1、图书旅游地产改变中国作者段宏斌广州道本文化传播有限公司马术丙，QQ798789514图书旅游地产改变中国作者段宏斌广州道本文化传播有限公司马术丙，QQ798789514我们的旅游地产事业象太阳2010 年对中国的房地产是具有重要意义的一年，一方面，国家对已热得喘不过气来的一线城市房地产进行了有史以来的最严厉的调控；另一方面，国家对旅游地产第一次做了充分的表述，相关的产业配套政策日趋完善，国家将海南岛定位为国际旅游岛，并上升到国家战略的高度。两种截然不同的态度，真可谓一半是火焰，一半是海水。种种迹象表明：旅游地产的春天来了！一、2010 年旅游地产大事记国务院首次表述旅游地产业 事件：2010
2、年 1 月 4 日， 国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见(简称若干意见)正式发布，海南国际旅游岛建设上升为国家战略。 若干意见中说：积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。点评：若干意见虽然是对海南省而言，但有关内容对全国旅游地产的发展也具有重大的指导意义，其中“与旅游业相适应的房地产业”的表述在中央政府文件中属于首次，可以解读为旅游地产作为旅游业与房地产业交叉产业，旅游业是主导，是房地产适应于旅游业，这是值得强调的旅游地产发展根本导向。海南产权式酒店获预售证书事
3、件：2010 年 3 月 12 日，海南三亚红树林产权式酒店正式开盘，这是多年来不多见的比较规范且有一定规模的产权式酒店。所谓规范的一个佐证是，在三亚住房和城乡建设局颁发的商品房预售许可证注明：该项目发售的是产权式酒店，并注明批准预收款监管银行和监管账号，这样的产权式酒店预售管理具有示范性。点评：长期以来，由于各地销售的所谓“产权式酒店”极不规范，纠纷不断，产权式酒店被妖魔化，各地政府主管部门也往往把它打入冷宫。 国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见提出： “加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理” ，应该说这是发展产权式度假酒店积极的“信号” 。产权式酒店或可能作为旅
4、游地产主流产品之一，它能在很大程度上能减少旅游地产异地置业楼房闲置率高的老大难问题。相对于大型旅游度假区来说，产权式酒店也比较适合中小房地产企业开发。当下主要问题之一是政府相关具体法规政策的缺失。中国旅游地产服务集团成立事件：2010 年 4 月 29 日，由新浪网、易居中国、携程网、如家酒店集团、中国房产信息集团(微博)五家海外上市公司共同发起的中国旅游地产服务(集团)有限公司(简称中旅服)在海南三亚喜来登度假酒店举行宣告成立。中旅服成立后，已成功举办了雅居乐海南清水湾全国多个城市联动推介会、中信泰富海南神州半岛朝阳海岸太原推介会等营销服务活动。点评：我国幅员辽阔，各地旅游地产开发正纷纷起步
5、，中旅服在旅游地产服务上领先一步，其他企业亦有机会不失时机抢占旅游地产服务业。关键是整合各种资源，探索打造旅游地产全新服务模式，做到旅游和地产的对接，开发与服务的对接；建立售前、售中、售后的服务营销系统，包括项目前期策划、招商租售、运营管理，并搭建信息化平台和网上网下的推广等。图书旅游地产改变中国作者段宏斌广州道本文化传播有限公司马术丙，QQ798789514图书旅游地产改变中国作者段宏斌广州道本文化传播有限公司马术丙，QQ798789514图书旅游地产改变中国作者段宏斌广州道本文化传播有限公司马术丙，QQ798789514万达领衔千亿抢滩旅游地产事件：2010 年年 6 月 17 日，大连万
6、达集团携手中国泛海集团、联想控股、辽宁一方集团等投资联盟，与福州马尾区、南平武夷山市分别签署福州琅岐岛国际旅游度假区项目投资框架协议和武夷山国际旅游度假区项目投资框架协议，前者计划投资 200 亿300 亿元，后者计划投资 30 亿元。8 月 24 日，计划总投资 500 亿元的大连金石国际旅游度假区项目签约，将由万达等五家民营企业共同打造。9 月 10 日，万达又领衔签约西双版纳国际旅游度假区项目，计划总投资 150 亿元。此外，万达领衔打造投资 200 亿的长白山国际旅游度假区在 2010 年已进入实质建设开发阶段，部分可售项目年内进行预售。点评：大连万达集团属于对商机具有非常先见之明的前
7、瞻性企业。万达最初做商业地产时，并没有太多开发商做。当下万达又察觉到旅游地产的商机，联合民营企业“集团军”抢滩旅游地产。万科等巨擎试水旅游地产业事件：10 月 22 日成都万科与南充市顺庆区政府签署西山旅游文化综合开发项目投资合作框架协议。该项目预计总投资约 60 亿元，占地 8000 余亩。项目建设主要内容包括：基础设施建设、安汉故城开发、生态绿化环境建设、旅游度假区开发及旅游房地产开发等。2016 年将完成项目建设全部内容。点评：万科等等一批住宅开发企业包括保利、龙胡、恒 大、富力地产等，无论是从投资金额还是从拿地规模看，试水旅游地产远比转战商业地产的动作要大。如保利 2010 年签约了三
8、个旅游地产或与旅游地产相关项目：在四川省德阳市投资 150 亿，建设用地 2150 亩。在成都东村投资 1125 亿，涉及用地约 41 平方公里，在东莞投资 100 亿，用地面积 26.6 平方公里。万科等一批住宅开发企业试水旅游地产，动因各异，有些是在产业调控中规避风险，有的是转变发展方式，都代表了住宅开发企业业务新战略。华侨城创旅游地产双赢模式事件：2010 年 11 月 11 日，华侨城洲际大酒店内，老、中、青三代华侨城人及社会各界数百人欢聚一堂，共同庆祝华侨城集团成立 25 周年。从深圳湾畔一片荒野滩涂中起步，一路跨越艰难曲折，华侨城用 25 年的时间成为亚洲唯一跻身世界旅游集团八强的
9、企业，总资产突破 600 亿元，在全国范围内建设了 13 个华侨城和九大主题公园，其成功很大程度上得益于华侨城首创的“旅游+地产”商业模式。点评：类似主题公园的旅游开发一个普遍定律是，单一的旅游项目往往商业经营难以长期为继，“旅游+地产”商业模式是通过主题公园等建设改变环境打造品牌，提高土地价值，实现从旅游主导产业到房地产业等关联产业的延伸和发展；地产项目高成长、高回报收益再反哺旅游开发，形成循环不断的产业链。“旅游+地产”可以认为是中国旅游地产乃至旅游业开发可持续发展的主流商业模式。政府企业合作开发旅游用地事件：2010 年 11 月 15 日21 日，第五届中国北京文化创意产业博览会推出了
10、一大批各地休闲旅游招商引资项目，仅北京就有 25 处，用于招商引资旅游用地面积往往是上千亩甚至上万亩。据了解，投资开发企业取得这些旅游用地往往是采取与政府合作等多途径方图书旅游地产改变中国作者段宏斌广州道本文化传播有限公司马术丙，QQ798789514图书旅游地产改变中国作者段宏斌广州道本文化传播有限公司马术丙，QQ798789514式，其中也不排除通过“招拍挂”途径获得。点评：北京文博会休闲旅游招商引资项目作为本年度旅游地产“事件”的意义是：各地政府在当前和今后一段较长时间内都会积极推广实施文化创意产业，其中文化休闲旅游业是重点。与政府合作做文化休闲旅游业，拿地不同于住宅或商业地产单一的“招
11、拍挂”，开发商可以通过一二级土地开发联动获取相对的廉价土地。开发商在承接如主题公园等旅游公共产品时，政府往往会方便开发商通过一定的手续获取一定比例的配套建设用地包括旅游居所用地。即使一些土地仍要走“招拍挂”流程，也可以采用相应的附加条款限定竞争者。这也是开发商抢滩或试水旅游地产内在动因之一，特别在住宅或商业用地拿地成本高企的情况下。珠海一幅地块每亩近 6.3 万事件：2010 年 11 月 16 日，珠海市横琴富祥湾总面积 388343.74 平方米的旅游用地开始挂拍竞买，容积率为小于或等于 0.8，使用权出让年限 40 年，起始地面地价为每平方米 94.5 元。根据挂牌文件，这个地块将用于旅
12、游景点建设及为旅游配套的休闲度假、酒店、餐饮、商业、办公、会议会展、体育文化娱乐设施等综合开发。该地块由珠海长隆投资发展有限公司竞得，仍以挂牌地面地价 94.5 元/平方米成交，总地价 36698483.00 元。点评：珠海市横琴富祥湾旅游用地挂拍的“事件”意义一是此幅挂牌地块是较为典型的旅游地产用地，区别于规定不能开发地产用途的旅游用地。横琴富祥湾是长隆国际海洋度假区项目的所在地，这次是继 2008 年 12 月 25 日长隆公司以 1.2 亿竞得 130 多万平方米土地后，富祥湾地块的再次出让。此“事件”意义之二是此幅旅游用地非一般出高价者所能获得。挂拍竞买人准入资格审查有五项，如“竞买人
13、或其股东或股东控股的公司拥有国家 AAAAA 级旅游景区资格”等等，这实际上是为长隆公司“量身定制”，成交地面地价每平方米不足百元成为必然。论坛关注旅游地产发展瓶颈事件：2010 年 12 月 11 日，2010 年 CIHAF 中国住交会“中国旅游城市开发暨旅游地产论坛”上，专家分析了发展旅游地产存在的瓶颈，第一，用开发住宅的理念开发旅游地产，造成了盲目圈地；第二，低水平的规划设计导致项目的失败。第三，旅游地产人才短缺；第四，分时度假在我国还存在一定的障碍，需要创新营销模式。点评：专业论坛对于旅游地产发展瓶颈问题的讨论应该给予足够的关注，特别是在旅游地产发展异常火爆的情况下。以国内已有的旅游
14、地产运作总体情况客观的说，失败的案例仍大于成功的案例。旅游地产对于政府的风险主要有：地方政府招商引资引入开发商，后者建成卖完楼盘后政府期待的景区开发却少有进展，地方政府显得相当被动。旅游地产对于开发商的风险主要有：各地一拥而上的项目使未来目标消费者“稀释”；由于旅游地产综合性强，如果缺乏专业的运作和资金的保证，项目会虎头蛇尾，特别是几千亩用地的项目对此更应有所警惕。旅游综合体兴起成为新模式事件：2010 年 12 月 18 日，湖南张家界副市长代表市政府与华天酒店集团董事长就“张家界华天城”项目签约。该项目地处张家界市天门山索道下站，建设用地达 399 亩，建设总面积为 80 余万立方米，项目
15、建设计划为 2 至 3 年，建成后将呈现一处集五星级酒店、写字楼、住宅、旅游产品购物一条街、酒吧休闲一条街的休闲生活城。华天酒店集团作为湖南省内最大的旅游上市公司，明确提出要以“景区+房地产+商业”模式，发展以著名景区为核心的度假休闲旅游综合体。点评：近年来，旅游综合体在全国一些旅游目的地开始兴起。旅游综合体业内说的概图书旅游地产改变中国作者段宏斌广州道本文化传播有限公司马术丙，QQ798789514图书旅游地产改变中国作者段宏斌广州道本文化传播有限公司马术丙，QQ798789514念是“以房地产为基础，以高档酒店为载体，以一流的自然人文服务环境为前提，以品质高、功能全的服务内容为根本，集观光
16、、休闲、会展、美食、演艺、运动为一体。”可以认为旅游综合体是在旅游产业转型升级中，旅游地产新的发展模式，其根本特性是旅游导向型的土地综合开发。其目标是通过进行多功能、多业态的集聚，整合文化等各种资源，满足休闲旅游时代人们多层次的需求；并以旅游发展提升土地价值，形成旅游地产上下游产业链，推动城镇区域发展。旅游综合体具有广阔的发展前景。二、 遍地开花的中国旅游地产图书旅游地产改变中国作者段宏斌广州道本文化传播有限公司马术丙，QQ798789514目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动
17、为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过 100 家。旅游地产热用“来势汹涌”形容并不为过，东西南北中，可谓遍地开花。对各地一个简单扫描，便能从中感受到旅游地产在投资者和开发商眼中具有何等魅力了。 北京卓达在延庆龙庆峡风景区内，有一个占地面积 1600 亩（107 公顷）的旅游项目，建成北京市最大的国际生态休闲度假基地。中坤集团也有意投资延庆。深圳华侨城集团北上在南磨房推出了北京首个大型旅游主题社区“北京世纪华侨城” ，正在打造华侨城的“北京版”，基于其以往的成功经验，有理由期待华侨城为北京市场带来一股清新空气。总体来讲，北京的旅游资源相对比较短缺，需求旺盛，供不应求。旅游地产项目主要集中在怀柔
18、、密云、延庆等地。其中，怀柔资历最深，是传统的会务、商务旅游之地，硬件配套设施比较成熟完善；密云水资源优势突出，生态环境比较好，大有后来居上的势头；延庆夏能避暑，冬有冰城节，旅游资源和生态资源丰富，是一个刚刚发展的半处女地，后劲最足，将成为北京旅游地产开发热点。 海南在海南购置旅游房产用于度假和投资，已成为一种时尚。目前在海南省海口市的产权式酒店、产权公寓、高档住宅区销售中，外来购房者占 5080，房价一路攀升。三亚的旅游地产异常火爆，三亚政府比以往表现得理性和成熟了许多，为慎重起见，甚至对某些已经完成规划的区域重新进行调整定位。北京万通实业集团也正在为三亚小东海高档休闲旅游项目进行前期准备工
19、作。该项目坐落于鹿回头山的东南面与大东海一山之隔的小东海海湾。首期开发面积 300 亩，拟建临水别墅、半山别墅、水上别墅，供商务人士度假。此外，打造了四百套的高端私家休闲领地，其中水上别墅将极具特色。上海图书旅游地产改变中国作者段宏斌广州道本文化传播有限公司马术丙，QQ798789514图书旅游地产改变中国作者段宏斌广州道本文化传播有限公司马术丙，QQ798789514上海市旅游委和海洋局联合起草的滨海旅游规划中，申城六个沿海区县的旅游景点也被串连起来，形成一条“滨海旅游带“，其中投入近 50 个亿的奉贤海湾“碧海金沙“工程将成为未来上海旅游经济和海洋经济的新亮点。 佘山因松竹茂密、景色秀丽、
20、人文资源丰富，一向为高档项目集中地，佘山银湖（二期） 、佘山高尔夫别墅、田安别墅等一批项目近期推向市场。朱家角位于地处苏、浙、沪之交的淀山湖畔，是至今保存最好的江南水乡古镇，是新的旅游地产开发亮点。绿洲江南园是规划中朱家角新镇区 1 平方公里特色居住区中最早启动的项目。 杭州杭州是历史文化和旅游资源非常丰富的城市，旅游房地产开发已有相当规模。在城市化过程中，利用当地自然资源开发房地产与通过造景造势带动房地产开发的开发模式正在形成。杭州宋城集团在千亩寸草不生的废弃土地上，开发的旅游主题公园杭州乐园成为华东最大的主题公园群。深圳当然首推华侨城颇具影响力的“世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷”四
21、大主题公园。另外，东部华侨城更是中国旅游地产之旅游综合体的代表作。大梅沙海景酒店作为集高尚住宅、滨海风光、娱乐、休闲、旅游度假、会议、大型文化活动为一体的综合服务区域功能酒店，其经营保障将首先来自区位优势，也是一个亮点。成都成都市就提出“休闲之都 ”城市品牌,这不是一个口号问题,而是旅游业产业方向的调整。成都具备与中原文化不同的上古、中古文化地位,拥有“两个黄鹂鸣翠柳” 、 “窗含西岭千秋雪”的意境。因此,成都以非中原文化的内容充实休闲内容,以自然美扩充休闲的空间,从而突破一般的休闲项目近距离禁锢,并以特色食品和服务构建休闲之都的特定地位。与此同时，凭借周边优厚的旅游资源：都江堰、雅安贡噶山、
22、周公山温泉公园和道教洞天青城山，成都对于旅游地产运作模式已经是驾轻就熟。早在 2002 年 1 月，雅安有关旅游项目公司就推出五星级国际温矿泉酒店、分时度假私家温泉别墅、温泉高尔夫俱乐部、温泉网球俱乐部、温泉女人世界等合作项目。 青岛由于青岛具有绝佳生态环境、丰富的旅游产品、完善的旅游设施、便捷的交通优势，加之政府的大力支持，形成了一个极具优势的旅游度假区域，使旅游房地产具有较高的投资潜力。据有关资料显示，由于看好青岛未来的旅游房地产市场，目前国内涉足青岛房地产的公司已超过百家。青岛除了市区海边已无地可征，东至即墨、西至胶南市，甚至海边的地也几乎被开发商一一收至帐下。由于旅游产业的兴旺，将使青岛诞生更多规划设计一图书旅游地产改变中国作者段宏斌广州道本文化传播有限公司马术丙，QQ798789514图书旅游地产改变中国作者段宏斌广州道本文化传播有限公司马术丙，QQ798789514流、具有国际水准的现代化居住区，使岛城沿海地区变得更加美丽。 南京虽然拥有深厚的文化底蕴和优美的自然风光，南京在旅游房地产的开发和推进上却曾经相对滞后。当“一小时都市圈”应运而生，南京山水成林的特点为旅游房地产的发展提供了殷实的硬件条件。许多极具魅力的景观展现在人们眼前，特别是周边郊区、县一些正在开发的旅游项目，足见南京的旅游地产绝不逊色其它城市。如浦口区的老山森林公园和温泉、江宁区的杨柳村和将军山等。
