1、XXXX 酒店改造工程项目建议书一、 总论（一） 项目名称：XXX 酒店改造工程（二） 项目建设单位概况1、 名称：XXX 有限公司2、 注册地址：XXXX3、 法定代表人：XXX二、 项目概况1、 建设地点：XXXXX2、 建设内容：（1）装修工程XX 酒店总面积 16349 平方米，酒店共 160 间客房，其中包括标准间 130 间，豪华单人间 12 间，行政单间 12 间，行政套房 4 间，豪华套房 2 间。（2） 盐疗 SPA 馆包含盐疗 SPA 贵宾房、盐雾蒸汽室、盐粉理疗室、矿物盐温疗理室、矿物盐疗理桑拿浴、盐水温疗池、矿物盐泥疗理工作坊、温疗暖睡床、盐浮声纳沉睡池、盐水漂浮按摩护
2、理室、矿物盐温疗敷体护理室及热带雨林花淋浴冲淋系统等。3、投资估算（1）投资估算依据A、本项目总体规划方案。B、本项目各工程预决算书。（2）建设投资估算经测算，本项目建设投资为 5200 万元，本次需投入 5306.92 万元，其中建设投资静态部份 5200 万元，建设投资动态部份 106.92 万元，具体构成详见附表 1-1。A、 装修工程投资 2600 万元B、中央空调系统投资 800 万元C、消防系统投资 760 万元D、配套设施设备投资 1040 万元E、建设期利息 106.92 万元是指建设期内因贷款而产生的贷款利息。本项目拟申请银行贷款 3600 万元，贷款利率为 5.94%，贷款
3、期限 3 年，建设期贷款利息总额为 106.92 万元。（3） 流动资金估算根据本项目具体特点，流动资金按建设投资的 2%确定，取整为100 万元。（4） 项目总投资项目总投资 5406.92 万元，主要构成为：建设投资其中：静态部份 5200 万元动态部份 106.92 万元流动资金 100 万元（5） 资金使用计划本项目计划工期为六个月，即 2010 年 1 月至 2010 年 6 月，资金使用计划为2010 年 1-6 月 2010 年 7 月至 2011 年 6 月 建设投资（不含建设期利息） 4940 万元 260 万元建设期利息 106.92 万元流动资金 100 万元合计：540
4、6.92 万元资金使用计划详见附表 2。4、资金来源本项目总投资为 5406.92 万元，具体来源如下：A、自筹资金 1806.92 万元，占项目总投资的 33%；B、申请银行贷款 3600 万元，占总投资的 67%，银行贷款利率5.94%，贷款期限 3 年。5、财务评价A、财务评价基础数据与参数选取（1）计算期本项目计算期定为 11 年，其中建设期按 1 年测算，营运期 10年，主要根据设施和设备的使用寿命期限确定。（2）财务基准收益率（I c）基准收益率参照银行贷款利息 5.94%，加风险收益率确定，本项目确定为 8%。（3）平均房价根据目前实际开房房间数和房间价格取得。（4）税费率本项目
5、各种税费率如下：税费项目 计税依据 税费率营业税 以营业收入为基数 5%城市维护建设税 以营业税为基数 7%教育费附加 以营业税为基数 3%所得税 以利润总额为基数 15%B、 营业收入和营业税金及附加测算 、营业收入测算（详见附表 3）本项目是根据市场分析和死海目前经营情况进行分析的，营业收入包括盐疗酒店客房收入和盐疗服务收入，暂未考虑其他收入及对死海门票其他收益的影响，具体测算详见附表 3。在运营期年均收入为2199.92 万元。具体测算如下：客房收入运营期年均收入 1681.92 万元，本项目可用房每日 160间，运营期入住率为 60%，即日均开房数为 96 间，年开房总数 3.5 万间
6、。本项目房间主要为标准间和豪单共计 142 间占 89%，房价为平时480 元，周末及黄金周房价为 680 元，考虑到团队及协议单位的折扣价及单人价、行政套房价格影响，将平均房价定为 480 元。 （详见附表 3-1）盐疗收入运营期年均收入 438 万元，本项目预计日均消费人次为100 人次，年均消费人次 3.65 人次，平均消费价格为 120 元/人次。（详见附表 3-2）、 营业税金及附加本项目应缴纳营业税，税率为 5%，城市维护建设税、教育费附加分别为 7%、3%，具体测算详见附表 3。C、 成本费用估算成本费用估算详见附表 4、附表 3-1、附表 3-2，具体估算为： 、营业成本估算营
7、业期第一年客房营业成本按房费收入的 6%测算，随管理规范及管理水平的提高，逐渐降至 5%。营业期内盐疗服务成本按盐疗收入的 2%测算。、人员工资及水电费人员工资及水电费按营业收入的 5%测算。 、广告及业务推广广告及业务推广按营业收入的 2%测算。 、维修费维修费按折旧费的 15%测算。 、管理费用营业期各年管理费用按营业收入的 1%测算。 、折旧及摊销估算本项目分类折旧及摊销，按直线法计算折旧和摊销，具体折旧及摊销年限详见附表 4-1。根据附表 4-1 的测算结果，前五年的折旧及摊销费年均为 524.69万元，第六年至第十年 504.69 万元。 、财务费用本项目财务费用为银行贷款在经营期所
8、发生的利息费用以及相应的手续费。D、 财务指标分析 、利润测算经测算，本项目经营期内累计实现利润总额为 11068.04 万元，年均实现利润总额为 1106.8 万元，年均投资利税率为 20.47%。所得税率按 15%测算，年均上缴所得税 166.02 万元。在整个经营期内累计实现净利润 9407.83 万元，年均实现净利润 940.78 万元，年均税后投资利润率 17.4%。利润测算详见附表 5 、财务盈利能力分析经测算，本项目计算期内税后财务内部收益率为 25.36%，净财务现值（I c=8%）为 4444.35 万元，动态税后投资回收期为 4.38 年（不含建设期） ；税前财务内部收益率
9、为 28.82%，税前财务净现值为5461.14 万元，税前投资回收期为 3.9 年（不含建设期） 。本项目税前、税后财务内部收益率均大于确定的基准收益率 8%，税前、税后财务净现值均大于零，投资回收期较短，这说明本项目在财务上是可行的。、偿债能力分析本项目银行借款总额为 3600 万元，期限 3 年，年利率 5.94%。按最大还款能力（净利润的 90%、折旧和摊销的 100%）测算：借款偿还期为 2.81 年，完全能满足贷款要求。按借款要求测算：借款偿还期3 年，满足借款要求。还款期平均利息备付率=税息前利润/当期应利息费=8.11，大于 2。还款期偿债备率=可用于还本付息资金/当期应还本付
10、息金额=1.06，大于 1。借款偿还详见附表 7。E、 不确定性分析、敏感性分析本项目选取价格、建设投资、经营成本三个因素进行敏感性分析，分析其变化对所得税前财务内部收益率，投资回收期和年均实现利润总额的影响。当价格降低 10%时，税后财务内部收益率为 20.57%，投资回收期为 5.27 年，财务净现值为 3126.91 万元；当经营成本增加 10%时，税后财务内部收益率为 24.6%，投资回收期为 4.51 年，财务净现值为4232.49 万元；当建设投资增加 10%时，税后财务内部收益率为22.3%，投资回收期为 4.91 年，财务净现值为 3956.97 万元。测算结果表明本项目的抗风
11、险能力较强，具体测算详见附表 8。、盈亏平均分析以营业收入表示的盈亏平衡点（BEP） ，其计算公式为：BEP=年均固定总成本/（年均销售收入-年均可变成本-年均销售税金及附加）100%计算结果表明，该项目只要预测营业收入的 42.02%时，也就是年均营业收入达到 890.79 万元时，项目即可保本。F、财务评价结论该项目在整个经营期内年均实现营业收入 2119.92 万元，年均实现净利润 940.78 万元，税后财务内部收益率为 25.36%，财务净现值（I c=8%）为 4444.35 万元，税后投资回收期为 4.38 年（不含建设期） 。贷款偿还期在 3 年内，如按最大还款能力测算，借款偿还期为 2.81年（从借款年开始计算） ，利息备付率 8.11，大于 2，偿债备付率1.06，大于 1，完全能满贷款要求。作为旅游项目，其投资回收期较短，财务效益较好，不确定性和敏感性分析结果表明，项目具有较强的抗风险能力，本项目在财务上是可行的。6、结论本项目经济效益和社会效益明显，项目建设是可行的。
