1、1项目分析（稿）一、投资分析诸暨市*置业有限公司，注册资本 2000 万元。投资人：* 万元 % ； * 万元 % ； * 万元 %法人代表：* 项目名称:越都名府（暂用名）土地面积：20000 平方米(30 亩） ，总建筑面积 29000，住宅 20000，商业面积 8700，物业管理用房 300，设计总户数为200 户，住宅 170 户，商业 30 户，2.2m 车位 150 个。建筑密度为 30%，容积率为 1.45，绿地率为 30 %。该项目根据总体设计规划，定位为高档商业办公+高性价比中档住宅，业主享受写字楼级物业管理服务，智能化设施俱全，小区内建设有 5 层住宅 12 幢（沿街“”
2、字形双层商铺） 。预计 2011 年 11 月份摘牌。投资与利润分折投入成本：土地款 9900 万元，按 29000 平方计算楼板价为 3414 元/建筑工程款 3335 万元，按 29000 平方建筑计算为 1150 元/ 基础设施费 290 万元，按 29000 平方建筑计算为 100 元/建筑安装费 290 万元，按 29000 平方建筑计算为 100 元/配套设施费 260 万元，按 29000 平方建筑计算为 90 元/各类规费 350 万元，按 29000 平方建筑计算为 120 元/其他费用(1)290 万元，按 29000 平方建筑计算为 100 元/预算成本（不包括销售费用，
3、财务费用及税金 ）5075 元/,总投入资金为 1.47 亿元。可售资产：商业面积 8770,按 10000 元/总计可收入 8770 万元多层住宅面积 20000,按 7000 元/总计可收入 14000 万元车库 150 个。按 18 万/个总计可收入 2700 万元总收入 25400 万元, 预计总成本 20400 万元（含 5400 万元财务成本、营业税） 2二、项目优势：1. 地域优势：毗邻市行政中心、商业中心、影视娱乐中心、中医院，城东 CBD 地段。2. 学区优势：幼儿园、小学近在咫尺，浣江中学分校、诸暨中学分校相距 800-1500m 内可步行或骑车上学，3-20 岁学生安心住
4、家上学，实为“孟母择邻，不二之选” 。3. 品质与价格优势：周边楼盘现住房销售价为 8500-11000 元/，商铺为 13000-25000 元/。三、开发地块概况：地块位于诸暨福田花园北侧，东二路延伸段。用地性质为商业、住宅用地。四、组织架构及股权初步设想初步设想不超过 3 名一级股东会成员（？、？、？） ，各代表各自来路的其他二级股东利益；其他利益相关方代表可进监事会；日常经营管理由房产公司总经理负责；下辖办公室（总经理助理+1 人，按项目前期、人事、总务职能配置） ；工程部（经理+1 人，按土建结构工程师、水电安装工程师、造价资料工程师分工配置,经理兼职其一） ；财务部（经理+1 人，
5、出纳及合同资料管理复核） ；销售部（经理+1 人） ；合计 5 人左右（薪金设置待定） 。组织机构的设置以职能为主导变为以工作流程为主导，经理团队与出资人的决策权分配，职权边界线要足够明确，以明确职责，提高效率。围绕每个阶段的工作目标，结合专职员工的日常专业性、事务性工作，各方各尽其能，一职多能，配合协作，优质高效实现目标。经过拿地前的一系列运作（均由*完成）在按理想价格拿下土地后，遇到股权重组并有新的投资者加入时，相同数量的出资额，由于出资时间特别是发挥作用的不同，对项目产生的影响完全不一样。前期运作对本项目具有不可替代的决定性作用，而新加入的投资者虽然承担各按比例的合作开发风险，但加入当时
6、就享受了由于前期原始股东不可替代的开创性工作所带来的项目可行性和土地低成本的相对低风险高收益。所以，为了体现和维护发起者的价值和权益，我们明确新加入的投资者要付出大于原有投资者的出资额，才能取得与原投资者相同的投资比例（具体溢价比例待定） 。3五、政策、市场与资金等风险因素现实地充分地研判当前宏观政策、市场与资金等风险因素，开发节奏的短平快和开发产品针对周边楼盘的相对高性价比是当前形势下对本项目开发的初步定位。当前房地产行业已由针对产品本身（买方市场）以成本管理为重点(生产环节管理)依靠领导人（个人意志集权）来实现低成本或规模经济，转变为针对市场需求（卖方）以过程管理为重点（开发全过程管理）依
7、靠核心团队（决策机制转变）来实现效益最大化的资源集成经济。六、 初步具备的资源条件及对外来资源的合作需求短平快项目特别依赖机缘和资金等各种资源， *对本地块的前期运作和地方主管部门人脉资源的掌握是本项目的创始基本条件，而合作团队的机缘性结合和各路资金的筹措是完成本项目开发的必要条件。根据资金需求估算资金最高峰占款 1.28 亿元，其中土地款约 1 亿，分期预售前需投入前期规费及设计费、工程款等约 2000 万元，其它 800 万元。七、本项目成本初步估算成本测算表一、项目概况1、 土地征用面积 20000 （ 30 亩）2、 容积率 1.453、 建筑面积 29000 其中：商铺 8770 住
8、宅 20000 可售面积：28770 （物管用房面积 230 ）4 地下建筑面积 0 二、成本测算序 项目内容 费用估算 备 注1、 土地出让金 9900 万 3413.8 / 2、 其它费用 290 万 100/ 前期土地费用小计 10190 万 3514/ 44、 建筑设计费 45 万 15.5/ 按方案 15 万+施工图 10 元/5、 景观设计费 5 万 2/ 6、 施工图审核费 6 万 2.0/ 11.8/加地下室人防 1.3/8、 勘测费 6 万 2/ 9、 桩基测试费 6 万 2/ 10、 环评费 0.35 万 0.12/ 6000/项设计等费用小计 78.5 万 27/ 11、
9、 白蚁防治费 6 万 2/ (建管局)12、 墙改费 29 万 10/ (经贸局)鼓励使用节能材料,押金部分可退.13、 散装水泥费 4.4 万 1.5/ (经贸局)鼓励使用节能材料,押金部分可退.14、 施工临时排污费 万 / 15、 管煤配套费 万 / 16、 电力配套费 万 / 17、 供水贴费 万 / （消防）18、 放线费 1 万 0.35/ 1304/组3 幢619、 防雷费 5 万 1.5-1.7/ (气象局)20、 消防检测费 万 / 21、 民工工资保证金 万 / 22、 排污费 万 / 23、 质监费 万 / 24、 房屋交易手续费 万 / 25、 房屋产籍面积预测费 1.
10、5 万 0.5/ 26、 初始登记费 万 / 27、 环卫评估费 万 / 28、 国土证费 万 / 529、 劳保基金 万 / 30、 其它费用 11.5 万 3.95/ 规费小计 58.4 万 20/ 31、 场地平整、杆线移位等 4.4 万 1.5/ 32、 招标代理费 3 万 1/ 33、 监理费 20 万 7/ 34、 编制标底费 万 / 前期工程费小计 27.4 万 9.5/ 估算造价（按 29000） 3625 万 1250/35、 电力工程 260 万 90/ 36、 室外供水 29 万 10/ 37、 室外排水 38、 绿景路墙楼灯标志等 150 万 51.5/ 绿化、景观、道
11、路、围墙、门楼、路灯、标志系统室外工程费用小计 439 万 151.5/ 39、 电梯 0 万 0/40、 热水锅炉 万 / 设备工程费用小计 0 万 0/ 41、 通信综合系统 万 / 42、 安全机电设施管理系统 万 / 为该项下各子系统造价之和周界报警系统 万 / 闭路电视监控系统 万 / 对讲系统 万 / 车库管理系统 万 / 卫星电视系统 万 / 6电信工程 万 / 火灾自动报警系统 万 / 弱电工程费用小计 44 万 15/ （开发总成本） （14462.3 万） （4987/） 43、 管理费用 290 万 100/ 估算44、 财务费用 3000 万 1035/ 以日均 1 亿
12、元占用 1.5 年为期年息 20%计45、 销售费用 290 万 100/ 按销售收入 0.8%+100 万(售楼房搭建、装修费用）期间费用小计 3580 万 1235/ 46、 营业税 万 / 47、 城建税 万 / 48、 教育附加费 万 / 49、 土地使用费 万 / 50、 其它费用 万 / 营业税金及附加费用小计 1600 万 551/ 暂按 7%计提总成本 19642.3 万 6828 （地上可售面积 28770）7八、开发资金需求及各阶段预算1 2011.11 月 履约保证金 3000 投标保证金2 12.月 土地款 3500 首付按返村暂估3 12 年 2 月 土地尾款，管理费及规费 46004 12 年 3-4 月 挖土平整等 1005 5-6 月 基础 300 按进度 75%实付6 6 月 管理、营销、售楼等 50 7 7-8 月 1-2 层约 1 万（商铺 8770） 450 600 元/1 万75%8 9-10 月 标准层 3-5 层 1 万 4509 10 月 9.18-10.18 开盘前计 12450 10 10 月-11 年 1 月 竣工 405 600 元/0.9 万75%=28111 汇 总 12855
