1、 太原恒石房地产经纪有限公司谨呈：山西金圣地产开发有限公司太原恒石房地产经纪有限公司山西恒石房地产经纪有限公司2013 年 2 月太原恒石房地产经纪有限公司临汾项目整体营销方案第一部分：市场状况及区域研判第二部分：项目本体分析第三部分：项目定位第四部分：项目整体营销策略第五部分：项目整体销售策略第六部分：项目各阶段具体工作部署及销售目标第七部分：项目各阶段销售测评第八部分：项目营销培训体系第九部分：项目整合推广第十部分：项目推广费用预算第十一部分：售后服务与建议太原恒石房地产经纪有限公司太原恒石房地产经纪有限公司- 0 -第一部分：市场状况及区域研区域现状欠佳，但来势喜人，后劲强劲，前景可观本
2、项目在地段、交通状况、公共配套、自然景观及开发商背景几项中，公共配套相对偏弱，但随着区域的发展，将得到改观。如果综合几项分析，项目现阶段的优势不十分明显，必须通过全新包装打造本案的整体形象，以期在项目正式进入市场时别具一格，通过对主打卖点的宣扬，使项目在临汾市场中具有相当的影响力与号召力。走品质路线，造高端产品，塑品牌形象，以优制胜从调查数据获知，在尧都区及项目临近周边，价格区间整体约在 32004500 元/平方米，80%的楼盘价位在此区间；部分中高端楼盘例如：大品牌公司开发的楼盘，恒大楼盘的综合品质直接关系到价位，从抽取的样本楼盘数据反映，价格差异在 10002000 元/平方米。主要是由
3、于楼盘的整体设计在项目的综合品质中占有相当比重，并直接影响整体形象的提升和推广。金圣国际项目在设计上领先、在整体定位上超越、在营销攻略上增强，将塑造出临汾东区域乃至临汾经典高品质楼盘。第二部分：项目本体分析一、项目概述1、项目地理位置：地处临汾市市尧都区区政府东侧，东临东外环主干道，三面环路。2、项目规划用地面积约:102314.98；其中，一期 69463.31；3、总建筑面积：465249.04；其中，一期 324519.04；太原恒石房地产经纪有限公司- 1 -高层住宅建筑面积：191452.71；其中，一期 143852.71 ；总居住户数：一期 4#、5#、6#共计 534 户；容积
4、率：3.0； 建筑密度：32.5%；绿地率：30.8%；车位：2160 个 住宅停车位（地下）： 1480 个，商业停车位 680 个。二、项目区域价值： 、紧邻环城东路距离市中心约 5 分钟路程，距离商业圈 8 分钟路程，东区未来发展潜力较大，交通快捷； 、临汾城市扩张之势已让项目区域成为了开发热点，发展前景可观； 、交通及公园的建立区政府的搬迁提升项目价值，使之成为本案最大的亮点； 、政府东扩西展战略在规划中，本区域属于规划之列，项目价值较大三、项目地块评价： 、地势平整，南北宽，东西窄，确保所有建筑及户型实现南北朝向； 、地块整体平整，利于开发，与周边竞品项目对立，工地围挡小气，没有起到
5、宣传效果； 、项目周边交通便利，出行方便为项目开发提供了有利的先天条件； 、周围可利用的自然景观资源广，公园景观开发资源将为项目增加很高的附加值。 、现阶段地块周边环境配套欠佳，有待完善。四、项目 SWOT 分析1、项目优势（STRENGTH）太原恒石房地产经纪有限公司- 2 -、地段优势，区政府及公园的建立，项目的独特位置，其区位价值和升值潜力不可估量。、规模优势，大型社区的规模、完善的社区配套和浓郁的居家氛围。、内部亲水景观，真正奠定项目“顶级生活”的独特市场亮点。、规划设计，优秀的建筑、园林景观设计，为打造顶级楼盘提供了最基础的条件。、文化沉积，尧都文化及尧都公园所带来的价值，都具有不可
6、复制性。2、项目劣势（WEAKNESS ）、区域内周边环境为城东郊结合部，无论景观和建筑，形象欠佳；、区域内配套设施极为缺乏，居住与生活都有很大的不便利性；、项目位处尧都区政府，目前公交系统不够完善与发达，出行方式较为单一；、由于项目距离市中心尚有近 6 公里距离，其商业价值在短期内难以体现。3、项目机会（OPPORTUNITY ）、区域远景规划，区域的打造区政府的搬迁，政府的大力打造将为项目带来发展良机； 、环城大道风光带的建设，将为项目建立另外一条与主城区的通道，与城区关系更加密切；、周边项目的建设，为项目引入现代化国际生活因素，将大力提升项目居住品质；、项目整体包装及营销推广大有可为，能
7、强调项目特点，突出优势，吸引市场目光。4、项目威胁（THREATS）、临汾东区的发展依然存在局部高温，整体平缓的姿态，并未像城西和城北发展迅猛；、项目以东未来的发展空间不大，本项目可能属于东区片区住宅类的大型项目，此种大定位将为项目带来一定影响；、临汾市房地产市场放量较大，市场空间整体较弱，也将给项目所带来的威胁；太原恒石房地产经纪有限公司- 3 -、宏观环境变化的不确定性给项目所带来的威胁，如建材价格走势、政策法规、宏观调控等因素；、区域内直接竞争对手存在质素较高、品质相近、规模较大的特点，如上东世纪地块等，也将带来竞争威胁。五、项目潜在价值挖掘1、地段：与尧都区政府近在咫尺，临近尧都公园、
8、打造区政府旁、水岸社区、顶级生活；2、商业 ：临汾首席 10 万平米 LIFE STYLE 商业圈，体现各种风情的社区街区风格3、亲水：近 1000私家景观水岸，6 大园林景观社区，社区亲水近水、更能爱水；4、规划：聘请国内顶尖规划高手设计，依形就势，布局合理，尺度宜人，特色突出，流线通畅，景观均衡5、规模：项目建筑面积 46 万余万平米，包含酒店、商业、高层住宅等多类型建筑，国际综合体体量项目，符合国际生活潮流，地地道道一个“国际生活城” ；6、外景：尧都公园景观，项目外围景观绿化相互映衬，长堤绿意，绿意盎然，尧都文化，居住氛围浓郁； 7、内景：项目 8 大园林景观体现不一样的绿色风情，园区
9、景观配置非常丰富，底层架空，鸟语花香，移步换境，景色怡人；8、配套：商业主题、精品专卖、商业景观回廊、健身房、西餐厅、双会所、酒店配套、商业街，应有尽有，品质生活，高尚优雅；9、建筑：精美的现代主义建筑，线条流畅，色调雅致，户型方正，设计合理，景观优良；10、楼王：顶级原创设计，景观价值楼王，必将独步东区、轰动临汾；太原恒石房地产经纪有限公司- 4 -11、开发：政府背景开发商，实力雄厚、信誉卓著。第三部分：项目整体定位一、项目定位定义临汾东区的属性及发展使 命：打造临汾 2013 年最具影响力的顶级生活国际城楼盘 。打造临汾东区最具潜力的国际标杆项目定位诠释： 临汾上风上水之位自古以来，人们
10、选宅、建房就认为“选宅应择山水而居，得水为上。 ”何况临汾有着渊源的历史，并承载了整个城市发展的历史、文化以及情感等，更容易让居住者找到一种文化、价值的认同感。东区的发展作为紫气东来之地，社区水岸景观打造临汾尧都品质楼盘 顶级生活临汾绝版项目地块所处区位是目前临汾规划发展区域，具备增值潜力的景观潜质，景观的稀缺性、不可再生性赋予了项目特有的景观资源，使项目在市场上成为了临汾市当之无愧的顶级楼盘。 景观以水为景，以景制胜项目最大的亮点在于水景及小区内景，主推方向为“近水、亲水、水岸”三大主线，最终推广目标就是将项目塑造为临汾最具影响力、最具典型、最宜居住的顶级亲水大宅。太原恒石房地产经纪有限公司
11、- 5 - 商业LIFE STYLE 商业体量10 万平米的商业体量，社区沿街景观符合国际商业水准，打造东区最大、最具体量、最时尚、最具活力的社区商业街景，各种风情的建筑风格，打造属于临汾市的古罗马风格建筑体，商业的聚集无疑带动和刺激区域人气的关注，项目成为临汾关注的焦点。 建筑国际建筑元素项目以国际元素的建筑体现，无论从高度、尺度、气度等多方都符合临汾东区未来的发展，从楼盘的建筑风格上能够区别于其他项目，打造东区最具潜力的国际标杆项目形象。 综合体多功能、多元素、多体量的建筑规划46 万建筑面积的综合体量，保证项目住宅、商业、酒店、商业街等多功能的布局，以体量优势定位国际标杆项目形象。二、产品定位、物业形态定位根据（本报告第二部分内容）项目地块的地形地貌，用地面积、周边环境综合分析，项目物业形态可以定位以下几类：第一类：高层景观住宅理 由：本地块拥有很好的景观资源，通过南北各栋的楼层控制，可以最大限度地观赏到社区园林景观及水系，可以为项目创造较高的利润价值，并整体提升项目的综合品质。第二类：风情商业街理 由：如要建造东区国际化生活城，小区配套必须齐备，能够为社区业主提供便利的生
