1、中国指数研究院杭州分院中国房地产指数系统1本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306936。不 同 于 去 年 年 初 楼 市 的 悲 观 冷 清 ，2015 年 初 的 杭 州 楼 市 可 谓 是 利 好 不 断 ，央 行 降 准 、降 息 、杭 州公 积 金 利 率 下 调 政 府 出 手 “救 市 ”。更 关 键 的 是 ，两 会 上 李 克 强 的 总 理 报 告 提 及 对 房 地 产 要 “支 持 ”与“促 进 ”，这 相 当 于 给 房 地 产 打 了 一 针 强 心 剂 ，杭 城 楼 市 春 天 似 乎 已 经 到 来
2、。但 不 容 忽 视 的 是 ，尽 管 宏 观 环 境 明 显 宽 松 ，杭 城 楼 市 所 面 临 的 高 库 存 风 险 始 终 是 悬 挂 在 楼 市 上空 的 一 把 “利 刃 ”，同 时 市 场 内 部 结 构 存 在 严 重 不 平 衡 的 状 态 ，很 大 程 度 上 影 响 杭 州 楼 市 健 康 运 行 ，需要 重 点 关 注 与 研 究 。基 于 此 ，中 国 指 数 研 究 院 杭 州 分 院 推 出 “2015 年 杭 州 楼 市 板 块 供 应 潜 力 与 风 险 研 究 ”专 题 ，旨 在通 过 对 杭 州 楼 市 所 有 在 售 项 目 和 未 售 项 目 的 调
3、 研 分 析 ，对 未 来 3 年 杭 城 28 大 板 块 住 宅 供 应 潜 力 进 行综 合 研 究 ，挖 掘 不 同 板 块 供 求 特 征 与 未 来 风 险 程 度 ，并 对 开 发 企 业 的 拿 地 及 推 盘 提 出 策 略 建 议 。【报告要点】1. 供应总量：未来 3 年杭城楼市供应密集，住宅供应体量或超 6000 万方2. 住宅供应结构：供应房源主要集中于在售项目续推房源，区域分化凸显3. 板块分析：临平副城、余杭 组团 两大郊区板块供应“挑大梁”，板 块分化加剧，后期需重点警惕十大高风险板块4. 小结与建议：楼市分化特征明显，房企应针对不同板块谨慎制定经营策略研究主持
4、：中国指数研究院杭州分院数据支持：CREIS 中指数据， 研究成员：丁晓、高院生、黄晓娟、刘雪瑞、潘欢寅、 庞子健、徐逸凡、陈茂华、蒋东方、吴望生未来 3 年杭城住宅供应体量或超 6000 万方，板块供应失衡问题凸显 2015 年 3 月中国指数研究院中国房地产指数系统电 话：0571-85772717邮 箱：2015 年杭州楼市板块供应潜力与风险专题2本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开 资料，如有疑 问，请咨询 0571-85772717。【报告正文】1. 供应总量：未来 3 年杭城楼市供应密集，住宅供应总量或超 6000 万方1.1 未来 3 年内全市或
5、将形成逾 9000 万方商品房供应，去化时间近 10 年近 3 年内或将有超 700 个项目供应 9331 万平方米体量商品房源。一般楼市供应量由三个部分组成：1、在售 项目所形成的库 存量；2、在售项目未领取预售许可 证的剩余供应量；3、已出让未开发的土地所形成的潜在供应量。基于此，中国指数研究院杭州分院监测统计，截止 2015年 2 月 28 日，杭城（含余杭、萧山） 预计有近 700 个项目有房源供应 ，供 应总量达到 9331 万平方米的“ 惊人数字 ”，若以 2014 年杭城新上市房源套均 100 平方米的面积 来计算，未来总体可预计商品房供应套数近 95 万套。如果以 2012-2
6、014 年近 3 年商品房平均去化速度（935.7 万平方米）来计算，全部去化完毕需要近 10 年的时间。表 1：未来 3 年杭州市 商品房供应总 量 1及结构组成供应类型 供应总量（万） 占比（% ）在售项目可售存量 2 1793.8 19.2%在售项目未售余量 3 4715.8 50.5%新增潜在供应量 4 2821.4 30.3%数据来源：CREIS 中指数据，从供应结构来看，以在售 项目所形成的供 应量占据绝对主导地位，占比近 70%。据统计，截止 2 月 28 日全市共计有超 450 个项目在售，大概估算有超 6500 万平方米体量的房源仍未销售，其中可售存量高达 1793.8 万平
7、方米，尚未领取预售证的后续 房源体量 则高达 4715.8 万平方米，占供应总 量的 50.5%。除在售楼盘之外， 2015 年或将有 250 个全新项目上市，或将形成 2821.4 万平方米体量的新房源，占比 30.3%。1.2 住宅、商业冰火两重天，住宅供 应总量超 6000 万方，但去化压力相对较小住宅供应体量占比 65.7%，但去化情况尚可，而商业房源出清周期近 23 年，去化形势非常严峻。 从供 应物业结 构来看，未来 3 年，商品住宅供应依然占据市场主导 ，预计供应总量超6000 万平方米，占比 65.7%；商业地产供应体量相对较小，共计 3210 万平方米。尽管从量上看，商品住宅
8、供应体量较大，但从去化情况来看，如果按近 3 年住宅市场 平均去化近 800 万平方米的速度来估算，在正常开发、正常 销售状态下，住宅供应总量全部去化完 毕仅需 7.7 年的时间；1供应总量=在售项目可售存量 +在售项目未售余量 +新增潜在供应量2是指已领取预售证，但尚未达成 销售的房源 总量3是指分期开盘(开发)的单个楼盘(已有开盘记录)，尚未领取预售证的后续房源或剩余未开发土地所产生的供应量4是指已取得土地、但尚未开发或从未进行 过销售的新增潜在房源体量（本报告仅计 算 2010 年以后出让的土地）2015 年杭州楼市板块供应潜力与风险专题3本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房
9、地产指数系统或其他公开 资料，如有疑 问，请咨询 0571-85772717。而商业地产按照近 3 年平均去化 141.7 万平方米的速度来估算，出清周期高达 22.7 年，去化形势严峻，严重拖市 场后腿。近年来，随着住宅市场调控，大量资金涌入商 业地产，但市场整体去化情况一般，由此杭州商业地产市 场呈现出供应严重过剩的局面。图 1：未来 3 年杭州市 商品住宅、商业地产供应总量及出清周期对比6120.9 3210.0 7.7 22.7 0 5 10 15 20 25 0 2000 4000 6000 8000 住 宅 商 业供 应 总 量 （ 万 平 方 米 ） 出 清 周 期 （ 年 ）数
10、据来源：CREIS 中指数据，2. 住宅供应结 构：供应房源主要集中于在售项目续推房源，区域分化凸显2.1 在售项目续推房源占比超 5 成，新亮相项目或将超 100 个，供应体量次之图 2：未来 3 年杭州市 商品住宅供 应结构1193.5 , 19.5%3561.5 , 58.2%1365.9 , 22.3%在 售 项 目 可 售 存 量在 售 项 目 未 售 余 量新 增 潜 在 供 应 量数据来源：CREIS 中指数据，据中国指数研究院杭州分院不完全统计，未来 3 年内，杭州市预计有近 500 个住宅项目有房源在售，总体量超 6000 万平方米，其中以在售项目未售余量占比最大，高达 58
11、.2%。在售项目可售库存体量近 1200 万平方米，库存市场相对健康。2011 年以来，杭州楼市库存量持续攀升， “高库存” 成为杭城楼市新常 态。据粗略统计，目前杭城有超 370 个商品住宅项目在售，截止 2015 年 2 月 28 日，住宅可售面 积高达 1193.5 万平方米， 处于历史较高水平。如果2015 年杭州楼市板块供应潜力与风险专题4本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开 资料，如有疑 问，请咨询 0571-85772717。按近 3 年住宅平均去化速度（794 万平方米）来计算，出清周期为 1.5 年，尚处于正常范围内，市场相对健康。在售项目续
12、推房源超 3500 万平方米，消化周期预计近 4.5 年，亟需重点警惕。本次研究中，在售住宅项目预计续推房源超 3500 万方，消化时间需要 4.5 年。从房源分布情况来看，多数房源主要集中在临平副城、余杭组团、湘湖新城、 萧山老城及南部卧城等远郊板块。以上板 块早期拿地的项目体量均较大，同时供应的劣质库存仍去化困难，至今仍沉淀着，以致后期房源无法推出，由此积压了大体量的房源未上市。2015 年有望新亮相 项目或将超 100 个，总体量高达 1365.9 万平方米。在 2015 年供应房源中，新项目也占有 较大比例，2010 年、 2013 年两波供地潮形成的 库存尚未完全消耗。据不完全统计，
13、 2015 年有望上市的新项目（包括未开盘已立案名和未立案名地块）或将超 100 个，新增潜在供应量 1365.9 万平方米，占比 23%，消化时间需要 1.7 年。其中，已立案名未上市的项目达 46 个， 预计总体量高达 727.9 万平方米。此外，2010 年以来未立案名的土地有近 60 宗，预计总上市体量高达 638 万方。2.2 主城、余杭为供应集中营，萧山库存去化风险不断累积从区域分布结构来看，杭城三大区中，主城区以 2537.6 万平方米的供 应总量，41.5%的占比位居三区之首；其次，余杭区占比 36.8%，供应体量共计 2251.7 万平方米；萧山区供应体量最小，占比 21.7
14、%。从去化情况来看，按照近 3 年区域住宅平均去化面积来计算，萧山区去化形 势最为严峻，供应房源需要 12.2 年才能全部消化完毕，且区域风险仍在不断累积 ；主城和余杭去化情况相对较为乐观，出清周期 7 年。图 3：杭城三大区近 3 年商品住宅供 应总量及出清周期主 城 区 余 杭 区 萧 山 区在 售 项 目 可 售 存 量 493.5 492.9 205.9 在 售 项 目 未 售 余 量 1451.5 1369.0 741.0 新 增 潜 在 供 应 量 592.6 389.8 383.5 总 供 应 量 2537.6 2251.7 1330.4 出 清 周 期 7.0 7.0 12.2
15、 0 2 4 6 8 10 12 14 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 单位：年单位：万平方米数据来源：CREIS 中指数据， 2015 年杭州楼市板块供应潜力与风险专题5本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开 资料，如有疑 问，请咨询 0571-85772717。3. 板块 分析：临平副城、余杭 组团两大郊区板块供 应“挑大梁”，板块分化加剧，后期需重点警惕十大高风险板块3.1 供应房源板块分布严重失衡，临平副城、余杭 组团领跑从板块分布来看，目前杭州楼市供 应分布不均衡现象较为严重， 28 个板块大致可以分为四个梯级：第一梯级是
16、临平副城、余杭组团两大板块，未来供 应均在 800 万平方米以上，分别达到 861 万平方米和 802 万平方米的巨大体量，占全市总量的 27.1%，两大板块将是杭城竞争最为激烈的板块。从两大板 块房源组 成来看，供 应房源以在售项目剩余房源的持 续消化为主，尤其是临平组团近 70%的供应房源来源于在售项目后续供应，部分项 目由于拿地时间早， 产品设计落后，去化困难 ，房源 积压严重，属于劣质库存，而相对来说，由于近两年土地供应较少，板块新增潜在供应不足 15 万平方米；第二梯级为 200-600 万平方米区 间的供应总量，这类板块较为集中，有 9 个，包括良渚组团、大城东、 钱江世纪城、萧山
17、老城及南部卧城、湘湖新城、市中心板块、之江 转塘、萧山开发区、西溪板块，供应总占比近 5 成；100-200 万平方米为第三梯级，共计有 6 个板块，库存压力尚可；第四梯级板块供应总量在 100 万平方米以下，共计 11 个板块，主要集中在滨江区和下沙区，以上板 块近两年土地供应稀少，目前区域主要以在售项目的可售库存和剩余体量的持续消化为主，后 续新盘稀缺。图 4：杭州市 28 大板块供应体量分布 图861 802 475 433 403 360 325 286 256 242 217 191 155 125 118 115 111 97 91 89 61 60 57 53 39 39 34
18、25 0 200 400 600 800 1000 数据来源：CREIS 中指数据， 3.3 板块分化及风险预警从上述部分的分析中，我们可以发现 杭城住宅市场整体供应体量高企，但从出清周期来看压力尚可，相对较为 健康。 值得重点关注的是，由于不同板块在供应总量、价格水平、去化情况等方面的差异，不同板块面临的去化 压力出现严重分化，供 应分布不均衡所 隐藏的风险不容小2015 年杭州楼市板块供应潜力与风险专题6本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开 资料，如有疑 问，请咨询 0571-85772717。觑。基于此，本次研究将从供应总量、近两年去化速度、出清周期、价
19、格水平、资源禀赋等方面来综合评判各大板块未来所面临的风险，最终将 28 大板块划分为以下三类：表 2：杭州楼市 28 大板块风险评判及 预警风险程度 板块供应总量（万）近两年平均去化（万）出清周期（年）竞争程度 风险预警钱江世纪城 403 27 15 大 供应量巨大，去化情况一般，库存积压严重，后期仍有不少潜在房源上市，风险程度高湘湖新城 325 24 13 大 潜在供应量大，未来 竞争激烈，去化情况一般，抗跌能力差，2014 年价格跌幅最大田园半山 155 13 12 一般 去化差，购房者认可度不高，企业运营压 力大之江转塘 256 23 11 大 购房者对板块认可度不高，去化情况差，存在一
20、定的劣质库存萧山开发区 242 25 10 大 新上市楼盘较多，潜在供 应量大，未来 竞 争激烈萧山老城及南部卧城 360 39 9 一般潜在供应少，但在售 项目存量大，劣 质库 存多，去化一般良渚组团 475 57 8 大 尽管板块出清周期较短，但供 应体量大，竞争激烈，未来新盘也将集中上市， 风险逐渐累积临平副城 863 133 6 大 板块供应量位居 28 大板块之首，存在一些劣质库存较难去化，板块风险较 大高风险余杭组团 802 137 6 大板块近两年低价优势去化情况较好，同 时 同城一体化的推进对板块销售带来一定利好，但供应体量巨大，楼盘云集，竞争激烈钱江新城 191 14 14
21、大近两年板块供应剧增，价格高，受众面小，开 发商运营压力大，但板块占据城市 优质资源，板块认可度高，未来风险可控三墩 125 14 9 一般 尽管新增潜在供应量小，但板 块去化差，在售项目未售余量较大，个别项 目运营压力较大大城东 433 50 9 大 供应总量大，竞争激烈，考验开发商运营 能力，但板块去化良好，市场热 度好， 风险程度一般运河城北 57 7 8 小 供应量小，但去化速度慢，消化周期长申花 118 18 7 大 板块去化良好，但供 应量大， 竞争激烈，存在一定的竞争风险瓶窑组团 115 16 7 一般 板块去化差，但供应 量也较小， 风险一般滨江一桥南浦沿 97 15 7 一般
22、供应量在滨江四大板块中最大，但去化情况良好，风险一般，部分高端项 目去化困难下沙沿江 89 13 7 小 潜在供应量小，存在一定的劣质库存丁桥 111 17 6 一般 板块认可度不高，去化一般，但低价优势明显 西兴长河 91 16 6 一般 去化情况一般，个别项 目去化周期长，但供应总量小，未来风险中等中等风险石桥华丰 39 6 6 一般 供应总量小，新盘较 少，但板 块去化情况一般市中心 286 38 8 一般 供应量大，价格高，但板块地段好，抗跌能力强，房企资金压力小，风险较 小西溪 217 32 7 小 供应量相对较小，板 块认同感强，去化 较 好下沙金沙湖 61 9 7 小 供应量小，
23、在售项目以尾 盘去化为主，后续新盘主要为商业项目，住宅市 场风险小低风险滨江区政府 60 12 5 小 在售楼盘少，购房者需求集中，去化 压力小2015 年杭州楼市板块供应潜力与风险专题7本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开 资料，如有疑 问，请咨询 0571-85772717。北部软件园 34 9 4 小 在售楼盘多处于尾盘销售阶段，后 续供应 房源少下沙大学城北 39 15 3 小 房源存量小，风险较 小桥西 53 24 2 小 市区成熟板块，购房者 认同感强，楼 盘较 少，在售楼盘去化情况也较好， 风险小奥体博览城 25 18 1 小 供应量小，房源稀缺
24、，出清周期仅 1 年数据来源：CREIS 中指数据， ；中指院杭州分院研究成果 高风险板块：钱江世纪城、湘湖新城、田园半山、之江转塘、萧 山开发区、萧山老城及南部卧城、良渚组团、临平副城、余杭组团该类板块多位于远郊，板块内购房者 购买能力相对较弱，开 发商云集，竞争激烈、存在板块认可度低、出清周期长、去化速度慢、存量供应或新增潜在供应量大、 积压部分劣质库存等问题，在面临市场调整的时候，板块抗跌能力差，多采取以价换量的方式应对严 峻的市场形势。如湘湖新城板块在年初杭城楼市极度冷清， 购房者观望情绪浓郁的背景下，成为率先降价板块之一，全年价格水平同比下跌 27%，其余板块成交均价也有不同程度的下
25、跌。图 5：杭州市高 风险 板块 2014 年成交均价及同比涨跌幅10474 1195814981 14208868812253181571522810380 10922-2% -4%-7% -11%-13% -13% -15%-20%-27%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%040008000120001600020000单位：元/平方米2014年 成 交 均 价 均 价 涨 跌 幅数据来源：CREIS 中指数据， 值得注意的是，尽管部分板块出清周期相 对较低，在 10 年以下，但基于价格水平、竞争程度、供应 量等各方面的考 虑也将其列入高 风险板块。如 余杭组团出清周期 仅
26、 6 年，但板块供应总量仅次于临平组团，板块内尤其是未来科技城区域供 应体量高企，开发商云集，从 2012 年开始，已有近 30 个开发商入驻未来科技城核心区域，同时据杭州市区 2015 推地计划公布，后期未来科技城将有 14 宗宅地陆续推出，板块潜在供应体量将持续扩大，竞争愈演愈烈，风险不断累积。 中等风险板块：钱江新城、三墩、大城东、运河城北、申花、瓶窑组团、滨江一桥南浦沿、下沙沿江、丁桥、西兴长河、石桥华丰这类板块大致也可以分为两类：2015 年杭州楼市板块供应潜力与风险专题8本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开 资料，如有疑 问，请咨询 0571-85
27、772717。一类是如石桥华丰、三墩、丁桥、瓶窑 组团、运河城北、西兴长河这样的板块，供应总量不大，但购 房者认可度不高，去化差，出清周期相 对较长，存在一定的 风险。另一类是钱江新城、大城 东、 滨江一 桥南浦沿、申花板块，尽管供应 量高企，板 块内开发商云集，竞 争激烈，但去化情况良好，市 场热度高，未来风险可控，但不排除部分高端项目面临着较大的经营压力。 以钱江新城为例，板块自 2012 年下半年以来多宗地块的入市，这些地块自2014 年下半年开始持 续入市，由此导致板块内住宅可售房源持续上升。据统计，截止 2 月 28日，板块 出清周期高达 14 年。此外，钱江新城板块另一大特征就是板
28、 块内区域分化也较为明显。南星单元是板块发展最为成熟的区域，配套丰富，生活氛围浓郁， 产品品质高端，区域内 项目基本能获得较好的销售行情，如望江府 项目 2013 年底首开去化 8 成以来，每次开盘均能受购房者青睐， 2014 年以 14.6 亿元的亮眼销售成绩位居 2014 年杭城住宅 销售金额第 11 位。相对而言，三堡单元由于起步晚，区域 发 展不成熟，配套匮乏，购房者尚未完全 认同，但区域内住宅供应量大， 项目多拿地成本 较高，面临着较严重的经营压力，如中海御道路一号、中企御品湾、 东方御府等。总体而言，钱江新城板 块由于整体去化良好，再加上近期国家对改善性需求的政策支持，未来经营风险
29、 一般，但板 块 内部分化也较严重，需重点警惕三堡单元由于供应庞大、地价过高所带来的去化风险。表 3：钱江新城板块典型在售及待售项目一览表板块 项目名称 拿地时间总建面（万）楼面均价（元/）首开时间首开均价（元/）首开去化情况融创大家望江府 2012 年 8.91 18858 2013 年 11 月 37000 80%滨江钱塘印象 2009 年 14 20700 2014 年 12 月 41500 90%杭房钱江御府 2012 年 9.18 22491 2015 年 1 月 36000 70%金隅学府 2013 年 5.2 25803 预计 2015 年 6 月 47500 /融创大家侯潮府
30、2015 年 8.06 25177 / / /南星单元华联钱塘公馆 2015 年 6.24 / 2015 年上半年 / /万科大家钱塘府 2011 年 18.13 11052 2013 年 12 月 29000 80%德信大家钱江府 2014 年 20 12440 2014 年 11 月 20500 /东方御府 2009 年 14.88 9545 2013 年 12 月 26500 50%中海御道路一号 2012 年 50 17953 2014 年 4 月 37500 /中企御品湾 2009 年 19.43 18206 预计 2015 年 3 月 35000 /万科大都会 79 号 2013
31、年 11.15 18723 预计 2015 年 3 月 / /天阳景芳 40 号地块 2015 年 3.48 16606 / / /三堡单元平安三堡 4 号地块 2015 年 15.81 16447 / / /数据来源：CREIS 中指数据， 2015 年杭州楼市板块供应潜力与风险专题9本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开 资料，如有疑 问，请咨询 0571-85772717。 低风险板块：市中心、西溪、下沙金沙湖、滨江区政府、北部软 件园、下沙大学城北、 桥西、奥体博览城该类板块风险较小，一方面由于板 块占据城市优势资源、配套完善，购房者认同感高；另一方面，
32、受众群体购买 能力较强， 对 价格并不是太敏感。因此板块去化情况良好，抗跌能力强，能够有效降低经营风险，如市中心、西溪、滨江区政府、桥西、奥体博览城等板块。另外也有个别板块，如下沙金沙湖、北部软件园、下沙大学城北 3 大板块，尽管去化情况一般，但板块整体供应量小，板块内开 发商面临的竞争 较小，未来 经营风险也有限。4. 小 结 与 建 议 ：楼 市 分 化 特 征 明 显 ，房 企 应 针 对 不 同 板 块 谨 慎 制 定 经 营 策 略4.1 小结：未来 3 年杭城住宅房源供应体量巨大，3 大分化表现需重点关注通过对杭城住宅市场整体供应表现和各板块去化压力的分析，我们可以总结出以下结论：
33、 未来 3 年杭城楼市供 应体量庞大，开 发商去库存压力较凸显。 用一组数据来表示，未来 3年内，商品房供 应总 量：9331 万平方米，近 95 万套；出清周期：10 年； 楼市分化加剧，不均衡 风险不容小 觑。 具体表现为以下三大分化特征：物业分化：住宅、商 业冰火两重天，住宅供应总量超 6000 万方，占比 65.7%，但去化压力相对较小，出清周期 7.7 年；商业供应体量相对较小，共 计 3210 万平方米，但呈 现出严重的供应过剩的现象，出清周期近 23 年；区域分化：主城、余杭区住宅供应量占全市比重均超 35%，但整体去化相对乐观，出清周期为 7 年。 萧山区尽管供 应体量最小，但
34、去化形势最为严峻，供应房源需要 12.2 年才能全部消化完毕，且区域风险 仍在不断累积；板块分化：杭州楼市供应板块分布不均衡现象较为严重，同时板块未来面临的风险也存在差异性。以钱江世 纪城、 临平副城、余杭 组团、之江转塘等为代表的高 风险 板块， 是杭城住宅房源的主要集中地，板块去化明显跟不上供应，且存在一定的劣质房源，出清周期居高不下，未来面临较为严重的市场风险；而以钱江新城、大城东、三墩、申花等 为代表的中等风险板块， 尽管板块内多竞争激烈，供应体量也较大，去化面 临一定的压力，但板块发展相 对成熟，去化情况良2015 年杭州楼市板块供应潜力与风险专题10本报告数据来自中国指数研究院数据
35、信息中心、中国房地产指数系统或其他公开 资料，如有疑 问，请咨询 0571-85772717。好，风险程度一般； 以市中心、西溪、奥体博览城等为代表的低风险板块， 由于占据城市核心资源，板块认 可度高，供应相对稀缺，未来风险程度较小。4.2 策略建议：企业应理性应对 ，针对不同板块谨慎制定拿地及推盘策略根据以上结论，我们建议， 针对不同 风险程度的板块，房企应谨慎制定进入或推盘策略。 高风险板块供应端明显过剩，但需求相对有限，未来去化 风险较 大。对此，企业应减少拿地，或将拿地目标 向低风险板块聚集，随时关注市场形势，适时调整拿地策略。对于在板块内有项目的开发商，应积极调整 营销策略，加快去化，尤其是一些存在劣质库存的项目若不做出快速、较 大幅度的让利，难以得到市场认可； 中等风险板块未来去化风险可控，潜在需求相 对较旺盛，但板块竞争激烈，对开发商的经营能力有较强的要求。 对此，房企应适当调整营销策略加快去化现有 库存，同时适当增加优质地块的储备，待现有存量得到一定消化之后，再寻找开发和推盘时 机；或者考虑与其他品牌房企合作拿地，优势互补，共担风险； 低风险板块潜在需求旺盛，房源消化 较快，未来 预期乐观，房企可考虑重点进入。但是该类部分板块拿地成本较高，房企拿地时应重点考虑本身的现金流，深入研究拿地后所面临的经营压力，避免高价拿地。
