1、昆明 2014 年 4 月房地产市场报告月 刊：201404报告出品：昆明世联卓群代理事业部撰写日期：2014-05-07土地市场供应大幅增加、二级市场成交环比下降市场走势相关报告昆明世联监测周报昆明世联监测月报市场监测报告系列周报、月报内容摘要：2014 年 4 月，昆明一级市场土地市场供应大量增加，其中昆明市区 22 宗，总面积为 537858.6 平米，折合为 806.78 亩，土地成交上，昆明城区成交 4宗，总面积为 84588.7 平米，折合 126.88 亩。二级商品房市场供应面积环比大幅增加，面积为 166.82 万方，环比增幅为 45.89%，同比 2013 年 4 月份，增幅
2、为 14.99%；成交面积为 74.97 平米，环比 2014 年 3 月的 118.08万方，大幅下降，降幅为 37.39%，同比 2013 年 4 月份成交，小幅下降，降幅为 1.64%。政策方面，随着不同城市的房地产市场走势分化，部分城市对现行政策有所放松，其中南宁对区域内数个城市有限度放开限购，无锡、郑州也对调控政策进行微调，部分中小城市房地产政策放松预期升温。信贷方面，受资金监管限制影响，房地产贷款规模继续紧缩，同时购房者房贷利率优惠减少。供需方面，开发房企迫于资金回款和去化压力，平价开盘、打折促销等“以价换量”现象增多；但购房者对后市降价预期继续升温，进一步观望并放缓入市，多数住宅
3、项目开盘去化情况并不乐观。在政策不稳、信贷收紧、市场观望等多方因素影响下，4 月房地产市场表现“旺季不旺”，全国住宅均价与3 月基本持平，房价下跌城市数量明显增多。中国指数研究院发布了中国房地产百城价格指数报告，3 月，全国 100 个城市( 新建)住宅平均价格为 11002 元/平方米，环比上月上涨 0.38%，是 2012 年 6 月以来连续第 22 个月环比上涨，涨幅较上月缩小 0.16 个百分点。同比来看，全国 100 个城市住宅均价与去年同月相比上涨 10.04%，涨幅较上月缩小 0.75 个百分点，为连续第 3 个月缩小。从涨跌城市个数看，63 个城市环比上涨，37 个城市环比下跌
4、。3 月份昆明房价环比出现下跌，跌幅为 0.67%，记者注意到，西南片区各城市中，昆明、南宁的房价均出现了下跌，但昆明 8570 元/平方米的房屋均价仍是西南最高水平。2014 年 4 月昆明/ 市场月报一级市场：2014 年 4 月 1 日-2014 年 4 月 30 日，昆明市国土资源局网站上所公布的土地成交情况获悉，本月昆明市主城区及周边郊县土地挂牌市场供应 33 宗土地；本月昆明市主城区土地市场成交 13 宗。二级市场：根据房管局数据显示：2014 年 4 月 1 日-2014 年 4 月 30 日，昆明市商品房新增预售面积 166.82 万平方米；成交套数为 13452 套；成交面积
5、 118.54 万方。正常销售部分：2014 年 4 月 1 日-2014 年 4 月 30 日，昆明市商品房新增预售面积 166.82 万平方米；成交套数为 9419 套；成交面积 74.97 万方。(以下的数据统计中均采用正常销售数据)总体备案数据具体为：4 月成交套数：商品房（套）4 月成交面积：商品房（万平方米）4 月成交总额：商品房（亿元）4 月成交均价：商品房（元/平方米）4 月成交套数：商品住宅（套）4 月成交面积：商品住宅（万平方米）4 月成交总额：商品住宅（亿元）4 月成交均价：商品住宅（元/ 平方米）13452 118.54 95.36 8044.83 6765 77.88
6、 51.63 6629.47 其中刨除政府集资房、单位定向房、抵押、非正常团购后数据为：4 月成交套数：商品房（套）4 月成交面积：商品房（万平方米）4 月成交总额：商品房（亿元）4 月成交均价：商品房（元/ 平方米）4 月成交套数：商品住宅（套）4 月成交面积：商品住宅（万平方米）4 月成交总额：商品住宅（亿元）4 月成交均价：商品住宅（元/ 平方米）9419 74.97 73.58 9814.48 3768 38.20 30.76 8051.78总体来讲：2014 年 4 月，昆明一级市场土地市场供应大量增加，其中昆明市区 22 宗，总面积为 537858.6 平米，折合为 806.78
7、亩，土地成交上， 昆明城区成交 4 宗，总面积为 84588.7 平米，折合 126.88 亩。二级商品房市场供应面积环比大幅增加，面积为 166.82 万方，环比增幅为 45.89%，同比 2013 年 4 月份，增幅为 14.99%；成交面积为 74.97 平米，环比 2014 年 3 月的 118.08 万方，大幅下降，降幅为37.39%，（此数据采用正常销售数据，本月商品房市场成交面积环比大幅下降，主要是因为 2014 年 3 月，正常销售中集中备案项目较多，主要为：金泰国际集中备案 210 套住宅；凤凰御景湾集中备案 168 套住宅；名匠誉峰集中备案 86 套住宅、198 套车位；魅
8、力之城集中备案 107 套住宅、龙湖水晶郦城集中备案 116 个车位），同比 2013 年 4 月份成交，小幅下降，降幅为 1.64%。政策法规昆明今年分配第三批公租房 13 万套保障房在建今年是昆明市城镇保障性住房在建项目最多、建设资金需求量最大的一年，计划全年投资 120 多亿元，建设近17 万套。目前已基本建成 4 万余套，还有近 13 万套保障性住房在建。在去年进行了两次公租房分配后，今年第三批公租房分配即将启动。长效机制推进:不动产登记时间表公布 6 月出台中国指数研究院微博4 月 1 日发布 长效机制推进：不动产登记时间表公布 6 月出台登记条例 ，2014 年 3月 26 日，不
9、动产登记工作第一次部际联席会议在京召开。该联席会议是沟通协调解决重大问题，研究推动建立不动产统一登记制度的重要议事平台。会议明确，土地、房屋等不动产权利涉及千家万户，要保持工作的连续性和平稳过渡。房地产“钱紧”将成趋势 开发商公开呼吁放松限购房地产资金总体紧张，是今年市场三大趋势之一。另两种趋势，一是房地产各项指标仍然处于高位，但房价、投资额、交易量等指标的涨幅在下滑；二是不同城市、地区、企业间的分化将持续，“表现会有很大差距”。对于房地产的“钱紧”，聂梅生认为，一方面是房地产企业取得资金的渠道和成本比较紧张，另一方面个人获得按揭贷款也不容易。国家统计局数字显示，今年一季度，全国房地产开发投资
10、 15339 亿元，同比名义增长16.8%，增速比 1-2 月份回落 2.5 个百分点。国土部出台养老设施新政 或破用地之困意见第三条明确规定，“新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。”此外，意见表示，对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。此外，意见表示，新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，应当在土地利用年度计划指标中优先予以安排。社科院蓝皮书:重点城市推进房产税 限购将不搞一刀切中国社科院城市发展与环境研究所与社科文献出
11、版社 29 日联合发布的房地产蓝皮书中国房地产发展报告（2014） （以下简称蓝皮书）却有不同的看法。蓝皮书认为，尽管 2014 年初全国月度房产交易呈萎缩态势，部分城市的个别楼盘出现了降价现象，但经历一段时间的市场酝酿和政策观望后，2014 年房产市场交易热度仍将延续，全年全国房产交易总量仍可能与上年持平甚至略有增长，成交价也可能保持小幅增长。蓝皮书判断，特大城市特别是超大城市限购限贷政策必将延续， “对城市人口增长实施适当限制成为大城市的必然选择，而住房限购限贷是对居住城镇化的最有效调控。 ”一级市场1.1 供应分析本月昆明市主城区土地市场供应 33 宗土地 .昆明市主城区 4 月份土地供
12、应情况土地 土地 规划设计条件 出让 交易 竞买位置 面积 用途 建筑 年限 起价 保证金序号 地块编号(万平方米) 容积率密度（ %）绿地率（ %）（年） （万元）1 KC2011-98盘龙区东华街道办事处 0.028423城镇住宅用地1且330 40 70 0.025800 80.00 2 J2012-011-3官渡区金马街道马军场片区 1.971301城镇住宅用地1且6.421 40 70 1.707235 5200.00 3 KCD2012-25昆明滇池国家旅游度假区海埂片区红塔东路3.105136城镇住宅用地1且228 40 70 2.096100 6300.00 4 KCJ2011
13、-24信息产业基地 24-2#号地块 1.601608商业设施用地 3 40 35 401.440740 4400.00 5 阳政储201243-2 号昆明阳宗海风景名胜区汤池街道三营社区5.855166住宿餐饮用地0.5 25 40 400.544546 1700.00 6 J2013-004-A1-1西山区前卫街道办事处红庙社区 1.780825商务金融用地1且4.140 25 40 1.171714 4217.82 7 J2013-004-A2-2西山区前卫街道办事处红庙社区 2.441321城镇住宅用地1且3.625 40 70 1.684361 5782.18 8 JN2013-46
14、 号 晋城镇富有村委会 4.03679批发零售用地1.3 32% 19% 400.793229 2400.00 9 JN2013-49 号 晋城镇富有村委会 2.319483批发零售用地1.3 47% 13% 400.455778 1400.00 10 JN2013-51 号 晋城镇富有村委会 2.820661 科教用地 2.0 35 35 50 0.554260 1700.00 11 TDG2012-005昆明倘甸镇海东村者已中学北侧 3.792325 居住用地1R3.030 35 70 0.085327 300.00 12 DTC2012-003 东川区东起路东侧 4.75129其他商服用
15、地1.01.840% 35% 40 0.570000 1710.00 13 AN-J2012W002安宁市温泉街道办事处 3.197152城镇住宅兼批发零售用地3.04.035% 25%40%70、400.110000 3645.00 14 AN-J2013L015-A1安宁市连然街道办事处 6.556156城镇住宅兼批发零售用地3.04.035% 25%40%70、400.480000 15735.00 15 AN-J2013L015-A2安宁市连然街道办事处 3.497803 商服0.530 40 40 0.260000 8396.00 16 YTC2013-32官渡区六甲街道办事处 15
16、776.3 商业用地0.5 35 30 400.087542 263.00 17 KCGD2012-23-A-1官渡区六甲街道办事处 2.588049 商业用地0.5 35 30 401.164600 10482.00 18 KCGD2012-23-A-2官渡区六甲街道办事处 2.264133 商业用地0.5 35 30 401.018800 9170.00 19 KCGD2012-23-A-6官渡区六甲街道办事处 3.671603 商业用地0.6 35 30 401.652100 14869.00 20 KCGD2012-23-A-8官渡区六甲街道办事处 1.637724 商业用地0.5 3
17、5 30 400.737100 6634.00 21 KCGD2012-23-A-10官渡区六甲街道办事处 2.078451 科教用地0.5 35 30 500.935400 8419.00 22 KCGD2012-23-A14-A2官渡区六甲街道办事处 14.158426城镇住宅用地1R1.0535 40 70 6.371400 57343.00 23 KCGD2012-10-10官渡区六甲街道办事处 3.394899 商业用地0.76 40 25 400.203680 612.00 24 KCGD2012-23-A16-2官渡区六甲街道办事处 1.488788商业用地商务用地2.440 3
18、0 40 1.078539 3240.00 25 JN2013-69 号昆阳街道办事处回龙村委会 3.783805城镇住宅用地1.0 且1.830% 35% 70 0.822978 2500.00 26 JN2013-70 号昆阳街道办事处回龙村委会 2.298298商务金融用地2.0 45% 20% 400.434378 1350.00 27 KCXS2013-11-1西山区前卫街道办事处拥护社区 5.992185城镇住宅用地1且4.822 40 70 3.774960 11987.32 28 KCXS2013-11-2西山区前卫街道办事处拥护社区 0.864835城镇住宅用地兼容商务金融用
19、地1且8.840 36.25 70/40 0.544740 1730.10 29 KCXS2013-11-3西山区前卫街道办事处拥护社区 1.594992商务金融用地兼容城镇住宅用地1且7.9644 31.75 40/70 1.005060 3190.77 30 KCXS2013-11-4西山区前卫街道办事处拥护社区 0.963734商务金融用地2.7 45 25 400.607320 1927.94 31 KCXS2013-11-5西山区前卫街道办事处拥护社区 0.216205商务金融用地 2 32 30 400.136080 432.52 32 KCXS2013-11-6西山区前卫街道办事
20、处拥护社区 0.194698商务金融用地1.1 25 30 400.122640 389.49 33 KCXS2013-11-7西山区前卫街道办事处拥护社区 0.170894商务金融用地0.7 25 30 400.107520 341.87 1.2 成交分析本月昆明市主城区土地市场成交 11 宗土地 .昆明市主城区 4 月份土地成交情况交易时间 面积 规划用途 起价 成交价宗数 编 号 位 置（平方米） 容积率 （万元） （万元）交易方式 竞得人1 DTC2013-006 号东川区兴玉路中段2014-4-4 20347.48居住 用地 1 R2.0 2863 2863 拍卖 昆明光达房地产开发
21、 公司2 JN2013-43 号 2014-4-8 29946.18批发零售用地 1.9 5884 5884 拍卖云南泽仕通房地产开发有限公司3 JN2013-44 号晋城镇富有村委会 2014-4-8 44951.96批发零售用地 2.0 8833 8833 拍卖云南泽仕通房地产开发有限公司4 KC2011-98盘龙区东华街道办事处2014-4-11 284.23城镇住宅用地1且3 258 258 挂牌昆明锦泰房地产开发有限公司5 J2012-011-3官渡区金马街道马军场片区2014-4-11 19713.01城镇住宅用地1且6.417072 17072 挂牌云南兴隆房地产开发有限公司6
22、YTC2013-07宜良县工业园区北古城镇片区宜九公路南侧2014-4-14 6472.04商服 1.0 388 388 挂牌 宜良县益信达经贸有 限责任公司7 KCD2012-25昆明滇池国家旅游度假区海埂片区红塔东路2014-4-21 31051.36城镇住宅用地1且2 20961 20961 挂牌昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理有限责任公司8 KCJ2011-24信息产业基地 24-2#号地块2014-4-21 16016.08商业设施用地 3 14407 14407 挂牌昆明经济技术开发区投资开发（集团）有限公司9阳政储201243-2 号昆明阳宗海风景名胜区汤池街道三营社区
23、2014-4-21 58551.66住宿餐饮用地 0.5 5445 5445 挂牌 柏联集团有限公司10J2013-004-A1-12014-4-21 17808.25商务金融用地1且4.111717 11717 挂牌昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司11J2013-004-A2-2西山区前卫街道办事处红庙社区 2014-4-21 24413.21城镇住宅用地1且3.616844 16844 挂牌昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司12 JN2013-51 号晋城镇富有村委会2014-4-22 28206.61批发零售用地 1.8 5543 5543 拍卖云南摩商房地产开发有限公司13 TDG2012-
24、005昆明倘甸镇海东村者已中学北侧2014-4-25 37923.25科教用地 2.0 853 853 挂牌 云南中环金泽科技有 限公司供应分析：2014 年 4 月份昆明主城区土地供应为 33 宗，总面积为 96.69 万平米，合计为 1450.41 亩，其中昆明市区 22 宗，总面积为 537858.6 平米，折合为 806.78 亩，其中城镇住宅用地 7 宗，面积为 270514.83 平米，折合 405.77 亩，商业用地 13 宗，面积为 2155079 平米，折合 323.26 亩；官渡区 10 宗，面积为 348410.04平米，折合 522.61 亩，西山区 10 宗，面积为
25、173248.3 平米，折合 259.87 亩，盘龙区 2 宗，面积为16300.31 平米，折合 24.45 亩，全部集中供应在昆明市周边的郊县。成交分析：2014 年 4 月份昆明主城区土地成交 13 宗，总面积为 33.57 万平米，合计为 503.53 亩，其中城镇住宅用地 6 宗，面积为 15.44 万平米，合计为 231.69 亩，商业用地 6 宗，面积为 14.34 万方，合计为 215.1 亩。昆明城区成交 4 宗，总面积为 84588.7 平米，折合 126.88 亩。二、整体市场2.1 商品房供求价格情况注：本报告中所指商品房含商品住宅、保障房、配套房、办公、商业和厂房.昆
26、明市商品房 2013.01-2014.03 月供求价格情况日期 新增预售面积( 万方) 成交面积(万方) 成交均价2013.01 67.26 82.11 8742.672013.02 10.24 43.48 8190.32013.03 44.46 64.03 9305.412013.04 145.07 69.35 8721.382013.05 99.64 77.11 8964.752013.06 86.24 84.37 9083.032013.07 90.91 108.99 9607.092013.08 90.54 57.34 8887.292013.09 122.72 117.00 8550
27、.332013.10 165.56 114.18 7816.672013.11 143.50 137.94 6686.572013.12 229.24 116.51 7742.172014.01 97.06 118.01 9760.022014.02 20.19 53.36 8633.22014.03 114.35 118.08 8570.022014.04 166.82 74.97 8044.83注：新增供应面积即为新增预售面积，商品房成交数据2.2 商品住宅供求价格情况注：本报告中所指商品住宅不含配套商品房 昆明市商品住宅 2013.01-2014.4 月供应情况日期 新推售面积（万方） 成交面积（万方） 成交均价（元 /平方米）
