1、 富建帝逸国际建设项目可行性研究报告- 1 -目 录一、项目总论1.1 建设项目总论1.1.1 项目名称1.1.2 项目坐落位置：1.1.3 主要经济指标1.1.4 项目概况1.1.5 建设单位概况1.2 建设项目的必要性1.3 可行性研究结论及建议1.4 可行性研究的编制依据二、 市场分析2.1 宏观经济形势分析2.1.1 国际方面2.1.2 国内方面2.2 房地产市场分析2.2.1 2008-2009 年房地产市场运行特点2.2.2 影响 2008-2009 年房地产市场的国际、国内因素分析2.2.3 2010 年本区域房地产市场展望2.3 本区域房地产市场分析2.3.1 回顾 2008-
2、2009 年本区域房地产市场的情况 2.3.2 2010 年本区域的房地产市场展望。2.4 SWOT 分析2.4.1 项目的优势2.4.2 项目的劣势2.4.3 项目的市场机会2.4.4 项目面临的威胁富建帝逸国际建设项目可行性研究报告- 2 -2.5 项目的市场定位三、项目建设条件3.1 项目建设的用地条件3.2 项目建设的自然条件3.3 市政配套条件四、项目规划设计方案4.1 设计指导思想及设计特点4.2 总平面设计4.3 建筑设计及结构设计4.4 经济技术指标五、项目的实施进度六、项目的销售方案策划6.1 房地产营销渠道策略 6.1.2 分期广告策略6.1.3 企业直接推销6.1.4 委
3、托代理推销6.1.5 网络营销6.1.6 房地产超市营销6.1.7 项目营销活动建议：6.2 房地产营销促销策略 6.3 销售期营销计划6.4 营销方案媒体的选择与分析6.4.1 平面媒体6.4.2 电视媒体6.4.3 户外媒体6.4.4 其它媒体6.5 销售价格的市场定位七、项目总投资估算7.1 估算依据和原则7.2 总投资估算富建帝逸国际建设项目可行性研究报告- 3 -7.3 总投资资金来源八、项目财务评价8.1 财务效益8.2 赢利能力分析8.2.1 全部资金评价指标8.3 不确定性分析8.3.1 盈亏平衡分析8.3.2 敏感性分析8.4 经济效益综合测估九、项目综合评价及结论富建帝逸国
4、际建设项目可行性研究报告- 1 -一、项目总论1.1 建设项目总论1.1.1 项目名称：“富建帝逸国际”1.1.2 项目坐落位置：本案富建帝逸国际高尚住宅区位于响水城南，地块东起锦绣路，西至黄海路和响水实验小学用地东界，南齐六排河路，北至桃园路。交通便利，区位条件优越，周边配套相对成熟。1.1.3 主要经济指标总占地面积 10.023 公顷（150.345 亩，100222.90 平方米）容积率 2.19 28.9%净用地面积 2.896647 公顷 绿地率 30.4%总建筑面积: 224580.90 平方米（地上：219462.30 平方米，地下：5118.60 平方米） ，其中住宅建筑面积
5、：194630.6 平方米（含公共设施建筑:24831.7 平方米） ，商业用房建筑面积:23892.20 平方米。1.1.4 项目概况“富建帝逸国际”项目规划为高档商住项目，以住宅为主，辅以部分商铺。建筑总面积 22.45809 万平方米。静谧、怡性自然的生态融入到社区生态环境当中，是第一国际品位的高档社区。住宅区规划面积 19.46306 万平方米（含公共设施建筑:2.48317 万平方米） ，其中商业区规划面积 2.38922 万平方米，日照间距合理优化。位于响水城南片区 CBD 核心区，东至中国南北黄金通道-204 国道，南抱响水实验小学、响水公园、响水中医院，西临响水体育中心、响水二
6、中，北接响水法院、检察院、工商局、新城商业街，新行政中心、四星级灌江国际大酒店都近在咫尺。步行富建帝逸国际建设项目可行性研究报告- 2 -过马路即可享受响水公园的静谧和优雅，1516 户居民分享各自的私密阳光。1.1.5 建设单位概况建设单位：盐城富建置业有限公司公司隶属于富建集团有限公司，注册资金 3000 万元人民币，为有限责任公司，主要从事房地产项目开发。公司现有人员 32 人，其中有中高级职称人员 21 人，在房地产项目的市场调查、产品定位、项目策划、工程管理和营销方面有丰富的经验和较高的水平。公司下设办公室、财务部、项目开发部、工程管理部、营销部等。公司设立以来，始终按现代企业制度规
7、范管理运作，先后在全国各地开发过近 20 多家楼盘，累计开发面积近 200 万平方米，具有丰富的房地产项目开发经验。盐城富建置业有限公司是独立的经济实体，作为本项目的法人单位，具有独立承担法律责任的能力。该公司董事长刘永辉为企业负责人，对该项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还等实行全过程负责，该公司为本项目的建设和运营成立了专门班子，其组成人员素质、内部组织结构，满足项目管理和技术上的要求，符合对建设项目法人责任制的要求。1.2 建设项目的必要性加快响水的城市化进程，美化响水市容，扮靓城南片区，为建设新城南，做扎实的支持工作。繁荣房产市场，促进响水的经济发展。开拓新的商业以及投资
8、机会，繁荣响水经济，为响水城南片区带来新的发展空间。1.3 可行性研究结论及建议 本项目最为关键的部分是各计算期即各季度的销售收入能否按照预期的计划实现。若销售进度能够实现甚至能够加快的话，项目的投资将更加有保障，财务收益状况也将会明显好于评估的结果，反之亦然。因此，项目的开发商对此应当给予足够的重视与关注，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，甚至是请专业的策划公司参与销售的策划，并根据销售情况适时调整工程的进度和建设投资。 本项目另一关键的部分是建设投资。同样的能否按照预期的计划实现建设投资也富建帝逸国际建设项目可行性研究报告- 3 -将影响到项目的收益的实现。因此，开发商同样应当给予足够
9、的重视与关注。特别是投资控制，应当在项目建设的全过程尽可能的降低建设成本，聘请相当专业的监理公司进行投资全过程的严格管理将是十分必要的。1.4 可行性研究的编制依据（1） 响水县规划和城市管理局建设用地规划设计要点及红线图（2） 城市居住区规划设计规范 （GB 5018093）（3） 江苏省城市规划管理技术规定（2004 年版） （4） 江苏省住宅设计标准 （DGJ/J 262006）（5） 富建帝逸国际修建性详细规划设计 （2009.12）（6）其它的国家有关现行设计规范及标准二、市场分析2.1 宏观经济形势分析2.1.1 国际方面受金融、房地产和就业三大市场的三重打击，世界经济发展进入低迷
10、时期，各国政府和央行正在孤注一掷救助金融市场危机，然而信任和信贷危机并未就此结束。预计未来几年世界经济增长将可望保持在 3.0%的水平。其中发达经济体将于 2008 年和2009 年陷入或接近衰退，2010 年的随后时间世界经济复苏将是一个渐进的过程。目前的救助计划无法支撑股市以及金融市场的根本稳定，因此无法解决世界经济的核心问题。世界经济需要在深层次上进行结构调整的同时，找到实现新一轮经济发展的增长点。金融危机和世界经济增长放缓，也将对我国金融市场、外贸出口和物价产生多方面影响。富建帝逸国际建设项目可行性研究报告- 4 -2.1.2 国内方面A、 2009 年经济情况回顾2009 年国内经济
11、情况可以用 16 字进行总体评价：增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善。 增长较快。初步核算，2009 年 GDP 比上年增长 9%。 价格回稳。2 月份，物价上涨演绎出一个高峰，CPI 当月涨幅达到 8.7%。 结构优化。在国民经济实现较快增长的同时，第一产业特别是农业有了很好的发展。2009 年节能减排也取得了积极进展。 民生改善。2008 年，全年城镇居民人均可支配收入增长 14.5%，实际增长 8.4%； 农村居民人均纯收入名义增长 15%，实际增长 8%。虽然中国受到了金融危机的影响，但经济水平仍然基本维持了较高的发展水平。 但是国内经济的发展依然有如下的问题： 结构矛盾、体制缺陷
12、和增长方式粗放的综合反映产业结构剧烈变动导致市场供求出现新的失衡； 体制缺陷导致盲目投资和低水平扩张（投资体制、财税体制、金融体制、土地管理体制、政府职能等关键领域的改革不到位） ； 经济增长方式仍然比较粗放。B.对 2010 年主要指标的预测： 下调 2010 年 CPI、PPI 增长预测。受食品价格特别是肉禽及其制品价格大幅回落影响，2010 年我国 CPI 将负增长 1.1%左右。受大宗商品价格暴跌和总需求增速快速回落影响，2010 年我国 PPI 将负增长 3.5%左右。 下调 2010 年投资、消费、出口增长速度。投资名义增速下调至 13%，实际增速上调至 17.2%，消费名义增速下
13、调至 9.5%，实际增速下调至 10.6%，出口增速下调至 8.5%。 下调基准利率预测，下调人民币汇率预测。存款基准利率下调至 1.44%，贷款基准利率下调至 5.31%，人民币汇率下调至 6.90。 下调农民人均纯收入增速度至 9.0%。 下调 GDP 增长率至 8.1%。 随着 2008 年 7 月中旬国际大宗商品价格泡沫的破灭，上半年还肆虐全球的通货富建帝逸国际建设项目可行性研究报告- 5 -膨胀，四季度急剧转变为日益迫近的通货紧缩威胁。2010 年，在世界经济陷入衰退、国内周期性调整的双重压力下，中国经济将步入典型通货紧缩，物价水平负增长将成为 2010 年中国经济的显著特征。为此，
14、我们对 2010 年投资、消费、出口、居民收入、GDP 增速等主要宏观经济指标的增速预测值进行调整。2.2 房地产市场分析在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下，2010 年，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景气回落。市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。2.2.1 2008-2009 年房地产市场运行特点：A、 房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长从资金供给总量来看，房地产资金在 2007 年第四季度达到一个顶峰，2009 年较2007 年环比开始出现下降。同时，资金供给的增长率从 20
15、07 年第四季度已经开始大幅下降，从 12 月份的 31.9%，降到 17 月份的 19.1%，下降了 12.8 个百分点。这种趋势估计仍将持续。从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。2008 年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。到 2008 年 7 月，原本第一季度增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为 15.7%，与上年 30%40%的增幅相去甚远，订金及预付款增幅为 9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到
16、7 月份已经为负增长，同比减少 5.7%。由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行贷款的减少。从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求的下降。需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。B、房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落富建帝逸国际建设项目可行性研究报告- 6 -房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，2008 年第一季度，三者的同比增幅达到 25.9%、26.9%和 27.5%，较
17、上年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了 19.1%、13.8%和 24.1%；7 月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和 22.5%。土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。C、需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚
18、。尽管开发商动用了打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。D、全国房价上涨幅度逐步放缓， “珠三角”部分热点城市已出现房价回落“珠三角”部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。深圳房屋销售价格同比增速从 2009 年 6 月份出现下降，8 月同比下降已达到 6.4%，二手住房下降幅度更大，8 月份，同比增速下降 14.9%。8 月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降 1.8%。E、地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市房地产投资是投资的重要组成部分，从全国的平均水平看，占到固定资产投资的25左右，在有些城市超过 50。对于地
19、方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入。面对这种情况，部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房的政策。沈阳市政府宣布了一系列“暖市” 方案，包括将重启购房补贴政策、提高住房公积金贷款的年限和限额等；河南省政府规定，自 9 月 1 日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税、降低首付房款、延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率；厦门、长沙、成都等地也相继出台包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施；盐城市也出台了救市的一揽子计划，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。富建帝逸国际建设项目可行性研究报告- 7 -F、
20、住房保障工作进一步加强，各地取得一定进展2008 年的政府工作报告 ，明确提出抓紧建立住房保障体系，指出：解决城市低收入群体住房难，靠廉租住房和经济适用住房；帮助中等收入家庭解决住房难，是增加中低价位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以来强调的住房保障问题在此次机构改革中亦得到体现，根据国务院机构改革方案，组建住房和城乡建设部，并专门成立住房保障司来负责此项工作。一系列支持保障性住房的政策法规也相继出台。2 月 4 日，中国人民银行、银监会发布经济适用住房开发贷款管理办法 ，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。3 月 3 日，财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用
21、住房和住房租赁有关税收政策的通知中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房所得减征 10%的个人所得税。3 月 21 日，住房和城乡建设部发布关于加强廉租住房质量管理的通知 ，对确保廉租住房的质量、解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。随后，住房和城乡建设部发出通知称，规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。地方住房保障工作也取得一定进展。如上海市 2009 年住房建设计划
22、中，规定经济适用住房和廉租住房分布，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地，主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近建设，特别是该计划中还提到，结合中心城区产业调整、工厂置换来安排一定量的廉租房和经济适用房用地；广州市住房建设规划中指出，2008 年将供应保障型住房用地 0.50.9 平方公里，规划建筑面积 100 万180 万平方米，2009 年计划供应同类用地 0.81.01 平方公里，规划建筑面积 158 万200 万平方米；珠海市政府出台20082010 年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规划方案 ，决定在未来 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072 套经济适用住房，通过实物配租、货币补贴以及提供经济适用住房等多种形式，解决全市低收入家庭和其他困难群体的住房问题，并将城市低收入家庭住房解困与政府考核挂钩；2 月 18 日，北京市建设委员会正式公布限价商品住房管理办法（试行） ，首批限价房源 16377 套也将在 10 月 15 日前完成选房。
