1、三亚国际欢乐谷建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论.11.1 项目名称及承办单位 .11.2 报告编制依据 .11.3 报告编制原则 .21.4 本报告研究范围 .21.5 项目概况、开发理念和建设目标 .21.6 推荐方案和主要经济技术指标 .31.7 研究结论 .5第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性.62.1 项目提出背景分析 .62.2 项目建设的必要性 .92.3 项目建设的可行性 .122.4 结 论 .16第三章 市场调查与前景分析.173.1 市场基础调查 .173.2 市场发展预测 .19第四章 客源市场定位和旅游发展策略.214.1 旅游发展策略 .214.2
2、项目建设原则 .22第五章 项目定位和选址方案.245.1 项目定位、主题、品牌 .245.2 项目选址方案和建设条件 .26第六章 总体规划设计和建设规模.306.1 规划设计原则 .306.2 总平面布置 .316.3 游乐项目概念性设计 .406.4 旅游度假产品概念性设计 .466.5 旅游配套服务设施规划 .486.6 基础设施规划 .51第七章 环境保护、绿化、消防和节能.567.1 环境保护 .567.2 自然资源保护和绿化 .597.3 消 防 .60第八章 开发运营管理和市场营销策略.618.1 开发模式和盈利模式 .618.2 组织机构和人力资源开发 .628.3 经营产品
3、与度假服务产品组合 .658.4 营销策略和促销形式 .70第九章 项目实施计划和一期开发工作安排.759.1 建设期工作计划及进度安排 .759.2 项目近期（2010.9-2013 年）开发主要工作计划 .76第十章 投资与成本估算.7710.1 投资估算 .7710.2 资金筹措及使用计划 .7910.3 总成本费用估算 .80第十一章 经济效益和社会效益分析.8111.1 经济效益分析 .8111.2 指标计算与评价 .8211.4 社会效益分析 .84三亚国际欢乐谷建设项目可行性研究报告1第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称: 三亚国际欢乐谷建设项目 1.1.
4、2 拟建地点：三亚凤凰镇桶井村1.1.3 承办单位简介公司名称：北京鑫瑞联创旅游投资开发有限公司注册资金：1.6 亿经营范围：旅游经营开发旅游相关产品开发1.2 报告编制依据1.2.1 关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 （国发200944 号）和 2010 年 6 月 8 日海南国际旅游岛建设发展规划纲要；1.2.2 三亚市城市发展总体规划（ 19952010） 、 三亚统筹城乡全面实现小康社会战略研究报告（2010） 和三亚市旅游发展总体规划（20082020 ） ；1.2.4 项目投资方提供的基础数据、相关资料和凤凰镇桶井村发展规划；三亚国际欢乐谷建设项目可行性研究报告21.2.5
5、 国家和地方的现行有关法规政策、标准和规范。1.3 报告编制原则1.3.1 严格按照国家和地方的有关政策、法规、标准和规范，按科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则进行编制与规划；1.3.2 在总体规划指导下，从实际情况出发，坚持高起点、高标准，打造“欢乐谷旅游循环经济示范区” ；1.3.3 坚持合理利用土地，发展低碳经济，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。1.3.4 积极采用新技术、新材料，充分利用区域经济发展和市场优势，依靠良好的投资政策环境，建设高标准的生态旅游休闲度假区；1.3.5 选用节能产品，加强环境保护，严格控制各类污染源。1.4 本报告研究范围本报告按照科学性、
6、经济性、可操作性和实事求是的原则，并遵循国家财政部颁布的旅游、饮食服务企业财务制度 ，以国家标准旅游区等级的划分和评定及投资方提供的相关项目资料为依据，对“三亚国际欢乐谷”的区域社会经济发展态势、定位、档次、产品、服务、预期收益和价值等进行阐述，从市场潜力、区域同业竞争及发展前景和周边同类产品价格角度，分析该项目的价值和定价标准。本报告以行业统计数据和市场调研为基础，对目标客源、消费能力和潜力作了分析，辨别了优劣势、挑战和机遇，并以此为基础，测算投入产出和经济效益，提出了关于项目投资和经营是否可行的意见。本报告是项目投资方或相关业务部门登记、审核时的依据，并供有关方参考。本报告不宜外传。1.5
7、 项目概况、开发理念和建设目标1.5.1 项目概况三亚国际欢乐谷建设项目可行性研究报告3“三亚国际欢乐谷”是积极响应党中央提出的海南旅游业改革创新发展战略，在海南省全面启动国际旅游岛建设的有利背景下，基于对三亚市旅游发展前景的分析，以游乐园、影视制作为投资主体，与凤凰镇桶井村全面合作而筹划的影视制作、游乐场、休闲旅游和景观地产综合开发项目。该项目选址位于三亚市凤凰镇桶井村西南角、天涯海角及南山景区以北地块，项目“核心规划区”用地 2100 亩，周边旅游地产度假及基础配套设施占地约 800 亩。含四大功能分区，即：主题公园、影视基地、好莱坞酒店及别墅群、未来世界飓风湾游乐区。拟分三期开发建设，建
8、设周期 78 年。其中近期（20102013 年）投资 6.8 亿元。1.5.2 开发理念打造国际水准的影视基地、游乐王国。1.5.3 建设目标一是本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目开发，并联合凤凰镇桶井村共同组建“生态游乐发展联合体” ，努力将“三亚国际欢乐谷”项目建设成为以“影视基地游乐游乐园景观休闲地产”为基本模式的“三亚国际级旅游示范区” 。1.6 推荐方案和主要经济技术指标1.6.1 各功能区规划建设主要项目及内容表 1 功能区规划建设主要项目及内容功能分区 规划用地（亩） 投资额（万元） 建设年份 备注游乐
9、园 800 35280 20132016不夜城 200 11520 20132016两项均属于主题公园部分三亚国际欢乐谷建设项目可行性研究报告4影视基地 1200 136960 2010.92015好莱坞酒店及别墅群 600 85680 20152018未来世界 200 18560 20172018财务费用 3000流动资金 9000合计 3000 3000001.6.2 项目主要经济技术指标表 2 项目主要经济技术指标序号 名称 单位 数量 备注项目建设总投资 万元 300000其中：自由资金 万元 173000 主要指集团投入资金银行借款 万元 500001经济收益滚动收益 万元 7700
10、02 营业总收入 万元 1644003 年均经营成本 万元 452004 投资利润率 % 27.555 投资利税率 % 36.736 财务内部收益率 % 237 投资回收期（静） 年 8.23三亚国际欢乐谷建设项目可行性研究报告58 投资回收期（动） 年 12.69 财务净现值 万元 431449.91.7 研究结论“三亚国际欢乐谷”项目的建设，将大大推动三亚建设国际旅游岛的步伐，有效解决区域游乐设施缺乏问题，带动周边地区共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。从经济上分析,本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，各项财务经济指标也能
11、达到较好的水平，经济效益也非常明显。结论：本项目社会效益、生态效益和经济效益俱佳，故本项目是可行的。三亚国际欢乐谷建设项目可行性研究报告6第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性2.1 项目提出背景分析2.1.1 建设国际旅游岛的政策环境2009 年 12 月 31 日，国务院正式颁布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（国发200944 号），标志着备受国内外关注的海南国际旅游岛建设拉开了序幕。建设国际旅游岛是海南旅游业发展新的助推器，是新一轮海南改革的重要突破口，必然将进一步推动海南游乐园旅游产业的大发展。意见明确了海南国际旅游岛的战略定位，是成为我国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区。这就要求海南要充分发挥经济特区优势，积极探索，先行试验，发挥市场配置资源的基础性作用，加快体制机制创新，推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放和科学发展方面走在全国前列。按照意见要求，在 2015 年，我省旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升；到 2020 年，海南将初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际能行的旅游服务标准全面接轨。欢乐谷及主题游乐园建设应该成为海南国际旅游岛建设的重要组成部分。2.1.2 海南旅游产业持续健康快速增长
