1、本次评 级 反 映的 是资 产支 持证 券预 期 收益获 得及 时支 付和 本金 在到 期日 或 以前足 额偿 付的 可能 性， 但并不 构成 对投 资者 购买 或持 有上 述 资产支 持证 券的 建议 性意 见。 概 况数 据 亿 元、% 勒 泰房开 2013 2014 2015 2016.Q3 总资产 52.40 52.43 50.64 65.17 所有者权益 2.45 3.89 2.79 2.45 总债务 19.73 23.45 27.15 28.73 营业收入 0.32 6.43 2.58 2.43 经 营 性 净 现 金流 -9.38 0.31 2.41 1.72 净利润 -0.62
2、 1.44 -1.10 -0.33 资产负债率 95.33 92.58 94.50 96.23 EBITDA -0.61 1.46 1.32 1.23 所有者权益 收益率 -25.46 37.10 -39.67 -18.08 总债务/ EBITDA(X) -32.57 16.02 20.58 17.48 注：2016 年 9 月末 勒泰 房开 所有 者权 益收益 率和 总债 务/EBITDA(X) 指标 已经 过年 化处 理。 分 析 师 付 春香 张 艳艳 林 海伊 Tel: （021 ）51019090 Fax: （021 ）51019030 2017 年【】月【】日 评级意 见
3、中诚信 证券 评估 有限 公司 （以下 简称 “ 中诚 信证 评 ” ） 基于 2017 年【 】月 【】日 及之前 获得 的相关 信息， 给予 前 海开 源 资产管理 有 限 公 司（ 以 下简 称 “ 前海开源” ） 设 立的“中联前海 开源- 勒泰一号资产支持 专 项 计划” （以 下简称 “ 本专项 计划” ） 优先级 资产 支持 证券 如下 评级。 以下 评级 表示 本专 项 计划 优先 级 A1 类资 产支 持证 券 预 期收益 和本 金 在 法定 到期 日或以 前 获 得及时 足额 支付 的可 能性 【】 ， 违约 风险 【】 ； 优先 级 A2 类资 产支持证券 预期收益和本金
4、 在 法 定 到 期 日 或 以 前 获 得 及 时 足 额支付 的可 能性 【】 ，违 约 风险【】 。 预 定评 级 资产 支持证 券 信 用评级 预 期发行 规 模(万元) 预 期收益率 预期 到期日 优先级 A1 类 【】 100,000 【5.00% 】 【】 优先级 A2 类 【】 210,000 【6.00% 】 【】 次级 - 40,000 - 【】 合计 - 350,000 - - 基础 资产 指由原始权益人直接持有的，并由计划管理人代 表专项计划的利益，向原始权益人收购的私募投 资基金全部基金份额和其他附属权益及衍生权 益。 目标 资产 指目标公司实际持有的以下不动产物业：
5、位于 石家庄市长安区中山东路 39 号 勒泰中心-201，共 有 宗 地 面 积 61,073.5 平方米/ 房 屋 建 筑 面 积 145,586.01 平方米的不动产； 位于石家庄市长安 区中山东路 39 号勒泰中 心 101 、 3-601 ， 共有宗地 面积 61,073.5 平方米/ 房屋建筑 面积 234,749.40 平 方米的不动产； 与上述两项不动产相关的机器、 设备等附属设施。 封包 日 2017 年【】月【】日 原始权益人 石家庄勒泰房地产开发有限公司 计划管理人 前海开源资产管理有限公司 资金监管人/ 专项计 划托管人/ 基金托管 人 招商银行股份有限公司北京分行 委贷
6、银行 招商银行股份有限公司 广州分行 基金管理人 北京中联国新投资基金管理有限公司 特殊商业管理人 北京王府井购物中心管理有限责任公司 登记机构 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 中联前海开源- 勒泰 一 号 资 产 支 持专 项 计 划 优 先 级 资 产 支 持证 券 信 用 评 级 报告 预 售报 告 本 评 级 报 告 是 中 诚 信 证 评 基 于 2017 年【】 月【】 日 及之前 获得 的 相关信 息而 出具的 。 在 资产 支持证 券发 售 后，中 诚信 证评将 根据 实际 发售结 果对 本 评级报 告出 具的评级意见进行确认或调整。 中 诚 信证 评将 在资 产支 持
7、 证券存续期 内对其 进行 跟踪 评级， 如其 风 险程度 和信 用质量 发生 变化 ，中诚 信证 评 将可能 对其 信用等级进行调整。 2 中 联前 海开 源- 勒泰 一号 资产 支持专 项计 划优先 级 资产 支持 证券 信 用评级 报告 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司（以下 简称“ 中诚信证评” ）因承做本项目并出具本评级报告， 特此如下声明： 1、 除因本次评级事项中诚信证评与评级 委托方构成委托关系外， 中诚信证评、 评级项目 组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关 联关系。 2、 中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽
8、责的义务， 并有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。 3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定， 依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任 何组织或 个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站 （ ） 公开披露。 4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由 发行主体或/ 及 评级对象相关参与方 提供， 其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其 他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真 实性、 准确
9、度、 完整性 、 及时性进行了必要的核查和验证， 但对其真实性、 准确度、 完整性 、 及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述 或担保。 5、 本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、 财务报告分析观察， 如有的话， 应该而 且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。 6、 本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本次资产支持证券到期兑付日有 效；同 时，在 本 期 资产 支持证 券存续 期内 ，中 诚信证 评将根 据 跟踪 评级安 排， 定期 或不 定期对评级对象进行跟踪评级， 根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级， 并 按
10、照相关法律 、 法规对外公布。 3 中 联前 海开 源- 勒泰 一号 资产 支持专 项计 划优先 级 资产 支持 证券 信 用评级 报告 本专项 计划之优势 本专项计划存续期间， 目 标资产净收入在扣除 于 专 项计划优先级资产支持 证 券持有人 分配前 需支 付的 基金 层面 费用以 及专 项计 划层 面费 用后 ， 目标 资产 净收 入 对 优 先级 A1 类资产 支持 证券 利息 的覆 盖倍数 达 4.62 倍 及以 上， 对优先 级 A2 类 资产 支持 证券利 息 的覆盖 倍数 达 1.44 倍及 以 上； 考 虑计 划保 证金 的情 况下， 专项 计划 全部 可用 现金流 对 优先
11、级 A1 类 资产 支持 证 券利息 的覆 盖倍 数达 6.82 倍及以 上， 对优 先级 A2 类资产 支 持证券 利息 的覆 盖倍 数 达 2.31 倍 及以 上， 覆盖 倍数 较高。 石家庄 勒泰 商业 管理 有限 公司 （以 下简 称 “勒 泰商 管” ） 以 目标 资产 对其 委托 贷款的 偿 付提供 抵押 担保 ， 目标 资 产物业 评估 价格 为 51.88 亿元 ， 其 对优 先级 A1 类 资 产支持 证 券的抵 押率 为 19.28% ，对 优先级 资产 支持 证券 的抵 押率 为 59.75% ， 物业 资产 价值 对 优先级 资产 支持 证券 本息 的保障 程度 较高
12、。 计划保 证金 和基 金管 理费 补足机制。 依据 中 联前 海开源- 勒泰 一号 资产 支持 专项计 划 信用增 级协 议 （以下 简称 “ 信 用增 级协 议 ” ） 的约 定， 专 项计 划存 续期 间任 一时点 ， 如专项 计划 账户 内 计 划保 证金金 额低 于人 民 币 1.10 亿元 ， 石 家庄 勒泰 房地 产 开发有 限 公司 （ 以下 简称 “勒 泰房 开” ） 应无 条件 将差额 补足 资 金一 次性 、 足 额划 付至 专项计 划 账户 ；同时 ，在优先级 资 产支持证券持有人当期 应 付预期收益完整得到分 配 前，基金 管理人未支付的管理费 不 进行实际支付；如专
13、项 计 划项下任一分配日，专 项 计划资金 不足以向优先级资产支 持 证券持有人完整分配当 期 应付预期收益，基金管 理 人应以预 留但未分配的管理费为 限 进行垫付 。计划保证金 和 预留基金管理费 的补足 ， 可在一定 程度上 保障 优先 级资 产支 持证券 持有 人预 期收 益和/ 或本金 的兑 付 。 目标资 产的 区位 。 目标 资 产位于 石家 庄市 中心 的核 心商圈 勒泰- 北国 商圈 ， 区 域内交 通 便捷 、 商 业密 集、 配套 设 施完善 、 人流 量集 中、 消 费水平 较高 ， 目前 出租 情 况也较 好， 近年来物业资产的市场 价 值保持较好的增长趋势 ， 物业
14、资产较高的资产价 值 和可能的 增值空 间有 利于 专项 计划 资产支 持证 券本 息的 按时 偿付。 本专项计划中， 专项计 划 托管人招商银行股份有 限 公司北京分行（以下简 称 “招商银 行北京 分行 ” ） 具有 较为 丰 富的托 管经 验， 可为 专项 计划的 顺利 完成 提供 可靠 保障。 4 中 联前 海开 源- 勒泰 一号 资产 支持专 项计 划优先 级 资产 支持 证券 信 用评级 报告 本 专项 计划 之弱势及缓解 方式 本专项计划的预期收益 取 决于目标资产运营收入 ， 因此，在专项计划存续 期 内，若勒 泰商业中心出租率下降 、 租金市场价格波动 或者 物 业承租人拖欠
15、租金或物 业 费，或除 不可抗力之外其他因素 导 致目标资产无法于最佳 状 态运营情况时，可能会 导 致目标资 产运营 收入 产生 波动 ，从 而可能 会对 专项 计划 预期 收益产 生不 利影 响。 缓解方 式 ： 考 虑到 目标 资产 位于石 家庄 市的 核心 商圈 勒泰- 北国商 圈 ， 区域 内交 通便捷 、 商业密集、配套设施完 善 、人流量集中、消费水 平 较高，且商圈本身较为 成 熟，可以 辐射全市，影响力较大 ， 目前出租情况也较好； 石 家庄市社会消费品零售 额 及人均可 支配收入均逐年增长， 居 民购买力和消费需求明 显 提升，此外，未来该区 域 内不会再 有新的商业地块供
16、应， 优 质商业项目市场紧 俏， 预 计未来目标资产出租率 仍 将保持较 高水平，且租金水平将 会 进一步提升，其未来租 金 收入亦望进一步增长。 此 外，原始 权益人勒泰房开承诺， 在 专项计划存续期内若目 标 资产任一季度的 净收入 未 达到考核 标准，其将 无条件将差 额 补足资金一次性、足额 划 付至基金财产专户，从 而 可以缓解 目标资产 运营收入波动 的 风险。同时，本专项计 划 设有计划保证金机制， 亦 将在一定 程度上缓解物业运营收 入 波动对优先级资产支持 证 券本息兑付 的不利 影响 。 综上，中 诚信证评认为目标资产 运 营收入波动对本专项计 划 优先级资产支持证券本 息
17、 得以按时 偿付的 影响 较小 。 目标资产的公允 价值可 能 受到当地动产市场景气 度 下滑及商业物业运营情 况 衰退等的 影响，出现市场价值下 降 。在特殊处置期，当基 金 通过出售其持有的目标 公 司的股权 或以其他方式出售其直 接 或间接拥有的目标资产 的 权益退出时，若届时目 标 资产公允 价值的大幅下滑，处置 价 格过低可能无法覆盖优 先 级资产支持证券本金， 导 致优先级 资产支 持证 券持 有人 未来 的本金 和预 期收 益无 法保 障 。 缓解方式： 石家庄作为 河 北省的省会城市，区域 经 济增长相对较快，目标 资 产勒泰商 业中心地处石家庄的城 市 中心的核心商圈，区域
18、位 置优越，未来该地区经 济 发展出现 极端情况以及物业价值 出 现大幅下降 的可能性很 低 。借款人勒泰商管以目 标 资产对其 委托贷 款的 偿付 提供 抵押 担保， 戴德 梁行 对目 标资 产的评 估价 格为 51.88 亿 元，目 标 资产对 优先 级 A1 类资 产 支持证 券的 抵押 率为 19.28% ，对 优先 级资 产支 持证 券的抵 押 率为 59.75% ，未 来资 产处 置收入 可为 优先 级资 产支 持证券 本息 兑付 提供 较好 的保障 ； 同时， 根据 信 用增 级协 议 的 约定 ， 评 估机 构于 每个自然 年 度对 目标 资产 进行评 估， 如任何 一年 评估
19、 机构 提交 的目标 资产 评估 值下 降至 评估机 构在 编号 【 】 的 评 估报告 中披露 评估 值的 85% （ 含 ）以下 ，计 划管 理人 必须 对专项 计划 基础 资产 予以 变现或 处 置， 从而 可在一定程度 上 减轻物业价值波动对优 先 级资产支持证券本息兑 付 的不利影 响。但 同时 ，中 诚信 证评 亦将对 目标 资产 未来 的公 允价值 变动 保持 关注 。 为保证借款人履行委托 贷 款还款义务，借款人承 诺 以其持有的不动产提供 第 三顺位抵 押担保 （ 具体 以编 号为 【 】 的 委 托贷 款抵 押合 同 约 定为 准） ， 并 承诺 在首 期贷款 发 放后不
20、晚 于 60 个工 作日 应 变更为 第一 顺位 抵押 担保 。 但若借 款人 未在 规定 期限 内完成 抵押变 更， 目前 抵押 物的 对委托 贷款 的 第 三顺 位抵 押 担保 效力 较弱 ， 存 在一 定的风 险。 缓解方式： 根 据 石 家庄 勒泰商 业管 理有 限公 司股 权转让 协议 ， 借 款人 勒泰 房开承诺 在专项 账户 收到 受让 方中 联基金 支付 的第 一期 款项 【5】 日内 清偿 INDUSTRIAL AND COMMERCIAL BANK OF CHINA (ASIA) LIMITED （以下 简称 “工 银亚 洲 ” ） 对天悦 5 中 联前 海开 源- 勒泰
21、一号 资产 支持专 项计 划优先 级 资产 支持 证券 信 用评级 报告 资产管 理有 限公 司 （ 以下 简称 “ 天悦 资产 ” ） 的 境外 贷款， 以解 除工 银亚 洲对 目标资 产 的抵押。如上述约定的 款 项不足以支付工银亚洲 对 天悦资产的境外贷款， 则 勒泰房开 以及勒泰投资应 补足差 额 ，保证境外贷款清偿在 规 定时间内完成。勒泰商 管 将中联基 金支付的第二期款项用 于 清偿中国工商银行股份 有 限公司石家庄长安支行 （ 以下简称 “工商银行 ” ） 和华商银 行 深圳分行（以下简称 “华 商银行” ）的境内贷款， 在 目标公 司清偿境内贷款后【20】 个工作日内， 勒泰
22、房开 应 促成工商银行和华商银 行 注销目标 资产上 设置 的全 部抵 押登 记。 。 从而 ，借 款人 的抵 押 担保 风 险将 得到 一定 的缓 释。 6 中 联前 海开 源- 勒泰 一号 资产 支持专 项计 划优先 级 资产 支持 证券 信 用评级 报告 评级意 见和考虑因素 中诚信 证评 授予 “中 联前 海开源- 勒泰 一号 资产 支持 专项计 划” 项下 优先 级 A1 类资 产 支持证 券 的 信用 等级 为 【】 ；优先 级 A2 类资 产支 持 证券的 信用 等级 为【 】 。 中诚信 证评 给予 上述 优先 级 资产 支持 证券 的评 级， 主要 基 于本 交易 如下 方面
23、 的考虑 ： 交易结 构和 目标 资产 在法 律层面 的完 备性 ； 目标资产 净 收入 对优 先级 资产支 持证 券本 息的 覆盖 倍数 ； 交易结 构 的 特点 ， 包 括 账 户设置 、 差额补 足机 制 、 计划保 证金 机制 、 预 留基 金 管理费 补足 机制 、 现 金流 分配顺 序等 ； 目标资 产较 高的 市场 价值 以及合 理的 抵押 率 ； 专项计划 退 出机 制的 可行 性 ； 计划管 理人 、基 金管 理人 和专项 计划 托管 人丰 富的 运作 经 验。 7 中 联前 海开 源- 勒泰 一号 资产 支持专 项计 划优先 级 资产 支持 证券 信 用评级 报告 交易概
24、况 交易要素 专项计划名称 中联前海开源- 勒泰一号资产支持专项计划 专项计划期限 3+2 年 原始权益人 石家庄勒泰房地产开发有限公司（以下简称“勒泰房开” ） 计划管理人 前海开源资产管理有限公司（以下简称“前海开源” ） 资金监管人/ 专项计划托管人 招商银行股份有限公司北京分行 （以下简称“招商银行北京分行” ） 委贷银行 招商银行股份有限公司 广州分行（以下简称“招商银行广州分行” ） 特殊商业管理人 北京王府井购物中心管理有限责任公司（以下简称“王府井购物中心” ） 登记机构 中国证券登记结算有限 责任公司深圳分公司（以下简称“中证登深圳公司” ） 基金特征 私募投资 基金 中联国
25、新- 勒泰一号私募投资基金 基金管理人 北京中联国新投资基金管理有限公司 （以下简称“中联基金” ） 基金规模 不超过 35 亿元 基金存续 期限 自基金成立日起 5 年 基金托管人 招商银行股份有限公司北京分行 目标资产特征 目 标资产名称 建 筑面积 用途 评 估价值（ 单位： 亿 元） 勒泰商业中心 380,335.41 平方米 地下 4 层地下 2 层为车位，地 下 1 层地上 6 层为商业 51.88 区域位置 河北省石家庄市长安区中山东 路 39 号 评估机构 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（ 以下简称“ 戴德梁行”） 估价作业期 2016 年 8 月 5 日至 2016 年
26、 10 月 10 日 目标公司 石家庄勒泰商业管理有限公司（以下简称“勒泰商管” ） 商业管理人 石家庄勒泰物业服务有限公司 （以下简称“勒泰物业”） 资产支持 证券 资 产支持证 券 预 期发行规模 （亿 元） 预期 收益率 （% ） 优先 级 A1 类资产支持证券 10.00 【5.00 】 优先 级 A2 类资产支持证券 21.00 【6.00 】 次级资产支持证券 4.00 - 8 中 联前 海开 源- 勒泰 一号 资产 支持专 项计 划优先 级 资产 支持 证券 信 用评级 报告 交易结 构 分析 本专项 计划 是根 据 中华 人民共 和国 合同 法 、 中 国 证 券 监 督 管
27、理 委 员 会 （ 以 下 简 称 “ 中 国 证 监 会” ） 证券 公司 及基 金管 理公司 子公 司资 产证 券化 业务管 理规 定 等法 律、 行政法 规和 中国 证监 会的 有关规 定设 立。 中联基 金作 为基 金管 理人 根据 私募 投资 基金 监督管 理暂 行办 法 及 其他 中国法 律 ， 设 立名为 “中 联国新- 勒泰一号私募投资 基金” （以下简 称“私募 投 资 基 金 ” ） 的 契 约 型 、 封 闭 式 私 募 投 资 基 金 ， 基 金计划 募集 总金 额不 超 过 35.00 亿元 ，预 计存 续期 限为自 基金 成立 日起 5 年 。 勒泰房 开与 基金
28、管理 人、 基金托 管人 共同 签署 中 联 国新- 勒泰一 号私 募投 资 基 金 基 金 合 同 （ 以 下 简 称 “ 基 金 合 同 ” ） ， 勒 泰 房开认 购私 募投 资基 金的 全部基 金份 额， 并实 缴基 金出资 人民 币 100 万 元， 从而成 为原 始权 益人 。 前 海 开 源 作 为 专 项 计 划 的 计划 管 理 人 ， 以 自 己 的 名 义， 代 表专 项计 划的 利益 ， 与原 始权 益人 、 基 金管 理人 、 基 金托 管人 签署 中 联国新- 勒泰 一号 私募 投 资 基 金 基 金 份 额 转 让 协 议 暨 基 金 合 同 补 充 协 议 （以
29、下 简称 “ 基金 份额 转 让协议 ” ） ， 以 资产 支持 证 券 持 有 人 的 认 购 资 金 收 购 勒 泰 房 开 持 有 的 私 募 投资基 金的 全部 基金 份额 ， 成为 私募 投资 基金 的基 金份额 持有 人， 标的 基金 份额的 转让 价款 金额 为人 民币 100 万 元， 前海 开源 以专项 计划 募集 资金 实缴 私募基 金剩 余出 资 33.56 亿元。 前海 开源 于专 项计 划 设 立 日 （ 该 日 亦 为 “ 份 额 取 得 日 ” ） 起 取 得 私 募 投资基 金的 全部 基金 份额 ，成为 基金 份额 持有 人， 享有私 募投 资基 金的 全部
30、投资收 益。 图 1 ：基 本交易结 构示意 图来源：中 诚信证 评整理 基金管 理人 中联 基金 代表 私募投 资基金 ， 一方 面与 勒 泰房 开签 署 勒泰 商业管 理有 限公 司股 权转 让 协 议 （ 以 下 简 称 “ 股 权 转 让 协 议 ” ） ， 以 不高 于 【11.60】 亿元 的股 权转 让价款 收购 其持 有的 目标 公司勒 泰商 管 100.00% 的 股权 ； 另一 方面 基金 管理 人 作 为 委 托 人 与 委 贷 银 行 签 署 委 托 贷 款 委 托 合 同 ， 委 贷 银 行 与 借 款 人 勒 泰 商 管 签 署 委 托 贷 款 借款合 同 和 委托
31、 贷款 抵 押合同 （以 下简 称 “ 抵 押 合 同 ” ） ， 由 基 金 管 理 人 委 托 委 贷 银 行 向 目 标 公 司勒泰 商管 发放 本金 金额 为 21.02 亿 元委 托贷 款 ， 为优先级资产 支持证券预期 收益和本金差 额提供补足 优 先收购权人 （ 勒泰房开 ） 资产支持 专项计划 转让基 金份额 资 产支持证 券 持 有人 资 产 支 持 证 券 本金及收益 兑付资产支持证 券本金及收益 认购资金 计划保证金 支付， 并 对 计 划 保 证 金 差额提供补 足 基 金管理人 （ 中联基金 ） 设立 并管 理 法律关系 现金流 特殊处置前享有基 金份额优先收购权 设
32、立并 管理 登 记机构 （ 中证登深 圳 公 司 ） 计划 管理人 （ 前海 开源 ） 持有 初始 基金 份 额 私 募投资基金 支付对价 目 标公司 （ 勒泰商管 ） 收购 100% 股权、 委托 贷款 股东分 红、委托 贷款本息 原 始权益人 （ 勒泰房开 ） 实缴基金出资 资金托 管服务 计 划保证金 支付义 务人 （ 勒泰房开 ） 资产支持证券 资 金监管人 （ 招商银行 北 京 分行 ） 基金托管服务 资金监 管服务 专 项计划托 管人/ 基 金托管 人 （ 招生银行 北京分 行） 9 中 联前 海开 源- 勒泰 一号 资产 支持专 项计 划优先 级 资产 支持 证券 信 用评级 报
33、告 期限 为 5 年 ， 委 托资 金可 分期交 付 ， 勒泰 商管 以其 经营收 入、 投资 收益 、 政 府补贴 收入 及其 他资 金来 源归还 借款 本息 ， 并 以其 拥有的 目标 资产 对其 委托 贷 款 债 务 本 息 及 其 他 一 切 相 关 费 用 的 足 额 偿 还 提 供抵押 担保 。 中 联基 金作 为监督 人 、 勒泰 商管 作为 委托人 共同 与勒 泰物 业 签 署 勒 泰商 业中 心委 托经 营协议 ， 委托 勒泰 物业 对 目标资 产进 行经 营管 理， 委托期 限 为 8 年 ， 并 且按 季度和 年度 分别 对目 标资 产净收 入进 行考 核。 专项 计划存
34、 续期 内， 若目 标资 产的任 一季 度考 核标 准未 达到 中联 前海 开源- 勒泰 一 号 资 产 支 持 专 项 计 划 信 用 增 级 协 议 （ 以 下 简 称 “ 信 用 增 级 协 议 ” ） 项下 的 约 定 ， 中 联 基 金 有 权 向勒泰 房开 发送 目 标资 产收益 差额 支付 通知 书 ， 勒 泰 房 开 应 按 照 通 知 约 定 内 容 无 条 件 将 差 额 补 足 资金一 次性 、 足 额划 付至 资金监 管账 户 。 同时 ， 根 据 信 用增 级协 议 的约 定， 专 项计 划存 续期 内任 一时点 ， 若 目标 公司 账面 现金资 产不 足以 支付 目
35、标 公司该 时点 运营 费用 和/ 或 对外负 债的 ， 基金 管理 人 有权向 勒泰 房开 发送 目 标公司 现金 流差 额补 足通 知 书 ， 勒 泰 房 开 应 按 照 通 知 内 容 无 条 件 将 差 额 补 足 资 金 一 次 性 、 足 额 划 付 至 项 目 公 司 资 金 监 管 账 户。 招 商银 行北 京分 行 作 为资金 监管 人根 据 资金 监 管 协 议 ， 为 目 标 公 司 勒 泰 商 管 的 资 金 账 户 提 供 资金 监 管服 务。 本专项计划设有优先级资产支持证券预期收 益和本 金 差 额补 足机 制， 当计划 管理 人按 照 资产 管理合 同 的约 定
36、向 资产 支持证 券持 有人 进行 分配 时， 如 届时 专项 计划 账户 内的现 金资 产不 足以 向全 部 优 先 级 资 产 支 持 证 券 持 有 人 分 配 优 先 级 资 产 支 持证 券 预期 收益 和/ 或 本金 ， 原 始权 益人 勒泰 房开 承 诺收到 计划 管理 人发 送的 预期收 益和/ 或本 金差 额 支付通 知书 后 1 个 工作 日内， 无条 件将 差额 补足 资金一 次性 、足 额划 付至 专项计 划账 户。 同时， 本专 项计 划设 有计 划保证 金机 制 ， 专项 计划存 续期 间任 一时 点， 专项计 划账 户内 留存 计划 保证金 金额 不低 于人 民
37、币 1.10 亿元 ， 如专 项计 划账 户 内 的 现 金 资 产 不 足 以 向 全 部 优 先 级 资 产 支 持 证 券持有 人分 配预 期收 益和/ 或本金 ， 且勒 泰房 开未 按 照 信用 增级 协议 和 预 期收益 和/ 或 本金 差额 支 付通知 书 要求 完整 履行 差额补 足义 务， 计划 管理 人 可 以 使 用 计 划 保 证 金 向 优 先 级 资 产 支 持 证 券 持 有人进 行分 配。 专项 计划 存续期 间任 一时 点， 如计 划保证 金金 额低 于人 民 币 1.10 亿 元， 计划 管理 人有 权向勒 泰房 开发 送 计划 保证金 差额 支付 通知 书
38、， 勒泰房 开应 无条 件将 差额 补足资 金一 次性 、 足 额划 付至专 项计 划账 户。 此外， 本专 项计 划还 设有 基金管 理费 的补 足机 制， 在 优先 级资 产支 持证 券持有 人当 期应 付预 期收 益完整 得到 分配 前， 基金 管理人 未支 付的 管理 费不 进行实 际支 付； 如专 项计 划项下 任一 分配 日， 专项 计 划 资 金 不 足 以 向 优 先 级 资 产 支 持 证 券 持 有 人 完 整分配 当期 应付 预期 收益 ， 基金 管理 人应 以预 留但 未分配 的管 理费 为限 进行 垫付； 基金 管理 人就 其 垫 付的金 额对 基金 财产 享有 优先
39、受 偿的 权利 。 在本专项计划中，前海开源作为计划管理人 设 立 并 管 理 本 专 项 计 划 ， 认购人通过与 前 海 开 源 签订 中联 前海 开源- 勒泰 一号资 产支 持专 项计 划 认 购 协 议 （ 以 下 简 称 “ 认 购 协 议 ” ） 认 购 资 产 支持证券 而 成为 资产 支持 证券持 有人 。 招 商银 行北 京分行 作为 本专 项计 划托 管人， 为本 专项 计划 提供 资金托 管服 务； 中证 登深圳 公司 作为 本专 项计 划的 登记托 管机 构， 负责 资产 支持证 券的 登记 、托 管、 转让过 户和 收益 支付 。 本专项计划是基于上述交易结构设立的资
40、产 支持专 项计 划。 本专 项计 划资产 支持 证券 包括 优先 级 A1 类资 产支 持证 券 、 优先 级 A2 类资 产支 持证 券和次级 资 产支 持证 券 ， 其中优 先级 资产 支持 证券 通过销 售机 构向 合格 投资 者发行 ， 次 级资 产支 持证 券由原 始权 益人 勒泰 房开 认购。 本专 项计 划的 资产 支持证 券按 照 中联 前海 开 源- 勒泰一号 资产 支持 专 项计划 标准 条款 （ 以下 简 称 “ 标准 条款 ” ） 的约 定进行 分配 。 产品结构 本专项 计划 目标 发 行 规模 35 亿 元， 其中 优先 级 A1 类资 产支 持证 券规 模为 1
41、0 亿元 ，优 先级 A2 类资产 支持 证券 规模 为 21 亿元 ，次 级 资 产支 持证 券规模 为 4 亿元 。 资产支 持证 券的 期限 方面 ， 资产 支持 证券 的存 续期限 为自 专项 计划 设立 日起 算 3+2 个 计划 年度 。 10 中联 前海 开源- 勒 泰一 号资 产支持 专项 计划 优先 级资 产支 持证 券 信用评 级报 告 资产 支 持证 券预 计存续 期 限为 3 个计 划年 度 ， 但计 划管理 人有 权根 据 标 准 条款 、 认购 协议 和 计 划说明 书 决定 计划 继续 存续 2 个计 划年 度或 在计 划存续 期内 提前 终止 计划 ； 具体 以
42、计 划管 理人 公告 为准。 在实 现公 募上 市的 情况下 ， 资 产支 持证 券可 能延后 终止 或延 长至 无限 期 。 预 期收 益率 方面，优 先级资 产支 持证 券的 预期 收益率 根据 认 购协 议 的约定 确定 。 专 项计 划发 行前计 划管 理人 公告 专项 计划优 先级 资产 支持 证券 的预期 收益 率。 次级 资产 支持证 券不 设预 期收 益率 。 专项计划特殊处置 特殊处置 专项计 划存 续期 间， 下列 事项发 生时 ， 计 划管 理人有 权按 照 中联 前海 开源- 勒泰一号 资产 支持 专 项计划 计划 说明 书 （以 下 简称 “ 计 划说 明书 ” ）
43、、 标准 条款 以 及 信用 增级协 议 的约 定对 专项 计 划 基 础 资 产 予 以 变 现 和 处 置 ： （1 ） 信 用 增 级 协 议项下累计两年年度考 核标准 1 未实现 ； （2） 信 用增级 协议 项下 任一 季 度考核 标准 2 未实 现， 且 勒 泰房开 未按 照 信用 增级 协议 约定 承担 目标 资产 收 益 差 额 补 足 义 务 ； （3 ） 信 用 增 级 协 议 项 下 任 一年度 考核 标准 未实 现， 且勒泰 房开 未按 照 信用 增 级 协 议 约 定 承 担 目 标 资 产 收 益 差 额 补 足 义 务 ； （4 ） 评 估 机 构 于 每 个 自
44、然 年 度 对 目 标 资 产 进 行 评 估， 如 任何 一年 评估 机构 提交的 目标 资产 评估 值下 降至评 估机 构在 编号 【 】 的 评估 报告 中披 露评1 专 项 计 划 存 续期 间 ， 各 方同 意以 每 个 自 然 年度 为 一 个考 核 期间，目标资产的净收入作为管理目标资产的考核标准， 目 标资产净收入= 目 标 资 产 收 入- 目标资产成本。年度考核 标准为自然年度 2017 年、2018 年、2019 年、2020 年、 2021 年 和 2022 年 对 应 的 考 核 指 标 分 别 为 232,741,351 元、 251,162,446 元、265,7
45、95,097 元、282,322,484 元 、 298,816,844 元 和 312,779,266 元。如专项计划于年中成立或 结束，则专项计划成立或结束 日所在年度的实际考核指标= 计 划 成 立 日/ 结 束 日 所 在 自 然 年 度 的 全 年 考 核 指 标 365 该考核年度专项计划的实际存续自然日天数 。 2 季度考核标准为 ：每个季度考核指 标= （该自然年度考核 指标该季度单季考核比重专项计划在该季度实际存续 自然日天数/ 该季度总自然日天 数），求和的计算期间自各 自然年度的第 1 个自然季度 （ 含） 起至该考核季度 （含） 止。 第一季度、 第二季度 、 第三季度
46、 和第四季度的单季考核比重 分别为 20% 、20% 、30% 和 30% 。 如因专项计划在年中成立 或结束导致季度考核标准累计计算后的年度指标超出该年 度实际考核指标的， 超出部分指标在该自然年 最后一个季度 调减； 低于该年度实际考核指标的， 以实际考核指标为准 。 估值 的 85% （ 含） 以下 。 评估应 遵循 中国 房地 产估 价师与 房地 产经 纪人 学会 发布的 房 地产 投资 信托 基 金 物 业 评 估 指 引 （ 试 行 ） 中 关 于 评 估 工 作 一 惯 性、 客 观性 的规 定， 为同 一估价 目的 对同 一房 地产 投 资 信 托 基 金 的 同 一 物 业
47、在 不 同 价 值 时 点 的 价 值 或者价 格进 行评 估， 应当 采用相 同的 估价 标准 与估 价方法；（ 5 ） 勒 泰房 开未 按照 信 用增 级协 议 约 定承担 计划 保证 金差 额补 足义务 ； （6 ） 评 级机 构公 告优先 级 A1 类资 产支 持 证券评 级低 于 【AA+ 】 （ 不 含） ， 优先 级 A2 类 资产 支 持证券 评级 低于 【AA 】 （ 不 含）；（ 7） 专项 计划 存续 届 满 3 个计 划年 度， 且未 完成公 募上 市的 。 以上第 （1 ）条 和第 （2） 条项下 情形 发生 时， 计 划 管 理 人 有 权 自 行 决 定 是 否
48、进 行 特 殊 处 置 ， 第 （3 ） 条 至第 （7 ） 条情 形 发生时 ， 计划 管理 人 应 进 行特殊 处置 。 如上 述第 （3 ） 条 至第 （7 ） 条 情形 发 生时， 计划 管理 人认 为不 需进行 特殊 处置 的， 计划 管 理 人 有 权 将 该 事 宜 提 请 资 产 支 持 证 券 持 有 人 大 会表决 。 以上 第 （1） 条至 第 （5 ） 条项 下情 形发 生 时， 基 金管 理人 有权 更换 商业管 理人 ， 委 托特 殊商 业管理 人对 勒泰 商业 中心 进行商 业管 理。 专项 计划 管理人 对基 础资 产进 行特 殊处置 的期 间 （ 即特 殊处 置 期 ） ， 勒 泰 房 开 作 为 次 级 资 产 支 持 证 券 持 有 人 不 得参与 普通 分配 。 优先收购 权 计划管 理人 进行 特殊 处置 前， 应 书面 通知 勒泰 房开， 其对 专项 计划 基础 资产享 有优 先收 购权 。 勒 泰房开 在收 到 书 面通 知后 的 5 个 工作 日内 有权 选择 自 行 或 指 定 主 体 优 先 收 购 专 项 计 划 持 有 的 专 项 计 划基础 资产 。 勒 泰房 开选 择行使 优先 收购 权的 ， 应 在收
