1、长沙地区房地产市场主要指标监测分析（四月）提要4 月新房市场回暖，去化速度有较大提升，价格开始企稳。而二手房市场经过新政的发酵，成交已经快速上升。从目前的情况看，货币宽松的效果对新房市场而言刺激力度较大，长沙楼市整体渐趋稳定，改善型需求在多重利好的刺激下也开始释放。受高库存的影响，新房市场价格不会有大幅度上涨，比较可能的是随着成交量的持续好转温和提升，开发商仍处在低价格跑量的形势之下。基于此，我们建议开发企业创新营销手段和加强推广力度，在 5 月传统的销售旺季迅速走量，完成资金回笼为下一个开发周期蓄力；而对于购房者而言，5-6 月应是抓住各楼盘促销冲量活动，择机购房的较好时机。4 月长沙地区房
2、地产市场主要指标监测分析报告一、土地市场1.住宅土地市场情况2.商业土地市场情况3.工业土地市场情况二、新房住宅1.供应情况2.成交情况3.价格走势4.供销比走势5.待销分析6.各区县情况三、商品非住宅（内六区）1.写字楼2.商业用房市场四、二手房市场1.成交情况2.交易税费成本五、本院观点：1.土地市场2.新房住宅3.非住宅市场4.二手房市场一、土地市场注：土地市场报告仅统计来源为招标、拍卖、挂牌土地数据，无成交价格的土地，未参与统计。2015 年 4 月长沙土地供应 26 宗（1167.79 亩），土地成交 22 宗（1353.82 亩），其中公布成交金额土地 18 宗，总金额 72011
3、.5 万元，未成交 0 宗。4 月宁乡市供应土地 264.1 亩在各区县供应量中排名第一，宁乡市土地成交 393.58亩在各区域土地成交面积中排名第一。4 月长沙各区域土地供销情况1.住宅土地市场情况2015 年 4 月长沙住宅及住宅兼容商业土地供应 8 宗（542.58 亩），成交 1 宗（106.01 亩）。近一年长沙土地供销走势图（住宅及住宅兼容商业土地）2.商业土地市场情况2015 年 4 月长沙商业及商业兼容住宅土地供应 8 宗（214.07 亩），成交 7 宗（238.68 亩），其中公布成交金额土地 6 宗，总金额 28099.0 万元。近一年长沙土地供销走势图（商业及商业兼容住
4、宅土地）3.工业土地市场情况2015 年 4 月长沙工业土地供应 10 宗（411.14 亩），成交 12 宗（989.16 亩），其中公布成交金额土地 10 宗，总金额 42957.5 万元。近一年长沙土地供销走势图（工业土地）二、新房住宅1.供应情况2015 年 1-4 月长沙市内五区商品住宅累计批准预售 266.19 万平米，其中 4 月新建商品住宅批准预售 77.20 万平米。3 月供应环比上升 125.07%，同比下跌 31.07%。2015 年 1-4 月四县市商品住宅累计批准预售 149.97 万平米，其中 4 月新建商品住宅批准预售 43.49 万平米。4 月供应环比暴增 30
5、5.31%，同比下跌 36.19%。近一年长沙商品住宅供应情况（内五区与四县市）2.成交情况2015 年 1-4 月长沙内五区商品住宅累计网签 351.06 万平，其中 4 月网签 101.67万平，环比提升 49.07%，同比上涨 87.72%。进入四月，内五区住宅环比成交量迎来爆发性增长，同环比提升非常显著。2015 年长沙四县市住宅累计网签成交 207.59 万平米，其中 4 月网签 45.55 万平米，环比下跌 28.61%，同比上涨 11.77%，成交较上月有所回落。近一年长沙商品住宅成交情况（内五区与四县市）3.价格走势2015 年 4 月，长沙内五区住宅成交均价为 6488 元/
6、平米，环比上升 2.21%，同比下降 6.45%。4 月长沙主城区住宅成交量回升，同时价格也应声上涨。这显示出在政策组合拳的刺激下，市场信心开始增强。同期，长沙四县市住宅成交均价为 4108 元/平方米，环比上升 2.30% 同比下降8.95%。整体来说，四县市与主城区的价格走势基本保持一致，均价开始上升。 近一年长沙商品住宅成交价格趋势（内五区与四县市）4.供销比走势2015 年 4 月，长沙市（含五区四县市）新建商品住宅供销比为 0.89，由于供应量环比提升明显，同时新建商品住宅网签量继续增长，因而供销比有所回升，但仍然低于 1。近一年长沙全市新建商品住宅供求比走势（含五区四县市）5.待销
7、分析截至 2015 年 4 月，长沙内六区已取得批准预售且未销售的商品住宅面积为1606.33 万平米，其中，岳麓区商品住宅待售量最高，达 495.30 万平米，芙蓉区待售量最低，为 62.16 万平米。近三年来长沙内六区各区域商品住宅待售面积（单位：万平）根据目前的去化速度，长沙市内六区商品住宅的去化周期约为 15 个月。近一年来长沙市内六区商品住宅去化周期趋势图（注：去化周期=库存/月均销售量，当月均销售=前三月平均销售量）6.各区县情况从全市各行政区供应和成交量来看，4 月住宅供应面积最多的是岳麓区，新增批准预售 34.25 万平米，浏阳市新增批准预售最少，为 0.66 万平米；成交方面
8、，4 月同样是岳麓区成交最多，网签 28.96 万平米，芙蓉区、浏阳市、宁乡县并列成交面积最小，均为 4.74 万平米。4 月长沙市各区县住宅供应与成交情况示意图从区域成交价格来看，2015 年 1-4 月，长沙市开福区成交均价最高，为 7306 元/平米，宁乡县成交价格最低，为 3308 元/平米。环比方面，本月主城区中，芙蓉区价格环比上涨 0.53%，其余四区出现不同程度下跌；四县市中，宁乡县价格环比涨幅最高，为 2.99%。与去年同期相比，除望城区外，其余区县住宅成交价格均出现下滑；其中岳麓区最为显著，价格同比下降 23.33%。2015 年 1-4 月长沙市各区县住宅网签均价一览三、商
9、品非住宅（内六区）1.写字楼2015 年 1-4 月长沙市内六区写字楼成交面积 18.93 万平米，同比增长 12.66%。共成交 1349 套，同比增长 12.07%。其中，2015 年 4 月成交 5.73 万平米，环比上升94.89%。近一年来，除去年 6 月、12 月和今年 1、4 月成交面积超过 5 万方之外，其余月份都小于 5 万方。截至目前为止，今年写字楼办公成交面积的前三位分别为陆都小区、东科园和达美苑。从今年 1-4 月看，写字楼成交集中在内五区，望城区 4 个月共成交 0.02 万方。价格方面，2015 年 4 月写字楼的成交均价为 9056 元/平方米，较上月有所回升，但
10、仍在低位。由于陆都小区以较低价位大量成交，所以拉低了整体均价。近一年长沙写字楼成交情况（内六区）2.商业用房市场2015 年 1-4 月长沙市内六区商业用房成交面积 40.39 万平方米，同比增长 103.36%，成交 5390 套，同比增加 116.38%。其中 2015 年 4 月成交面积 8.51 万平方米，环比增长 55.29%。从近一年成交的情况来看，内六区商业地产发展势头强劲，去年 10 月至今年 2 月月均成交近 10 万平方米。今年以来成交面积前三的项目为金桥市场集群、高岭国际商贸城一期 4 号、高星物流园，成交面积均超过 3 万平方米。价格方面，2015 年 4 月，长沙市内六区新建商业网签均价为 13945 元/平方米。近一年来长沙市内六区新建商业用房成交均价都在 12000 元/平方米以上，其中均价峰值出现在 2014 年 5 月，均价为 19215 元/平米。近一年长沙商业用房成交情况（内六区）四、二手房市场1.成交情况2015 年 1-4 月，全市二手住宅成交 123.63 万平米，成交套数为 11512 套，同比分别增长 18.45%、22.00%。其中，4 月份二手住宅成交 46.89 万平米，环比上升50.77%，同比上升 36.58%。 4 月全市二手房成交回升非常明显，成交达到近一年的最高值。近一年长沙（五区四县市）二手房成交情况
