小区水系利弊谈.doc

1、水能使居住环境变得灵动，富有活力。居住环境有了水，似乎心情也会自然而然地好起来。记者从目前市区多个在建楼盘了解到，这些项目均或多或少地设计了规模大小不一的景观水系。有没有水景，甚至成为认定一个楼盘高档与否的标志。由此可见，水景是今后住宅的一个必然发展趋势。目前市区已建成的小区内景观水系存在哪些问题？有哪些优势？有哪些方面可以值得其他小区在今后的开发建设过程中借鉴注意的？为此，记者走访了市区多个有景观水系的小区。水景可以提高项目售价金华万通物业管理有限公司副总经理陈蔚琴：新世纪花园小区现有建筑面积 11 万平方米，内设一个 1600 平方米的水景广场，景观水系平均深度 0.50 米，是市区最早的

2、以水景作为项目卖点的小区。2001 年年底，当金华其他楼盘销售均价为每平方米八九百元的时候，这个小区的房价每平方米卖到 13001400 元。这不能不说是拜水景所赐。水景维护是一笔不小的开支陈蔚琴：小区内景观水系的利弊也是非常明显的。一方面，水景给住户带来赏心悦目的视觉享受，另一方面，水景日常维护也是一笔不小的开支。如果不及时清理换水，水很容易变臭。而马赛克铺底的水景广场，底部要经常清洗，另外，每天还要有人打捞水面漂浮的落叶和垃圾。小区水景广场一般半个月清洗一次，一个月左右换一次水。换一次水大约需水 400500 吨。按公共设施用水每吨 2.80 元计，一个月光水费就要 1000 元左右。这还

3、不包括用于冲洗的水耗、买清洗工具的费用和人工工资。清洗工具很费，洗两三次就要换。现在小区物业管理费为 0.25 元/月/平方米，与其他小区相比不算高，好在小区入住率较高，所以物业管理费还能基本维持。水景项目要让业主住得起浙江绿城物业管理有限公司金华分公司总经理助理朱建安：为了打响房产品牌，开发商往往在小区开发过程中设计景观水系，以提高楼盘档次，带动项目销售，但并不考虑水系后期的维护成本。与此同时，由于现在绝大多数项目的物业管理公司和开发商之间是父子关系，因此即便目前小区水系的维护成本很高，业主难以承受，但这个问题短期内也不会一下子暴露出来。随着房地产行业的发展，物管迟早要“断奶”，要跟开发商脱

4、离父子关系，最终走上自负盈亏之路。因此，房地产开发不能仅仅为了开发而开发，而应该做到以业养业；不仅要让业主买得起，住得起，还要做到让物业保值增值。“以业养业”要求开发商不仅考虑眼前利益，还要考虑今后的长远利益；不仅考虑某一方面的利益，更要考虑综合利益。开发商非理性地开发水系，后期运营成本太高，景观水系很有可能会成为一潭死水，最终不再是一个景观，而是成为一件摆设品。目前小区景观水系主要有两种模式，一种是游泳池式的，另一种就是自然生态式的。游泳池式的景观属于硬质景观，水系必须保持透明、清澈见底，否则一有杂质，马赛克底就会映衬得一清二楚。要保持清澈见底的景观效果，就必须每天吸尘、撒药，经常清理，稍有

5、懈怠，水看上去就会有点脏。同时还要经常换水，一般夏天每周换一次水，冬天一个月换一次水。遇有台风或暴雨天气，加上平时空气中的灰尘，水池里的水更容易脏，23 天必须吸尘一次。可见，游泳池式的景观投入成本高，维护成本也高。而自然生态式水系需要全部用涵管铺设，一次投入较大，建成后可以不用经常换水。水景设计要物管前期介入朱建安：物业管理公司前期介入，参与水景、小品、线路铺设等方面的设计，将会在很大程度上给业主节约居住成本。绿城物管已经有 10 年的发展历史，现在也创出了一定的品牌，在这方面也积累了一定的经验。例如，为了降低开发成本，一般小区在铺设线路时都是只铺设一条线路，其实这在后期的使用管理中并不一定

6、节省。绿城物业参与香格里花园的前期设计，预埋管线时设计了两条路线甚至三条路线。小区建成交付后可以根据不同的时间、不同的路段，启用不同的线路，使小区内的景观灯、草坪灯、高杆灯等这些不同的灯交错使用，有效降低能耗。另外，绿城旗下开发的小区在设计水系方面比较注重物业管理公司的前期介入：是引入自然水系还是建造人工水系，水系大小如何设置，水系摆放在小区的什么位置最合理，今后如何维护等等，这些问题事先都请物业管理公司参与进行周密考虑。应该保持自然生态金华保集物业管理有限公司执行总经理李建新：保集半岛的景观水系紫荆湖水体面积有近 1 万平方米，浅的地方几十厘米，深的地方有 1 米。目前已建成使用的水体面积大

7、约在 1/3 左右。项目所在地的地块上，原来就有一条小河从湖海塘流入，我们在开发过程中没有把这条小河填埋掉，而是有效地把它保护起来。这也就是物管前期介入的好处。现在紫荆湖就是通过这条小河引入湖海塘的水。紫荆湖是自然生态的，底下做过防水、防渗漏处理后，再铺上泥土。岸边种植了很多水草，现在还没长出来。如果长出来以后，可以使水质更自然。关于如何净化水质的问题，我们为此专门请教了上海有关方面的专家和金华农科院的水草养殖专家。专家告诉我们，通常净化水质使用的药物有硫酸铜、硫酸铝和高浓度漂白粉。硫酸铜用于清理青苔，硫酸铝用于吸附漂浮物、悬浮物，凝聚脏东西，高浓度漂白粉用于杀毒、杀菌，让水不变质。如果纯粹用

8、国外进口的药物处理，净化水质，每年光用药的费用就要好几万元，这样成本显然太高。而净化水质最原始的办法，就是养殖螺蛳。螺蛳可以吸尘，既省钱又有效。另外，还可以种植一些水草，养殖一些鱼类。市中港房地产开发有限公司策划总监赵松：水景开发要自然。现在流行借、用、造，即借大水、用中水、造微景。但在水景住宅的实际开发中，在运用小河、塘这类“中型水”过程中，最好不改变原来的地形地貌，只需稍加改造即可，但现在有些改造过头了，将水的自然特征彻底破坏了。比如，一般自然河床上有淤泥，驳岸上有水草，自然淤泥是水潭最好的“防漏层”。现在取而代之的是漂亮的岩石或细碎卵石，却将原来自然的“防漏层”破坏了。处理不好会成为败笔

9、市区江南某小区住户李茜：我们小区入口处有喷泉，里面还有一条人工开挖的小河。当初我买房子的时候，很大程度上就是看中了这一点。遗憾的是，现在这条小河成了臭水沟，一到夏天，蚊子飞来飞去，附近一楼住户连窗户都不敢开，苦不堪言。喷泉也是一年难得见到喷几次。原来，由于施工质量不过关，造水景的时候没有处理好河底防渗漏问题，小河渗水非常严重，每次放再多的水都填不满，最后只好废弃不用。市区某房地产开发公司销售部经理胡某：硬质景观处理不好容易渗漏。一旦有渗漏，查找起来会很麻烦。而且如果渗漏严重的话，水系就会成为一条旱溪，不仅不能带来视觉的愉悦和享受，反而会成为小区景观的一处败笔。在这方面，也不乏有失败的例子供我们

10、借鉴。环境需要大家爱护某物业管理公司负责人张静：我们小区里的水景广场清洗得比较勤，水系看起来很干净。夏天天气热的时候，有的住户会说，反正这么干净，小孩子就让他们进去洗澡好了。遭到物管人员阻止后，他们还会很不高兴，甚至反问物管人员“物业费收去干什么用的”？小区水景是小区的公共设施，需要大家来爱护。要注意安全市区某物业管理公司保安小张：小孩子们都很喜欢在小区的水景广场边上玩。特别是夏天，在水边嬉戏、跑来跑去的小朋友更多。有的小朋友在水景广场边上玩，一不小心摔倒了，或是有什么磕磕碰碰，个别不太讲理的家长也会怪罪到物业管理公司头上。其实，考虑到小孩子的安全问题，我们小区特意在水景广场边设置了圆头护栏，

11、同时还设置了多处警示牌。家长带孩子玩的时候，自己也要多留点神。水景好，但更要注意安全。水景楼盘是今后发展趋势市科信房地产开发有限公司相关人士：从现有的规划设计来看，水景住宅分为两大类：一是以自然水体为主，如江景、湖景；另一种是在规划区内人工建造水景。前者比较常见。从 2001 年开始，金华市区以水景为特色的楼盘逐渐增多。这主要有两方面的原因：一个是从国内外的住宅发展趋势来看，水景已经成为居住环境的一个重要因素；从客观上讲，现在城市居住的人都有一种回归自然的价值观，所以水景住宅符合老百姓的需求，这对水景住宅的开发有巨大的支撑作用。由此可见，今后水景住宅将呈蓬勃发展之势。据了解，目前市区在建的三江

12、国际花园、中港浅水湾、广润翰城、上城华府、翠竹庭院等诸多项目中，都不约而同地规划设计了大小不一的景观水系。三江国际花园项目除了本身拥有武义江 400 米江岸和 100 米宽沿江绿化带的江景资源优势外，还在小区内设计了近 7000 平方米的大型中心湖。另外从设计方案来看，与前两年相比，我市的水景住宅品质确实有了较大程度的提升。不少楼盘都请有经验的景观设计单位共同参与前期策划，然后再由开发商具体实施。从设计角度来看，目前水景住宅开发有三个方面的趋势：第一，在自然水景的开发上，临江的设计特别重视水景空间的开发；第二，开发商对水景的开发已经从“观景”向“用景”转变，给居住者的日常休闲带来很多便利，强调居住者与水环境的融合和参与性；第三，水景设计渐呈与国际接轨的趋势，就是从“人造水景”向“亲自然水景”转变。与此同时，对于水环境的开发，开发商强调户户见水，并发掘当地的文化传统特色，将文化和景观融为一体；配套上，强调商业和娱乐多元化结合。最值得一提的是，有些水景楼盘依托城市自然水系，在突出水景的同时，也为城市景观生态建设作出了一定的贡献，甚至成为城市的地标性建筑。