1、从宏观调控视角看房地产价格上涨的必然性工商管理 彭晓灵 虽然央行上调了利率，政府颁布了限购令。但我们仍然有理由对房价上涨充满信心。这种信心不应仅源于八亿农民进城，工业化城市化等各类刚性需求所带来的销量必然增长，也应源于国家宏观调控本身。如果仅从微观市场的供需机制，来论证价格上涨的长期走势，那么在目前关于房价，“百姓喊压，政府忙打”的背景下，就显得难以让人心悦诚服。因此我们有必要从宏观调控角度来深入解读房价上涨的必然。立足于宏观调控角度房价上涨的理由为：政府促进经济发展的必然选择，政府主导的房产经济发展模式不可持久，对付通胀的货币政策不可持久，中国的政治经济规律和人民币升值预期。一，房价上涨是政
2、府促进经济发展的必然选择价格是买卖双方基于互利因素，自由自愿形成。价格上涨，作为信号，可鼓励生产，抑制部分现阶段不该有的消费。目前房价上涨本身就有坚实的市场需求作为客观基础。政府若从民众情感出发，过度打压房价，只会使房价利于消费者，而不利于开发商。房产售价降低，土地价格和钢筋水泥价格在供需和通胀的影响下，又不断上涨，那么开发商利润会降低，这会影响资本进入房地产的信心。房地产作为国民经济支柱产业，对宏观经济具有举足轻重的影响。据统计，目前投资在拉动 GDP 增长的比重已超过 40%，而房地产占全国固定资产投资比重已达 20%左右。房地产在拉动钢材、玻璃和家电等相关产业增长上，马力十足，占到钢材的
3、 30%，玻璃的 20%。故，房地产资本增量减少，会使房地产本身不振，与房地产相关的行业萎靡，社会总需求量因此下降，进而 GDP 放缓，影响经济增长和就业扩大。从宏观调控的目标来讲，促进经济发展和增加就业量是政府宏观调控的题中之意。房价下跌所带来的经济增长放缓，失业增多，显然是政府不愿看到的。国际经验也已表明房价暴涨暴跌对整个经济发展的消极影响之大。从这个意义上讲，政府通过各种措施打压房价，希望房价下跌，只不过是消费者侥幸心理所产生的神马浮云。政府的目标，是要维持房价平稳，使其增速大致与 GDP 同步，或者至少也应该是不愿房价有太大的下跌。可见。房价的上涨趋势，是政府在促进经济发展的目标下，所
4、愿意看到的。二， 政府主导的房产经济发展模式不可持久这里所指的政府所主导的房产经济发展模式是指，面对限购令等措施所带来的社会总需求量下降，政府通过在两年之内修建 3600 万套保障性住房加以弥补的做法。这种模式之所以不可持久，原因之一是因为政府不可能在第三年第四年，继续提供大量的保障性住房。除了财力很难允许之外，还有保障性住房本身的缺陷。原因之二是因为保障性住房难以满足市场的多样性。消费者的偏好并非同一的。房屋不会仅停留在满足消费者生理需求的低层次上。随着人们收入水平提高，它会承担起满足消费者希望得到他人尊重，体现自己个性化等高层次需求的功能。所以，与其说 3600 万套保障性住房给人们带来了
5、住所，倒不如说还有 3600 万户人家的居住环境需要市场解放。等到市场解放之时，便是房产价格上涨之日。三， 对付通胀的货币政策不可持久货币政策之所以会有效，是建立在货币幻觉之上。当人们发现价格全面上涨，自己被骗之后，就会减少产出，产生通胀预期。这会加速通胀，并由此带来贫富差距扩大和经济衰退。因此要管理好通胀预期，政府就要拿出决心。所以自 2010 年 1 月以来，银行准备金率和基准存贷款利率分别上调了 12 次和 4 次。目前，已达到钱荒的局面。温家宝在 6 月 23 日的英国金融时报上发表署名文章指出，货币和信贷供应恢复到了正常水平。有关人士猜测这可能是政府即将转变货币政策的前兆信号。就算暂
6、时货币政策不松动，经济发展要求货币与 GDP 增速保持相当的客观规律，也会迫使央行“择日”降息。利率降，则房价涨。四，中国的政治经济规律很可能会使房价上涨我国民主法治不健全，政治体制中的集权专制色彩还尚存。在这种体制下，政府本应承担的职责，会被表达为一种恩赐，目的是要人民以仰视的目光和感恩的心态，对待英明的领导人和执政党（当然，其背后更为深层的政治目的本文并不探究）。即将上台的新一届政府，必借经济成就，宣传政治继承的正确性，确立起新的领导人为人民谋福利的良好形象。现在收缩的货币政策，在抑制通胀的同时，对经济的消极影响越来越大，大量中小企业因此倒闭，六月的经理人采购指数已低于 50。而扩张的财政
7、政策，面临的财务状况日益困难，所能发挥的对经济增长的贡献，越显后劲不足。在这种条件下放松货币，使房价股价上涨，进而促进消费生产增加的措施，就会在政治家特有的政治意图下，纳入决策视野之内。就算人们已建立起对货币政策的理性预期，也可能会被冒险使用，就像此次奥巴马为求连任，而两次降息一样。当然这种好事，是会被本届领导人用于“完美谢幕”，还是会被下一届领导人用于“闪亮登场”，则取决各政治力量的实力博弈和经济的可承受程度。我们唯一可以知道的是，房价上涨是政治家的需要。人民大学在近期发布的研究报告称，房地产已进入去库存期。这个报告在这个关键时刻出现，其背后的政策含义是不言而喻的。五， 人民币升值预期会促使
8、房价上涨尽管人民币升值对抑制通胀的作用，还存在诸多争议。但是人民币升值及由此而带来的升值预期使大量热钱流入购买地产的事实，却得到经济学家的一致公认。中国将最终实行浮动的汇率制度，这也决定了人民币将继续上升，那么热钱也会继续流入。这是从需求面抬高价格的一个重要因素。最后，有必要指出我国 98 年到 09 年底，一直实行的是宽松的货币政策。98 年为应对金融危机，采取了扩张的货币政策。尽管 03 年货币政策逐步偏紧，但是我国实行固定汇率制度，受大洋彼岸的美国货币政策的影响，被迫放出大量货币。在长达 11 年宽松货币政策之下，房地产积累的泡沫一时还难以消化。而保障性住房在替代商品房对总需求的贡献上，还继续发挥着作用，加之目前通胀居高不下，滞涨危险尚存，所以政府在近期内对货币政策和房地产政策松动的可能性仍然较小。但是从未来的一两年来看，尤其是政府换届期间，基于以上本人所阐述的理由，我有理由相信房地产价格大涨是必然性的事件。
