1、房地产专业人士深访原始记录（一）武汉普尔斯马特经贸有限公司 张纪炜 招商、发展经理一、市场情况1、 目前汉口商业环境现状如何及未来发展趋势如何？汉口作为武汉的经济中心、行政中心（市政府） 、是武汉的老城市区，且汉口区域的人均 GDP 值是武汉最高的区域，另外还有规划中的 CBD 商务中心，从目前来看，汉口的商业前景是最好的。我认为未来武汉的商业将按地理位置不同分为几大商圈，如武广、钟家村、徐东路、光谷广场、中南等商圈等。但是汉口地区也随着经济的发展，成为武汉的商务区域，但随着汉口地区老的企业迁移至周边，区内企业减少，未来商业将以购物中心为主。二、项目状况1. （出示项目卡片）项目地块有何局限性
2、和优势，如何才能扬长避短？我们是做商业的，我就从商业角度谈吧。该地块的商业应以社区型商业为主。该地块面积大、周边居住人口多，做大商业应该是不错的选择。该地区随着老汉口火车站的迁移，已经不是繁华的闹市区，所以卖场式的商业中心比百货业要好。2. 项目地块开发的“住宅+商业”模式中，商业部分能否开发写字楼？住宅部分能否开发商住楼？若可以，是零散分布？还是集中分布在某几栋较为适宜？为什么？项目地块开发应和老城区的改造联系起来，项目做写字楼的可能性是存在的。另外项目地块可以适当开发一部分商住楼，我想位置在解放大道是不错的选择。项目还可以开发一些带精装修的小户型，供青年白领和投资者等人群居住或投资用。3.
3、 对于项目地块如果要开发中高档住宅，主要吸引哪几类客户、来源区域、行业及客户需求特征如何？主力户型是什么？主力户型面积多大？平面布局？车位配比？购买这个地块住宅的买家肯定是有钱人了，象这个政府机关的工作人员、公司企业的中、高级管理人员，投资客、父母攒钱为子女结婚的人、高校的教师等人数应该会很少，因为周边的高校数量较少。4、能否提供精装修（交楼标准）？若可以，什么样的装修档次？能为项目带来哪些好处？又有哪些不利因素？若交楼标准为毛坯房，客户花费多少资金来装修？花费多少时间及精力来完成？ 我觉得小户型，50 平米以下的可以考虑精装修，小户型要全部装修好，厨房、卫生间等要装修好，客厅、卧室的地板什么
4、的都要装修好，大中、大户型就不需要装修了，那要看业主的性格、爱好了。5、 是否提供采暖？ 若可以，你认为能为项目带来哪些好处？又有哪些不利因素？采暖我觉得就不要了，武汉如果要用暖气，就必须要使用电或油，是不可能使用煤的，那就必然是增加使用成本，要知道武汉的收入是偏低的，对这些费用还是很敏感的。项目采用暖气设施必然增加成本，更是增加销售价格。6、是否可以设置小户型？若可以，其户型该如何设计，比例占多少比较合适？面积多少？是否提供精装修？我觉得可以适当的做些小户型，30-50 平米的户型，小户型最好要装修了，面积小，装修总价格低，而且装修过程很麻烦，最好购买时连装修一起搞了。7、商业功能如何划分（
5、社区商业与城市商业之间关系、位置、规模）？我建议商业布置应较为集中，临路布置商铺，但小区内规划的道路就不建议做大量商铺，否则四周全部是商铺，给人档次低、凌乱的感觉，降低楼盘的档次。8、对于项目地块如果要开发商业，项目商业部分机会点在哪？项目商业如何定位？开发多大规模商业？ 如何对商业进行规划（裙楼部分设置商业还是建独立商业？作为普马而言，最好是要独立的商业，单层的面积在 5000 平米以上，我们至少要两层，所以我建议你们的商业裙楼最多建 3 层，这样做主要是可以尽快销售，快速回笼资金。再高就很难进行商业经营了。从项目地块的位置上来讲，我认为解放大道和球场街交界处的位置最好，其他还要考虑停车位等
6、因素。如果商场门口有公交站点更好。9、商业功能如何划分（社区商业与城市商业之间关系、位置、规模）？我认为可以引进一家大型超市，但整个项目商业功能应以满足社区及周边为主，由于项目离武广较近，不太可能成为一个新的商圈，所以建议以社区商业为主。10、贵公司在开店选址方面有哪些要求和经验？一般来讲，首先考虑的是地段和交通便利程度，另外要求在距地块 1.5公里或步行 20 分钟的范围内有 10 万居民，在距项目地块 3 公里的范围内有 20 万居民，另外还要考虑地块的市政远景规划，针对项目地块而言，球场街的改造，改造时间及居民生活习惯，还有至少要求有 100 个专用车位，其中地上要有 20-30 个车位
7、，需要专用装卸并行两车道道路等等因素都是要考虑的因素。专业人士访谈：武汉万达商业广场有限公司被访人：倪庆（武汉万达商业广场有限公司 营销总监）杨红（武汉万达商业广场有限公司 招商部副经理）访问人：粱勇刚 吴学山 于亚磊 徐义中记录整理：徐义中时间：2004 年 4 月 21 日地点：老街酒吧1、武汉万达商业广场商铺价格？目前销售的形势怎么样？A：均价达到 4 万/平方米左右，销售形势较好，300 多个铺位目前只剩下 20 多个，剩下 5%不到。2、为什么武汉万达商业广场销售形势火爆？A：我觉得有两个关键：一是业态支撑，万达商业广场仿效美国、澳大利亚的SHOPPINGMALL 这种综合性业态，一
8、般有电影院、超市和百货构成，有主力店支撑，形成一个娱乐、餐饮、购物的中心；二是位置好，地段好，这一点是我们最大的优势。3、客户购买你们的商铺最关注的是什么？A：最关注沃尔玛是否进驻。4、您刚才说万达商业广场一般都有影院，那么影院的投资回报怎么样？A：影院的投资回报一般都在 20 年以上，几乎很难吸引其他投资者，出于战略上的考虑，万达和美国华纳合资经营影院，以吸引更多的有效消费人群。5、万达商业广场如何吸引人气，营造商业氛围？A：像前面所说的设电影院，还有休闲设施等，都是为了吸引人流。6、万达商业广场的租售比例如何？A：出售仅占整个商业建筑面积的 10%.7、这个项目的利润主要来源于出租还是销售
9、？A：销售利润占 50-60%，其他是出租和经营的利润。8、万达对出售的商铺未来的经营有规定吗？A：我们对商铺的业态、经营品种都有统一的规划，并由招商部负责对外招商，由万达商业广场管理有限公司进行统一经营管理，以保障小业主的利益。9、万达商业广场还有第二期销售吗？A：目前有许多意向客户希望购买影院底下的商铺，具体卖不卖现在还不能确定。10、万达在武汉还有新的项目吗？A：现在正准备做第二个项目，在司门口，也是繁华的商业地段。11、万达选择商业开发地段考虑的因素（为什么选择现在地块？）A：交通和人流最重要。在武汉中山大道这个地方属于最好的商业地段，可以说是绝版地段，万达在各城市的商业广场都是选择最
10、繁华、最热闹的城市中心地段。12、万达会考虑在城乡结合部进行商业地产开发吗？A：不会。万达一般会选择城市中心地段，只有在宁波是一个例外，那个项目在开发区，具有较高的投资价值。13、万达对项目风险是如何控制的？A：万达一般不会做投资风险较高的项目，大多选择繁华商业地段进行开发，这样本身风险就较小。14、万达如何确定项目商业经营主题？A：一般情况下会考虑购物中心内各类业态、经营内容之间的互补性，形成对外竞争的积聚优势，同时与周围其他商家共存，这就是所谓的商家的“扎推效应” 。15、关于融科智地三阳路项目，您有何建议？（包括：何种业态？是引进大商场还是做商业街？经营哪些品种？规模多大？）A：对这个项目我不太熟悉，不好发表什么意见。但我觉得这与我们项目完全不同，如果要做，规模不要大，介于城市中心和区域性商业之间的一种社区商业，可做临街商铺，最好不要超过 2 层。
