1、 中瑞大连龙湖国际生态城项目可行性研究报告大 连 龙 湖 湿 地 开 发 建 设 有 限 公 司规 划 设 计 ： 瑞 典 SWECO( 暂 定 )二一年十月二十日1报告编写人员组成组长：张平全局统筹规划，全面指导工作。副组长：李娥负责全面编制工作，市场调研、产品定位 、规划设计、投资测算及经济分析。 2目 录一、项目概况1.1 生态城相关概念介绍41.2 项目建设必要性研究51.3 项目设计6二、市场分析 2.1 市场需求92.2 项目建设的 SWOT 分析92.3 本项目地块分析122.4 项目地房地产市场分析14三、工程规划与建设内容3.1 总体规划183.2 产业园区规划要点.193.
2、3 居住区规划要点.203.4 旅游区规划21四、配套组织实施方案分析4.1 总体原则314.2 开发方案314.3 项目规划设计方案的技术经济指标、工期、人力资源等32五、建设投资估算5.1 投资估算编制依据 265.2 分项投资估算.265.3 项目投入总资金及分年投入计划 28六、融资方案分析6.1 筹措和利用自有资金346.2 用银行贷款356.3 房屋预售353七、财务分析与财务评价7.1 财务分析与财务评价的主要内容367.2 相关计算表格 39八、国民经济评价与经济影响分析8.1 该项目建设的优势488.2 生态效益分析50九、资源、环境评价9.1 工程建设前的环境情况549.2
3、 项目实施过程中环境的影响及其对策549.3 项目完成后的环境的影响及其对策559.4 环保部门的要求相应体系及条文579.5 湿地环保62十、征地拆迁、移民安置方案分析10.1 征地拆迁、移民安置方案概述6610.2 建设项目的征地位置及建设内容6610.3 拆迁、移民安置方案68十一、社会评价11.1 项目对社会影响分析6811.2 项目对所在地的互适性分析6911.3 社会评价结论71十二、不确定性和风险分析12.1 风险分析概述7212.2 本项目风险因素识别7312.3 本项目风险评估及对策74十三、研究结论与建议 13.1 研究结论7613.2 建议77报告编写依据784一、项目概
4、况1.1 生态城相关概念介绍1.1.1 生态城的定义：生态城建成后将实现低碳、节能、环保及循环经济模式，建设科学发展、社会和谐、生态文明的示范区；建设资源节约型、环境友好型社会的示范区；建设体现大连地域文化特色和时代特征的、生态宜居的国际化滨海新城。1.1.2 生态城的作用：（1）经济蓬勃高效：大力发展以循环经济和生态产业为主的生态经济，构筑以高新技术产业和现代服务业为主的产业结构。经济发展速度与质量、能源消费弹性系数、综合实力国际竞争力等主要经济指标位居全市前列。（2）生态环境健康：环境治理、生态修复、节能减排、空气质量、水环境、人均绿化面积等指标位居全国前列。 （3）社会和谐进步：提供良好
5、的教育和充足的就业岗位，全面建立完善的社会保障体系、住房保障体系和公共服务体系，实现社会各群体的和谐、融合。（4）文化传承弘扬：保护物质文化遗产和非物质文化遗产，历史文化与现代文化相互交融，塑造地域特色和文化品位。建设生态文明，推行绿色健康的生产方式、生活方式和消费方式。5（5）区域协调融合：在黄渤海、东北区域和大连旅顺口区及大连高新园区层面，建立完善的区域协调机制，促进资源优化配置和环境共建，实现区域和谐发展。生态城内将建成生态产业园区、生态宜居区、生态旅游区、国家级湿地公园、国家森林公园以及商业配套区。产业园区包括“清洁再生能源产业”和“高科技农业园”两部分。园区完全采用生态产业模式建设，
6、引进生态型产业，解决区内所需物资及能源内循环使用需求，同时为区外市场提供技术领先、生态环保的节能产品，并提供相关服务。园区除解决区内部分就业外，还能为区外提供就业岗位。生态旅游区内将建成国家级湿地公园、国家森林公园、温泉渡假、生态农业采摘园、滑雪场、生态博物馆、高尔夫球场等旅游景点。其中湿地是人类最重要的环境资本之一，也是自然界富有生物多样性和较高生产力的生态系统，与人类的生存、繁衍、发展息息相关，是人类最主要的生存环境之一，它不仅为人类的生产、生活提供多种资源，而且具有巨大的环境功能和效益，在抵御洪水、调节径流、蓄洪防旱、降解污染、调节气候、控制土壤侵蚀、促淤造陆、美化环境等方面有其它系统不
7、可替代的作用，是国家生态安全的重要组成部分，是国家生态建设的重要任务。据美国湿地生态系统学家 E.Malthy 报道，每平方米湿地平均每年生产 9g 蛋白质，是陆地生态系统平均值的 3.5 倍，有的湿地植物生产量比小麦地平均产量还高 8 倍。但由于历史原因和人类对于湿地的认识不足，我国乃至全球对湿地环境过度开发造成了严重的破坏，保护和开发湿地具有很重要的公益意义。1.2 项目建设必要性研究1.2.1 建设生态城项目是顺应人类生活环境可持续发展的需要6及建设“节约型社会和环境友好型”社会的需要。根据国家发改委要求，深入贯彻落实科学发展观，坚持改革开放和自主创新，借鉴国际先进理念、方法和技术，积极
8、应对全球气候变化，在社会主义市场经济条件下，立足特有环境资源约束条件，创新发展方式，探索经济蓬勃、社会和谐、环境友好、资源节约，“能复制、能实行、能推广” ，符合生态文明的城市发展模式。推进生态文明建设。依据大连市政府、大连市发改委下发文件和旅顺口区第十六届人大三次会议上的政府工作报告精神及未来的旅顺口区要围绕西北部临港产业区、旅顺产业区、科技创新区、都市农业区、生态宜居区和自然保护区六大功能区，新建“五城一都” 。其中“五城”中的重中之重就是“生态之城” 。而生态城的建设及小孤山湿地的恢复和利用正是旅顺口区建设生态之城的重大手笔，是历史赋予旅顺口区的使命。生态城系统生态平衡、保护区内湿地功能
9、和湿地生物多样性、实现资源的可持续利用为基本出发点，坚持全面保护“生态优先、合理利用、持续发展”的方针。全面加强城区湿地、山地、林地保护，维护城区生态系统的生态特性和基本功能，最大限度发挥生态城在改善城区生态环境、城市科学研究、科普教育和休闲游乐等方面所具有的生态环境效能。发挥区内湿地在城市建设中的生态、经济和社会效益，有效的遏制城区建设中对生态资源的不合理利用现象，保证资源的可持续利用，实现人与自然的和谐发展。通过打造专业化的生态城来真正实现大连旅顺国家 5A 级景区的价值提升，以湿地资源为依托，以山水、湖滨为背景，是自然环境与人文景观的完美结合，是集生态产业、生态旅游、休闲、度假生态宜居为
10、一体的综合型绿色生态城区。1.2.2 建设“中瑞大连龙湖国际生态城”项目是平衡区域经济7社会发展的需要。旅顺口区是我国著名的风景名胜区、旅游度假胜地，拥有得天独厚的自然景观和深厚的人文底蕴，同时也是国家重要的自然资源湿地的分布区域。建设“中瑞大连龙湖国际生态城” ，可在加强旅顺口区生态资源的保护管理的基础上，维护生态平衡，营造优美舒适的人居环境，大力拉动旅顺经济发展，平衡区域经济。1.2.3 建设“中瑞大连龙湖国际生态城”项目是完善区域产业结构及旅游产品结构的需要。大连市的产业结构中旅游项目所占比重极大，但具体类型主要为城市景观（广场，复古建筑、娱乐主题公园） 、海洋旅游等，生态旅游项目还属于
11、起步阶段。开发本项目对于丰富大连旅游产品结构种类有着重要意义。旅顺南路经济带主要以软件、生物制药、影视媒体制作等产业为主，旅游业相对匮乏。本项目的建设填补了这一空缺，对完善区域产业结构，填补生活区域气氛空缺有着重要意义。小结：依据国家要求和大连市发展规划，经投资人考察，在促进环保事业及促进地区经济和社会发展的共同要求下，确定在旅顺口区建设“中瑞大连龙湖国际生态城” 。1.3 项目设计1.3.1 项目选址项目位于旅顺塔河湾区域，向北为大学城，向南与亿达蓝湾相接，向西为旅顺新城区、向东为高新园区，总面积 13.73 平方公里，其中居住区域 5 平方公里。项目地貌呈现原生态自然地域，地域有山地、湿地
12、、水库。1.3.2 建设内容（1）生态产业园区8占地 1 平方公里，包含农业高科技观光园、清洁及再生能源产业、节能技术及产品研发中心、信息及相关技术研发中心等，区内同时建设公寓、医疗、商业、休闲等生活配套设施。（2）生态宜居区生态宜居住宅又称“健康住宅” ，生态住宅不只是绿化。从规划上看，生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的设计，都必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。在具体设计上，注重绿化布局的层次、风格与建筑物要相互辉映，注重不同植物各方面的相互补充。在房屋的建造上，则要考虑自然生态和社会生态的需要，注重节省能源，
13、注重居住者对自然空间和人际交往的需求。(3) 生态旅游区景区分南北二区，南区以休闲度假为主，北区以养生疗养为主。按照“严格保护，统一管理，合理开发，永续利用”原则进行景区的开发。尊重与服从旅顺总体规划要求，突出小孤山山水特色、湿地的自然景观特色和乡韵民俗地域特色，使小孤山景区真正成为东北旅游的重要景区。项目以发展旅游为契机，兼顾风景区的功能，满足人们休闲娱乐、观光度假的多方面的需求。在切实保护、恢复湿地资源的基础上，充分发挥湿地风景资源的优势与潜力，合理开发利用，加强地被植物和植物景观培育，维护生态良性循环，形成具有独特风格的游览体系。坚持规划的科学性与可行性相结合的原则，近期、中期与远期相结
14、合，并强调环境效益、社会效益与经济效益相统一，达到可持续地利用和开发景区资源。9（4） 商业配套区：为整个生态城商业配套。内容包括达沃斯小镇、商业步行街、国家民政部“爱晚工程” 。 健康项目将引入美国非常高端的、全球排名第二的“埃里克森养老社区” ， 简单的讲就是五星级的酒店加五星级的医院，将为中国中高端的老年人提供医疗、购物、交友、教育等一整套服务， “埃里克森养老社区” ，把全球最先进的、最高端的养老运营的经验管理模式带到中国，让中国的老年人享受到全球一流的养老机构服务。二、市场分析2.1 市场需求2.1.1 国外生态城发展随着全球环境的不断恶化，世界各国对生态环境保护的呼声越来越高。瑞士
15、、瑞典、德国、英国等国家在生态城建设方面均已走在前列，在技术上日趋成熟、成本也逐渐趋向合理。各国均在试图建立一种可复制模式，为生态城的推广奠定基础。低碳环保型生态城作为一种全新的发展模式，其所倡导的低碳节能、循环经济、可持续发展理念，以及追求生态、经济和社会效益的综合均衡目标，已经为广大专家学者认同和推崇。2.1.2 我国生态城的发展中国的生态城起步较晚，但发展速度较快。目前在建的“中新天津生态城” 、 “曹妃店生态城” “北京门头沟中芬生态城”等项目均得到国家及地方政府的大力支持，并已在项目规划、指标体系建立、对外招商、引进先进技术等方面积累了大量经验。尽管我国生态城开发建设发展过程中存在一些问题，但作为一种全新的发展模式，它是实现建设低碳节能、发展循环经济、促进经济可持续发展的一种全新的模式。2.1.3 本地需求分析
