1、首钢旧址土地开发政策投融资难题破解，引入工业旅游2014-09-24 14:50:00 来源：大智慧阿思达克通讯社大智慧阿思达克通讯社 9 月 24 日讯，大智慧通讯从有关方面获得的一份文件中获悉，首钢老工业区已成功获批全国城区老工业区搬迁改造首批试点，纳入国务院批复的全国老工业基地改造调整规划（2013-2022 年） ，并获得首批专项资金支持西十筒仓改造项目。9 平方公里土地开发再利用政策难题已解绝，对首钢权属用地土地收益，首钢总公司可向北京市新首钢高端产业综合服务区发展建设领导小组办申请使用资金；老工业区开发投融资渠道亦明晰，由北京市政府与首钢总公司共同出资设立首钢京冀协同发展产业投资基
2、金通过母子基金市场化运作模式，吸引社会资本参与首钢老工业区和曹妃甸北京产业园建设发展。作为京冀合作头号工程，未来首钢新、老区建设发展皆有望加速。根据国家批复，首钢老工业区范围包括原首钢主厂区、特钢厂、二通厂、一耐厂所在片区，面积约 9 平方公里。国务院 关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见 （国办发2014 9 号） ，在供地政策方面，明确 “改造利用老厂区老厂房发展符合规划的服务业，涉及原划拨土地使用权转让或改变用途的，经批准可采取协议出让方式供地” ，则为破解首钢土地开发再利用难题提供了政策依据。至于首钢权属用地土地收益，将由北京由市政府统一征收，专项管理，定向使用。首钢总公司可向市新首
3、钢高端产业综合服务区发展建设领导小组办公室申请使用该土地收益专项资金。大智慧通讯社所获材料显示，已定的首钢旧址规划方向是突出科技与文化融合,并加强首钢工业遗存保护再利用，将引入文化休闲、展览展示、工业旅游等功能，建设科普基地、爱国主义教育基地, 规划建设首钢博物馆等文化设施等。首钢开发模式以股权合作为主来源：北京商报 2011 年 07 月 11 日 07:33商报讯（记者 张晓东）日前，石景山区政府与首钢总公司共同签署了建立联合招商合作机制协议书 ，而为合作成立的“新首钢投资服务中心”也正式揭牌。“联合招商合作平台建立后，将通过建立政企信息、可利用资源和政策的三大平台，实现石景山区与首钢双方
4、的优势 相关公司股票走势首钢股份 6.15+0.000.00%互补，形成企业与政府的无缝对接，加快推进首钢高端产业综合服务区的建设。 ”石景山区投资促进局局长徐涛介绍。首钢搬迁后的发展一直是人们热议的话题。记者了解到，目前，围绕首钢开发已有“北京服务新首钢股权基金” 、 “特钢绿能港” 、 “河北东旭集团太阳能总部研发中心”以及“清华同方环保技术相关项目”4 个项目基本确定。“这些项目多采用股权合作的模式进行开发。 ” 徐涛表示，首钢的开发模式没有定式，可以多种多样，无论是政府出地、企业出资金以股权合作方式开发，还是土地上市，企业参与竞标，或者以科研研发用地使用等等，都可以尝试。作者：张晓东国
5、务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见国办发20149 号四、保障措施（二）拓宽资金筹措渠道。鼓励银行业金融机构根据搬迁改造项目特点，完善金融服务。支持将城区老工业区符合要求的搬迁企业经营服务收入、应收账款以及搬迁改造项目贷款等作为基础资产，开展资产证券化工作。支持符合条件的企业通过发行企业债、中期票据和短期融资券等募集资金，用于城区老工业区搬迁改造。鼓励社会资本参与搬迁企业改制重组和城区老工业区市政基础设施建设。合理引导金融租赁公司和融资租赁公司按照商业可持续原则依法依规参与企业搬迁改造。国务院有关部门安排产业发展、市政基础设施和公共服务设施建设、污染治理等专项资金时，要加强协调，
6、合力支持城区老工业区搬迁改造。继续安排城区老工业区搬迁改造专项资金，重点支持改造再利用老厂区老厂房发展新兴产业和企业搬迁改造等。适当安排中央和地方国有资本经营预算资金，支持城区老工业区搬迁改造中的国有企业棚户区改造。发展滞缓或主导产业衰退比较明显的老工业城市可将中央财政安排的相关转移支付资金重点用于城区老工业区搬迁改造。对列入实施方案的搬迁企业，按企业政策性搬迁所得税管理办法执行。重点任务8 继续组织做好 2013 年启动的城区老工业区搬迁改造试点工作。继续安排城区老工业区搬迁改造专项资金发展改革委9 国有资产监管部门要协调相关国有企业积极配合城区老工业区搬迁改造工作国资委10 支持将城区老工
7、业区内符合要求的搬迁企业经营服务收入、应收账款等作为基础资产，开展资产证券化工作证监会11 支持将城区老工业区内符合要求的搬迁改造项目贷款作为基础资产，开展信贷资产证券化工作人民银行、银监会12 支持符合条件的企业通过发行企业债、中期票据和短期融资券等募集资金，用于城区老工业区搬迁改造发展改革委、人民银行北京市关于推进首钢老工业区改造调整和建设发展的意见京政发201428 号(三)创新投融资模式。市政府与首钢总公司共同出资设立产业投资基金，吸引社会资本，扩大基金规模，创新基金管理和运营模式，支持首钢老工业区和曹妃甸北京产业园建设发展。支持首钢总公司开展资产证券化、房地产信托投资基金等金融创新业
8、务，充分利用股权投资基金、企业债、中期票据、短期票据和项目收益性票据等融资工具，进行多种渠道融资。积极争取国家发展改革委安排的城区老工业区搬迁改造专项资金，以及国务院有关部门安排的产业发展、市政基础设施和公共服务设施建设、污染治理等专项资金，支持首钢老工业区改造调整和建设。按照现行体制及政策，进一步加大市政府固定资产投资倾斜力度，优先支持区域重大基础设施和社会公共服务设施建设，安排国家专项资金配套投资。积极利用市相关部门设立的科技、文化等产业专项资金，加大对首钢老工业区改造调整和建设的支持力度。北京京冀协同发展产业投资基金2014 年，在首钢集团全面实施转型发展战略背景下，按照习近平总书记“开
9、拓创新，扎实抓好各项改革措施落实，着力推动京津冀协同发展”的批示精神，在北京市政府的支持下，首钢总公司设立了北京京冀协同发展产业投资基金，母基金 200 亿元。基金通过国有资金的引导放大作用，广泛吸引优质社会资本，形成千亿规模，运用 FOF、PPP 等模式，重点投资于城市基础设施、节能环保、健康医疗、文化体育、金融服务、房地产等六大产业，并运用“基金+ 基地+ 产业 ”的运营服务模式，大力支持新首钢高端产业综合服务区和北京(曹妃甸) 现代产业发展试验区的开发建设，推动首钢老工业区振兴、首都功能疏解和京津冀协同发展。首钢推进园区开发建设综述2015-02-02 12:02:39 来源： 首钢日报
10、0【字号：大 中 小】 【打印】在经历了百年辉煌，历时十年的浩大搬迁工程之后，首钢老厂区迎来了发展新机遇。2013 年起，首钢老工业区开始从单一主体、钢铁冶炼、封闭空间，向多元主体、现代服务、开放融合全面调整转型。当人们再次踏进首钢厂东门时，带给人巨大冲击的是，这里正在缔造的全新产业和这片热土上孕育的勃勃生机，百年历史的首钢老工业区开始了新的征程。2014 年以来，面对严峻挑战和转型发展的新形势、新要求，广大干部职工在总公司党委的领导下，解放思想、坚定信心、振奋精神、坚定不移、攻坚克难，着力推进北京园区开发建设，努力营造绿色低碳、宜业宜居环境，力争将首钢老工业区打造成为落实首都功能战略定位的践
11、行区、全国乃至国际有影响力的传统工业转型升级示范区和国家绿色低碳示范园区。经过首钢人的不懈努力，北京园区开发建设取得阶段性进展。“炼铁料场”变身“创意广场”天安门向西 18 公里的地方，此刻正是一片火热与繁忙，首钢老厂区第一个改造项目西十筒仓创意广场即将竣工。西十筒仓改造项目施工现场。西十筒仓项目被列为国家发改委老工业区改造的首个试点项目，按照规划，6 个筒仓被成功改造成创意办公空间。为了完美呈现，设计团队将设计和施工方案经过反复修改，仅图纸就超过了 500 张。在设计思路及理念上，看重三个平台的运用，分别是城市规划建设平台、城市公共运营服务平台和智慧决策平台，从理念上遵循智慧生命体系，从体系
12、上打造智慧的设计体系和智慧的运营体系。改造后的筒仓外观非常时尚，筒仓外共开设了千余个形状规则或不规则的大小孔洞，用这些孔洞做窗户，既方便采光又彰显文化与时尚。玻璃幕墙的连廊与水泥筒柱的搭配设计是轻盈与厚重的碰撞，在百年首钢的映衬中，更是让历史照进了现实。此外，项目还采用了光伏发电、太阳能热水、光纤照明、雨水收集利用等绿色环保技术以及BIM、GIS 、照明控制等多项先进技术，成为了首钢打造成智慧园区的示范项目。在第三届亚太商业地产建筑设计效能高峰论坛（Green-CREP3）上，西十筒仓改造项目经大会评审委员会严格把关、层层筛选，从 60 余个来自中国大陆、香港、台湾及新加坡、马来西亚等亚太国家
13、或城市的入选项目中脱颖而出，一举荣获“亚太商业先锋大奖” 。作为工业资源构筑物改造再利用的代表，西十筒仓改造项目集创意服务、特色商务、工业旅游、文化娱乐休闲于一体，不但保留了原有的建筑风貌特色，又赋予了它新的功能和新的生命，让原本的“炼铁料场”变身为具有独特风貌的“创意广场” 。目前，已经有多家文创企业准备入驻，将来会有更多的创意项目来这里落地。未来，首钢老厂区还将推进以互联网金融为主要产业的二型材产业园，以总部经济为主的首钢广场和以高新技术产业为主的特钢绿能港项目。先期启动项目带动园区开发多项工作取得重大突破首钢人面对新形势、新要求，转变工作思路，积极探索开发模式，加大开发力度，以先期启动项
14、目带动园区建设和政策落实。首钢转型关键在于破解土地和资金两大难题。首钢老工业区成功获批首批试点，享受国务院 9 号文政策。落实国家政策，北京市出台了 关于推进首钢老工业区改造调整和转型发展的意见 （京政发201428 号） 。 意见明确提出，利用首钢老工业区原有工业用地发展符合规划的服务业（含改扩建项目） ，涉及原划拨（或原工业出让）土地使用权转让或改变用途的，按新规划条件取得立项等相关批准文件后，可采取协议出让方式供地。按照“原汤化原食”的原则，激发市场主体的积极性，首钢权属用地土地收益，由市政府统一征收，定向使用，扣除依法依规计提的各专项资金外，全部专项用于该区域的开发建设，包括市政基础设
15、施项目红线内征地拆迁补偿、城市基础设施建设、污染土壤修复治理、地下空间公益性设施建设等。研究在首钢老工业区试点推进行政审批制度改革，进一步简政放权，理顺行政审批程序，提高行政审批效率。支持首钢总公司开展资产证券化、房地产信托投资基金等金融创新业务，充分利用股权投资基金、企业债、中期票据和项目收益性票据等融资工具，进行多种渠道融资。设立京冀协同发展产业投资基金，发挥财政资金的“引桥”作用，采用母子基金运作模式，吸引社会资本，用以支持首钢老工业区产业升级和曹妃甸园区建设。截至目前，西十筒仓改造项目（一二期）完成了主体工程及部分配套工程建设，已开始精装修；二型材、脱硫车间、一耐养老、晾水池东路等项目
16、完成了内部立项，其中二型材、晾水池东路项目已开始初步设计，脱硫车间项目正进行控规调整，一耐养老项目正编制控规调整方案并推进建筑方案设计；完成了长安街西延线首钢厂区建筑物、首钢广场及古南先期启动地块已腾迁区域的拆除工作；首钢水厂项目完成了可研、环评、地勘报告编写工作；晾水池东路已取得市规委道路工程设计方案批复等，已完成部分专业施工图设计，已开展红线范围内部分设备设施的拆除。招商推广工作也实现新突破。相关部门采取不同形式对园区及开发项目进行宣传推介，先后举办了中外知名企业投资首钢行、世界侨商创新中心建设战略合作协议签约等活动，参加了科博会、乒超联赛、第十八届京港洽谈会，就筒仓创意广场项目、二型材互
17、联网金融产业园项目、首钢广场项目、侨商创新中心项目等进行重点推介；搭建了园区网站、微博及微信平台，并与市侨办、中关村管委会及招商局集团、海尔集团创新中心、中关村智慧产业联盟等单位和企业进行了深入洽谈。另外，体制机制也得到进一步健全与完善，园区开发协作平台初步形成。从内部管理的角度看，为园区开发做好人才保障，逐渐形成由土地一级开发向一二级开发联动的职能转换，积极建立蓬勃向上、奋发进取、高效协同、团结敬业的开发队伍；工作人员认真强化基础工作，梳理专业工作流程。修（制）定各专业规章制度，搭建集中采购、招投标、监督检查等管理平台，内部管控体系得到进一步健全与完善。从集团协同的角度看，在总公司统筹安排下
18、，围绕园区规划和重点建设项目，建立了相互配合、协同发展的工作机制，初步形成首建投公司、总工室、园区管理部、首建集团、园区服务公司等团队通力协作，深度参与的工作机制，逐步实现资源共享、有序工作、共同提高，为首钢向现代城市综合服务商转型进行了有益的探索。激发创新活力积极引入和培育“高精尖”产业首钢是我国乃至国际上成功实施千万吨钢铁冶炼搬迁企业，首钢老工业区调整是在首都新的发展阶段，着眼于强化首都战略功能定位、调整重大生产力布局、促进资源环境协调发展做出的重大决策。区域面临产业结构深度调整和城市功能精细再造两大战略性任务，其开发建设过程涉及政策、体制等现实难题，既需要在管理体制、规划政策上双创新，又
19、需要在土地开发再利用、产业培育升级上双突破，必须依靠改革创新、开放融合发展，这将是一个凤凰涅槃的艰难历程。在产业培育方面，首钢地区获得多项国家级试点和政策支持，先后被认定为国家城区老工业区搬迁改造试点区、国家服务业综合改革试点区、北京保险产业园、国家可持续发展实验区和中关村自主创新示范区，市发改委牵头设立了“北京服务新首钢”股权投资基金，成为西部新兴产业引入培育的投融资平台。首钢老工业区未来的发展将会严格产业准入门槛，培育构建现代产业体系。发挥区域政策优势，突出科技、文化双创新，以吸引创新要素和产业链高端环节为导向，聚焦中央企业、民营企业、华商侨商等国内外优势资源落户，引进和培育金融保险、商务
20、、设计、咨询等生产性服务业，建设科技创新中心和国际交流中心，吸引各产业联盟、国际组织、专业协会以及国际顶尖企业入驻。围绕大数据、节能环保等重点领域，建设特色产业基地。培育发展文化创意、工业旅游、养老服务、健康医疗等新兴特色服务业。适度承接首都核心区及朝阳、海淀等资源富集区的功能和人口，严格控制新增外来人口。顶层设计助推首钢老工业区转型推进首钢老工业区改造调整和建设发展，是坚持和强化首都城市战略定位、构建“高精尖”经济结构、推动京津冀协同发展的重大举措。北京市顶层设计与首钢集团战略转型密不可分，两者共同助推老工业区的调整改造。顶层设计与对接机制提供重要保障。首钢老工业区的调整改造得到了北京市委、
21、市政府的高度重视。首钢始终重视与北京市、区县政府及相关委办局的沟通协调对接工作，积极与发改、国土、规委、国资、经信、财政、地税、住建、金融、投促和石景山、丰台、门头沟区政府进行对接，建立了良好的沟通渠道。与北京市规委、北京市规划院组建新首钢高端产业综合服务区规划工作协调小组；与石景山区建立工作对接领导小组等。各级政府、委办局均积极采取各种形式帮助首钢解决实际问题，有力推动了首钢老工业区调整改造各项工作的顺利开展。首钢集团战略转型提供内部支撑。总公司党委确立了“一根扁担挑两头”的战略定位，通过打造全新的资本运营和金融平台这根扁担，实现钢铁和城市综合服务商两大主导产业协同并重发展。超越传统房地产，
22、将基础设施建设、土地开发、产业布局紧密结合，打造贯通整个产业链条的“城市综合服务商” ，大力进军北京市乃至其它区域的城市服务产业。在发展城市综合服务业的战略中，其重要载体是首钢老工业区的改造升级。首钢老工业区秉承“绿色、高端”的开发理念，以生态园区和智慧园区建设为核心特征，坚持“以创造历史、追求艺术的高度负责精神，科学设计、精心施工，打造首都建设的精品力作” ，力争将首钢老工业区打造成为落实首都功能战略定位的践行区、全国乃至国际有影响力的传统工业转型升级示范区和国家绿色低碳示范园区。分析比较企业十四种主要融资方式2014-11-11 会计师网 会计师点图上方蓝色“会计师”字样订阅即可每天看点财
23、会学企业融资的基本前提条件是建立信贷关系，遵守贷款的程序和信守信贷契约及借款合同并努力提高经济效益三部分组成。一、建立信贷关系.它是取得贷款的前提条件.不论是国内还是国际的金融机构，向有信贷关系的企业发放贷款首先是建立信贷关系，这是必须遵守的原则.在我国，企业与银行 建立信贷关系，一是要求企业向金融机构，如向银行提出书面申请，二是由银行受理审查，三是由银行做出信贷与否的决策.企业向银行提交的书面申请中，应具备 经营的合渚性，经营的独立性.经营的效益状况，资金使用的合理性等内容，并附有有关文件. 资料. 如果是新建与扩建的企业，还应附有批准的文件、资料等。一 般工交企业应送交银行工交信贷部门.商
24、业企业应送交银行商业信贷部门，农村企业应送交银行有关农业信贷部门.申请建立外汇贷款的三资企业以及国内从事进出 口业务的企业.申请书应交银行国际信贷业务部门.如申请基本建设贷款，技术改造贷款，申请书应交银行办理固定资产贷款的业务部门.申请书经银行调查了解同 意后，即可同企业签定建立贷款关系契约该契约中的各项条款银行与企业双方须共同遵守.二、遵守信贷程序。银行与企业双方建立信贷关系后，企业即可根据自身的生产经营活动中的资金需要，向银行申请所需的贷款。按照借款的种类分别填报申请书。申请书要按银 行规定，提前向开户银行提出.银行根据信贷规模计划和信贷资金的状况，经审查后决定贷款与否，贷款时间、利息水平
25、等。银行信贷应严格遵循信贷政策和国家有 关规定。当企业申请银行承兑汇票时，企业应向银行提交银行承兑申请审批书 ，取得银行的同意后，企业与银行签订承兑协议 ，并开具银行承兑汇票，连同 购销合同、发票、运输单证一并交开户银行.持有银行承兑汇票的企业作为收款人，在承兑期内需要资金时可持银行承兑汇票向其开户银行申请贴现.企业向银行贷款时还应向银行提供贷款的直接用途，企业资产负债的近期状况。其目的是为了尽快取得银行的贷款。银行信贷部门收到企业的借款申请书后，应派信贷员深入企业进行调查，企业应积极配合信贷员的调查，以取得银行贷款.三、遵守信贷契约和合同， 提高经济效益。企业得到银行的贷款后，应遵守信贷契约
26、和借款合伺的各项规定，以提高经济效益为中心，合理使用资金，加快资金的周转，特别是遵守财经纪律、金融信贷政策。企业十四种主要融资方式根据现有企业融资资金的来源和渠道，对比各种融资方式的优劣性以及与企业的匹配性，本文选择十四种主要融资方式进行比较分析，从而对企业融资的各种操作方式及大致的运作情形，有一个初步了解，更好的为企业服务。一、 吸收投资吸收投资的方式融资是指非股份制企业以协议等形式吸收国家、企业、个人和外商等的直接投入的资本，形成企业投入资本的一种筹资方式。投入资本不 以股票为媒介，适用于非股份制企业。是非股份制企业筹集股权资本的一种基本方式。在合伙企业中，两个及以上的人员共同出资可以看作
27、为吸收投资而成立。中外 合资企业、中外合作企业的成立，亦可看作是吸收中方或外方的投资，获得相应的股权，或者协商的股权。对于有限责任公司，吸收投资便成为吸收股东，但局限于 50 人以下。对于股份公司来说，发起设立人只能作为共同的投资方，一旦吸收投资，则吸收的投资性质将改变，直接成为发起人;对于募集设立，发起人只认购发 行股份的一部分，其余部分向社会公开募集或者特定对象募集吸收投资，从而成立股份公司。当然，以上的合伙企业、中外合资企业、中外合作企业、有限责任公 司、股份有限公司及以上形式吸收的直接投资也可以是非股权参与，具体由协议来确定。二、 发行股票股票具有永久性，无到期日，不需归还，没有还本付
28、息的压力等特点，因而筹资风险较小。股票市场可促进企业转换经营机制，真正成为自主经营、自负 盈亏、自我发展的法人实体和市场竞争主体。同时，股票市场为资产重组提供了广阔的舞台，优化企业组织结构，提高企业的整合能力。三、 银行贷款银行是企业最主要的融资渠道。按资金性质，分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类。银行对一些经营状况好、信用可靠的企业，授予一定时 期内一定金额的信贷额度，企业在有效期与额度范围内可以循环使用。具体来说，现在银行开展过的为企业融资相关的贷款包括如下五种方式。资产抵押贷款，中小企业将资产抵押给证券公司或商业银行，由相应机构发行等价的资产证券化品种，发券募集的资金由中小企业
29、使用，资产证券化品种 可通过专门的市场进行交易。担保基金来源于当地政府财政拨款、会员自愿交纳的会员基金、社会募集的资金、商业银行的资金等。信用担保机构大多实行会员制管 理的形式，属于公共服务性、行业自律性、自身非盈利性组织。会员企业向银行借款时，可以由中小企业担保机构予以担保。中小企业还可以向专门开展中介服务的 担保公司寻求担保服务。当企业提供不出银行所能接受的担保措施时，如抵押、质押或第三方信用保证人等，担保公司却可以解决这些难题。因为与银行相比而言， 担保公司对抵押品的要求更为灵活。项目开发贷款，一些高科技中小企业如果拥有重大价值的科技成果转化项目，初始投入资金数额比较大，企业自有资本难以
30、承受，可以向银行申请项目开 发贷款。商业银行对拥有成熟技术及良好市场前景的高新技术产品或专利项目的中小企业以及利用高新技术成果进行技术改造的中小企业，将会给予积极的信贷支 持，以促进企业加快科技成果转化的速度。对与高等院校、科研机构建立稳定项目开发关系或拥有自己研究部门的高科技中小企业，银行除了提供流动资金贷款外， 也可办理项目开发贷款。出口创汇贷款，对于生产出口产品的企业，银行可根据出口合同，或进口方提供的信用签证，提供打包贷款。对有现汇账户的企业，可以提供外汇抵押贷款。对有外汇收入来源的企业，可以凭结汇凭证取得人民币贷款。对出口前景看好的企业，还可以商借一定数额的技术改造贷款。无形资产质押
31、贷款，依据中华人民共和国担保法的有关规定，依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权等无形资产都可以作为贷款质押物。票据贴现融资，指票据持有人将商业票据转让给银行，取得扣除贴现利息后的资金。在我国，商业票据主要是指银行承兑汇票和商业承兑汇票。这种融资 方式的好处之一是银行不按照企业的资产规模来放款，而是依据市场情况(销售合同)来贷款。企业收到票据至票据到期兑现之日，往往是少则几十天，多则 300 天，资金在这段时间处于闲置状态。企业如果能充分利用票据贴现融资，远比申请贷款手续简便，而且融资成本很低。票据贴现只需带上相应的票据到银行办理有关 手续即可，一般在几个营业日内就能办妥。四、 民
32、间借款民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间借贷。只要双方当事人意见表示真实即可认定有效，因借贷产生的抵押相应有效，但利率 不得超过人民银行规定的相关利率。民间借贷是一种直接融资渠道，银行借贷则是一种间接融资渠道。民间借贷是民间资本的一种投资渠道，是民间金融的一种形 式。根据合同法第二百一十一条规定：“自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定” 。同时根据最高人民法院 关于人民法院审理借贷案件的若干意见的有关规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍” 。但实质上，据笔 者获悉，就是民间所说的高利
33、贷，远远不止这个水平，据 2010 年 6 月 3 日 CCTV-2 经济半小时报道的黑心高利贷整垮常德 10 多家房产开发商，留下一堆烂 尾楼，就能明白，远远超出规定的四倍，甚至是四十倍。民间资本在中国的东南部比较发达，地下钱庄比较发达，屡禁不止，从另一方也满足了企业的需求，一旦经 济好转，也将会带动企业的发展。五、 发行债券企业债券，也称公司债券，是企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券，表示发债企业和投资人之间是一种债权债务关系。债券持 有人不参与企业的经营管理，但有权按期收回约定的本息。在企业破产清算时，债权人优先于股东享有对企业剩余财产的索取权。企业债券与股票一样，
34、同属有价证 券，可以自由转让。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为二至三年。市场上一般大型企业发债较多。中小型企业如果有盈利较高的项目、资 金需求量较大，可以采用这种方式融资。关健要解决债券的包销、利息支付、如期偿还等具体问题。2008 年，金融危机，股市萎靡不振，债券市场异常火爆。六、 融资租赁融资租赁，是通过融资与融物的结合，兼具金融与贸易的双重职能，对提高企业的筹资融资效益，推动与促进企业的技术进步，有着十分明显的作用。融 资租赁有直接购买租赁、售出后回租以及杠杆租赁。此外，还有租赁与补偿贸易相结合、租赁与加工装配相结合、租赁与包销相结合等多种租赁形式。融资租赁业务 为
35、企业技术改造开辟了一条新的融资渠道，采取融资融物相结合的新形式，提高了生产设备和技术的引进速度，还可以节约资金使用，提高资金利用率。七、 金融租赁金融租赁是一种集信贷、贸易、租赁于一体，以租赁物件的所有权与使用权相分离为特征的新型融资方式。设备使用厂家看中某种设备后，即可委托金融 租赁公司出资购得，然后再以租赁的形式将设备交付企业使用。当企业在合同期内把租金还清后，最终还将拥有该设备的所有权。对于资金缺乏的企业来说，金融租 赁不失为加速投资、扩大生产的好办法;就某些产品积压的企业来说，金融租赁不失为促进销售、拓展市场的好手段。通过金融租赁，企业可用少量资金取得所需的 先进技术设备，可以边生产、
36、边还租金。八、 典当融资典当是以实物为抵押，以实物所有权转移的形式取得临时性贷款的一种融资方式。典当融资与银行贷款相比，成本高、规模小、信用度要求、灵活便捷。 典当行对客户没有信用要求，只注重典当物品是否货真价实，可动产与不动产均可作为质押。典当物品起点低，千元、百元的物品都可抵押。典当行更注重对个人客 户和中小企业服务。典当贷款手续十分简便，大多立等可取，即使是不动产抵押，也比银行要便捷许多。典当行对客户贷款用途没有要求，客户资金使用自由。周而 复始，大大提高了资金使用率。九、 商业信用商业信用融资是指企业之间在买卖商品时，以商品形式提供的借贷活动，是经济活动中的一种最普遍的债权债务关系。商
37、业信用的存在对于扩大生产和促 进流通起到了十分积极的作用，但不可避免的也存在着一些消极的影响。商业信用融资方式包括应付账款融资、商业票据融资及预收货款融资。对于融资企业而言， 应付帐款意味着放弃了现金交易的折扣，同时还需要负担一定的成本，因为往往付款越早，折扣越多; 商业票据融资，也就是企业在延期付款交易时开具的债权债务 票据。对于一些财力和声誉良好的企业，其发行的商业票据可以直接从货币市场上筹集到短期货币资金;预收货款融资，这是买方向卖方提供的商业信用，是卖方的 一种短期资金来源，信用形式应用非常有限，仅限于市场紧缺商品、买方急需或必需商品、生产周期较长且投入较大的建筑业、重型制造等。使用商
38、业信用融资的前 提条件需要具备一定商业信用基础;其次必须让合作方也能收益;最后务必谨慎使用“商业信用” 。商业信用融资的优点是筹资便利、筹资成本低以及限制条件少。 但商业信用融资的缺点也不能小视，期限较短、筹资数额较小、有时成本较高。十、 留存收益留存收益筹资是指企业将留存收益转化为投资的过程，将企业生产经营所实现的净收益留在企业，而不作为股利分配给股东，其实质为原股东对企业追加 投资。留存收益筹资渠道包括盈余公积、未分配利润。留存收益筹资的优点是不发生实际的现金支出，不同于负债筹资，不必支付定期的利息，也不同于股票筹资， 不必支付股利，同时还免去了与负债、权益筹资相关的手续费、发行费等开支。
39、但是这种方式存在机会成本，即股东将资金投放于其他项目上的必要报酬率。保持企 业举债能力，留存收益实质上属于股东权益的一部分，可以作为企业对外举债的基础。先利用这部分资金筹资，减少了企业对外部资金的需求，当企业遇到盈利率很 高的项目时，再向外部筹资，而不会因企业的债务已达到较高的水平而难以筹到资金。企业的控制权不受影响，增加发行股票，原股东的控制权分散;发行债券或增 加负债，债权人可能对企业施加限制性条件。而采用留存收益筹资则不会存在此类问题。缺点是期间限制，必须经过一定时期的积累才可能拥有一定数量的留存收 益，从而使企业难以在短期内获得扩大再生产所需资金;其次与股利政策的权衡，如果留存收益过高
40、，现金股利过少，则可能影响企业的形象，并给今后进一步的筹 资增加困难。利用留存收益筹资须要考虑公司的股利政策，不能随意变动。留存收益是企业资金的一项重要来源，它实际上是股东对企业进行追加投资，股东对这部 分投资与以前缴给企业的股本一样，也要求有一定的报酬。留存收益的成本计算与普通股基本相同，但不用考虑筹资费用。普通股股利固定：留存收益筹资成本=每年固定股利/普通股筹资金额 X100%。普通股股利逐年固定增长：留存收益筹资成本=第一年预期股利/普通股筹资金额X100%+股利年增长率。十一、 认股权证认股权证融资是指在某一时间以内以特定价格购买普通股的相对长期的期权。特定价格也称为执行价格，即普通
41、股与认股权证相关或特定时期内购买看涨 期权的价格。公司发行认股权证融资，其所涉及的认股权证是独立流通的和不可赎回的，因而对公司的影响也与发行可转换债券不同。认股权证融资的优点，发行认 股权证具有融资成本低，改善公司未来资本结构，这与可转换证券融资相似。不同之处在于认股权证的执行增加的是公司的权益资本，而不改变其负债。认股权证融 资的缺点，认股权证融资也有稀释股权以及当股价大幅度上升时，导致认股权证成本过高等不利方面。认股权证对公司资本结构的影响，认股权证的认股权被行使 后，投资者在一定期限内以约定的认购价格购人了规定比例的股票。对上市公司而言，股东权益资本随之增加。在认股权行使前后，一定时期内
42、，公司债权资本保持 不变，随着股东权益资本的增加，公司资本结构中股权资本与债权资本之比增大，资产负债率降低。在公司资本结构中债权资本比例过高时，可以通过认股权证的行 使优化企业的资本结构。认股权证对公司每股收益的稀释效应，每股收益是投资者评价上市公司经营业绩、公司价值的重要财务指标。公司扩大股权投资的直接影响 是发行公司再扩股瞬间每股收益被稀释。稀释到一定程度，股价会调整并引发下跌，影响公司的业绩表现。十二、 可转换债券可转换债券是可转换公司债券的简称，又简称可转债。它是一种可以在特定时间、按特定条件转换为普通股票的特殊企业债券。可转换债券兼具债券和股 票的特征。公司发行的含有转换特征的债券。
43、在招募说明中发行人承诺根据转换价格在一定时间内可将债券转换为公司普通股。转换特征为公司所发行债券的一项义 务。可转换债券的优点为普通股所不具备的固定收益和一般债券不具备的升值潜力。可转换债券具有债权和期权的双重特性。可转换债券兼有债券和股票的特征，具有以下三个特点：一是债权性。与其他债券一样，可转换债券也有规定的利率和期限，投资者可以选择持有债券到 期，收取本息;二是股权性。可转换债券在转换成股票之前是纯粹的债券，但在转换成股票之后，原债券持有人就由债券人变成了公司的股东，可参与企业的经营决 策和红利分配，这也在一定程度上会影响公司的股本结构;三是可转换性。可转换性是可转换债券的重要标志，债券
44、持有人可以按约定的条件将债券转换成股票。转 股权是投资者享有的、一般债券所没有的选择权。可转换债券在发行时就明确约定，债券持有人可按照发行时约定的价格将债券转换成公司的普通股票。如果债券持 有人不想转换，则可以继续持有债券，直到偿还期满时收取本金和利息，或者在流通市场出售变现。如果持有人看好发债公司股票增值潜力，在宽限期之后可以行使 转换权，按照预定转换价格将债券转换成为股票，发债公司不得拒绝。正因为具有可转换性，可转换债券利率一般低于普通公司债券利率，企业发行可转换债券可以 降低筹资成本。可转换债券具有双重选择权的特征。一方面，投资者可自行选择是否转股，并为此承担转债利率较低的机会成本;另一
45、方面，转债发行人拥有是否实施赎 回条款的选择权，并为此要支付比没有赎回条款的转债更高的利率。双重选择权是可转换公司债券最主要的金融特征，它的存在使投资者和发行人的风险、收益限定 在一定的范围以内，并可以利用这一特点对股票进行套期保值，获得更加确定的收益。十三、 职工集资中小企业可以根据公司资产实际，将净资产作为股份划分，采取 MBO(管理层持股)、ESO(员工持股 )及向特定的股东发售股份的方式募集资金，并实现股份的多元化。职工集资在 90 年初期，基本上成为中国解决资金问题的一大法宝。十四、 产权交易产权交易在国内方兴未艾，各地都设立了股权、资产交易的中介市常产权交易比较规范，对出售的资产、
46、股权均有相应的价格评估体系，交易方式基本市 场化。中小科技企业为了解决资金紧缺，可将部份股权专利(无形资产) 及有形资产在产权交易所挂牌，既可以解决企业内部资金紧缺，增加现金流;又可以为进一 步的资本市场运作打好基础。融资涉及的法律问题融资涉及的法律问题主要有以下八个方面：第一，融资人的法律主体地位。根据法律规定，作为企业的承包人只有承包经营的权利，无权处理企业投融资之类的重大事项。既然该企业是县办的，很有可能是国有企业，国有企业是否需要融资是由企业或者企业的股东决定的，也就是由当地的国有资产管理部门决定的。第二，投资人的法律主体地位。根据法律的规定，代表处不得进行任何与经营有关的商业活动。因
47、此，代表处无权签订任何关于投融资方面的合同。另外，我国法律规定，某些矿产资源的开发是禁止外商投资的。同时需要指出的是，这些外商投资公司或者代表处，在没有经过详细的调查、核实投资项目和 融资人的资质情况下，轻易同意签署所谓的合资、合作协议，并要求融资人交纳保证金或者其他名目繁多的费用，融资人应当慎重考察核实融资人的情况，以防上当 受骗。第三，投融资项目要符合中央政府和地方政府的产业政策。在中国现有政策环境下，许多投资领域是不允许外资企业甚至民营企业涉足的。第四，融资方式的选择。融资的方式有很多选择，例如：债权融资、股权融资、优先股融资、租赁融资等，各种融资方式对双方的权利和义务的分配也有很大的不
48、同，对企业经营的影响重大。第五，回报的形式和方式的选择。例如债权融资中本金的还款计划、利息计算、担保形式等需要在借款合同中重点约定。如果投资人投入资金或者其他的资产 从而获得投资项目公司的股权，则需要重点安排股权的比例、分红的比例和时间等等。相对来说，投资人更加关心投资回报方面的问题。第六，可行性研究报告、商业计划书、投资建议书的撰写。上述三个文件名称不同，内容大同小异，包括融资项目各方面的情况介绍。这些文件的撰写要求真实、准确，这是投资人判断是否投资的基本依据之一。同时文件的撰写需要法律上的依据，例如关于项目的环境保护要求必须实事求是地申明，否则，如果项目环保措施没有达到国家或者地方法律法规
49、的要求，被环境保护部门下令禁止继续运营，其损失无法估量。第七，尽职调查中可能涉及的问题。律师进行的尽职调查是对融资人和投融资项目的有关法律状况进行全面的了解，根据了解的情况向投资人出具的尽职调查报告。第八，股权安排。股权安排是投资人和融资人就项目达成一致后，双方在即将成立的企业中的权利分配的博弈。由于法律没有十分有力的救济措施，现在公司治理中普遍存在大股东控制公司，侵害公司和小股东的利益情况。对股权进行周到详细的安排是融资人和投资人需要慎重考虑的事项。以上八个方面是投融资过程中可能出现的法律风险，当然其他的法律风险也可能存在，例如资金是否严格按照合同的规定到位、担保形式的选择等，这些都可能影响项目的正常进行。房地产融资常见方式分析2014-10-04 房地产融资之土地抵押贷款Q:什么是土地抵押贷款？A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。Q：什么叫做土地抵押？A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。Q：办理土地抵押长期贷款流程？A：1、首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵
