1、- 1 -三亚市建设项目计容建筑面积计算规则（讨论稿）为加强和规范建设项目规划管理，明确建筑计容建筑面积控制，保障国家利益和公众利益，参照国家有关法规规范，结合我市实际，制定本计算规则。第一条 本市范围内各类民用建筑的规划管理适用本计算规则。第二条 建筑容积率计算2.1 容积率= 总计容建筑面积/用地（红线内）面积；第三条 阳台及入户花园3.1 阳台是指供居住者室外活动、晾晒衣物的空间，包括凹阳台、凸阳台和复合型阳台。3.2 标注阳台、入户花园、阳光房、观景平台等建筑空间，无论其名称如何，均按阳台规范计算建筑面积。3.32 各类型阳台进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）均不得大于
2、 2.4 米。3.43 每户各类阳台水平投影面积（以阳台底板计）总和不得超过该户型建筑面积的 153。3.5 4 超出上述 3.32、3.43 规定的部分按全部建筑面积计算并纳入容积率计算。第四条 地下室及半地下室4.1 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 12者为地下室。地下室是指房间地平面低于室外地坪的高度超过该房间净高的 12，且超出地面部分小于 1.2 米者。- 2 -4.2 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过 12 者为半地下室。半地下室是指房间地平面低于室外地坪的高度超过该房间净高的 13，但不超过 12，且超出地面部分大于 1.2 米小于 2
3、.0 米者。4.3 地下室、半地下室包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口( 不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙) 外边线所围水平面积计算。4.4 室外地坪高度为高于道路标高但不超过道路标高 2.0 米的地平面高度；室外地坪超过 2.0 米，或室外地坪由建筑外墙至市政道路边缘坡度超过 6%者，计入地下室露出部分的高度。4.5 层高2.2米以上，室外地坪为基准，地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时，建筑面积不计入容积率；当地上部分大于1.5米时，该层建筑面积计入地块容积率。若因地势原因室外地坪高低有变化时，按上述规定分别计算。4.6 地下室、半地下室作为人防、停车库等公共
4、辅助用房使用时，不计算容积率；若作商场、餐饮、歌舞厅、营业性办公等商业功能使用时，则需计算容积率。第五条 架空层及转换层5.1 架空层是指建筑三面以上无维护结构、用作公共休闲且架空层的最小面积不小于 30 平方米的开放空间。5.2 转换层是指综合楼内裙房与标准层间作结构（设备）转换的楼层。- 3 -5.3 架空层以及转换（设备）层兼架空层层高为 3.0 米 不应超过 5.0 米。5.4 架空层应设置独立柱，若无条件设置独立柱的，其剪力墙遮挡面总和不得超过该面总宽度的 13，否则按全面积计入容积率。5.5 架空层、转换（设备）层不得作经营性使用，否则均须计算容积率。第六条 超出正常建筑层高标准的
5、住宅、酒店及商业等建筑6.1 建筑层高的控制6.1.1 低层住宅的建筑层高为 3.0 米4.2 米，多层、中高层以及高层住宅建筑层高为 2.8 米3.0 米。6.1.2 各类酒店客房的建筑层高为 3.0 米3.6 米。6.1.3 普通商业用房、一般办公用房的层高不得大于 4.5 米；底层建筑面积为 2000 平方米以上的大型商场、大型超市、专业市场及特殊专业功能的建筑除外。6.2 以下建筑类型不计入超高范围：6.2.1 跃层式住宅、低层式住宅等当起居室(厅) 层高在户内通高的以及住宅坡屋顶。6.2.2 各类酒店、商业及办公建筑的公共部分如门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅和大型会议室公共部分。6.
6、3 高星级酒店、商业及办公建筑设计层高超出上述6.1.2、6.1.3规定的，其建筑面积按以下方法折算计入容积率。6.3.1 酒店客房建筑层高超过3.6米且小于等于4.8米，建筑面积- 4 -计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算；层高超过4.8米且小于等于6.0米，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。6.3.2 商业用房、办公用房标准层高大于 4.5 米且小于等于 6.0米时，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的 1.5 倍计算；标准层高大于 6.0 米且小于等于 7.8 米时，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的 2 倍计算。第七条 吊脚楼7.1 台地或坡地建筑的吊脚楼，若三面以
7、上封闭不开设门窗仅作为停车、设备用房等公共用途，且不设夹层的空间，超过 2.2 米但低于 5.0 米部分，不计算容积率；否则均计算容积率。第八条 其他不计算建筑面积的范围8.1 突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。8.2 检修、消防等用的室外爬梯。8.3 层高在 2.2 米以内的技术层。8.4 建、构筑物，如：亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等。8.5 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。8.6 没有围护结构的屋顶水箱、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。8.7 单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。8.8 无顶盖的花架等建筑小品。8.9 城市公共通道。
