1、1,Land Appreciation Tax,土地增值税,2,第一节 土地增值税基本原理,一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收,3,第二节 纳税义务人与征税范围,4,二、征税范围,（一）土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产的买卖。,5,（二）征税范围的界定按以下三个标准来判断： 标准之一：转让的土地使用权是
2、否国家所有转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。,6,标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让；转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）； 土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为； 土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。 标准之三：转让房地产是否取得收
3、入。取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。,7,8,【例】下列行为中，应当征收土地增值税的有( )。A.将房屋产权赠与直系亲属的B.由双方合作建房后分配自用的C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的D.以房地产作价入股投资房地产开发公司的【答案】CD,9,第三节 税率,土地增值税实行四级超率累进税率 ：,10,【例】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（ ）。 A.30% B.40% C.50% D.60% 【答案】A 【解析】增值税扣除项目金额比例=（50004200）4200100%=19%，适用第一级税率，即30%。,
4、11,第四节 应税收入与扣除项目,计税依据：增值额应税收入法定扣除项目金额 一、应税收入的确定：纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：货币收入；实物收入（需要进行评估）；其他收入（需要进行评估）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，计算纳税。,12,在计算土地增值税时，对不同的纳税人，其扣除的内容是不同的，房地产企业开发房地产的有五项费用可以扣除：非房地产开发企业，有四项费用可以扣除：即前面的四项，但不能加计扣除；从事旧房交易的
5、纳税人可以扣除三项费用：,13,二、扣除项目的确定： （一）对于新建房地产转让，可扣除： 1、取得土地使用权所支付的金额，包括两方面内容：纳税人为取得土地使用权支付的地价款；纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。 2、房地产开发成本： 它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：土地的征用及拆迁补偿费（包括耕地占用税）前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用（注意与房地产开发费用区别）,14,3、房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。不是按实际发生额，而是按实施细则的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。纳税
6、人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用利息（不超过商业银行同类同期贷款利率）（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内 【例】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即（280+520）5%，利息按实际发生数扣除。,15,纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的（也包含全部使用自有资金的无借款的情况）： 房地产开发费用 （取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内【例】仍以上例数字，支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，房地产开发费用总扣
7、除限额为80万元，即（280+520）10%，超限额部分不得扣除。,16,房地产开发费用计算中还须注意两个问题：第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。,17,4、与转让房地产有关的税费： 包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。,18,5、财政部规定的其它扣除项目：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人（即：取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除），其他纳税人不适用。加计20的扣除，用公式表示：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20,19,（二）对于存量房地产转让
8、，可扣除：1、房屋及建筑物的评估价格：评估价格重置成本价成新度折扣率2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3、转让环节缴纳的税金。,20,21,第五节 应纳税额的计算,一、增值额（计税依据）：土地增值额转让收入扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2.提供扣除项目金额不实的； 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。,22,二、应纳税额计算： 步骤：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额：（4）计算增值额占扣除项目金额
9、的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。 应纳税额（每级距的土地增值额适用税率） 或： 应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 例：P156,23,【例】某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（设城建税率7%，教育费附加征收率3%）。建此住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费3万元），开发成本300万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%，计算上述业务应交纳的土地增值税。 1、实现收入总额：1600万元 2、扣除项目金额：支付地价款：100万元支付开发成本：300万元与转让房地产有关的费用为：（100+300）10%40（万元）扣除的税
10、金：16005%（1+7%+3%）88（万元）加计扣除费用：（100+300）20%80（万元）扣除费用总额：100+300+40+88+80608（万元） 3、确定增值额：1600608992（万元） 4、确定增值比率：992608100%163% 5、计算应纳税额：99250%60815%404.8（万元）,24,【例】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元； 要求：计
11、算该企业应缴纳的土地增值税。 转让旧生产车间的土地增值额1200150030%802012005%（1+7%+3%）1200 0.5 1200616.6583.4（万元） 增值率= 583.4 616.6 100%=94.62% 应缴纳土地增值税 583.4 40% 616.6 5%233.3630.83=202.53万元,25,第六节 税收优惠,1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土增值税；如果超过20的，应就其全部增值额按规定计税。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，
12、免征土地增值税。,26,4、个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。,27,【例】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（ ）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.个人因工作调动转让居住满5年的原自用住房的D.因为国家建设需要而被依法征用的房产【答案】CD,28,第七节 征收管理,一、纳税地点：房地产所在地（即房地产坐落地）主管税务机关1纳税人是法人时：转让房地产座落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产座落地所管辖的税务机关申报纳税。2纳税人是自然人时：转让房地产座落地与其居住所在地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。 三、申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日内,
