1、武汉房地产宏观背景分析武汉房地产宏观政策（一）2014 年 1 月房地产调控措施国家层面：春节前政策调整较少，多是承接去年政策的重点，逐步开展工作，包括土地流转、不动产登记以及以房养老等，如：农业部发布关于切实做好 2014 年农业农村经济工作的意见以及地方“两会”陆续召开，重点探讨土地改革；中央编办发布中央编办关于整合不动产登记职责的通知 ；全国保险监管工作会议召开，将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。日期 新政内容 解读2014 年 1月 3 日国管公积金中心发布了关于加强中央国家机关住房公积金个人贷款差别化管理的通知 。通知指出，职工首次住房公积金个人贷款结清满 5 年后，方可按规定再
2、次申请住房公积金个人贷款。职工购买第三套住房的，不予受理贷款申请。总体方向仍是保刚需，有利于反腐。2014 年 1月 17 日国税总局：夫妻之间房屋、土地权属变更免征契税范围扩大；在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。其实是对老政策做了进一步明确的说明，不过或将助长人们通过离婚来获取购房资格的心态。2014 年 1月 19 日进入 2014 年，地方“两会” 陆续召开。在北京、山东、湖南、海南等省市的政府工作报告中，深
3、化农村改革，放活土地经营权，鼓励承包土地经营权向新型经营主体流转成为热点。要警惕农民权益边缘化，要切实做到土地制度改革“谋定而后动” 。2014 年 1月 21 日保监会主席项俊波在全国保险监管工作会议上表示，今年我国要继续鼓励保险公司参与养老业服务，重点之一是开展老年人住房反向抵押养老保险试点。“以房养老”政策试点的具体时间表并未确定，相应产品还需研究出台才行。2014 年 1月 24 日农业部发布关于切实做好 2014 年农业农村经济工作的意见 ，对今年农村经济工作开展做出具体安排。 意见提出，选择 2 个省开展整省试点农村土地承包经营权确权登记颁证工作，其他省份至少选择 1 个整县开展试
4、点。农村土地承包关系的逐渐稳定和完善，使承包经营权用以抵押融资成为了可能。 2014 年 1 国土资源部表示，中央编办发布中央编办 不动产登记已进入实质性推进月 27 日 关于整合不动产登记职责的通知 ，公布了不动产登记职责整合的方案。在该部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，未来将建立不动产登记信息公开查询系统，但涉密、个人隐私的事项除外。阶段。最新武汉各银行房贷政策贷款利率(5年以上贷款基准利率6.55%)武汉市各大银行 首套房 二套房工商银行 首付3成，基准 首付7成，上浮10%农业银行 首付3成，基准 首付7成，上浮10%起建设银行 首付3成，基准 首付7成，上浮10%-30%中国银行 首
5、付3成，基准 首付7成，上浮10%起国有银行交通银行 首付3成，基准 首付7成，上浮20%左右汉口银行 首付3成，基准 首付7成，上浮10%招商银行 首付3成，基准 首付7成，上浮15%华夏银行 首付3成，基准 首付7成，上浮10%光大银行 首付3成，基准 首付7成，上浮10%商业银行中信银行 首付3成，基准 首付7成，上浮10%民生银行 首付3成，基准 首付7成，上浮10%备注：申请贷款的银行不同，或者是购买的楼盘不同，贷款情况可能有所不同。一月武汉商品住宅市场一、一月商品住宅新增2014 年 1 月全市新增加推项目 52 个，新增总建筑面积 185.07 万平方米，其中住宅新增面积 133
6、.08 万平方米。主城区项目 34 个，总建筑面积 126.67 万平方米，其中住宅新增面积 102.02 万平方米；远郊区项目 18 个，总建筑面积 58.40 万平方米，其中住宅新增面积 31.07 万平方米。（一） 过去 25 个月，主城区月新增商品房、商品住宅供应量变化（2012 年 1 月2014年 1 月）2014 年 1 月，主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别为 126.67 万方和 102.02 万方，分别环比上月减少 17.3%和 13.2%；与去年同期相比，商品房和商品住宅分别增加80.8%和 94.4%。从历年 1 月份的新增供应来看，由于 1、2 月通常是中国的传统
7、春节，楼市开盘意愿普遍不强。但今年有所不同， 2013 年武汉楼市的全面火爆，使较多开发商继续看好 2014 年武汉楼市，故仍有不少项目于此时申领预售许可资格，市场供应反呈大热局面，与传统销售旺季的供应量相当。（二） 过去 13 个月武汉主城区商品房竣工面积与新增面积变化2013 年 1 月到 2014 年 1 月，主城区商品房总竣工面积 1817.82 万方，商品房新增供应面积 1605.50 万方。本月，主城区商品房竣工面积 93.25 万方；商品房新增 126.67 万方。从走势图上来看，12 月份通常为全年竣工高峰期，而 1 月则为竣工淡季，故当月的竣工量环比出现减少。另外，由于武汉地
8、产开发力度逐年加大，故竣工量同比仍为上涨。而从竣工与新增供应之比来看，当月因竣工进入淡季，但新增供应一反常态位居高位，故本月出现了新增供应量大于竣工量的情况，而统揽纵览过去一年以来的新增供应及竣工情况，整体上的总竣工量仍大于新增供应量，说明目前市场上仍存有一定数量的房源未进入预售范围，也间接反映了当前武汉楼市的库存量依然较大。 （这一段写的很纠结，观点要明确，不要反反复复，一两句话把观点点出来就行，不用对数据反复说明）（三）一月新增商品住宅分片区供应一月，武汉主城区和远城区商品住宅新增供应面积分别为 102.02 万方和 31.07 万方，分别较上月减少 13.2%和 41.6%。主城区和远城
9、区新增商品住宅面积占全市新增住宅总面积分别为 76.7%和 23.3%，均较上月环比减少。其原因主要是传统春节长假的提前来临。 （去掉，所有的分析都以春节长假为原因，该原因在前面提及一次就行）其中，远城区本月新增供应出现了较多的商业及厂房类项目，故其住宅新增供应占比环比上月出现了减少。一月，武汉各片区商品房供应面积排行：本月的主城区商品房新增供应，汉阳中心区、东西湖区及武昌中心区分列前三，且均在 20 万方以上，南湖片、汉口中心区及二七后湖片其次，在 10-18 万方之间，关山片、青山区及沌口片则不足 10 万方，古田片本月仍无新增供应入市；远城区商品房的新增供应方面，黄陂区本月因较多的商业及
10、厂房类项目入市，新增供应雄踞全市榜首，但未超过 30 万方，新洲区及江夏区在 10 万方以上，蔡甸区不足 10 万方，汉南区本月无新增供应入市。（语句要简练，前面写了新增供应，不用每个片区后面都加新增供应）一月，武汉各片区商品住宅供应面积排行：一月，主城区商品住宅的新增供应方面，汉阳中心区位居全市榜首，其新增供应也是唯一一个超过 20 万方的片区，东西湖区、武昌中心区及南湖片紧随其后，新增供应在 15-20 万方之间，关山片在连续 4 个月位居榜首后，本月新增供应量严重缩水，不足 10 万方，汉口中心区、二七后湖片及青山片的新增供应在 4-8 万方之间，沌口片及古田片本月无住宅类项目入市；远城
11、区商品住宅的新增供应方面，仅江夏区的新增供应在 10 万方以上，新洲区、黄陂区及蔡甸区的新增供应均不足 10 万方，尤其是黄陂区，尽管其商品房的新增供应位列全市榜首，但多为商业及厂房类项目，故商品住宅的新增供应量大幅减少，汉南区本月则无新增供应入市。（建议商品房和商品住宅统一制表，统一分析，否则出现大量重复，从分析到数据上，盖因商品住宅是商品房的主体）（四）一月新增商品住宅分物业类型供应一月，武汉市主城区新增项目的物业类型主要为住宅，占 80.5%，较上月增加 3.7 个百分点；其次是商业类物业，占 11.2%，较上月增加 9 个百分点；写字楼办公楼类物业，占 4.9%，较上月减少 12.1%
12、；车库及其他类物业，占 3.3%，较上月增加 0.6%；厂房及仓库类物业本月无新增供应入市。本月，因传统春节的提前到来，同时，返乡置业主流群体更多的关注于住宅市场，故投资属性较重的非住宅市场受关注度有所降低，其新增供应占比出现了减少。本月，武汉市主城区商品住宅的新增供应物业类型以高层类物业为主，占 97.7%，其新增占比环比上月小幅减少 0.2%，其次，多层类物业新增供应占比为 2.3%，其新增占比环比上月增加 2.3%，其余建筑类型的物业本月无新增供应入市。进入 2014 年，主城区内高层项目的新增供应占比稳定在较高的数值，随着土地可利用资源的逐渐减少，未来这一数值还将持续增长。 （建筑类型
13、的新增情况分析可以删除，此类分析从月到年都不变，没有再说的必要）（五）一月新增上市项目一览1、一月武汉主城区上市项目项目名称 项目地址 开发企业 预售面积 （)汉中片二期危房改造项目 硚口区操场角路（A 地块） 武汉华通置业发展有 限公司 79162.2中电武汉电子广场 江汉区友谊路口 武汉蓝天房地产开发 有限公司 45056.93海赋江城二期 江岸区淌湖村（江岸 区兴业路 169 号） 中国水电建设集团房 地产武汉有限公司 37269.75中胜村 K1 地块 江岸区金桥大道 20号武汉市中胜村城中村改造工程建设有限公司40896.42星悦城 K4 地块 江岸区跃进村 K4 地块 武汉星海原投
14、房地产 开发有限公司 20490.12楚邦汉界 江岸区后湖乡 武汉凯通思房地产开 发有限公司 2344.51家美天晟阳光城（汉口印象） 东西湖区金银湖马池中路北、环湖中路西 家美天晟武汉置业发 展有限公司 36580.15“武汉临空皇冠假日酒店八方明珠”二期东西湖区吴家山街八方路西、田园街北武汉大地林肯置业发展有限公司 44451.45金盛国际（金银湖广场二期） 东西湖区金银湖金桥三路南、五景药业东 武汉昆斯兰置业投资 有限公司 54682.05汇通公路港商业服务中心一期东西湖区走马岭街107 国道东、南十支沟南武汉运通置业有限公司 37202.81“海林阳光城”一期东西湖区吴家山街东吴大道以
15、南、三秀路以西湖北万德利置业有限公司 41545.71城市空间 东西湖区三秀路东、 革新大道南 湖北龙耀房地产有限 公司 31850.01泓悦府 洪山区石牌岭东路 武汉泓江房屋建设有 限公司 52910.34阜城新都 洪山区武珞路 378 号 武汉凯越房地产开发 有限公司 4885.17华润置地橡树湾项目一期地下车位武昌区杨园街铁机路5、7 号华润置地（武汉）实业有限公司 9594.36融侨城 K3-1、K3-2 一期 武昌区柴林头村 武汉融侨置业有限公 司 45893.91武汉保利城 K1 地块一期 洪山区铁机村 湖北保利普提金置业 有限公司 89235.78南洋金谷青山区建设四路 29号（
16、武汉市青山区建设四路 6 号）武汉南洋金地置业有限公司 44659.22金域天下花园(A 地块）洪山区青菱乡白沙二路与青菱东路交汇处（A 地块佳兆业地产（武汉）有限公司 36204.07清能清江锦城 K7 地块 洪山区毛坦村 武汉清能普提金置业 有限公司 74809.52洪山村城中村改造开发用地 K11地块住宅小区项目武汉市洪山区文化大道李桥村武汉虹玉置业有限公司 54055.56南湖半岛（1、2、3、7、9、11）洪山区洪山乡卓刀泉村湖北天马置业有限责任公司 9824.68金地雄楚 1 号二期 东湖开发区雄楚大道 888 号 武汉市金地房地产开 发有限公司 39748.62金地雄楚 1 号二
17、期 东湖开发区雄楚大道 888 号 武汉市金地房地产开 发有限公司 44233.86陶家岭村“城中村”改造开发用地（汉阳国际 B 地块一二期） 汉阳区陶家岭村武汉市永利置业有限公司 17955.9新建磨山村城中村改造开发 E 地块（一期） （中国铁建国际城） 汉阳区磨山村 中铁房地产集团武汉 有限公司 1823.94中维月湖琴声汉阳区月湖大道以南，龙灯堤路以西 C 地块、D 地块中维地产武汉有限公司 31731.91中维月湖琴声汉阳区月湖大道以南，龙灯堤路以西 C 地块、D 地块中维地产武汉有限公司 43286.17卧龙墨水湖边 1 号地块 汉阳区江堤街红卫村、 渔业村 武汉卧龙墨水湖置业 有
18、限公司 48336.93限价商品房（汉水尚庭） 汉阳区赫山路昌家湾 1 号 武汉晶振林置业有限 公司 21806.96龙阳村 J 地块（龙阳 1 号三期）汉阳区龙阳村（武汉市汉阳区芳草路 88号）武汉世纪龙阳置业有限公司 43377.52金地城 J5 地块五期 汉阳区四新地区 武汉金地伟盛房地产 开发有限公司 43169.99绿地新都会汉阳区四新南路与梅子西路交叉口西北部E 地块绿地地产集团武汉置业有限公司 9356.83华人汇和科技园（华中智谷）项目一期工程武汉经济技术开发区201M 地块华人汇和科技园建设有限公司 28218.662、一月武汉远城区上市项目项目名称 项目地址 开发企业 预售
19、面积 （)联投广场住宅区 武汉市江夏区大桥新 区大桥村 武汉联投鼎成置业有 限公司 62040.08保利清能西海岸（一区） 武汉江夏经济开发区藏龙岛办事处栗庙村 武汉清能意盛置业有 限公司 31468.98伊托邦渔人码头二期 江夏区五里界街锦绣 村 湖北大都地产集团有 限公司 13259.92汉口北国际商品交易中心 G区 武汉市盘龙城经济开 发区刘店村 武汉汉口北商贸市场 投资有限公司 110161.36创业中心 黄陂区武湖农场青龙 分场 武汉朋谊科技有限公 司 6904.74巢上城三组团黄陂区盘龙城经济开发区叶店村、刘古塘村武汉新阳光房地产开发有限公司 34056.83光明华府 黄陂区祁家湾街农贸 街 武汉长飞置业有限公 司 22915.14汉口湖畔二期 黄陂区盘龙城经济开 发区许庙村 武汉榕源房地产开发 有限公司 26735.79爱帝时尚创意产业园 黄陂区横店街道建华 村、红寨村 武汉爱帝针纺实业有 限公司 82229.2蓝色星城三期 黄陂区横店街中华社 区 湖北天众置业有限公 司 10282.86名仕佳苑（一期） 新洲区邾城街邾城大 道 43 号 湖北明佳置业有限公 司 34743.83新城世家 新洲区阳逻街高潮村 武汉盛浩房地产开发 有限公司 10211.36东城尚品（一期） 新洲区邾城街城东村 武汉兴开源房地产开 发有限公司 22587.53
