中心、品牌专卖店、小吃
12、店及日常消费品售卖为主； 边缘商圈：善国路商圈、杏坛路商圈1、 月租金水平：善国路 30 元/平米，杏坛路 45 元/平方米2、 业态组合：大型超市、百货及满足日常生活消费的便利型商业为主2、商圈分布特点：滕州市的商圈比较集中在火车站附近，最高档及当地的品牌商业都集中在大同路附近， 由该道路呈放射状向周围延伸，该区域是滕州市外来人口的主要集中区域，消费水平高，商业发达；次级商圈在新兴路商业步行街与荆河中路贵城购物中心附近，主要服务于本地居民的日常生活消费及休闲娱乐；边缘商圈包含善国路商圈，主要是以大型超市为主，满足当地及周边居民日常生活基本需求，杏坛路商圈主要以沿街小型商铺为主，经营业态种类较
13、为分散，客户也以本地居民为主。3、商圈业态分布商圈 业态 比例文具五金建材珠宝品牌服饰餐饮荆河路商圈手表、婚纱、美容、眼镜店等荆 河 路 商 圈 经 营 业 态 分 布30%10%25%10%7.50% 17.50%文 具 五 金 建 材 珠 宝 品 牌 服 饰 餐 饮 手 表 、 婚 纱 、 美 容 、 眼 镜 店 等电子电器建材服饰善国路商圈餐饮善 国 路 商 圈 经 营 业 态 分 布40%30%15%15%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%电 子 电 器建 材服 饰餐 饮系 列 1品牌服饰餐饮新兴路商业步行街商圈 网吧、旅行社、婚纱、美容美发等新
14、 兴 路 商 圈 经 营 业 态 分 布70%20%10%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%品 牌 服 饰餐 饮网 吧 、 旅 行 社 、 婚 纱 、 美 发 等系 列 1服饰餐饮大同路商圈 其他（书店、眼镜店、美容美发、箱包皮具等）大 同 路 商 圈 经 营 业 态 分 布80%15% 5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%服 饰 餐 饮 其 他系 列 1IT 电讯服装店床上用品杏坛路商圈美发、眼镜店、影楼等杏 坛 路 商 圈 经 营 业 态 分 布50%15%12%23%IT电 讯 服 装 店 床 上 用 品 美 发 、 眼 镜 店
15、 、 影 楼 等赢商网-运营中心，最专业“ 商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 商业街特点：集中在城市主干道附近，商业区域集中，但没有规划统一停车场地， 故整体发展空间缺乏。除一级商圈道路建设比较符合要求外， 其余商业街及商业区域皆较为陈旧，商业建筑外立面相对破旧，缺乏商业外观感受；政府前期缺乏统一的功能区域分配，各区域商业比例严重失调。商业街多数位于旧城区，经常伴随堵塞交通情况出现。 零售业态及商品组合：以大型百货、超市带动零售消费品销售，百货业在当地占比较大的消费份额； 租金水平图表 1：各路段月租金水平情况类别 级别/户型 装修状况 月平均租金大同路
16、 中心区店铺，外围环境比较一般 90 元/平米新兴路商业步行街新兴商业步行街，业态丰富，商业发达72 元/平米荆河路 城市主干道，人流量大 57 元/平米各主要街区商铺善国路 城市主干道，周边居民众多 30 元/平米杏坛路 不注重店面装修 45 元/平米图标 2：各路段大中型超市及购物中心情况名称 层数 规模（平方米）所属商圈主力店/主要品牌经营情况银座商城 4 层 20000 大同路 商圈 国际品牌、一线品牌多 非常好贵诚购物中心 3 层 33600 荆河路 商圈 国际品牌， 一线品牌 非常好家家悦超市 4 11600 荆河路 商圈 中档次商品 很好亿丰金地 4 层 40000 大同路 商圈
17、 未经营 未知京泰购物中心 3 层 24000 善国路 商圈 中档次商品、 国内品牌 很好华汇地下购物广场地下1 层 10000大同路商圈中低档次商品 较差上海华联 2 层 10000 杏坛路 商圈 中高档次商 品 一般名称 银座概况 所属楼层业态组成 出租率 主力店主要品牌备注一层（5000）黄金珠宝、化妆品、钟表眼镜、超市（保健品、生鲜、粮油、名烟名酒等）100% 周大福、周大生、西铁城、瑞士美度、千禧之星、百泰首饰、OLAY丸美等银座超市东企业基本情况 滕州银座商城位于滕州市大同路南首（火车站对面） ，是商业网点集中、居民密集的繁华商业黄金地段，经营面积12000 平方米。银座商城滕二层
18、（5000）男女皮鞋、箱包皮具、男女休闲装、超市（日用百货、音响图书、休闲食品。 ）100%超市以抽点的方式进行获利、根据不同的位置、品牌、折扣店收取的点位不同7%20%不等（根据不同的业态） ；经应情况主要消费年龄段 1735 岁之间（无品牌正装） ；三层（5000）男装女装、女士内衣100%州店是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型综合商场。四层（5000）大小家电、数码产品、通讯器材、电脑、品牌服饰100% 李宁、耐克安踏、匡威、361骆驼、联想、三星、海尔、哥伦比亚、经营状况服饰类营业额 10002000 元天。淡旺季差距显著。超市人流量状况分析：人流量以 5 分钟为计算单位，人流量达
19、 91 人次（周末中午11:20） 。是滕州市购物中心运营最好的顶级代表。京泰购物中心（共 24000 平米）1 楼：德克士 零点餐厅 苏宁电器（手机、数码、生活电器） 柜台（钟表 珠宝 饰品） 家家悦超市（食品生鲜类）2 楼：苏宁电器（冰箱 洗衣机 生活电器）家家悦超市（洗涤百货类）3 楼：苏宁电器（空调 电脑产品 彩电）家家悦超市（服装商场）经营状况：因为该购物中心引进德克士和零点餐厅，给苏宁电器和家家悦超市带来大量客群，再者该购物中心位于善国路和荆河路两大交通要道交叉口，人流量大，加之设置部分停车位，整体运营较好；人流量在 40 人/分钟。贵诚购物中心（共 33600 平米）1 楼：烟酒
20、 化妆品 珠宝 电器 皮具 手机（面积约 10000）2 楼：男女装 美容 羊绒（面积约 10000）3 楼：休闲 电器 儿童 电玩城（总面积约 10000，其中电玩城约 500）-1 楼：大卖场 食品 熟食 生鲜 果蔬 饮品 餐饮（面积约 3600）经营状况：该购物中心位于城市商业旺区，加之前期超市定位准确，成为滕州市运营情况最好的购物中心代表。人流量在 60 人/分钟。家家悦购物中心（荆河路，11600 平方米)1 楼：生鲜 农作物 糖果 果蔬 饮料（人流量 30 人/分钟）2 楼：文体 洗化 家居 服饰 电器 食品 酒水（人流量 20 人/分钟）3 楼：问天家居(面积约 5000，品牌专营，由问天家居代理，人流量 2 人/分钟)-1 楼：地下免费停车场运营情况：因其紧邻贵城购物中心，靠近火车站，人员流动性大，带来大量消费
