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类型可行性研究.doc

  • 上传人:无敌
  • 文档编号:707724
  • 上传时间:2018-04-19
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    1、http:/ .1设计成果 .2一市场分析与预测 .21.1 房地产宏观分析 .21.2.连云港市房地产现状分析 .51.3 该项目市场分析 .9二规划方案设计 .112.1 项目的开发概况 .112.2 规划目标 .122.3 项目的进度计划 .122.4 项目建设条件 .14三. 项目投资估算及财务评价 .153.1 项目总投资 .153.2 项目开发资金筹集计划 .193.3 项目财务评价 .193.4 项目开发利润估算 .213.5 财务效益分析 .22四风险与不确定分析 .234.1 不确定分析含义 .234.2 不确定性产生原因: .244.3 项目敏感性分析 .24五结论 .25

    2、参考文献: .26设计说明本课程设计为房地产开发项目财务评价,项目评价主要包括:方案设计、测算或估算评价所需的基础数据、编制辅助财务报表、编制基本财务报表、计算静态和动态指标、进行项目的风险和不确定性分析、给出评价结论。 (案例:对行政中心以北、新海中学以东、苍梧路以南、学宛路以西地块 100 亩(净地)的土地进行你开发,为商住混合小区。房地产公司为新成立公司,注册资金 2000 万元人名币。 )http:/ 1设计成果一市场分析与预测1.1 房地产宏观分析(1)宏观经济:经济增速减缓经济增速减缓总体来看,今年以来国民经济保持平稳较快发展,总体运行良好。初步核算,前 3 季度国内生产总值 20

    3、1631 亿元,按可比价格计算,同比增长 9.9%,比上年同期回落 2.3 个百分点。其中,第一产业增加值 21800 亿元,增长 4.5%,加快 0.2 个百分点;第二产业增加值 101117 亿元,增长 10.5%,回落 3.0 个百分点;第三产业增加值78714 亿元,增长 10.3%,回落 2.4 个百分点。农业生产形势良好,粮食实现连续五年增产。工业生产增长放缓,企业利润增幅回落。前 3 季度,规模以上工业增加值同比增长15.2%(9 月份增长 11.4%),比上年同期回落 3.3 个百分点。1-8 月份,全国规模以上工业企业实现利润 18685 亿元,同比增长 19.4%。固定资产

    4、投资平稳较快增长,投资结构有所改善。前三季度,全社会固定资产投资116246 亿元,同比增长 27.0%,比上年同期加快 1.3 个百分点。其中,城镇固定资产投资99871 亿元,增长 27.6%(9 月份增长 29.0%),加快 1.2 个百分点;农村固定资产投资 16375亿元,增长 23.3%,加快 2.1 个百分点。在城镇固定资产投资中,三次产业投资分别增长62.8%、30.2%和 24.8%,其中第一产业投资增长同比加快 21.7 个百分点。分地区看,东、中、西部地区城镇投资分别增长 22.7%、35.4%和 29.5%,中西部投资增速明显快于东部。国内市场销售增速继续加快,城乡消费

    5、均较快增长。前 3 季度,社会消费品零售总额77886 亿元,同比增长 22.0%(9 月份增长 23.2%),比上年同期加快 6.1 个百分点。分地区看,城市社会消费品零售额 53165 亿元,增长 22.7%;县及县以下零售额 24721 亿元,增长 20.6%。出口增速有所回落,外商直接投资大幅增加。前 3 季度,进出口总额 19671 亿美元,同http:/ 2比增长 25.2%,比上年同期加快 1.7 个百分点。其中,出口额 10741 亿美元,增长 22.3%,回落 4.8 个百分点;进口额 8931 亿美元,增长 29.0%,加快 9.9 个百分点。贸易顺差 1810亿美元,同比

    6、减少 47 亿美元。前 3 季度,实际使用外资金额 744 亿美元,增长 39.9%,比上年同期加快 29.0 个百分点。货币信贷增速回落,新增存款大幅增加。9 月末,广义货币(M2)余额 45.3 万亿元,同比增长 15.3%,比去年同期回落 3.2 个百分点;狭义货币(M1)15.6 万亿元,增长 9.4%,回落 12.6 个百分点;流通中现金(M0)31725 亿元,增长 9.3%,回落 3.7 个百分点。金融机构各项贷款余额 296477 亿元,比年初增加 34803 亿元,同比多增 1201 亿元;各项存款余额454942 亿元,比年初增加 65601 亿元,多增 18113 亿元。

    7、前三季度,货币净投放 1350 亿元,同比少投放 608 亿元。通胀压力减缓居民消费价格涨幅继续放缓,工业品出厂价格涨幅出现回落。前 3 季度,居民消费价格上涨 7.0%(9 月份上涨 4.6%,比上月回落 0.3 个百分点),涨幅比上年同期高 2.9 个百分点,但比上半年回落 0.9 个百分点。其中,城市上涨 6.7%,农村上涨 7.7%。分类别看,食品价格上涨 17.3%,居住价格上涨 7.0%,其余各类商品价格有涨有落。前 3 季度,商品零售价格同比上涨 6.9%(9 月份上涨 5.3%),涨幅比上年同期高 3.7 个百分点;工业品出厂价格同比上涨 8.3%(9 月份上涨 9.1%,涨幅

    8、比上月回落 1.0 个百分点),涨幅比上年同期高 5.6 个百分点;原材料、燃料、动力购进价格上涨 12.4%(9 月份上涨 14.0%),涨幅比上年同期高 8.6个百分点。居民收入增幅下降城镇新增就业增加,城乡居民收入增幅回落。1-8 月份,全国城镇新增就业人员 848 万人,下岗失业人员实现再就业 370 万人,就业困难人员实现就业 104 万人。前 3 季度,城镇居民人均可支配收入 11865 元,同比增长 14.7%,扣除价格因素,实际增长 7.5%,增幅减少5.7 个百分点;农村居民人均现金收入 3971 元,增长 19.6%,扣除价格因素,实际增长11.0%,增幅减少 3.7 个百

    9、分点。(2)政策环境:从紧货币政策开始放松 宏观调控由“双防”改为“一保一控”宏观调控的首要任务转向保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨http:/ 37 月 25 日,中共中央政治局会议召开,研究了当前经济形势和经济工作。会议认为,当前国际环境中不确定不稳定因素增多,国内经济运行中的一些矛盾也比较突出,保持经济平稳较快发展面临的挑战和困难增大。会议强调,要深入贯彻落实科学发展观,把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务,把抑制通货膨胀放在突出位置。从“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”的“双防”方针到“保持经济平稳较快发展、控制物价过

    10、快上涨”的“一保一控”政策,体现了宏观调控思路的调整。货币政策开始放松2008 年 3 季度,央行近 6 年来首次下调贷款利率,近 9 年来首次下调存款准备金率 2008 年 9 月 15 日,中国人民银行宣布,从 9 月 16 日起,下调一年期人民币贷款基准利率0.27 个百分点,其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整,存款基准利率保持不变;9 月 25 日起,除中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行和邮政储蓄银行暂不下调外,其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调 1 个百分点,汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调 2 个百分点。从

    11、9月 16 日起,下调个人公积金贷款利率下调 0.18 个百分点。这是央行近 6 年来首次下调贷款利率,也是近 9 年来首次下调存款准备金率。10 月 15 日和 10 月 30 日,央行再两次下调存贷款基准利率各 0.27 个百分点。10 月 15日,存款准备金率再次下调 0.5 个百分点。经调整后,人民币贷款基准利率为 6.66%,存款准备金率为 16%。银行规避开发风险8 月 27 日,央行和银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知 。通知要求,各金融机构要严格商业性房地产信贷管理、严格农村集体建设用地项目贷款管理,禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款;土地储备贷款

    12、采取抵押方式的,应具有合法的土地使用证,贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的 70%。政府出台救楼市政策部分地方政府出台救市政策,中央政府救市9 月 9 日,西安市政府出台文件,对个人购房者实施减税以及直接补贴,以鼓励个人购http:/ 4房;此前,成都、重庆、杭州、南京、哈尔滨、厦门等地,也相应出台了一些鼓励购房的政策,如加大公积金贷款首付比例、调整契税、甚至是开放户籍等政策,刺激当地楼市的发展。到 10 月初,包括上海、杭州等近 20 个地方政府出台救市政策。10 月下旬,财政部和央行宣布降低住房交易税率、贷款利率和首付比例。1.2.连云港市房地产现状分析(1) 政策频出 楼市积极调整

    13、先是出现一个个案,这个个案为人们所津津乐道,最后或因市场推动、或因各楼盘互相仿效,慢慢演变成一种港城楼市的普遍现象,并继而成为一种主流,对未来楼市影响深远2008 年的港城楼市,这样的现象,很多。这些新现象,曾继承了楼市,也改变了楼市。时值岁末,当“现象”成为“印象” ,不经意间,港城楼市已悄无声息地发生了很多的改变。而正是这些“印象” ,它们或开拓了一个全新的领域,或重新调整了楼市格局。调整好步伐,再回头看看,是为了更好地前进。跨过 2008,就是 2009。(2)保障住房推进2008 年是连云港市住房保障工作取得重大突破的一年。连云港市保障性住房的开发建设以及国家、地方针对商品房领域所采取

    14、的降息、减税和购房补贴,共同为 2008 年港城楼市的“民生住房”画上了浓墨重彩的一笔。5 月下旬,连云港市对于 2008 年经济适用房保障对象也进行了重新定位,决定将供应对象从中低收入家庭调整为低收入家庭,与廉租房保障对象衔接。全年计划完成投资 2.6 亿元,开工建设 27 万平米经济适用房,年内竣工 13 万平方米。6 月末,经省建设厅组织专家审核,连云港市解决城市低收入住房困难发展规划(2007 年-2010 年)获批准实施。据悉,该规划对连云港市 2007 年至 2010 年市区规划区范围内的各项保障性住房建设、分配和管理活动进行了具体详细的规划。规划期内,市区将完成保障性住房投资 1

    15、3.09 亿元。开工建设各类保障性住房总建筑面积 75 万平方米,其中廉租住房将通过新建、收购、公房腾退等方式新增 5.5 万平方米、1100 套;经济适用住房将新建 70 万平方米,其中集中方式和配建 40 万平方米,企业职工集资合作建房 30 万平方http:/ 5米;规划期内新增人才安置房、外来工公寓 3 万平方米。 11 月初,连云港市政府出台了市区廉租住房保障办法,明确对符合规定条件的住房困难家庭申请廉租住房租赁补贴实行应保尽保,切实保障城市低收入住房困难家庭的基本住房需求。至 12 月初,连云港市 2008 年新增申请廉租住房保障 656 户,截至目前,已经落实廉租住房保障 307

    16、 户,其余申请家庭正在审核、公示中,计划在 2008 年底将全部给予保障,从而实现低保家庭廉租房全覆盖。2008 年底前市区将实现城市低保住房困难家庭应保尽保,并将廉租住房制度保障范围扩大到 15 平方米以下的城市低收入住房困难家庭;明年底廉租住房保障制度扩大到 15 平方米以下的城市低收入家庭;到 2010 年,所有人均 15 平方米以下城市低保家庭全部通过实物配租的方式予以保障,15 平方米以下城市低收入家庭将实现应保尽保。(3)政策频繁出台 2008 年的全国楼市走出了一条非常曲线,连云港也不例外。据统计,截至 11 月,中央、部委及连云港市地方今年以来出台的各种政策及文件已有数十项。其

    17、中,既有进一步加强调控的“紧箍咒” ,又有拉动需求和投资的“强心针” 。2008 年初,被宏观调控画下浓重笔墨的楼市继续受政策牵引,因此,年初国家出台的大部分政策都具备“承前启后”的特点,目的就是进一步落实、改善已进行多年的房地产调控,具体表现在土地管理和住房保障两方面。如 1 月国务院下发了关于促进节约集约用地的通知 ,4 月国土资源部发布土地违法案件查处办法等。这些政策对于在经济高速发展期中如何节约集约使用土地,如何消化闲置土地,及时查处土地违法案件等提供了有力保障。值得注意的是,上半年代表紧缩信号的金融政策频出,虽然不是针对房地产业,但影响显然还是存在的。特别是 1 月至 6 月期间多次

    18、上调存款准备金率,其后还上调过存贷款利率。这对于仍处于行业调控之下的楼市而言,无疑起到了进一步的规范作用。步入年中,包括连云港在内的全国楼市氛围逐渐“迷离” ,后市的不明朗也使得我市一部分有能力的购房者持续持币观望。纵然少数开发商迫于竞争压力主动调价,但市场内的观望气氛依然浓烈。同时,有关连云港市地产新政的话题也开始引发议论。至年尾,连云港市政府继国家出台一系列刺激住房消费的政策后终出重拳,12 条新政发布并实施。随着中央政府和连云港市地方政府相继采取措施刺激房地产市场,几年来不断累加的房http:/ 6地产调控政策被新政取代。自 10 月起,国家宏观调控主导方针发生变化,基于国际和国内经济形

    19、势的骤然改变,中央政府此次出手之快、出拳之重,史无前例。而我市与 11 月下旬正式发布的 12 条地产新政,也着眼于大的经济形势,立足于降税、扩需、缓费等多个方面。2008 年,金融政策的起伏波动也颇为我市购房者所关注,下半年先后进行的四次降息,一次次刺激着我市购房者入市购房的神经。第一次调息中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率;第二次调息决定将五年期存款利息下调至5.13%;第三次调息央行将存贷款利率下调 0.27%;第四次央行调息力度更大,1.08%的罕见大幅降息,切实给港城的购房者减轻了负担。(4)楼市积极调整进入 2008 年,港城楼市受全国地产大环境

    20、和下半年出现的全球范围金融危机的影响,也开始了较长时间的盘整之旅。与国内很多一二线城市相比,进入 2008 年后的港城房地产市场泡沫并不大。前几年楼市快速起步阶段曾一度出现的投资型购房甚至投机型购房,渐渐因为房价的较快上涨和国家一系列宏观调控政策的实施,至 2008 年已经基本在市场上绝迹。但是连云港市作为全国首批沿海开放城市,其良好的投资环境和投资前景在过去几年,曾先后吸引了一大批外地开发企业来连开发,这导致了我市房地产开发量在过去两三年间迅速膨胀。尽管连云港市 2008年的楼市需求客观上仍然异常旺盛,但是相比较庞大的市场房源供应,受全国地产大环境疲软的影响,少数楼盘也逐步出现了“消化不良”

    21、的情况。和外地大多数城市由于价格非理性上涨而在 2008 年集体“疲软”并进入价格盘整期不同,连云港楼市深度调整的根源并非价格因素。客观地说,当前连云港商品房价格水平虽然在过去几年较快增长,但这是在起点较低的前提下进行的,涨幅偏快与市场的接受程度间出现了一定分歧。但真正导致连云港楼市进入调整期的却是楼市结构方面的因素。从一定意义上说,连云港楼市的调整更多的是楼市结构的调整,是楼盘房源上市节奏的阶段性调整。从过去几年连云港市房地产行业起步阶段的发展情况看,连云港市众多楼盘打造的多以中高价位、中大户型房源为主,消费主体也多定位在有较强消费能力的港城市民,这使得很多有迫切住房需求但房价承受能力一般的

    22、群体“望房却步” 。尽管从 2006 年开始,我市渐渐出现了一批中低价位的楼盘,但这些楼盘的区位大多边郊化。而从 2007 年开始,受国家http:/ 790/70 政策的影响,连云港市小户型楼盘房源逐渐增多,其实这已经是连云港市诸多楼盘积极投入楼市结构调整的开始。从近两年港城市区的土地出让情况和各区域楼盘项目的开发建设规模以及进程上看,2008 年,恰恰是这些楼盘的集中上市期,庞大的房源潜在供应量也促使港城楼市的调整局面渐渐形成。尽管 2008 年港城楼市需求依然旺盛,但面对大量的房源上市和潜在房源即将上市的状况,购房者的选择空间增大,这也为我市楼市进入调整期埋下了伏笔,2008 年诸多楼盘

    23、一再延迟上市,少数楼盘开盘频次高但单次放量小,也成为了楼市调整期内开发商自我调整房源上市节奏的直观印证。(5)成交跌宕起伏2008 年对于连云港房地产市场来说,是不平静的一年。如果将 2008 年连云港楼市的上下半年相比较足球比赛的上下半场,那么这样的一场在开发商和购房者之间进行博弈和对峙的比赛,完全可以用跌宕起伏来形容。上半年的连云港房地产市场基本上沿袭了楼市的传统套路,一月、二月是淡季,三月、四月是蓄势期,五月、六月形成爆发,成交火爆。这期间各新盘纷纷“露头” ,老盘频推新房源,促销不断,市场相对活跃,房价略有攀升。而进入七月后,由于进入淡季,市场成交骤然降温,而此时,全国地产大环境的疲软

    24、也渐渐对连云港楼市形成冲击,市场观望气氛浓厚。就在很多开发商纷纷以为经过八月的短暂调整,传统的“金九银十”楼市成交旺季即将迎来新的“牛市”时,市场却在观望中匆匆结束了所谓的“旺季”行程。十一月在全国楼市普遍陷入新政“救市”前后的浓厚观望氛围中,港城楼市成交仍不理想。好在 11 月下旬,我市一系列地产新政也相继“落地” 。12 条地产新政使得港城楼市在进入十二月后,终于迎来了久违的成交高潮,各区域房源成交状况明显趋好。在楼市成交跌宕起伏的过程中,港城楼市商品房价格也有了些许波动,但总体态势仍比较稳定。令购房者感到异常欣慰的是,在下半年楼市浓厚的观望氛围中,迫于市场销售压力,不少有新房源上市的楼盘

    25、普遍定价理性,房价运行更趋稳定。 1.3 该项目市场分析小户型热销是我们一直谈论的话题,小户型的消费群体主要集中在单身贵族、白领、丁克家庭、经济能力一般的中老年人以及投资型消费者,选择小户型是因其总价低,经济能力http:/ 8能够承受。我们从市场上主流消费群体来看,年轻人购买婚房以及家庭买房换房,考虑到居住舒适性,一般家庭选择的面积都在 90 至 120 多平方米。相关人士表示,90120 平方米住宅的首付与总房价不是特别高,比较适合我市众多刚性需求人士的收入水平与居住喜好,所以这种类型的房子比较畅销。 (1)总价适中 小三房抢手在买方市场的今天,开发商注重开展消费者的需求调研,努力打造适合

    26、消费者需求的产品。从以前的开发大户型谋求高利润开始转向追求一般利润,逐渐开发中等户型和小户型,缩短开发周期、尽快回笼资金。小户型虽然总价较低,但相对面积也比较小,影响到居住的舒适度。120 平方米以上的大三房,舒适性较强,由于单价高、总价高,多针对二次或多次置业人士,他们购房需求不那么迫切,交易也表现出不大活跃。相比而言,由于 110 平方米左右的三房因单价和总价适中,适合市场上首次置业的人群,目前刚性需求群体较大,所以小三房销售较为理想。正在办理新房手续的周先生告诉记者,计划明年十一结婚,所以买套新房,本来打算买套 80 平方米的小户型,但是除去共摊面积,室内显得拥挤,等装修好家具、家电摆放

    27、后,剩余空间有限,最后还是选择这套 110 多平方米的三室一厅,已经交付 50%房款,办理的贷款大约每月需还 1500 多元,在两人承受范围之内,也不影响将来的生活质量。走访发现,100 多平方米小三房户型,面积适中,功能齐全,可以满足一家三口家庭日常生活的基本需要。对于手头上不宽裕并且家中常住人口不多的家庭来说,小三房户型无疑是购房的一个不错的选择。从目前楼盘销售价格来看,建筑面积为 100左右的小三房,毛坯房单价在 30004000 多元/之间,总价控制在 40 万元左右,既降低了购房带来的压力,又满足了家庭生活居住的需求。对于一般家庭,两口之家或者三口之家,90 平方米左右的两房可适用,

    28、但超过三口人的家庭,三房就较为合适。设计院的工作人员也表示,在户型设计的时候,要考虑到紧凑不拥挤,实用不浪费。有个别楼盘把七八十平方米设计成小三房,从居住的角度来看,显得太“紧凑” 、太“精致” ,每个房间较小,在卧室摆上双人床之后,剩余空间较小,不便于摆放家具之类的装饰品,影响居住的舒适性。也有一些楼盘比较奢侈,把 110 多平方米设计成两室一厅,这样的户型格局不如小三房的利用价值高。(2)空间合理 舒适性强http:/ 9我们所谈论的面积是所买房屋的建筑面积,并不是室内面积,大家都知道公摊面积都在 10%以上,所以买一套小户型除去公摊面积,室内可用空间减小,不能满足一些家庭的居住需要。一般

    29、而言,在同一栋楼,大户型与小户型的实用率是一样的。但对于中小户型买家,更关注其实用率。一套 100的小户型,目前一般小高层最高实用率在 84%左右,实用面积不到 85,加上一些赠送面积,实用面积可接近 90,这类较高实用率小户型可作三房,如果得房率不到 84%,且没有赠送面积,设计成宽敞的两室比较合理。随着外地开发企业的进驻,户型设计也不断创新,更加人性化、舒适性更强。目前在售的三室户型,在户型设计方面,南北对流、间隔方正、以实用为主,户型设计比以前的户型多了一些飘窗、入户花园、落地阳台等,且目前多数楼盘的入户花园、飘窗等都会有赠送面积或者计半面积,这就增大了房子的使用面积,提高了房子的实用率

    30、,增大了视觉享受空间。如果买一套约 120 平方米的三室,居住起来就比较宽敞和舒适,还可以根据功能划分装修书房、衣帽间等。 所以,该项目应为多户型的混合体。二规划方案设计2.1 项目的开发概况2.1 .1 项目的基本情况(1) 项目名称: 商住混合小区(2) 项目委托单位名称: 连云港市某有限公司。(3) 项目委托单位基本情况,连云港市某开发有限公司,成立于 2008 年,企业类型为私营有限责任公司,公司注册资金 2000 万元,具有国家二级房地产开发资质。公司组织形式为股份制,经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等。2.1.2 项目位置该小区基地位于连云港市新浦区行政中心以北,新海中学以东、苍梧路以南、学宛路以西地块 100 亩(净地)的土地。2.1.3 项目地形及尺寸

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