1、1张家界国际养老园项目策划纲要目 录前言第一章 概论第二章 养老产业现状与发展一、世界养老产业的现状与发展二、中国养老产业的现状与发展三、居家养老社会化的意义与发展趋势1、什么是居家养老社会化？2、居家养老社会化与房地产开发的关系3、居家养老社会化的发展趋势4、国际养老园与居家养老社会化第三章 项目背景和特点一、公共关系、土地资源与体制优势1、公共关系2、土地资源3、体制优势二、独特的自然资源与地理位置1、得天独厚的养老胜地2、国际养老园的定址环境三、项目的特点1、起点高、规模大2、功能齐全，相互依托，相互支撑3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源5、
2、特有的人文价值与人文吸引力第四章 项目的建设内容一、项目的规划与设计二、项目的分区与关系三、项目建设内容一览表1、国际养老园项目建设内容总表2、世界民居文化村项目建设明细表3、国际老年人休养中心项目建设明细表4、文化长廊项目建设明细表5、户外运动基地建设明细表6、辅助功能项目建设明细表四、项目建设一期说明第五章 项目的技术与保障体系一、小区智能化1、IC 卡管理制度2、全区监控系统3、公共设施的智能管理2二、医疗社区化1、社区医疗登记制度2、定期常规身体检查制度三、服务家庭化1、个性化家政服务2、服务人员的专业化四、保障系统化1、医疗保障系统化2、安全保障系统化第六章 管理与经营一、管理结构与
3、管理团队1、管理结构2、管理团队二、组织与人员保障1、组织机构的保障2、人员保障三、管理制度1、分级负责，集中管理2、财务分片审查，集中签批四、经营创新1、村民持股计划2、经营分区，效益考核3、小区居民的自主管理与老年城的统一管理第七章 行业与市场分析一、养老产业发展的历史机遇1、中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本2、传统道德开始回归， “孝”仍然是社会道德的重要基础3、中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多4、老年人获得了经济的独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活5、老年人群中积累了庞大的消费能力6、政府对老年类项目大力支持二、市场竞争性分析1、现有养老产业的模式与竞争性2
4、、竞争对手与竞争模式3、本项目的竞争优势三、合作与关联行业1、张家界旅游业的发展对本项目的带动2、本地房地产业的发展对本项目的作用第八章 市场营销策略一、目标客户分析1、主要客户人群2、主要客户来源地33、主要客户状况描述二、营销制度与办法1、设立办事机构，进行分区管理2、办事机构人员组成3、奖励与处罚4、过程管理与效益管理三、营销推广计划四、定向开发与委托开发1、定向开发与委托开发说明2、定向开发与委托开发条件3、定向开发与委托开发的优惠办法第九章 项目经济效益分析一、房地产销售收入二、服务与租赁收入三、不动产价值四、成本分析1、建设与开发成本2、融资成本3、机会成本4、管理成本5、营销成本
5、五、效益评估第十章 融资计划一、融资数额及方式二、融资投向三、资金退出机制及回报办法1、资金退出机制2、融资回报办法四、资金监管及投资方权限1、资金监管方式2、投资方权限第十一章 财务预测一、酒店式公寓财务销售计划表二、公寓小区玫瑰园小区财务销售计划表三、税后利润表四、现金流量表五、盈亏平衡表六、动态投资回收期第十二章 风险控制一、政策风险二、土地价值三、市场风险四、资金使用风险4第十三章 结论第十四章 附件清单前 言人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，
6、老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将“60 岁以上的人口占总人口比例达到 10%，或 65 岁以上人口占 总人口的比重达到 7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国将在2003 年正式迈入老龄化社会。当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求” 远远超过“ 有效供 给” 。如何满足市场上的“ 有效需求” ，如何 为企业开创新的利润获取模式，是我们进 行“ 张家界国际养老园”这个项目研究的最终目的。第一章 概论我国在 80 年代末就已经步入
7、老龄化社会，90 年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。丰县常驻人口 110 万人，60岁以上的老龄人口占 36%以上，且老龄人口每年 继续以 3%的速度增长。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。因此，面对老龄 化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现“ 老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所 乐” 。目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料” 和“看病就医方便”。尊老敬老自古以来就
8、是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，可以让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动、游玩。老年公寓建成后既远离喧哗的市区，又不远离城市中心。每逢节假日，儿女们可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。5200
9、5 年 4 月，全国社会保障基金理事会理事长项怀诚在香港表示，中国养老体系正面临人口老龄化速度加快以及基本养老保险不健全的严峻挑战，预计到 2030 年全国老年人口将占总人口的 24.5%。而与此相对应的是，中国的养老制度极不完善，养老保险、养老准备金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。同时，社会保障体系与社会养老体系还没有真正建立，适合中国国情的养老模式与养老体系还在不断探索中。在即将面临空前的养老压力面前，中国政府将对养老项目、养老产业进行大量投入，凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。而经济的发展，人口的快速流动也使“养老 ”或老年经济开始成为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。200
10、0 年，中国老年经济潜力就已经达到了一万亿元人民币，而全国 2400 万空巢（无子女陪伴）老年人口更是养老产业的巨大支撑力量。以上种种，使中国社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将科学化与人性化紧密结合的新型养老模式的巨大需求。而目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办 的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老
11、年人生活、心理、生理的保障体系。巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目。同时，除中国外，东亚 各国也面临着人口老龄化压力（日本计划输出 300 万老年人口），而人种相同、文化相近、地域相邻的中国无疑也是东亚各国老年人养老的首选地之一。而随着中国经济的发展，众多东南亚、港澳台及海外华人华侨希望叶落归根回国养老。这些无疑都扩大了中国养老市场与老年经济的庞大总量。张家界国际养老园项目就是在这个背景下，由张家界市交通投资有限责任公司发起筹备的，以中老年人为目标市场，具备完整养老意义的，集住宅与服务，生活与娱乐，医 疗与
12、保健于一体的大型建筑群。张家界国际养老园项目选址于张家界市城郊天门山麓杆子坪村，临近张家界荷花机场、张罗公路、张家界火车站、张家界中心汽车站，自然条件及交通条件极为优越。整个项目由世界民居文化村（房地产与商业部份）、国际老年公寓、文化体育长廊、鬼谷峡户外运动基地、辅助功能区域等组成。项目占地共 15000 亩，规划建设面积 20 万m2，项目总 投资 5 亿元。项目共分五个部分，一是世界民居文化村（房地产、老年大学、国际护理学院等），二是国际老年休养中心（医疗、体检、康复、体育馆、高尔夫练习场等），三是文化长廊（画家村、作家村等），四是户外运动基地（鬼谷峡），五是基础设施与辅助设施。6张家界国
13、际养老园集养老、疗养、康复、休闲、住宅、娱乐等综合功能与配套服务为一体，是以达到使老年人健康长寿、颐养天年为目的的综合性卫星城建设项目。此项目将“居家环 境” 与“社会化的保障体系”、 “产业化的服务体系”等有机的组合在一起，使养老服务在养老地产的基础上形成了完整的保障与护理体系，在形成规模化的同时，实现了老年经济的产业化与养老保障的社会化。使投资者在获得巨大经济效益的同时，也获得了极大的社会效益。由于本项目规模极大，占地面积达 15000 亩，在现阶段中国严格的土地政策下，其它潜在或现实的竞争对手已经没有可能获得如此规模的征地许可。而没有了规模，建筑档次就很难提升，完善的保障系统更难以建立，
14、文化与体育设施就更无从谈起。因此，在可预见的将来，中国内地基本不会产生有威胁的竞争对手。在营销与管理上，本公司参照国际通行惯例与基本准则，按照现代企业制度的要求，来设立企业运行与管理模式。在推广上，本公司将采用分区负责，分区管理模式。每一分区设立一个办事机构，单独核算，单独管理， 业绩与收入挂钩。在分区的设立上，将纬度偏北且有着相同的人种与文化源头，同时又为老年化问题困扰的日本和韩国作为一个分区。港澳台及东南亚华人社会作为另一个分区，而北美与欧洲作为第三个分区。以上分区的推广工作，主要聘用本地具有丰富人脉与推广经验的人员或机构来负责。在国内，我们把推广重点放在北方，成立北方分区，尤其是北方一些
15、大型国有企业、军工单位、国家部委等作为我们推广的重点对象。在宣传上，我们主要采用与各地电视台合作的方式，利用综艺类、文化类、旅游类节目，以扩大影响，同 时用免费或少花费的手段吸引一些老年人前来短期休养等。在管理上，针对村民和一些优秀的核心村民员工，本公司将推行村民及员工持股计划。村民以其土地、林权作价入股，村民和员工持股总额在 30%左右。本项目计划融资总额为 3 亿元人民币。主要采用债权融资。融资期限为 3 年，担保形式为项目担保。资金使用范围为海南国际老年城一期项目，建设内容主要为前期基础工程及房地产项目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰园小区），一期项目建设与销售期为 3年。资方可
16、以在此期限内债转股或融资到期后，项目方以利润或销售收入返还投资方。在 3 年的项目一期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅玫瑰园小区部分的合计建筑开发面积为 13.5 万平方米，按最低销售均价计算，每平方米销售均价为 2760 元，销售收入为 37250 万，税前利润为 17950 万。在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现实问题，同时，此 项目还会为海南形象的提升，海南经济的增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，政策方面的风险基本为零。另外，由于政府支持的原因，征地费用相7对较低，目前评估价为每亩 15 万元。3 年后，土地的价值就将增加到
17、约 4.2 亿元人民币。因此，仅土地增加的价值这一项，就可以规避所有的投资风险。同时，在资金使用方面，我 们将严格控制融资资金的使用范围，91%的融资资金都使用于固定设 施或不动产建设，仅从使用方面来看，资金的安全性、有效性、增 值性是有保证的。而对于市场方面，如何将信息有效的传达到客户群中，才是市场运作中最大的风险。为此，我们将积极寻求同国际国内有实力的传播公司合作，尤其加强同媒体的合作，力争将此类风险降到最低。第二章 养老产业现状与发展一、世界养老产业的现状与发展据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60 岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达 23%，其次为希腊的22
18、.8%和日本的 22%，再次是德国的 21.8%和瑞典的 21.7%。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。根据联合国提供的最新统计数字，2002 年全世界 60 岁以上的老人为 6.29 亿，占世界人口总数的 10%。到 2050 年，老人人数将猛增到 19.64 亿人，占世界总人口的 21%，平均每年增 长 9000 万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的 2.36 亿人增加到 3.95 亿人，占该地区总人口的比例将由目前的 20%增加到 33%，经济欠发达地区将由目前的 3
19、.93 亿人猛增到 15.69 亿人，占总人口的比例将由目前的 8%增加到 19%，届时人口老龄化问题最严重的 3 个国家是西班牙、意大利和日本。表一世界 60 岁以上人口占总人口的比率增长情况年 份 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010全世界 8.1 8.1 8.4 8.6 9.2 9.8 10.7发达地区 11.6 12.6 14.5 15.5 17.6 19.2 21.2发展中国家 6.4 6.1 6.1 6.3 6.9 7.6 8.5中 国 7.2 7.2 6.8 7.4 8.6 9.9 11.7资料来源：中国老龄科学研究中心二、中国养老产业的现状与发展
20、1、国内老年住宅市场的现状分析中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重8点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。据统计，1995 年我国共有家庭 32208 万户，其中 60 岁以上老年人口的户数为 9051 万户。民政部等 14 个部委提出，到本世纪末社区服务设施要发展到 26 万个，85%的街道都要有一所老年公寓。 这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应，如果
21、没有新的举措，仍采取对现有房地产开发商的贷款条件：自有 30%项目资金、 贷款周期3 年，养老设施的建设不可能现代化、成规模和持续的发展，那么在未来的 5-10 年中，养老设施供需的矛盾会随着老 龄人口的迅速发展而日趋加大。1.1 我国老年人口的发展状况我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999 年成为老年型的国家。20 世纪 80 年代以来，60 岁以上的老年人口平均每年以 3%的速度持续增长，更为突出的是，80 岁 以上高龄老人已高达1100 万，并以年均 5%的速度递增。本世纪中叶，60 岁以上的老年人口将达到 4.4 亿左右，约占亚洲老年人口总数的 36%，占世界老年人口总
22、数的 22.3%。中国老年人口规模之大，老 龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段：第一阶段：过渡阶段 1982 年 2000 年60 岁以上老年人口由 7664 万增长到 1.34 亿，占总人口的比重由7.64增长到 10.71。2000 年比 1982 年老年人口几乎翻了一番。这期间，老年人口以 3.02的速度递增，大大快于总人口年均增长1.47的速度。第二阶段：发展阶段 2000 2025 年60 岁以上老年人口由 1.34 亿增长到 2.84 亿，比重由 10.71增
23、长到 19.34。从 1982 到 2025 年的 43 年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。第三个阶段：高峰阶段 2025 年 2055 年60 岁以上的老年人口由 2.84 亿增长到 4.4 亿，比重由 19.34增长到 30，比 2000 年翻了两番。从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山 东、湖南、广东、广西、四川等省市区 65 岁以上的老年人口已超过其总人口的 7%，辽宁、河南、安徽、福建等省 65 岁以上的人口接近 7%。表二：中国人口年龄构成及发展预测 (%)年 份 1953 1964 1982 1990 2000 202
24、0 2040 20500-14岁 36.28 40.70 33.59 27.62 26.10 20.60 19.60 19.80915-59岁 56.40 53.22 58.78 63.80 63.80 64.20 58.30 58.8060岁 7.32 6.08 7.63 8.58 10.10 15.20 22.10 21.401.2 国内老年住宅的现状1.2.1 国内老年建筑的现状据有关部门的调查表明，与目前超过 1.3 亿的 60 岁以上的老年人相比较，我国只有 42000 多所的养老机构，所拥有的床位还不到100 万张，只能 为 1%（1.32 亿）的老年人解决住房 问题。据估计，目前
25、全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有 4000 亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的 4%5%的数据，全国要为 560 万到 700 万的老人修建老年住宅，投资总额在 160 亿到 200 亿元。当前国内老年设施状况项目 居住对象 自理程 度 护理方 式 功能组成老年公寓在一定帮助下能独立生活的健康老人自理 最低帮 助管理、医护、公共空 间（门厅、餐厅、 娱乐、健身）服务用房福利院无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人自理或办自理最低帮助半护理管理、医护、公共空 间（门厅、餐厅、 娱乐、健身）服务用房、医 疗保健托老所白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半
26、护理居住单元（卧室、活动室、卫生间 、盥洗室）、医 护、餐厅 、管理、接待、活动及服务用房护理院生活不能自理、需要半护理或全护理的老人半自理或不能自理半护理全护理护理单元（老人居室、卫生间 、走廊、活 动空间、标准层设集中厨房）、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等老年设施综合体各种类型均包括 综合1.2.2 国内老年人的居住模式A、购买 房屋居住2000 年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占 2.4%，购买经济适用房的占 2.1%，购买原公有住房的占 10.5%。其10中，市、镇购买商品房的家庭占 6.2%和 5.6%，购买经济适用房 5.6%和 4.2%,购买原公有住房的户
27、分别为 37.1%和 12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过 1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。B、自行建房居住个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占 77.2%其中市、镇自建住房的占 30.3%和 64.7%，而县自建住房高 95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。C、租房居住这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种
28、住房消费形式。2000 年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占 5.2%，其中，租用公有住房的为 4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城 乡看，在市、 镇老年家庭中，有 15.37%和 6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为 1.6%。居住在农村地区的老年家庭户， 仅有 0.5%的户租住公有住房或经济适用房。1.3 目前国内老人住宅的销售情况老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园中国第一个规模最大的
29、长者社区，另外一个是北京的东方太阳城目前国内最大的退休社区。颐年园的产品有别墅、多层洋房（不带电梯）、带电梯的小高层，销售价格在 25005000 元/平方米，到 2002 年 6 约一期销售率达到69.16%，到 2003 年一期基本售罄。东方太阳城的产品构成为低层的老年公寓（四层以上带电梯）、联排别墅，一期 销售均价为 3200 元每平方米，已经售罄。一个最新的对成都高收入老年人的调查资料显示，大多数能够承受单价格为 10002000 元平方米，总价为 1015 万的商品房。1.4 目前国内老年设施的形式目前有大型的退休社区北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓、上海假日老年公寓（筹划中）；按照星级宾馆标准设计的“宾馆型” 养老院 上海松江社会福利院；各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。年发布的中国老龄事业的发展白皮书显示，全国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构约四万个， 总床位约 150 万张。中国岁 以上的老年人已达 1.44亿， 约有 20的老年人有入住养老院的愿望，而实际入住率只有
