1、23目录一、1 月商业市场总结 .4二、二级市场 .5（一）商业地产供需环境分析 .61、2014 年 1 月东莞商业地产总体供需情况： .6（二）商铺 .8（1）、商铺市场整体分析 .8（2）、商铺供应分析 .8（3）、商铺成交分析 .11（4）、商铺库存分析 .15（三）写字楼 .171、写字楼市场总体分析 .172、写字楼供应分析 .173、写字楼成交分析 .184、写字楼库存分析 .19（四）2014 年 1 月东莞商业地产成交排行 .201、开发商成交金额排行（前 10 名）： .202、楼盘成交金额排行（前 10 名）： .213、楼盘成交面积排行（前 10 名）： .214、楼盘
2、成交套数排行（前 10 名）： .22三、三级市场与租赁市场 .22（1）商铺 .22（2）写字楼 .35四、后市展望 .374一、1 月商业市场总结（一） 、宏观环境1、经济面：经济回升动能有限, 但年内将维持平稳运行态势。美国 QE 缩减已落地，但 1 月份美国经济数据未能达到预期，说明美国经济的老问题尚未得到很好的解决。2014 年 1 月中国制造业 PMI 为 50.5%,比上月回落 0.5 个百分点。汇丰银行发布数据显示,1 月汇丰制造业 PMI 终值为 49.5%,6 个月来首次跌破 50 荣枯线。大型企业生产经营放缓,中型企业指数连续两个月位于临界点以下, 小微企业继续恶化。指数
3、持续回落 ,经济平缓开局,提升内生增长动力尤其重要。国内经济基础面还是趋弱，市场隐忧犹存。因此，预计 2 月经济回升动能始终有限，但年内运行态势将趋于平稳。2、资金面：春节因素导致 M2 增速下滑，年内市场流动资金相对偏紧。1 月人民币贷款增加 1.32 万亿元,同比多增 2469 亿元。广义货币(M2)余额 112.35 万亿元,同比增长 13.2%。 1 月贷款需求集中释放导致人民币贷款大幅增加,但由于直接融资量下降较大, 导致社会融资总量增幅较小。人民币占比回升，社会融资倾向活跃，但尽管人民币贷款增速较快,对整体 M2 增速提升作用有限,主要原因在于春节假期对融资活动有所限制以及央行对国
4、有大银行的信贷指导。此外,企业存款的下降也影响衍生存款的创造，从长期来看，年内市场流动资金将偏紧。（二） 、市场分析1、受临近春节影响，投资客投资热情严重降温。欧美经济持续复苏，去年海外房产投资者增加，热钱外流大量增加。1 月更受临近春节，大部分市民返乡探亲过年或出外旅游影响，市场投资热钱严重降温。2、1 月商业供需齐降，同比降幅明显。据东莞中原研究部监测数据显示，今年 1 月东莞商业市场合计供应 5.82 万，成交面积4.55 万，供应对比去年大幅萎缩下降 29.88% ，主要是由于工程较晚和开发商推货的积极性也大为降低。从供需来看，1 月东莞商业供需同步下降，主要受春节因素影响，市民投资欲
5、望明显降温，仅靠个别热销项目的持续成交，如大朗毛织贸易中心成交 93 套、丰硕广场成交 51 套、万荟时代广场成交 19 套、碧桂园柏丽湾成交 25 套等。说明具备良好产业基础的区域和受客户追捧的楼盘，其专业市场或住宅底商也更能受客户青睐。3、1 月小户型商铺成市场供应主流。从供应面积产品来看，1 月小面积户型的商铺供应较为突出，集中在 20-60 间，主要是富盈广场单盘供应小面积的商铺体量非常大所致，而 100以上偏大户型的商铺几乎沦为绝迹。由此说明个别区域的项目根据当地产业结构基础及区位的商业结构不同，将一定程度上影响开发商对产品户型配比的调整。4、1 月商铺成交环比下降 9.9%，但与同
6、期相比大幅降温。1 月东莞商铺成交 3.73 万，环比下降 9.90%，同比去年下降 23.41%。受春节因素影响，大部分楼盘推货计划放在年后进行，1 月商铺市场交投环比同比 2013 年均大幅降温，但同5比往年成交体量仍处于较为理想的水平，说明近两年东莞经济面逐渐好转给商业地产市场起到了一定积极的作用。从楼盘来看，有厚街万达广场成交 0.76 万、万科金色城市成交0.58 万、大朗毛织贸易中心成交 0.33 万，还有万科金域国际、世界鞋业总部基地、卓越蔚蓝城邦、丰硕广场等集中成交。价格方面，1 月东莞商铺成交均价为 26036 元/ ，环比上升 10.77%，同比上升 75.08%。2013
7、 年有多个全新项目入市，助长全市商铺成交量，其中有不少低档项目，集中成交无疑拉低了整体商铺均价，而且有个别项目为回扣客户，产品以低位价格成交，相应也拉低全市均价，如海德广场。而去年 12 月开始，东莞商铺均价大幅上扬，主要是高档项目厚街万达广场纯新亮市，高位价格、集中成交等迅速拉升近两个月全市商铺均价。此外，1 月份万科广场成交 2 套，均价为 84004 元/ ；东城万达广场成交 5 套，均价为 60723 元/，高位价格成交也对商铺均价上涨起到一定的推动作用。1 月东莞有 53 个商铺成交记录，环比 2013 年 12 月 60 个减少 7 个，成交面积大幅下滑10.1%，价格上涨 10.
8、77%。究其原因：其一，受春节因素影响，市场交投进入常规的低迷状态，主要是外来工陆续返乡过节，营销现场来访客量大幅下降。其二，从国际经济环境来看，美联储缩减 QE 计划已落地，海外投资者逐步撤出中国，造成大量海外热钱回流国外。商业市场中，流动资金面大为收窄。其三、从国内宏观经济来看，1 月中国制造业 PMI 为50.5%，比上月回落 0.5 个百分点。大型企业生产经营放缓,中型企业指数连续两个月位于临界点以下,小微企业继续恶化。虽然 2013 年中国经济得益欧美经济逐渐复苏，也逐渐好转回暖，但中国经济基础面仍然趋弱，内生增长动力尚不够充足。投资客把投资战线放长，更多还是处在投资热情不高、等待时
9、机的时期。其四、从政策面来看，十八届三中全会提及的改善市场分配体制、扩大内需、拉动经济增长，但具体实施措施细则仍未上台，短期内难以提振投资客的投资热情和信心，市场不泛犹存观望情绪。其五、从推货策略面来看，大部分开发商推货欲望不强。仅有个别项目抢先入市，如富盈广场。商铺市场供应基本以住宅底商为主，占比达 93%。5、1 月高端项目商铺集中成交，推高全市均价。据东莞中原研究部监测数据显示，1 月东莞商铺成交均价为 26036 元/ ，环比上升10.77%，同比上升 75.08%。 1 月东莞全市有 53 个商铺成交记录，均价在 40000 元/ 以上的共成交 0.22 万，均价在 20000-40
10、000 元/间的共成交 2.09 万，占比达56.22%，高端项目商铺成交比例有所增加，综合拉高 1 月全市商铺成交均价。6二、二级市场（一）商业地产供需环境分析1、2014 年 1 月东莞商业地产总体供需情况：据东莞中原研究部监测数据显示，2014 年 1 月东莞商业地产供应面积 5.82 万，合计 949套，按面积环比下降 69.14%，同比下降 29.88%；成交面积 4.55 万，合计 622 套，按面积环比下降 9.9%，同比下降 16.97%；成交金额 10.55 亿元，环比下降 2.41%，同比上升32.54%；成交均价 23166 元/，环比上升 8.21%，同比上升 59.3
11、7%。2、1 月商业供需齐降，同比降温明显。据东莞中原研究部监测数据显示，今年 1 月东莞商业市场合计供应 5.82 万，成交面积4.55 万，供应对比去年大幅萎缩下降 29.88% ，主要是由于工程较晚和开发商推货的积极性也大为降低。从供需来看，1 月东莞商业供需同步下降，主要受春节因素影响，市民投资欲望明显降温，仅靠个别热销项目的持续成交，如大朗毛织贸易中心成交 93 套、丰硕广场7成交 51 套、万荟时代广场成交 19 套、碧桂园柏丽湾成交 25 套等。说明具备良好产业基础的区域和受客户追捧的楼盘，其专业市场或住宅底商也更能受客户青睐。3、1 月住宅成交大幅萎缩，致使商业成交金额占比迅速
12、上升。从东莞商业收金占总商品房的比例来看，1 月东莞商业成交金额占商品房总额的比例为20.78%。1 月商业市场交投氛围依然不错，环比小幅下降，主要得益于热盘的持续签约。由于 1 月份住宅成交市场的大幅度暴跌，降幅达 35%，商业成交金额比例明显快速上行。但市场从去年第四季度开始弥漫的情绪仍然犹存，客户投资信心及欲望仍有待提升。4、厚街万达广场独占鳌头收金 2.77 亿。从商业成交的市场份额来看，厚街万达广场成交 0.76 万，收金 2.77 亿元，排行第一。万科金色城市成交 0.58 万，收金 1.9 亿元，排行第二，世界鞋业总部基地收金 0.51 亿元排行第三。8（二）商铺（1） 、商铺市
13、场整体分析2014 年 1 月东莞商铺总体供需情况：据东莞中原研究部监测数据显示，2014 年 1 月东莞商铺供应面积 5.82 万，合计 949 套，按面积环比下降 64.43%，同比去年同期上升 53.16%；成交面积 3.73 万，合计 563 套，按面积环比下降 9.90%，同比去年下降 23.41%；成交金额 9.70 亿元。成交均价为 26036 元/，环比上升 10.77%，同比上升 75.08%。（2） 、商铺供应分析1、富盈广场供应 2.29 万 ，助推常平占居首位。从区域分布来看，1 月东莞有 13 个镇区供应商铺，其中常平供应 2.29 万领跑全市，主要是富盈广场单盘供应
14、 560 套商铺。长安有客天下 君临长安供应 0.69 万；塘厦有万科金色城市供应 0.53 万和森林一号供应 0.15 万。 2、东北片区供应放量 2.46 万 ，占比 4 成多。9从各个区域供应的分布情况来看，东北片区供应 2.46 万 ，共 574 套，占比达 43%。其次，滨海片区有长安、沙田共计供应 1.06 万，占比为 18%。1 月份共有 17 个 楼盘出现商铺供应，除了富盈广场供应较大的体量外，其它楼盘供应商铺体量都比较小。3、1 月住宅底商供应占比高达 93%。从商铺供应类型来看，1 月商铺供应有住宅底商和社区商铺两类，无写字楼底商和购物商场供应，其中住宅底商供应 54200.98 ，占比高达 93%；社区商铺供应 4008.63，主要有塘厦森林一号和道滘沿海丽水佳园供应。4、1 月小户型商铺成市场供应主流。10从供应面积产品来看，1 月小面积户型的商铺供应较为突出，集中在 20-60 间，主要是富盈广场单盘供应小面积的商铺体量非常大所致，而 100以上偏大户型的商铺几乎沦为绝迹。由此说明个别区域的项目根据当地产业结构基础及区位的商业结构不同，将一定程度上影响开发商对产品户型配比的调整。5、1 月商铺新增供应详情一览：
