1、,北京市物业项目负责人 法律法规培训,北京物业管理行业协会,谢水泰 二零一零年十二月,（一） 统一思想,系统学习（二） 持证上岗,动态监管,本次考试的目的与意义,课程目录,本次考试提示 物业管理法律法规系统 全国物业管理法律法规 北京市物业管理法规政策,本次考试与注册物业管理师的异同,本次考试提示（一）,一、考试题型： 单选题：每题1分，约占40% 多选题：每题2分，约占30% 判断题：每题1分，约占10% 简答题：每题3-4分，约占10% 案例题：每题5-10分，约占占10% 二、考试时间：2011年1月23日上午 8：30-10：00物业管理法律法规 10：20-12：20物业管理实务 三
2、、法律法规考试内容: 全国法律法规约占20% 北京市法律法规占80%,本次考试重点提示（二）,课程目录,本次考试提示 物业管理法律法规系统 全国物业管理法律法规 北京市物业管理法规政策,物业管理法律法规系统,一、我国法律渊源（法的效力来源）,宪法,(人大) 法律,(国务院) 法规,(地方) 法规,(部委) 规章,(地方) 政府规章,规范性文件,物业管理法律法规系统,二、我国物业管理及关联法律法规体系 1、宪法： 根本法 2、(人大) 法律 ： 物权法、城市房地产管理法等 3、(国务院) 法规：物业管理条例、建设工程质量管理条例等 4、(地方) 法规： 北京市绿化条例 、深圳经济特区住宅小区物业
3、管理条例等 5、(部委) 规章： 物业管理企业资质管理办法、市政公用设施抗灾设防管理规定等 6、(地方) 规章： 北京市物业管理办法北京市供热采暖管理办法等 7 、规范性文件： 一般是根据法规、规章要求制定的配套文件,三、法律适用规则,物业管理法律法规系统,上位法优于下位法 后法优于前法 特别法优于一般法 一般不溯及既往,城市新建住宅小区管理办法1994年建设部33号令 物业管理条理国务院379号令2003年9月1日生效, 2007年8月26日修改 物权法2007年10月1日起施行,全国物业管理法律法规,四、我国几个标志性法律法规,（一）城市新建住宅小区管理办法,1.确定了物业管理活动的主管部
4、门； 2.确定了物业管理工作的基本内容； 3.明确了社会化、专业化的物业管理模式； 4.确定了业主选举产生物业管理委员会制度； 5.明确了管理委员会的权利和义务； 6.明确了物业管理企业的权利和义务； 7.确定了物业管理服务的合同制度和备案制度； 8.针对业主的主要违规行为提出管理措施; 9.针对物业管理理企业的违规待业规定了行政处罚措施。,城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。其中规了以下几项内容：,（二）物业管理条例,1. 业主大会制度 2. 管理规约制度 3. 物业管理招投标制度 4. 物业承接验收制度 5. 物业管理企业资质管理制度 6. 物业管理专业人
5、员职业资格制度 7. 住房专项维修资金制度,物业管理条例确立的主要制度,（二）物业管理条例,前期物业管理招投标管理暂行办法 建住房2003 130号 6 业主大会章程 建住房2003 131号 6 物业服务收费管理办法 发改价格 20031864号11 普通住宅小区物业管理服务等级标准 中物协20041号 1 物业管理企业资质管理办法 建设部2004 125号令 3 物业服务收费明码标价 发改价检 20041428号 7 前期物业服务合同(示范文本) 建住房2004 155号 9 业主临时公约(示范文本) 建住房2004 156号 9 物业管理师制度暂行规定。 国人部发2005 95号11 住
6、宅专项维修资金管理办法 2007建设部、财政部165号令 物业服务定价成本监审办法 2007发改价格2285号 业主大会和业主委员会指导规则 2009建房274号 物业承接查验办法 2010建房165号,物业管理条例颁布后全国性配套制度,（三）物权法,物权法是民法的重要组成部分，是一个基本的财产法。它最重要的任务是界定产权。通过确定财产的归属，来达到制止纷争的目的。物权法中与物业管理有密切关系的是第六章业主的建筑物区分所有权和第七章相邻关系。,课程目录,本次考试提示 物业管理法律法规系统 全国物业管理法律法规 北京市物业管理法规政策,1、 （P29） 001. 物权法中业主建筑物区分所有权的内
7、容？2、 （P29） 003.物权法规定的住宅改变为经营性用房的前提条件？ 3、 （P31） 004.物权法规定的业主行使共有部分共有权的内容？4、 （P31） 008.物权法中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容？,一、物权法重点,5、 （P32）009.物权法中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容？6、 （P32） 010.物权法规定的建筑物及其附属设施的管理形式？,一、物权法重点,多选题： 以下对物权法中业主建筑物区分所有权是指： A.业主对其专有部分享有所有权 B.业主对其共有部分享有共有权 C.业主对土地所有权按份共有 D.业主对共有部分享有共同管理
8、权 E.业主可以转让房屋时,可以不转让共有部分,例题：,A.B.D,单选题： 业主将住宅改变为经营性用房的,应当经( )业主同意： A.全体业主 B.多数业主 C.所有有利害关系的业主 D.多数有利害关系的业主 E.业主委员会,例题：,C,判断题 某开发商在房屋买卖合同中把建筑区划内约5平米的绿地作为小院送给甲业主，此绿地应归甲业主所有。,例题：,对,简答题 某开发商在业主入住三年后改变出租车位方式，开始销售车位，业主担心权益受到侵害，请用物权法的规定作出解释？,三点,1、 （P33） 015. 条例对物业管理的定义2、 （P34） 017. 条例确立了哪七项基本制度及具体内容？3、 （P37
9、） 026.前期物业服务合同的定义？4、 （P39） 031.物业管理条例对物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作的规定？,二、物业管理条例重点,5、 （P40） 035.物业管理条例中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的规定？ 6、 （P43） 040.物业管理条例规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理？,二、物业管理条例重点,单选题： 物业管理条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照（ ），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 A.法律法规的规定 B.业主大会的决定
10、C.管理规约的约定 D.物业服务合同的约定 E.物业管理条例的规定,例题：,D,多选题： 以下属于物业管理条例确立的基本制度的有： A.业主大会制度 B.业主委员会制度 C.管理规约 D.业主大全议事规则 E.物业承接查验,例题：,A.C.E,多选题： 在物业管理区域内发生事故时，属于物业服务企业应当履行义务的有： A.采取应急措施，避免损失扩大 B.及时报告政府有关部门 C.想尽办法，避免媒体曝光 D.协助做好救助工作 E.保安人员必要时可以强制执法,例题：,A.B.D,判断题： 业主按约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，业主委员会承担连带责任，物业服
11、务企业可以向人民法院起诉。,例题：,错,判断题： 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。,错,1、 （P43）041.住宅室内装饰装修管理办法对住宅装修的禁止行为？2、 （P44） 044需要变得建筑主体或承重结构时的处理方式？3、（P44） 046.住宅室内装饰装修管理办法对因装修活动造成相邻住宅损失的处理规定？,三、住宅室内装饰装修管理办法重点,多选题： 住宅室内装饰装修管理办法对住宅装修的禁止行为有： A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，搭建建筑物； B.将没有防水要求的房间或者阳台
12、改为卫生间、厨房间； C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； D.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； E.经燃气管理单位同意,可以拆改燃气设施.,例题：,B.C.D,单选题： 下列关于装饰装修的说法,不正确的是: A.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿； B.属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿; C.装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿 ; D.装修人因装修侵占公共空间,对共公部位和设施造成损害的,由物业服务企业责任其改正并进行处罚.,例题：,D,1、 （P5
13、1）075最高人民法院认定业主的条件？2、 （P52） 076. 最高人民法院对物权法所称专有部分的解释？ 3、（P52） 077. 最高人民法院对物权法所称共有部分的解释？,四、关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释重点,4、 （P53）079. 最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定？5、 （P53） 081.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定？6、（P55） 085. 最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为？,四、关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解
14、释 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释重点,多选题： 下列情况可以认定为业主的有: A.执有房屋所有权证的； B. 商品房买卖合法占有建筑物专有部分的； C.继承房屋但未经登记的； D.人民法院判决取得物权经登记处的； E.执有共有权证的.,例题：,A.B.D.E,多选题： 下列情况可以认定为专有部分的有: A.开发商根据规划列入特定房屋买卖合同中的露台； B. 业主长期租用的车位; C.住宅区底商； D.物业管理用房； E.业主共有的土地使用权.,例题：,A.C,单选题： 某小区业委会与A公司的物业服务合同到期，半年后业主委员会与新选聘B公司签定合同。某业主以合同到期不交纳半
15、年的物业费，A公司以事实服务关系将该业主起诉。这半年的物业费应由( )承担： A. A公司承担； B. 该业主承担; C. 业委会承担； D. B公司承担。,例题：,B,1、 （P59）093. 建设工程质量管理条例对建设工程最低保修期限的规定？,五、建设工程质量管理条例重点,1、（P60） 095. 保安服务管理条例对自行招用保安员的单位的要求？2、 （P61）097.保安服务管理条例规定的保安员的禁止行为？,六、保安服务管理条例重点,1、 （P61）098. 民法通则中与物业管理密切相关的规定？,八、民法通则重点,1、（P64） 101.消防法中与物业管理密切相关的重要规定内容？,九、消防
16、法重点,本次考试提示 物业管理法律法规系统 全国物业管理法律法规 北京市物业管理法规政策,课程目录,北京市人民政府令1995年第21号北京市居住小区物业管理办法1995年10月1日起施行 北京市人民政府令2010年第219号北京市物业管理办法2010年10月1日起施行,北京市物业管理法规政策,一、北京市两个标志性法律法规,北京市物业管理法规政策,二、1995年21号令北京市居住小区物业管理办法 1. 企业资质管理2. 从业人员管理3. 物业费收费4. 专项维修资金管理5. 财务管理6. 服务标准7. 创优评优8. 业主大会与业主委员会9. 物业招投标10. 物业服务合同、业主公约等范本11.
17、装修管理12. 接管验收 此外，机动车停放、地下空间、消防、绿化、楼内设企业,三、北京市新的物业管理制度建设的基本思路,北京市物业管理法规政策,开发建设阶段遗留问题影响到后期的物业管理 物业服务不规范 业主委员会成立有困难 信息不对称,（一）现阶段物业管理存在的主要问题,（二）北京市物业管理办法的基本思路,1、围绕开发遗留问题，创新前期物业管理制度 （1）明确前期开发与后期管理的责任分界点 （2）明晰前期物业管理的法律关系 （3）引入第三方机构进行承接查验 （4）规范交接查验的标准和行为,2、完善业主自我治理机制 （1）建立业主大会成立双启动机制 （2）规定了街道办事处、乡镇人民政府的协助、指
18、导和监督职责 （3）建立业主公共决策平台，解决业主大会“决策难”问题 （4）完善了业主委员会委员任期制度，解决业主委员会“换届难”问题,（二）北京市物业管理办法的基本思路,3、构建质价相符的市场环境，创新管理手段 （1）制定五级住宅物业服务标准 （2）建立物业服务成本发布制度 （3）改革价格形成机制 （4）引入第三方机构评估监理物业服务质量和服务费用,（二）北京市物业管理办法的基本思路,4、规范物业服务企业行为，创新行业监管模式 （1）实施物业服务企业动态监管 （2）调整行业监管重心，建立物业项目备案制度 （3）创新项目管理模式，建立项目负责人制度 （4）规范物业项目接撤管办法 （5）建立物业
19、管理从业人员持证上岗制度,（二）北京市物业管理办法的基本思路,四、新的北京市物业管理制度体系,北京市物业管理法规政策,新的北京市物业管理制度体系,一、规章北京市物业管理办法 （市政府令第219号）,二、规范性文件 关于贯彻落实北京市物业管理办法若干问题的规定 关于贯彻实施北京市物业管理办法的意见 北京市业主大会和业主委员会指导规则 物业服务企业信用信息管理办法（包括项目备案和项目负责人管理） 物业服务第三方评估监理管理办法 物业管理行业专家管理办法 业主大会登记办法 物业项目交接管理办法 业主共同决定事项决策平台使用规则 专项维修资金管理办法,1+36个配套文件,三、标准和规范北京市新建物业项
20、目承接查验技术标准 北京市物业服务技术标准 物业项目交接查验评估规范 物业服务费用评估规范 物业服务质量评估规范,四、示范文本首次业主大会会议召开方案 筹备组组长工作报告 临时管理规约 管理规约 业主大会议事规则 前期物业服务合同 物业服务合同 房屋买卖合同 物业服务收支情况报告 物业服务评估监理报告及摘要 北京物协物业服务成本信息公示报告,新的北京市物业管理制度体系,（P66） 001._ （P70）030全部为重点,一、北京市物业管理办法重点,北京市物业管理办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生
21、和相关秩序的活动。物业管理条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,一、北京市物业管理办法重点,（P66） 001北京市物业管理办法对物业管理的定义？,多选题： 根据北京市物业管理办法对房屋等建筑物的管理，业主可以采用的方式有: A.业主自行管理； B. 业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司； C.建设单位管理； D.业主可以选聘没有资质的物业服务企业进行管理； E.业主选聘具有相应资质的物业服务企业进行管理.,例题：,A.B.C.E,明确划
22、分主体、划分原则和明示要求 明确物业管理区域调整的程序,（P66） 002.北京市物业管理办法中划分物业管理 区域的原则？,（P66） 003.北京市物业管理办法对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定？,一、北京市物业管理办法重点,单选题： 根据北京市物业管理办法业主共同决定对物业管理区域进行调整的，应当向物业所在地的（ ）提出申请。 A.居委会或街道办事处； B.街道办事处或乡镇人民政府； C.建设单位； D.区县房屋行政主管部门。,例题：,B,判断题： 建设单位应当在销售房屋前，会同街道办事处或乡镇人民政府划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。,例题：,错,004.北京
23、市物业管理办法对建设单位委托专项服务的规定？,008. 前期物业服务责任？,一、北京市物业管理办法重点,明确建设单位承担前期物业服务责任(重大变化),1.由建设单位提供前期常规物业管理服务 2.建设单位可以自行提供服务,可以全部委托给物业服务企业,也可以将专项服务委托给专业服务公司 3.前期物业服务收费规定见P75_034,关键词:前期服务,明确建设单位承担前期物业服务责任,(一)是法理的支持，解决专有部分和共用部分不同时交付、业主共用部分无人查验、合同权利义务不对等的问题。,(二)是解决开发遗留问题对物业管理的影响,根据现行规定，建设单位将物业项目移交给物业服务企业后即撤出物业管理区域，建设
24、遗留问题难以解决，引起业主对前期物业企业不信任、拒交物业费等纠纷。 办法明确前期物业服务由建设单位承担责任，既可以有效解决遗留问题，还可以促进建设单位对业主大会成立的支持，构建物业企业与业主之间的长期信任关系。,多选题： 根据北京市物业管理办法,以下描述正确的有: A.建设单位可以不采取招投标的方式选聘物业服务企业; B.建设单位要承担首次业主大会召开前或筹备组成立满三个月前的物业管理费; C.建设单位可以不经业主同意将保洁服务委托给专业公司； D.在未完成共用部分交接前,建设单位必须承担物业服务费; E.作为房屋买卖合同附件的前期物业服务合同的主体双方为业主和建设单位。,例题：,A.B.C.
25、E,一、北京市物业管理办法重点,关键词:业主大会,006.北京市物业管理办法中规定的物业管理活动的在区县人民政 府、街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及相关 活动的对应职责？,014. 业主大会组成人员？,016. 建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次 业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的条件？,017. 除建设单位外，业主自己申请成立业主大会需要满足的条件？,一、北京市物业管理办法重点,关键词:业主大会,018. 街道办事处、乡镇人民政府在接到申请成立业主大会后需要履行的职责？,019. 业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民
26、政府备案时提交材料清单？,020.北京市物业管理办法中对业主委员会委员资格自动终止后移交工作的规定？,业主大会和业主委员会,明确政府职能定位街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。 具体职责： 1.接受业主成立业主大会申请；006 2.指定代表组成首次业主大会筹备组；018 3.接受业主委员会备案.019,规范业主大会、业主委员会成立和活动程序,1.关于首次业主大会的筹备 规定了建设单位和业主双启动申请机制:5%或50%.(016017) 2.业委会委员资格终止(020),业主大会和业主委员会,多选题： 以下属于建设单位的责任的有
27、: A.占总人数5%以上或专有部分占建筑总面积5%的业主要求成立业主大会的,建设单位应当向有关部门提出申请; B.分期开发的首期且已实施物业管理,已交付业主的专有部分达到首期建筑总面积50%以上,建设单位可以向相关部门报送筹备首次业主大会的所需资料; C.推荐业主代表作为筹备首次业主大会的临时召集人; D.指定筹备组组长; E.负责首次业主大会会议。,例题：,B.C,判断题： 居委会负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。,例题：,错,判断题： 业主委员会应当自选举产生之日起60日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。,错,判断题： 业
28、主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起30日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。,错,一、北京市物业管理办法重点,010. 业主共同决定解除前期物业服务合同的情况下，建设单位应当 与全体业主进行物业共用部分查验可以选择的方式？,关键词:前期交接,009. 前期物业管理建设单位撤出管理区域并移交相关资料的前置条件是什么？,前期交接,重大变化,1.交接主体,2.引入第三方评估监理机构,单选题： 根据北京市物业管理办法，前期物业交接查验的主体为： A.建设单位与全体业主; B.未成立业委会的，交接主体为建设单位与街道办事处或乡镇人民政府 ; C.建设单位与第三方评估监
29、理机构; D.建设单位与物业公司;,例题：,A,一、北京市物业管理办法重点,012.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的事项中，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项？,关键词:共同决定,011. 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理时由业主共同决定的事项内容？,013. 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理，具体事项范围和决定程序？,单选题： 根据北京市物业管理办法，业主共同决定物业管理事项的范围和决定程序由（ ）规定。 A.管理规约; B.物业服务合同 ; C.业主大会议事规则; D.业主委员会。,例题：,C,多选题： 根据北京市物业管
30、理办法，业主对以下事项中，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的有： A.制定或者修改管理规约、业主大会议事规则； B.申请改建、重建建筑物及附属设施 ； C.确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案； D.选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务； E. 申请分立或者合并物业管理区域；,例题：,B.E,一、北京市物业管理办法重点,025.物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当履行什么义务？,关键词:合同终止,024. 物业服务合同期限届满前，全体业主共同决定续聘或解聘原物业服务企业的，应当履行什么义
31、务？,026. 业主共同决定不再接受物业服务时，物业服务企业提供物业服务及向业主收取物业服务费用的规定？,027. 对拒不撤出物业管理区域的物业服务企业，新的物业服务企业 和业主争取权益的合法手段？,多选题： 根据北京市物业管理办法，以下说法错误的有: A.物业服务合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告后,业主委员会即可解聘物业服务企业。 B.物业服务合同届满前三个月通知业主，物业服务企业在合同到期即可撤出物业管理区域; C.物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务; D.原物业服务企业拒
32、不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业可以强行接管. E.原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁.,例题：,A.D,一、北京市物业管理办法重点,关键词:监督,005.北京市物业管理办法中对于物业管理活动的相关监督管理 工作的具体划分？,一、北京市物业管理办法重点,关键词:物业管理用房,007. 新建住宅物业，对于建设单位配建的物业服务用房的要求与标准？,一、北京市物业管理办法重点,关键词:应急,015. 未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的处理方式？,一、北京市物
33、业管理办法重点,关键词:服务合同,021.北京市物业管理办法中对物业服务合同内容的规定？,一、北京市物业管理办法重点,关键词:公示,023. 物业服务企业公示服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况时的具体规定？,一、北京市物业管理办法重点,关键词:项目负责人,028.北京市物业管理办法对物业服务项目负责人与服务项目之间的规定？,一、北京市物业管理办法重点,关键词:第三方评估,029. 物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况如何进行评估？,一、北京市物业管理办法重点,关键词:业主保护,030. 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主维护自己权益的措施 ?,
34、配套制度,关于实施中若干问题的通知 北京市物业服务企业信用信息管理办法 北京市物业项目交接管理办法 北京市物业服务第三方评估监理管理办法 业主共同决定事项公共决策平台使用规则 北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法 北京市住宅专项维修资金管理办法 北京市住宅专项维修资金使用审核标准 北京市住宅物业服务标准 北京市住宅区临时管理规约制定规范 北京市物业管理行业专家管理办法 北京市物业管理招投标办法 关于印发的通知,二、关于实施中若干问题的通知重点,（P73） 031北京市物业管理办法所指的前期物业管理期限？,（P73） 032北京市物业管理办法实施后申请办理商品房预售 许可或现房销售的住宅物业项
35、目，确定物业服务事项和服务标准的有关规定？,（P74） 033关于实施中若干问题的通知对 业主和街道办事处、乡镇人民政府的要求分别是什么？,（P74） 034北京市物业管理办法实施后申请办理商品房预售许可 或现房销售的住宅物业项目，对完成物业共用部分交接前收取物业管理费 有何规定？,二、关于实施中若干问题的通知重点,（P75） 035发放和首次使用 “业主一卡通”的具体规定 ？,（P75） 036北京市物业管理办法实施后申请办理商品房预售许可 或现房销售的住宅物业项目，对前期物业服务责任、物业服务方式如何规定？,（P75） 037北京市物业管理办法实施前，对同一物业管理区域内 分期开发建设的住
36、宅物业项目物业服务合同如何规定？,（P75） 038北京市物业管理办法实施后，对政府相关部门在物业 用房方面有何要求？,单选题： 北京市物业管理办法所称的前期物管理期限是指: A.新建物业竣工验收之前，建设单位引入的物业管理咨询； B.首户业主入住起至业主入住达到50%以上止; C.首户业主入住至业主大会选聘新的物业服务个业止; D.首户业主入住至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止.,例题：,D,单选题： 北京市物业管理办法实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目: A.建设单位可以自已测算后，确定物业服务费标准； B.建设单位应当委托物业服务评估监理机构对物业费进行测算;
37、C.建设单位应当通过招投标确定物业服务费; D.可以委托选聘的物业服务企业测算后，确定物业服务费标准.,例题：,B,多选题： 北京市物业管理办法实施后，在完成物业共用部分交接前，以下情况建设单位可以向业主收取物业费的有: A.筹备组成立满半年未召开首次业主大会会议的； B.首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的 ; C.首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的 ; D.物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起60日内未完成交接的; E.建设单位已选聘了具有相应资质的物业服务企业提供物业管理服务
38、.,例题：,A.B.C.D,多选题： 关于 “业主一卡通”的描述,以下说法正确的有: A. 在交付房屋前，物业服务企业应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”; B.业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议; C.业主应当在“业主一卡通”内预存不超过一年的物业服务费; D.建设单位可以按照前期物业服务合同相关约定,通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费; E.建设单位向业主收费之前应当履行必要的通知义务，将收费起始时间在物业管理区域内显著位置公示。,例题：,B.C.D.E,判断题： 建设单位应将物业费测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。,
39、例题：,对,判断题： 北京市物业管理办法实施后，规划行政主管部门核发建设工程规划许可证的住宅物业项目，建设单位应当按标准配建物业服务用房。,对,（P76） 039.北京市住宅专项维修资金使用审核标准的物业适用范围？（P76） 040.北京市住宅专项维修资金使用审核标准中对质量保修期限的规定？ （P76） 041. 住宅专项维修资金的审批条件？（P77） 042. 住宅保修期满后，可以不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，即可使用住宅专项维修资金进行维修的紧急情况？,三北京市住宅专项维修资金使用审核标准京建发2010272号,
40、单选题： 住宅质量保证书承诺的期限屋面防水为4年，根据北京市住宅专项维修资金使用审核标准，审核使用维修基金时，应执行： A. 3年 B.4年 C.5年 D.6年,例题：,C,例题：,多选题： 住宅保修期满后，可以不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建 筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通 过，即可使用住宅专项维修资金进行维修的紧急情况的有： A.定期检验时被责令停梯整改的； B.高层住宅发生供水主管道严重漏水，导致供水中断的； C.楼体全部外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的； D.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的； E.消防系统出
41、现功能障碍的。,A.B.C.D,（P79） 046物业项目负责人包括哪几类，项目负责人持证上岗制度的要求和规定？（P80） 048物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定？ （P80） 049物业服务企业及项目负责人信用记分制度的满分分别是多少，记分周期？,四 北京市物业服务企业信用信息管理办法,（P81） 050依据信用记分结果，企业记分达到3分、5分和20分时，应分别如何处理？（P82） 051依据信用记分结果，项目负责人记分达到3分、5分和15分时，应分别如何处理？,四 北京市物业服务企业信用信息管理办法,例题：,简答题： 北京市实行项目负责人责任制,项目负责人包括哪几类?,1.建
42、设单位按照前期物业服务合同指派的项目负责人； 2.物业服务企业按照物业服务合同约定指派的项目负责人； 3.业主共同决定聘请的其他管理人。,例题：,多选题： 项目负责人有下列情形之一的，市房屋行政主管部门应取消其合格证书: A.未按规定参加岗位考核 B.未按规定继续教育的； C.在记分周期被累计扣分达到20分的； D.在记分周期被累计扣分达到15分的； E.在记分周期被累计扣分达到5分的；,A.B.C.D,例题：,多选题： 项目所在地区县房屋行政主管部门对其提出书面警示的情况有 : A.企业记分达到3分; B.企业记分达到5分; C.项目负责人记分达到3分; D.项目负责人记分达到5分; E.企
43、业或项目负责人记分达到3分；,AC.E,（P83） 054. 房屋建筑的安全责任人的定义及承担的责任？ （P83） 055. 房屋建筑管理人的定义及职责？（P84）057. 管理人对房屋建筑日常检查的内容？,五北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法,（P86） 062. 房屋修缮工程应依法取得施工许可证的对象？ （P86） 063. 危险房屋的处理类别？,五北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法,例题：,多选题： 以下可以定义为房屋建筑的安全责任人的有: A.业主 B.房屋所有人 C.实际占有人 D.租户 E.房屋使用人,A.B.C,例题：,判断题： 房屋建筑管理人可以是业主也可以是业主委托的
44、物业服务企业.,对,判断题： 修缮工程投资额达到30万元以上应当依法取得施工许可。修缮工程施工中，严禁违反设计文件擅自变动建筑主体、承重结构或者使用功能 .,对,例题：,多选题： 危险房屋的处理类别有: A.观察使用 B.处理使用 C.停止使用 D.限时使用 E.整体拆除,A.B.C.E,（P87） 065什么是物业服务第三方评估监理？ （P87） 067 物业服务评估监理业务范围、收费方式和付费主体？,六北京市物业服务第三方评估监理管理办法,例题：,多选题： 以下事项可以委托物业服务第三方进行评估监理: A.物业共用部位和共用设施设备管理状况 B.物业项目交接查验 C.确认危险房屋 D.物业
45、服务费用评估 E.物业服务质量评估,A.B.D.E,例题：,多选题： 建设单位向全体业主移交物业项目时，以下说法正确的是: A.由建设单位委托物业服务评估监理机构并承担费用 B.由业主委托物业服务评估监理机构并承担费用 C.由建设单位和全体业主共同委托物业服务评估监理机构并共同承担费用 D.由建设单位承担费用 E.由建设单位和全体业主共同委托物业服务评估监理机构,D.E,（P89） 070 物业项目交接的含义？ （P92） 074应急物业服务的适用情形和具体要求？,七北京市物业项目交接管理办法,例题：,多选题： 北京市物业项目交接管理办法的客体是： A.物业共用部分 B.建设单位 C.物业管理
46、相关资料 D.全体业主 E.物业服务企业,A.C,例题：,多选题： 应急物业服务适用的情形有： A.建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的； B.物业服务合同期限内，物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。 C.业主共同决定不再接受事实服务，未能依法确定物业管理方式的向政府部门提出申请的 D.物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的； E.物业服务企业不再提供事实服务，依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的.,A.B.D.E,例题：,单选题
47、： 应急物业服务费用由( )承担： A.建设单位 B.原物业服务企业 C.全体业主 D.政府部门.,C,（P94） 076物业管理区域内哪些事项可以使用决策平台表决？ （P95） 079业主、业主委员会、物业服务企业可以发起的共同决定事项分别有哪些？,八业主决定共同事项公共决策平台使用规则,例题：,单选题： 业主大会成立以前，物业服务企业可以使用决策平台发起业主共同决定的以下事项: A.改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）; B.决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项； C.决定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度； D.筹集、管
48、理和使用建筑物及其附属设施的维修资金,D,例题：,多选题： 物业管理区域内业主可以发起的共同决定下列事项，可以使用决策平台表决 ： A.成立业主大会； B.筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金； C.审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告； D.决定本楼幢、本单元共同决定事项； E.改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）.,A.B.D.E,（P97） 084.北京市住宅专项维修资金管理办法出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定？ （P97） 085.北京市住宅专项维修资金管理办法规定住宅共用部位的维修更新、改造范围？ （P98） 086.北京市住宅专项维修资金管理办法规定住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围？,
