1、1,第八章 合同法(分则),第一节 买卖合同,一 、买卖合同的概念及特征 (一)概念:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 (二)特征: 转移标的物所有权:区别于租赁合同 双务合同:最典型的双务合同 有偿合同:区别于赠与合同 诺成合同 不要式合同,二、 买卖合同的当事人及内容 (一)买卖合同的当事人 买受人:具备相应的民事行为能力 民事行为能力:民事行为能力是指民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。,例外:,某些人不能成为特定买卖合同的买受人: 1.监护人不得成为被监护人财产的买受人 2.拍卖公司及其职员不能购买接受委托拍卖的财产 3.公司的董事
2、,高级管理人员不得违反公司章程的规定或未经股东会,股东大会的同意,与本公司订立合同或进行交易,成为特定买卖合同的买受人. 4.军队、武装警察部队、司法机关和行政执法机关也不得成为商事经营活动中所订立的买卖合同的买受人。,出卖人:具备相应的民事行为能力,是买卖合同的标的物的所有权人或处分权人。 所有权人:依据民法通则第71条的规定,是指依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分权利的人。 处分权人:是指经所有权人授权或者基于法律规定,可以对他人的财产为出卖行为的人。,有处分权人在我国现行立法上主要包括: 1.抵押权人和质押权人 2.留置权人 3.法定优先权人 4.行纪人 5.经营权人 6.人民法
3、院,(二)买卖合同的内容买卖合同的内容由当事人约定,主要包括以下各项内容: 标的 数量 质量 履行期限、地点和方式 价款 包装方式 检验标准和方法 结算方式 违约责任 争议解决方法 合同使用的文字及其效力,案例:,2005年4月25日,夏某与云南省楚雄暨阳房地产开发有限公司(下称房产公司)签订商品房购销合同。该合同第七条规定:房产公司应于2005年11月30日前将验收符合本合同约定的合格商品房交付给夏某。2005年11月25日,房产公司电话通知夏某可以收房。夏某于2005年12月5日签收了交房确认书,但发现房产公司交付的商品房,一是:不符合商品房购销合同附件二第三条和第五条所列的交房标准,单元
4、楼梯没有建成约定的花岗岩踏步,窗户未按约定安装隐形纱窗;,二是:不符合原告与被告在合同的补充协议第二条中约定的绿化及公共设施要优于模型效果图和宣传资料(有一幅中央水景广场音乐喷泉的宣传画,中心广场有水池、喷泉、花圃、花坛图案、欧倍德大道的水池、水带的图案),小区东边一侧仍在作业开挖管道,幢与幢间废土堆积,人员难以通行,中心广场毛坯刚成型,未种任何花草树木。 夏某认为当初以高出1至2万元预购靠近中央水景广场的9号苑,是因为能看到中央水景广场的音乐喷泉,因此拒绝办理房屋交接手续,并向人民法院起诉要求房地产公司赔偿自己的损失。,而房地产开发公司则称: 第一,原效果图上有关绿化景观及公共设施的图样并不
5、是具体确定的,原宣传资料、效果图并不是工程设计图,没有有关建筑尺寸、材料、工程量等标注,缺乏可操作性,双方在订立的合同中对公共及绿化设施优于模型效果图和宣传资料,优于的范围、程度、内容未作说明; 二是原告宣传资料上已注明“图片仅供参考,议政府批文为准”和“以实物为准”的字样,其说明宣传资料、效果图上有关绿化景观和公共设施的样式不是最终的方案。而规划部门认可并验收的方案是实际建好的方案; 第三,除原宣传资料,效果图之外,双方在补充协议第二条有特别规定,应按特别约定履行,同时约定“绿化、公共设施优于模型效果图和宣传资料,并不是说不可改变原效果图和宣传资料,故认为自己不应承担违约责任。,评析:,本案
6、中上方当事人争议的焦点在于商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请还是要约,被告在建设中更改宣传资料确定的建设内容是否违约。首先,商品房的销售广告和宣传资料在性质上为要约邀请,这是合同法第十五条第一款的规定。,例外:最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约”,在本案中,房地产开发公司在商品房销售和宣传资料所做的说明以及销售人员对该套房屋销售所做的允诺,对夏某购买该套商品房合同的订立以
7、及房屋价格的确定产生了重大影响,同时,双方在合同协议中约定绿化、公共设施要优于模型效果图和宣传资料。 因此,就本案而言,被告在补充协议中对原告个人所作“绿化、公共设施要优于模型效果图和宣传资料”的承诺,以及该套房屋位置优于其他房屋,才以高出其他房屋1至2万元价格申购该房。所以,可以认定被告对夏某的商品房销售广告和宣传资料已符合合同法规定的要约的条件。,商品房买卖解释:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。即该说明和允诺即使未载入合同的,也应当视为合同
8、内容,当事人违反的,应当承担违约责任。,三、买卖合同双方当事人的权利和义务 (一)出卖人的义务 第一,交付标的物并转移标的物的所有权于买受人 1.交付标的物 按照约定的期限、地点、数量、包装方式进行交付; 交付标的物的义务可以亲自履行,也可由第三人代为履行。,2、转移标的物的所有权于买受人 合同法133条:标的物的所有权自交付时起转移,但法律另有规定或当事人另有约定的除外。 几种特殊规定: (1)船舶、航空器、车辆等动产的所有权,一般也自交付时转移,但未依法办理登记手续的,所有权的转移不具有对抗第三人的效力。 (2)出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的,除法律另有规定或当事人另有约定外,该标
9、的物的知识产权并不随同标的物的所有权一并转让与买受人。,3.不动产所有权的转移须依法办理转移登记手续,未办理登记的,标的物所有权不发生转移。,第二,物的瑕疵担保义务:出卖人应当按照约定的质量交付标的物,否则应承担违约责任。 第三,权利的瑕疵担保义务:出卖人就交付的标的物,除非法律另有规定,负有保证第三人不得向买买受人主张任何权利的义务,否则应承担违约责任。,(二)买受人的义务 第一,支付价款。按照合同约定的数额、地点、时间支付。 第二,受领标的物。买受人有依照合同约定或者交易惯例受领标的物的义务。 对于多交付、提前交付、交付的标的物有瑕疵等,买受人有权拒绝接受。,第三,及时检验出卖人交付的标的
10、物。买受人收到标的物时,有及时检验义务。当事人约定检验期间的,买受人应当在约定期间内进行检验。没有约定检验期间的,买受人应当在收到标的物之后的合理期间内及时检验。当事人约定检验期间的,买受人应当在检验期间内将标的物的数量或质量不符合约定的情形通知出卖人,买受人怠于通知的,视为标的物的数量或质量符合约定。买受人不得向出卖人主张违约责任的承担。,第四,暂时保管及应急处置拒绝受领的标的物 买受人拒绝接受标的物时负担的保管义务是有条件的: (1)必须是异地交付,在货物到达交付地点时,买受人基于正当理由做出拒绝接受的意思表示; (2)出卖人在标的物接受交付的地点没有代理人,即标的物在法律上已处于无人管理
11、的状态; (3)一般物品由买受人暂时保管,但出卖人接到买受人的拒绝接受通知时应立即以自己的费用将标的物提回或做其他处置,并支付买受人的保管费用; (4)对于不易保管的易变质物品如水果、蔬菜等,买受人可以紧急变卖,但变卖所得在扣除变卖费用后需退回出卖人。,四 、买卖合同中标的物的风险负担 案例:某甲和某乙订立一份买卖耕牛的合同。合同约定:某甲将属于自己所有的4岁雄性耕牛一头出卖给某乙,某乙支付给某甲价款800元。某乙在订约时即交付现金200元,双方约定次日某乙支付剩余的600元价款,在交清价款后即 牵走耕牛。就在订约的当晚雷雨大作,耕牛被雷电击中死亡。第二天某乙得知消息后要求某甲退还200元,并
12、要求其承担相应的赔偿,某甲据不退款,并要求其支付剩余的600元。某乙向当地人民法院提起诉讼。 思考:耕牛死亡的风险应由谁负担?本案应如何处理?,买卖合同中标的物的风险是指买卖合同标的物由于不可归责于双方当事人的事由毁损、灭失所造成的损失。风险承担,就是指该损失应由谁来承担。合同法142条:“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。,案例:,2001年1月11日原告康拓公司向被告万事全公司购买联想服务器一套(包括万全1050CS800111128主机一台、商用14彩显一台)。双方口头约定,原告康拓公司电汇货款并将电汇凭证
13、传真给被告万事全公司后,被告万事全公司发货。原告康拓公司于2001年1月11日将货款11397元电汇给被告万事全公司并将电汇凭证传真给被告万事全公司,被告万事全公司于同日将原告康拓公司所购买的货物全部交由北京中铁快运有限公司发运给原告康拓公司,并将货号告知原告康拓公司。但上述货物到达北京中铁快运有限公司武汉分公司时,实到货物一件(商用14彩显),原告康拓公司以此为由拒收。另查,双方对货物的交付地点未作出书面约定,且在庭审中对此存有争议。原告康拓公司诉请法院判令被告万事全公司偿还货款11397元并利息及追讨货款所发生的经济损失。被告主张已履行义务,货物丢失应由原告承担。,第一百四十四条 出卖人出
14、卖交由承运人运输的在途标的物,除当事人另有约定的以外,毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。第一百四十五条 当事人没有约定交付地点或者约定不明确,依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的,出卖人将标的物交付给第一承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。,案例:,晚提货的遭遇甲方购买了一批货物,双方约定于7月23日甲方自行提货,但是,到了7月23日,甲却因没有筹足货款而未能提货。当天夜里,卖货方的仓库遭遇大火,导致货物被焚毁。甲要求卖货方承担损失。那么,卖货方应该承担损失吗?,合同法第146条:出卖人按照约定或者法律规定将标的物置于交付地点,买受人违反约定没有收取的,
15、标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。本案中,卖货方根据双方的约定履行了自己的职责,其本身不存在过错。而甲因为未筹足货款未提货,违反了约定,导致货物被大火烧毁,并因此造成了损失,责任在甲。所以,甲方应该自行承担损失。,五、买卖合同中的利益承受 利益承受是指标的物于买卖合同订立后所生孳息的归属。案例:这是谁的牛?牧民甲以饲养奶牛为生。2005年甲因家中急需用钱,将两头奶牛卖给乙。其中一头奶牛已经怀孕,但甲未向乙说明。合同签订后,乙立即将奶牛款付给甲,并将奶牛牵走。过了一段时间,奶牛产下小牛,甲遂向乙讨要。乙认为奶牛已经卖给了自己,并且双方签订了合同,现在是自己的奶牛产下小牛,与甲无
16、关。 那么,奶牛产下的小牛到底该归谁所有?,合同法163条规定:标的物在交付前产生的孳息,归出卖人所有;标的物交付后产生的孳息,由买受人承受。合同另有约定的,依其约定。本案中,当奶牛交付给乙时,其财产已经转移,乙已取得牛的所有权,合同即履行完毕。甲将奶牛交付给乙时,未说明其中一头奶牛已经怀孕,也未奶牛产下的小牛做相关的约定。因此小牛归乙所有。,六、特种买卖合同,(一)分期付款买卖合同买受人将其应付的总价款按照一定期限分批向出卖人支付的买卖。(主要用于房屋及高档消费品的买卖)为保护买受人的利益,只有当买受人未支付到期价款达到全部价款五分之一的,出卖人方可要求买受人支付全部价款或者解除合同。,当事
17、人双方就分期付款买卖通常有以下特别约定: 1.所有权保留的特约:买受人虽先占有、使用标的物,但在当事人约定的特定条件成就之前,出卖人仍保留标的物所有权,待条件成就后,再将所有权转移给买受人。仅适用于动产。2.解除合同的损害赔偿金额的特约:因买受人一方的原因由出卖人解除合同时,出卖人向买受人请求支付或扣留的金额,不得超过相当于该标的物的通常使用费的金额。,案例:,甲欲将自己的一辆车卖给乙,双方经协商以12万元的价格成交。 双方合同约定:乙先支付4万元,甲负责办理车辆过户手续。余款在一年内付清。若违约,承担全部价款一年的银行定期存款利息。 之后,甲依约为乙办理了过户,但乙却只付了一万元的首付,并承
18、诺余下的3万会在半年内付清。半年过后乙仍然未支付余下的首付款。甲多次催要无果,遂要求乙一次性付清车款并承担违约责任,乙以余下的8万元未到期,甲的要求违反了双方签订的购车合同为由拒绝支付。 甲可以要求乙一次性支付全款吗?,(二)样品买卖合同又称货样买卖,是指当事人双方约定一定的样品,出卖人交付的标的物应与样品具有相同品质的买卖 (三)试用买卖合同是指当事人双方约定,于合同成立时,出卖人将标的物交付买受人试验或检验,并以买受人在约定期限内对标的物的认可为生效要件的买卖合同。常见于某些新产品的销售。,案例:免费试用后程某从商场搬回一台冰箱试用,双方约定试用期为1个月。1个月的试用期届满后,程某对该冰
19、箱未表示买与不买。后来,商场要求程某按照冰箱的原价支付货款。 那么,程某是否应如商场的要求购买此款冰箱呢?,试用人在试用期内可以购买标的物,也可以拒绝购买。试用期间届满,试用人对是否购买标的物未做表示的,视为同意购买。试用人全部或部分支付价款或就标的物为试验、检验以外的行为时,如将该物转卖或转租的,虽未明确作出认可的意思表示,也应视为认可。如试用人做出不认可的意思表示,该买卖合同不发生效力,试用人应负返还标的物的义务。因可归责于试用人的事由,造成标的物毁损、灭失的,试用人负赔偿责任。,买卖合同要点小结:,甲有一匹马要卖掉,便对乙说:“你先牵回去 试用1个月,满意的话你就买下,价款5000元”。
20、乙牵回了马,未付款。,请根据合同法及相关法律讨论下列问题:,1在试用期间的某天,马被水淹死,损失由谁负责?为什么?,损失由乙承担。合同法第142条规定,标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。甲、乙双方当事人并没有特别约定风险问题,法律对此也无另外的规定,因此,乙将马牵走,该风险已经转移给了乙,所以,马被水淹死,损失由乙承担。,2在试用期间里,马在生下一头下马,该小马的所有权归谁?为什么?,小马的所有权归乙。 合同法第163条规定,标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。马已经交付,
21、其所生产的小马归乙所有。,3、在试用期间马踢伤一人,该损害赔偿责任由谁承担?为什么?,由乙承担。 民法通则第127条规定,饲养的动物造成他人损害的,动物饲养人或者管理人,应当承担民事责任。马已经归乙管理,因此,乙应当负责。,4、在试用期间,乙将马卖给丙,该合同是否有效?为什么?,合同无效。 马的所有权没有转移,乙对没有所有权的标的物无权进行处分。合同法第51条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。乙一方面没有取得处分权,另一方面也没有得到甲的追认,因此,该转让行为不具有法律效力。,5、在试用期间,甲又将该四匹马卖给戊,价格5000元,合
22、同是否有效?,戊知道,则甲与戊之间的合同是附生效条件的合同 。 根据合同法第45条第1款中规定附生效条件的合同,自条件成就时生效。即如果试用人乙不买,则甲与戊成立的合同生效。 戊不知道甲乙间的合同关系,按第三人善意取得,合同成立并生效。,6、若甲乙约定,乙先支付3000元货款,其余款项在半年内付清。在付清剩余款项之前,甲保留对马的所有权。合同成立后,马款在未付清之前,马的所有权并不转移,这样的约定是否具有法律效力?为什么?,具有法律效力。合同法第134条规定,当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的,标的物的所有权属于出卖人。,王某与赵某某签订一购房合同,王某以5万元购买赵
23、房,王当即交给赵4万元,讲好另一万元于1个月内清偿。第二天王某即把其制作的家具搬到房中,不料,当天夜里,该房因受雷电击而起火,房屋和家具均由此毁损。事故发生后,王某向赵某索还自己已交付的4万元房款;但赵某不仅不返还已收的4万元,而且要求王某给付所欠的另1万元,两人争执不下,诉至法院。 (1)本案中房屋灭失的损失由谁承担?(2)王赵两人的房款纠纷应如何解决?,评析:1本案中房屋毁损属于意外灭失,该风险损失由赵某承担。因为,该房屋买卖合同虽然已经签订,但过户登记前尚未生效,房屋所有权仍然归赵某,其风险也应由赵承担。 2在本案房款纠纷中,赵某依法无权要求王某给付余下的1万元,并应将已收的4万元退还给
24、王某。,第二节 赠与合同,一、赠与合同的概念和特征 概念: 是指赠与人将自已的财产无偿给予受赠人,受赠人 表示接受该赠与的合同。(赠与人受赠人) 特征:1、赠与属于合同的一种,是单务合同;2、赠与合同为无偿合同;3、赠与合同为诺成合同;(有争论)4、赠与合同为不要式合同。,二、赠与合同的分类(一)履行道德义务的赠与和非履行道德义务的 赠与区分意义:对前者,法律限制,不得随意撤销。(二)现实赠与和非现实赠与区分意义:前者可以是口头方式;后者通常要求 书面形式。(三)无条件赠与和附条件赠与区分意义:前者在赠与物交付前可以撤销;后者 在条件成就时不得撤销。,三、赠与合同的效力,赠与人的义务:1、给付
25、赠与财产的义务;2、瑕疵担保义务(特殊情形)(1)在附义务赠与中,赠与的财产有瑕疵 的,赠与人在附义务的限度内承担与出卖人 相同的违约责任。(2)赠与人故意不告知赠与财产的瑕疵或 保证赠与的财产无瑕疵。,四、赠与合同的终止(一)赠与合同的的撤销 任意撤销:赠与物权利尚未转移前,赠与人可以撤销赠与。限制:履行道德义务性质的赠与(赈灾、济贫)、 经过公证的赠与不得任意撤销。,法定撤销:1、受赠人严重侵害赠与人或赠与人近亲属的;2、受赠人对赠与人有扶养义务而不履行;3、受赠人不履行赠与合同约定的义务。赠与人撤销权除斥期间:1年。4、赠与人近亲属的撤销权的行使。(受赠人行为导致赠与人死亡或丧失行为能力
26、),五、赠与义务的法定免除赠与人的经济状况显著恶化,严重影响其 生产经营或家庭生活的,可以不再履行赠与 义务。特征:1、没有溯及力;2、受赠人提出要求时行使;3、为了照顾赠与人,平衡双方利益。,案例: 李某长期在外地工作,家里年迈的父母无人照顾,邻居的章某由于和李某的关系较好,就抽空前来照顾两位老人。李某在感动之余,就决定将自己的一台八成新的彩电送给对方。 根据合同法回答下列问题: 1、如果彩电在答应送给对方后由于关系变坏,李某是否可以撤销赠与?为什么?,2、如果已经将彩电交付给对方李某是否可以撤 销赠与?为什么?3、如果彩电本身有瑕疵,李某在赠与后是否承 担责任?为什么?4、如果彩电在使用过
27、程中爆炸使章某受到损 失,并且李某曾经保证彩电没问题,李某是否应当 承担责任?为什么?5、如果在彩电送给对方时,李某要求章某照顾 其父母,而彩电本身有瑕疵,李某是否承担责任? 为什么?6、如果章某没有按照约定照顾其父母,李某在 交付彩电后是否可以撤销赠与?为什么?,评析: 1、李某可以撤销。合同法第186条规定,赠与人在财产的权利转移之前可撤销赠与。 2、不可以撤销赠与。合同法第186条规定,权利已经转移的情况下不可以撤销。 3、不承担责任。合同法第191条规定,赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任。,4、承担责任。合同法第191条第2款规定,赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵,造成受赠人损失
28、的,应当承担损害赔偿责任。 5、承担责任。合同法第191条规定,附义务的赠与,赠与的财产有瑕疵的,赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。 6、可以撤销。合同法第190条规定,赠与可以附义务。赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行义务。192条规定,受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:(1)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(2)对赠与人有扶养义务而不履行;(3)不履行赠与合同约定的义务。,合同法第185条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。,某木材加工厂承诺赠与诏安一中课桌椅50套。,1、半个月后,加工厂以木材紧缺为由,要求撤销赠与。此撤销是否有
29、效?无效。合同法第186条规定:赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证 的赠与合同,不适用前款规定。,某木材加工厂承诺赠与诏安一中课桌椅50套。,2、加工厂不交讨课桌椅,一中将其诉之法院。法院是否支持?第一百八十八条具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合 同或者经过公证的赠与合同,赠与人不交付赠与的财产的,受赠人可 以要求交付。,某木材加工厂承诺赠与诏安一中课桌椅50套。,3、加工厂因资金因难,难于维持生产,提出不履行赠与。一中将其诉之法院,法院是否支持?第195条赠与人的经济状况显著恶化,严重影响其生产经营或 者家庭
30、生活的,可以不再履行赠与义务。,某木材加工厂承诺赠与诏安一中课桌椅50套。,4、若加工厂赠与一中50套课桌椅,后学校发现课桌有质量问题,加工厂是否应承担责任?第191条 赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任。附义务的 赠与,赠与的财产有瑕疵的,赠与人在附义务的限度内承担与出卖人 相同的责任。 赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵,造成受赠人损失的,应当承 担损害赔偿责任。,第三节 租赁合同,一、租赁合同的概念、特征是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。特征:(一)租赁合同是转让财产使用权的合同;(二)租赁合同为有偿合同;(三)租赁合同为诺成合同;(四)租赁合同具有临时性;(
31、五)租赁合同为继续性合同。,二、租赁合同的标的物三、租赁合同的分类 (一)动产租赁与不动产租赁 (二)定期租赁与不定期租赁四、租赁合同的形式,五、租赁合同的效力(一)出租人的义务1、交付租赁物并在租赁期间保持租赁 物使其符合约定用途;2、维修租赁物的义务;3、物的瑕疵担保义务;4、权利的瑕疵担保义务。,(二)承租人的义务1、依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务;2、妥善保管租赁物的义务;(1)通知义务。(2)对于保存行为的容忍义务。3、不作为义务;(1)不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物;(2)不得随意转租。4、支付租金的义务;5、返还租赁物的义务。,(三)租赁合同的特别效力1、
32、承租人获取租赁物收益的权利;2、租赁权的物权化;3、房屋承租人的优先购买权。,六、租赁合同中的风险负担 七、租赁合同的终止1、租赁合同得因期限届满而终止;2、租赁合同因当事人的解除而消灭。 八、租赁合同的更新,案例:李某与刘某签订一房屋租赁合同。根据合同法的规 定,回答下列问题:1.假如房屋租赁合同的期限为30年,合同是否有效? 为什么?2.假如租赁期限房屋需要维修,承租人也要求维修, 但由于没有维修,致使房屋侧墙倒塌,造成承租人财产损 失,责任应当由谁承担?为什么?3.为了美观舒适,承租人自己对房屋进行了装修,要 求出租人按照装修费用的一半支付是否合理?为什么?,4.承租人经出租人同意将房屋
33、转租,承租 人和出租人之间关系是否解除?为什么?5.在承租期间,出租人将房屋出售,是 否需要承租的同意?为什么?6.在承租期间,出租人将房屋出售,租 赁合同仍然有效的说法是否正确?为什么?,分析:1. 合同部分无效。合同法第214条规定,租 赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无 效。2. 责任应当由出租人承租。合同法第216条 规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人, 并在租赁期间保持租赁符合约定的用途。合同 法第220条规定,出租人应当履行租赁物的维修 义务,但当事人另有约定的除外。,3. 不合理。合同法第223条规定,承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。该承租人没有得到出租人的同意自己进行装修,违反法律的规定,因此要求出租人支付一半的费用是不合理的。,4没有解除。合同法第224条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人和出租人之间租赁合同继续有效。 5. 不需要承租人的同意。但应当提前通知承租人。合同法第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。 6. 正确。合同法第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。,