1、 1 / 822013 成都房地产城市研究报告（注：本报告中涉及数据以最新半年度市场统计数据为准）目 录一、成都市经济政策发展分析 .21、 成都经济环境与政策 .2二、城市规划发展 .31、天府新区发展情况 .52、 “北改”进展情况 .6三、成都市房地产市场分析 .6土地市场篇 .6住宅篇 .10广告篇 .17别墅篇 .21商业篇 .26写字楼篇 .38SOHO 篇 .49LOFT 篇 .55二手房篇 .61四、成都地产版块及新价值 .62五、未来成都市房地产市场预测 .81六、成都市场拿地策略示析 .822 / 82一、 成都市经济政策发展分析1、成都经济环境与政策1.1、成都经济环境据
2、最新半年度统计，成都全社会固定投资资产总额达到 2397.6亿元，第一产业固定资产投资总额31.5 亿元，同比增加 20.1%，第二产业固定资产投资总额 598.6 亿元，同比下降 2.1%，第三产业固定资产投资总额为 1767.5 亿元，同比增加 22.5%。规模以上工业增加值 1129.8 亿元，同比增加15%。外贸进出口总额达到 205.5 亿美元，同比增加 14.2%。成都社会消费品零售总额累计 1509.3 亿元，同比增加 12.2%。居民消费价格指数为102.9。全市居民储蓄存款余额达到 7737 亿元，同比增加 21.1%。房地产开发投资总额为 775 亿元，同比增加 17.4%
3、。全市商品房施工面积为 12495.8 万，同比增加 10.4%，商品房竣工面积为 670.6 万，同比增加 15.2%。1.2、财富论坛召开2013 年 6 月 6 日，财富论坛在成都召开。在财富论坛召开期间，成都市共签约世界 500 强企业和知名跨国公司投资项目 74 个，投资总额 1120.15 亿元。其中，境外 500 强和知名跨国企业投资项目 48 个，投资总额 46.38 亿美元；境内 500 强企业投资项目 26 个，投资总额 823.31 亿元。工业项目 23 个，投资总额 294.70 亿元；服务业项目 47 个，投资总额 808.92 亿元；农业项目 4 个，投资总额 16
4、.53 亿元。1.3、成都政策时间 单位 文件名称 内容摘要2013-2-7 省住建厅2013年全省住房保障工作要点全面推进住房保障工作提出了 18 点要求，其中明确开展“农民工住房保障行动”和启动住房保障立法相关准备工作。3 / 822013-2-24 成都市政府办公厅关于进一步加强2013年住房保障工作的通知成都还将新增建设各类保障性住房和改造棚户区 3 万套（户） 。其中，各类保障性住房 2.2 万套，改造城市棚户区 8000 户。在新建的各类保障性住房中，廉租住房 2000 套、公共租赁住房 12369 套、经济适用住房 5331 套、限价商品住房 2300 套。2013-3-31成都
5、市房管局成都国五条细则公布 进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增加中小套型普通商品住房供应，努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。2013-4-12成都市房管局成都市预售商品住房交付使用流程管理规定开发商不得以缴纳相关税费等作为验房的前提条件，更不能要求购房者先收房再验房。2013-7-10成都市公积金管理中心公积金贷款调整第一，借款人房屋套数的认定，参考范围将从以前的购房地（比如主城区、双流、金堂等）扩展至成都全域；第二，还贷收入比将由50%调整为70%，成都经济环境与政策总结：上半年全市经济呈现平稳增长态势，地区生产总
6、值、固定资产投资、社会消费品零售总额、社会消费品投资等各项数值同比增幅均高于全国平均水平。而财富论坛的召开，为成都实现领先发展提供了强效“催化剂”和强劲“助推器”。也将带来新一轮人口转移，为成都房地产发展带来新的契机。 上半年成都市国五条细则颁布，宽松的调控政策使成都楼市延续去年下半年来的上行态势。在经济企稳回升、房地产调控政策宽松的背景下，成都房地产行业信心在逐步回升，房地产投资明显加大。二、城市规划发展1、天府新区发展情况 2013 截止到上半年度，天府新区项目投资总额为 547.5 亿元，同比增加 20.2%；4 / 82 天府新区“一城六区”最后一个控制性详规四川省成都天府新区天府新城
7、控制性详细规划及总体城市设计 （以下简称详规）在 2 月 21 日举行的天府新区规划建设委员会专题会议上获原则性通过。根据该详规，天府新城总体定位为西部地区重要的总部商务中心、金融中心和会展博览中心，以现代服务业为主导的城市功能区，城市重要的商业中心、行政中心以及文化、教育、体育、医疗等公共服务中心，将按照城市业态、文态、生态、形态“四态合一”的理念，坚持现代产业、现代都市、现代生活“三位一体”为基本理念，构建宜业宜商宜居的现代化新城，塑造新型城市形态。2、 “北改”进展情况 今年“北改”工程计划实施市区项目 472 个，拟投资 545 亿元，其中市级重点项目 67 个，拟投资 178.8 亿
8、元。据介绍，2013 年 1 月至 4 月，市区启动项目已完成投资 183 亿元，占年度计划 33.6%；市级重点项目已全部启动，完成投资 60.3 亿元，占年度计划的 29.6%，实现了开门红。 今年旧城改造项目共 13 个，金牛曹家巷、中铁二局片区、成华区铁塔厂等已开展签约工作，茶店、花照棚户区改造以及土桥场镇“城中村”2 个项目拆迁处于收尾阶段；新华印刷厂北片区项目、为民路光荣西路危旧房改造 2 个项目完成房屋拆除。2013 年产业项目共 19 个，荷花池市场改造项目已完成签约并关闭；金府钢材物流中心、现代钢铁城、西部地理信息产业园 3 个项目正在进行拆迁工作；成都国际商贸城三期等 8
9、项目正在进行建设。三、成都市房地产市场分析土地市场篇上半年土地市场新推土地经过 24 月持续低迷后，5、6 月集中放量。主城区土地供应缩量明显，竞争日趋激烈，竞拍地块频掀溢价高潮；另外，郊区地块表现也相当抢眼，多宗热点土地出现高溢价成交情况。1、上半年土地推出情况根据成都市国土资源局网站公布的土地拍卖挂牌公告，2013 年上半年全年全市商住土地供应为 119 宗，总面积 7420 亩，供应规模与去年同期相比有所增长。 5 / 82从土地供应区域来看，受北改政策利好，新增土地供应明显向北郊板块倾斜，其中位于北郊板块的新都以 1464 亩的供应量位居首位，其次是双流、新津、郫县，土地供应主力仍集中
10、在郊县。注：图表数据为商住用地，工业略2、上半年土地成交规模情况2013 年上半年全市共出让土地 120 宗，规模为 7247 亩，成交单价 360 万/亩。较去年同期相比，成交规模同比下降 4.9%，成交金额上升 22.4%。6 / 82注：图表数据为商住用地，工业略3、上半年土地成交地价由于今年成交土地主要集中在郊县，成交地价较去年有小幅下降，上半年全市平均成交地价为 325 万/亩，上半年均价 325 万/亩，同比上涨 27.45% 环比上涨 6.5%。从各行政区域成交地价来看，主城区锦江区 2013 年上半年没有土地成交，武侯区平均成交地价高达 987 万/亩，其次是青羊区 957 万
11、/亩，金牛区成交地价最低，仅为 416 万/亩。郊县土地成交价大邑县最高，为 580 万/亩，其次是双流 465 万/亩。楼面地价而言，主城区楼面地价日趋高企，郊区板块增长潜力大，截至到 2013 年 6 月，大成都楼面均价达到了 3358 元/平米。 7 / 82从溢价率情况分析，主城区中武侯区及成华区溢价率相对较高；受北改政策利好，位于北郊的板块新都、金堂北改政策出台后，开发商拿地热情较高，溢价水平持续偏高，远郊的崇州、大邑板块也日趋活跃。 4、土地市场总结：整体而言，主城区土地日趋稀缺，市场需求缺口较大，未来地价将进一步上涨，相对供应量较紧缩的主城区土地而言，郊县配套日渐成熟，主城区拿地
12、需求将逐渐转向郊县释放，未来都将是成都土地市场成交的主力区域，土地价格未来增长的潜力巨大。注：图表数据为商住用地，工业略8 / 82住宅篇1、新增供给、销售情况1.1、新增供给走势供应激增，郊区成为主要供应区域2013 年上半年，成都市新增商品住宅 145111 套，1392.68 万，套数及规模分别比同期增加 45%，37.41%。由于 12 年下半年来楼市成交量一路走高，因此加大了开发商推货信心，增大了供应。今年上半年供应高峰出现在 4 月，单月供应量达到 375.39 万方，比去年同期增加29%。受 3 月小阳春鼓舞和 5 月房交会双重影响，4 月份供应量创下上半年最高纪录。从供应区域来
13、看，郊县已成为住宅主要供应区域，供应量远大于主城区。1.2、新增供给行政区域比较从各行政区域住宅新增来看，2013 上半年，双流、高新区、新都区供应量较大，分别有208.89 万、158.89 万、153.6 万左右住宅供应，近郊区市场供给较为充足。9 / 821.3、住宅成交走势调控政策宽松，成交再创新高2013 年上半年，未受国五条等政策调控影响，成都市商品住宅成交再创新高，全市住宅成交 168530 套，规模为 1640.09 万，套数及规模分别同比上升 38%、35.7%。成交从2012 年上半年一路走高。从成交量来看，郊县住宅每月成交量均高于主城区。在 3、 4 月 份 ， 受 新
14、国 五 条 调 控 政 策 影 响 ， 引 发 市 场 恐 慌 性 购 买 ， 因 此3、 4 月 份 成 交 量 达 到 上 半 年 最 高 峰 。 5、 6 月 份 ， 由 于 前 期 购 房 客 户 已 被 大 量 投 资 ，因 此 成 交 量 走 低 。10 / 821.4、供销比情况供销两旺，市场供不应求从供销走势来看，2013 年上半年供销两旺，除了 4 月份供销比达到 1.22，其余月份均低于1.0。上半年住宅成交面积大于供应面积，市场供不应求。上半年销量连续 4 个月超过去年同期水平，使得主城区住宅供求比下降，销售压力减小。从数据上可以看出，上半年整体市场供求关系较 2012 年下半年大幅度的缓和。
