1、地产置业顾问培训-风水常识中国的风水学说,源远流长,已有数千年的历史 ,诸家杂说繁多,其中蕴涵着许多科学规律,也夹杂着大量的封建迷信和形而上学。究竟怎么看待它,也是见仁者见智,各不相同。这里,把自己摘抄的一些风水小常识整理出来供大家参考。不过,劝大家别把它真当回事,设计师要是迷信这个就小儿科了,这是专门记熟了拿来哄客户的小把戏,倒是灵验得很。 (一)风宜柔和最理想的居住环境应有柔和的轻风徐徐吹来。清风送爽,才符合风水之道。倘若发觉房屋附近风大,十分急劲,那便不宜选购了,因为即使那房屋真的有旺气凝聚,也会被疾风吹散。风水学最重视“藏风聚气”, 但风势强劲的地方肯定不会是旺地! 需要注意的是,风过
2、大固然不妙,但倘若风势过缓,空气不大流通,亦绝非善地!(二) 阳光充足阳宅风水最讲究阳光空气,所以选择房屋,不但要空气清爽,而且还要阳光充足。若是房屋阳光不足,往往阴气过重,会导致家宅不宁,不宜居住。 (三) 地势宜平倘若房屋仅次于斜坡之上,那么在选购时便要特别小心,因为从风水角度来看,地势平坦的房屋较为平稳,而斜坡则颇多凶险!如房屋的大门正对一条很陡的山坡,那便不应选作居所,因为不单家财泄漏,而且还会家人离散,一去不回。不般来说,斜坡上的房屋易漏财,而斜坡下的房屋则易损丁。房屋位于急冲而下的斜坡底,因煞气太急太劲,往往会导致人口伤亡。(四)衙前庙后不宜府衙门(特别是警署及军营 )的前面,以及
3、寺院道观的后面均不宜居住。原因是衙门杀气重 ,倘若住在它对面,便会首当其冲,承受不起便会有人口伤亡;寺庙是阴气凝聚之处,住得太近则并不适宜。住宅:1、风大不宜 ,不能藏风聚气。2、阳光充足,空气清新。3、房屋的中心不宜受污染,例如建成厕所或堆集脏物。4、街巷直冲不宜,好的居所“喜回旋忌直冲”。5、地势宜平,最好不在斜坡上下。6、街道反弓不宜。7、忌天斩煞。8、对烟囱不宜。9、衙前庙后不宜。楼层与五行的关系:10、一楼及六楼属于北方 ,属水,相宜生肖: 鼠、虎、兔、猪。11、二楼及七楼属于南方,属火,相宜生肖:牛、龙、蛇、马、羊、狗。12、三楼及八楼属于东方,属木,相宜生肖:虎、兔、蛇、马。 1
4、3、四楼及九楼属于西方,属金,相宜生肖: 鼠、猴、鸡、猪。14、五楼及十楼属于中央,属土,相宜生肖:牛、龙、羊、猴、狗。 床头禁忌:15 、不宜向西。16、不宜横梁压顶。17、不宜太接近窗户。18、不宜正对镜子。19、不宜对正房门。厨房禁忌:20、灶忌背宅反向。21 、灶忌门路直冲。22、忌厨房对灶。23、忌与厕所相对。24、不宜贴近睡房。25、灶忌背后空旷。26、忌与房门相对。27、忌安在水道上。28、灶忌横梁压顶。29、不宜斜阳照射。30、不宜尖角冲射。31、避免水火相冲。浴厕注意事项:32、不宜开在西南或东北方 33、不宜开在房屋的中心。34、不宜开在南方。35、宜压在凶方,忌压在吉方。
5、36、浴厕地点宜隐蔽。37、浴厕不宜改为睡房。38、浴厕应常保持清洁。39、浴厕应保持空气流通。房地产术语居住空间 系指卧室、起居室（厅）的使用空间。卧 室 供居住者睡眠、休息的空间。起居室（厅） 供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。厨 房 供居住者进行炊事活动的空间。卫生间 供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。使用面积 房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。套 型 按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。层 高 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在 1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为
6、：2.6 米、2.7 米、2.8 米。室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。住宅开间 住宅的开间就是住宅的宽度。在 1987 年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。住宅进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。在 1987 年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.
7、9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。平 台 供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。露 台 一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。过 道 住宅套内使用的水平交通空间。壁 橱 住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。壁 龛利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分吊 柜 住宅套内上部的贮藏空间。跃层住宅 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。走 廊 住宅套外使用的水平交通空间。架空房屋 指底层
8、架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。阁 楼 指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。骑 楼 指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。单元式房屋 指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。幢 是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。廊 泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。柱 廊 有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。檐 廊 在屋檐下有顶盖、有
9、廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。挑 廊 挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。通 廊 指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。门 廊 指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。阳 台 泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。封闭阳台 原设计及竣工后均为封闭的。非封闭阳台 原设
10、计或竣工后不封闭的阳台。凹阳台 凹进楼层外墙（柱）体的阳台。凸阳台 挑出楼层外墙（柱）体的阳台。底阳台 房屋一层的阳台。挑阳台 房屋二层（含二层）以上的阳台房屋总层数 房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在 2.20 米（含）以上的计算层数。房屋地上层数 一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在 2.20 米（含）以上的，计算地上层数。房屋地下层数 指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在 2.20 米（含）以上的地下室的层数。自然层 一般指楼层高度在 2.28 米以上的
11、标准层次及在 2.70 米以上的住宅。技术层 指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。附属层(夹层) 指介于自然层之间的夹层。假 层 指位于自然层以上，层高不是全部为 2.20 米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。避难层 高层建筑中用作消防避难的楼层。自然层数 按楼板、地板结构分层的楼层数。中间层 底层和最高住户入口层之间的中间楼层。标准层 平面布置相同的住宅楼层。结构(设备) 转换层 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。销售人员“六招” 搞定客户 现在很
12、多销售人员在拜访客户的时候，显得很盲目，见了面不知道该说什么，该怎么样说，只是很简单的介绍下自己，然后就极力向客户推销产品，客户拒绝后，便灰溜溜的走了，灰心丧气，拜访下家就没有激情。今天这样，明日还是如此，日复一日，没有多大成绩，便想着改行，结果在其他行业做的也是不尽人意。最后还弄不明白，为什么现在的社会客户这么难开发？客户关系这么难维护？其实不然，不是没有市场，也不是没有客户，关键是在于做销售的人，你是否是合格的销售员？有许多东西你是否注意了？有许多方面你是否做到了？如果能够多去思考，善于复制别人成功的方法，善于行动，善于总结，那么搞定客户也很轻松。就本人多年一线的销售经历和目前做咨询服务这
13、么多家企业的感受来讲，我认为搞定客户可以通过以下六招：第一招：专业取信客户谈客户，首先是你的人接触客户，人的长相我们不好改变，但是我们可以改变自己的自身素质和专业水平，这一点很重要。给人的第一印象自不用说，要注重仪容仪表也不用说，这是销售最基本的。在这里我想说的一点就是要靠你的专业水平取信客户，让客户相信你。谈到专业水平，我觉得有以下几点要注意：1、拜访前的调研。在拜访客户之前，要充分对客户的情况和行业情况进行调查和了解。比如客户的实力，客户的销售情况，客户的人际关系，客户的性格等等要尽可能多的了解。2、拜访客户前的准备。凡事预则立，不预则废。要顺利拜访并开发成功，须做好前期准备工作。1）资料
14、准备：包括企业简介、产品手册、样品、价格政策表等。2）仪容准备：要想更好地开发客户，业务人员就必须以良好的职业形象出面在客户面前。包括：穿着职业化，尽量着职业化的装束，比如，西装等，着装不可太随便；面部形象职业化，要充满自信、面带微笑等。3）心理准备：作为厂商的业务员，要具备屡败屡战、毫不气馁的良好的精神状态，随时接受在开发过程当中出现的种种困难和挑战。因此，也要求业务员，要不断调整和锤炼自己，保持一颗昂扬向上的进取心态。3、与客户洽谈时，更要时刻彰显自己的专业水平。包括自己公司的介绍、公司产品的介绍、公司产品的特点、竞争对手产品的特点、行业的分析、给客户的价格政策、促销活动、品牌宣传、供货方
15、式、结帐方式等等，要很熟练的说出，不能吞吞吐吐，让客户觉得你不专业。当然对于客户所提的条件也要灵活应对，自己解决不了的不要当场给予回答，下次拜访时把上次遗留的问题解决掉。专业水平是靠自身的学习与积累得到，也就是说不打没有准备的仗，拜访之前一定要把与产品、公司、行业相关的资料都了解、学习到，而且要能够熟练的运用，让客户觉得你很专业，那么客户就会对你产生信任感，对你的公司产生信任感。第二招：利益打动客户有了专业的水平只是博得客户信任，只是推销的第一步，那么客户相信你的产品了，但是他不一定就会与你合作，因为他关注的还有利益的问题。所以我们在向客户推销产品的时候，不能极力的把产品展示给客户，不能只是一
16、直说产品或者服务如何如何的好，这样是打动不了客户的，他所关注的是你产品或者服务能给他带去什么？又比别人的有什么优势？那么这个时候，我们的销售人员就要“投其所好”，极力向客户推销“利益”，反复说明销售该产品能够给客户带来的最大花利润，是给客户提供一条财路和发展的机会，是求的双赢的，从而引起客户的兴趣，让洽谈能够顺利的进行下去。另外通过案例说服法打动客户，比如介绍某某经销商销售该产品，带来较好的利润等，从而为签单做铺垫。比如我在做化妆品销售的时候，我一般见老板的面，我第一句话会说：“老板，您好，很高兴今天能够拜访您，我今天来是向您推荐一条财路的，不知道您是否有兴趣听一听？”那么这样老板一般都不会直
17、接拒绝你，他至少会有兴趣听你介绍介绍。这就是利益推销法的一个简单应用。第三招：态度感染客户谈客户非易事，一定要做好心理准备。即使人倒下了，我们的信念、精神都不不能垮，那么在谈客户的时候，这一点也很重要。我们要始终都保持积极乐观向上的态度，不要把上家的情绪带到下家去，要充满激情与活力，要在客户面前展示自己博大的胸怀和坚定的态度与意志，客户可以拒绝你的产品，但他不能拒绝你这个朋友，要有这种思想。我在化妆品公司做业务的时候，我也经常遇到困难，遇到客户不理睬，甚至说不好听的话，但是每次我都会以平和的心态对待，无论这家客户是什么样的态度，绝不把这家的情绪带到下家客户那里，因为我们是为客户带去机会，带去财
18、路，他不接受是他的损失，所以我们要转变观念，我们不是去乞求客户，而是平等的与客户谈判，是追求双赢，所以客户不接受也很正常，说明他的战略眼光还不够，不是因为我的原因，如果能有这种想法，那么就没有什么值得懊恼的。我们要展示自己个人的魅力，展示自己的精神风貌，用积极的态度去感染客户，让他觉得你永远都是朝气蓬勃，那么说明你很自信，你对公司很自信，那么你的产品也就不会差。第四招：情感感动客户人都是有血有肉的感情动物，客户也是如此，有些客户表面可能很冷漠，你一次两次三次拜访他都不合作，但是或许你再坚持一下就能成功，客户可能不光在比较你的产品，更是在考察你的人品，所以要学会用情感去感动客户。我们可以经常给客
19、户发发信息，打打电话，节日送点礼物，生日送点礼物等等，让老板先成为你的朋友，然后在谈合作。有些客户不是去一下就能够合作，有的还需要持续拜访，跟进。记得在六安的霍邱与舒城有两家客户，我跟了一个多月才终于合作。通过第一次拜访，感觉有意向，客户也都很精明，他们都在比较，没有给出明确意思说做不做，我想一定要跟进去。于是便经常电话拜访，拜访的时候不是很直接的谈合作的事情，而是去关心客户，关心客户的生意，生活等等，让他感觉到你这个人是个可以交的朋友，那么第一步便成功了。于是接下来便通过短信来“进攻”，经常发些祝福的短信和问候的短信过去，要让让客户脑海里天天有你，那么你离成功就很近了，终于在电话和短信的问候
20、祝福下，一个月后单子拿下来了，霍邱的老板说，是因为觉得我人不错，才愿意做我们产品。其实做业务就象谈恋爱一样，要坚持，如果把追求女孩子的精神与执着拿出来，那么做业务成功的可能性很大，只可惜很多业务员不愿意坚持，有了新客户忘记老客户，其实这是没有注意到有意向的客户其实不光是在比较产品，更是在比较你的人品和你公司的信誉，所以我们要主动，要善于用情感与真诚去感动客户。第五招：行动说服客户我们不光要感动客户，更重要的要善于行动，善于为客户着想，不要只想着要客户进货，要想办法帮助客户销售。有比较切实可行大方法去帮助客户实现销售，这里指的帮助客户，可以是你帮助他整理库存，可以是帮助他重新摆放陈列，可以是帮助
21、他贴贴海报，可以是帮助他策划一场促销活动等等，不要认为做这些小事与让老板做你的产品无关系，其实不然，很可能你的一个举动就会感动他，就会说服他，他就会做你的产品。在很多业务员的观念里，认为做业务就是把客户的钱拿到手里就是最终目标，其实这是最原始的最初级的销售。做业务要站在客户的角度去考虑，为顾客服务，帮助顾客去卖产品，指导顾客卖产品，而不是只想着回款。 我在做业务的过程中，很多客户我是通过自己的真诚去感染了他们，而不是靠夸夸其谈去说服他们的，比如象上面提到的霍邱、舒城的客户就是通过把自己的真诚传递给他们，让他们感觉到我不是在卖产品而是在交朋友，态度是真诚的，这样成交几率就很大。在拜访宿州的一家化
22、妆品专卖店，当时去的时候老板很忙，正在做生意，我并没有打扰他，而是在旁边等待，这时候又有一业务员来送货，由于老板无法脱身，业务员就把货卸在门口，于是我便帮忙把货搬进店内。我觉得这只是小事一桩，没想到却被老板看在眼里，于是待老板忙完之后，我去谈的时候，老板很爽快的便答应做我们产品。事后老板告诉我，说因为感觉我很有礼貌，而且主动帮助搬东西，很勤快，也很能为客户着想，善于为客户服务，这一点感动了他，这也正是能够合作很重要的原因之一。在做业务的过程中，我们要把经销商当成朋友看待，要去帮助他，去帮助他卖产品，而不是去算计他，逼着他回款，因为只有经销商的货到达了消费者的手中，他才会不断的进货，如果要靠积压
23、经销商的库存，逼着回款，而货却在经销商仓库里不动，那么最终损害的还是厂家的利益。第六招：用心成就客户上面说了这几点，我觉得最重要的还是作为一个销售人员你要真正的用心，要真心付出，用心思考，善于总结，真诚的为客户服务了，真正帮助客户实现销售与发展，实现利润，要将心比心，多站在客户的角度去考虑考虑，善于抓客户的心理进行“攻略”，另外还需要注意以下几“心” ：1、专心九十分钟高度专心、没有干扰的时间，会比一整天随兴的工作更有生产力。人们每天浪费在无关紧要活动中的时间，可能有数小时之多。假如，你每天能善加利用先前浪费掉的一小时，一年就会多出 365 小时，或额外的 45 个工作天。换言之，你若能集中专
24、心，不把时间浪费在冗长的电话交谈、无组织的工作中，你会大大地提高你的生产 2、开放的心，社会学家所讨论的角色模式中，认为推销员的发展与儿童的发展是同等的重要。在人们所处的群体中，人们经常可以发觉比自己更杰出的人。那些人鼓舞人们朝更高的目标努力，也使我们更谦虚。因而，你必须具有开放的心灵，从你生活中所接触的每个人中去倾听、学习，接纳来自各方的思想。3、博爱的心，你要能够设身处境地为别人着想。虽然要确切地了解别人的感受是不可能的，但是你仍然必须经常地努力去尝试。我觉得只要用专心、真心、诚心、善心、细心，“五心”并用，那么就能搞定客户、成就客户，最终成就我们自己。房地产经纪人法务常识(一)一、转让房
25、屋的，该房屋占用范围的国有土地使用权同时转让：这就意味着，集体土地使用权上的房屋转让是拿不到产权证的，而且严格来讲，非集体组织的成员也不能取得集体土地上的房屋所有权。所以在进行“小产权“ 的房屋交易时，一定要注意其中的风险，向买方如实陈述情况；二、房屋必须在办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书后，方可转让：我们在订合同前一定要查验出卖人的产权证，如若没有或者出卖人推说正在办理中，就不能签订合同，因为此合同即使签订，在法律上也不被承认，为无效合同。案例：何某于 2006 年 7 月与李某签订一份房屋买卖协议，将其位于某机关院内的房屋以 20 万卖给李某，由于该房屋是单位产权，
26、当时并未办理产权过户，何某承诺尽快办好产权证后与李某办理过户手续，李某于 2008 年 8 月将房款交付给何某，搬入该房居住http:/ 2008 年对房屋进行了装修，花费 5 万元。直至 2009 年，何某仍未办理好产权证，而此时何某单位要求收回此房，并要求李某腾退房屋，李某诉至法院，法院判定，由于该房屋转让时何某并没有所有权，且无产权证，该房屋买卖协议无效。判决李某腾退房屋，何某返还李某购房款 20 万元，赔偿李某装修费用 4 万元；三、在签订合同前，一定要查清出卖房屋的详细情况。如果房屋有下列情况之一的，就不能签订合同，因为这些房屋是禁止买卖的，签订后也会被认定为无效，我们会遭受损失：（
27、一）房屋已被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的。例如：因房主的债务贷款等问题，房屋被法院强制执行进行了查封或者即将被拍卖，那么此房就是不能自由买卖的；（二）房屋所附的土地使用权被收回的，因为房屋附着的土地使用权是有期限的，民宅一般为 70 年，商业用地为 50 年，娱乐、文化用地等为 30 年，如果一旦土地使用权被收回，房屋的所有权也就无法行使，只能得到一个“空中楼阁“ ；案例：2005 年 9 月北京某 A 公司将其位于通州区的一个面积 1600m 的仓库出卖给 B公司，B 公司在付完款项并接手使用后，于 2006 年 1 月接到通知，政府将收回该块土地。B
28、公司将 A 公司告上法庭，并要求确认对该仓库的所有权。法院查明，A 公司的仓库所附土地使用权期限截止到 05 年 8 月 31 日，A 、B 两家公司签约时土地使用权已经到期，因此判决买卖协议无效，A 公司必须退还 B 公司的买房款项及同期利息，并赔偿 B 公司所受的损失；（三）登记为共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；A此情况在实践中是最常见的。经常会有出卖人在未征得其他共有人同意时将房屋出卖，在共有人提出异议后，导致合同无效，给买方造成一定的损失，所以我们在查验产权证时若发现有共有人，一定要向共有人核实，并记录在案，以避免不必要的损失。案例：2006 年 5 月，闫某将其位于朝阳区安华
29、里的房屋卖给温某，温某看闫某的房产证上还有一共有人闫虹，闫某称闫虹系女儿，已同意卖出此房，温某未再求证，与闫某签订了买卖协议，并交付了房款，于 06 年 7 月入住该房屋，但未办理产权过户手续。2006年 10 月，闫虹诉至法院，称闫某卖房未经其同意，请求确认合同无效，法院经查属实，判决合同无效，闫某返还温某的购房款及同期利息，温某将房屋返还给闫某。B还有一种情况房屋产权证虽然只记载有一个所有权人，但该房屋系夫妻共同财产，出卖人在未征得其配偶同意的情况下签订的买卖协议无效。婚姻法有规定，夫妻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产，所以一般情况下，房屋都是夫妻双方共有，我们在签订前一定要让出卖人提
30、供其配偶同意出售的书面确认书，否则不要签约，绝不能为图省事而忽略此程序。案例：2000 年 8 月，在原、被告自愿基础上，被告将位于双溪西路 14号的 B 楼 401 室的房屋以 135 万转让给原告，原告于 8 月 9 日与被告签订了买卖协议并于同时付清了全部购房款，被告也将房屋钥匙交给原告。但因为该房屋为单位集资房，被告还未办理单独的产权证，双方约定等产权证办妥后，再办理过户手续。2001 年 6 月初，被告办好了产权证，但一直拖延办理过户手续。于是原告起诉被告要求被告履行过户手续，被告辩称其卖房时未经其丈夫同意，现其丈夫不同意出卖，因此反诉合同无效。后法院查明其丈夫并未同意出卖房屋，判决
31、合同无效，驳回原告的诉讼请求，被告返还原告的购房款及同期利息，原告返还被告房屋。（四）权属有争议的房屋不得出卖。就是说，在房屋到底归谁所有的问题没解决前，即房屋产权没确定前，房屋的买卖行为是无效的。此情形最常见的就是继承争议；案例：甲某死后留下房屋一套，其大儿子乙拿出一份遗嘱，上面写明甲某将该房留给乙，但其小儿子丙拿出另一份遗嘱，内容是甲决定房屋由丙继承，乙、丙二人均主张房屋应由自己继承，因此诉至法院。在法院未做出判决前，乙将该房以 20 万的价格出卖给丁，并签订了买卖协议，但在办理房屋过户手续时因产权不明被房管局拒绝办理。丁将乙诉至法院，要求乙办理过户手续，法院查明该房屋存在权属争议，关于该
32、房屋的买卖协议无效。（五）法律、行政法规规定不得转让的其他情形，例如军产、文物保护范围内的房屋等；（六）按房屋建筑设计未独立成套（单元）的房屋不得分割转让。例如：将一套房产证上表明为三室两厅的房屋分为一套两室一厅和一套一室一厅的房屋出卖给不同的人，这是绝对禁止的；（七）房屋出卖时，相应的共用部位、公用设备的权利份额一并转让。例如地下室；按规定可以单独转让的地下停车库、配套的仓库等附属建筑物，构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明，没有载明的，视为一并转让；（八）共有房屋出卖时，在同等条件下，共有人享有优先购买权。如甲、乙二人共有一套房屋，共两间，现甲想将属于自己份额的一间出卖，那么乙有
33、优先购买权。在未告知乙的情况下，甲将此间房屋卖给别人的行为无效；（九）出卖已出租的房屋时，出卖人应当提前 3 个月通知承租人，承租人有优先购买权。出卖人未履行通知义务的，应当承担相应责任；案例：1998 年郭树海与振兴村委会签订了一份房屋租赁合同，期限为 5 年。后村委会急需钱用，欲将房屋以 5 万元卖给张，并办理了过户手续。后郭起诉至法院要求行驶优先购买权，主张村委会与张签订的合同无效。法院查明情况属实，支持了郭的诉讼请求。（十）出卖房屋已设定抵押权的，出卖时应如实告知买受人，因为设定抵押的房屋所有权人不能对抗抵押权人，并且过户手续也不能办理，如果没有告知买受人事情，出卖方要承担违约和赔偿责
34、任；案例：王先生于 2003 年从某地产公司购买了一套房屋，并一次性交清房款，随后入住。但房产公司一直推脱未办理过户手续。2006 年，银行通知王先生，因该房已被房产公司抵押给银行，现房产公司不归还贷款，银行将拍卖此房，要求王先生腾房。王先生不同意，后银行将王先生诉至法院，房产公司为共同被告。法院判决，王先生必须交出房屋，同时判决房产公司返还王先生购房款及同期利息，并赔偿王先生各项损失 6.5 万元。四、房屋过户手续的办理。买卖双方应于买卖合同签订后 90 日到区县建委办理产权转移登记,应提交以下文件：房屋权属证件买卖双方的身份证明买卖合同；五、房屋毁损、灭失的风险责任由双方约定。双方无约定的
35、，自房屋转移占有之日起由买方承担；案例：甲、乙双方于 2006 年 9 月签订一份房屋买卖协议，甲将房屋以 30 万元价格卖给乙。乙于 9 月 15 日付清全部房款，并于 20 日住进该房屋。双方约定十一过后办理产权过户。9 月 28 日，由于邻居家失火将房屋烧毁，乙于是要求甲返还房款，解除买卖合同。甲不同意，双方诉至法院，法院查明，双方并未约定风险转移日期，应按法律规定以交付占有转移为准。买卖合同有效，且乙已于 20 日住进该房视为已实际占有，应由乙来承担房屋烧毁的损失。六、买卖合同的效力问题：一）如何判断合同是否生效，主要有三方面：A、合同主体合法； B、行为人订立合同意思表示真实；C、合
36、同内容不违反法律和社会公共利益；这里关键要看第三点，按法律规定：违反法律强制性规定的合同无效。例如我们上面所说的那些情况，而且合同的内容不得损害国家、集体或者第三人的利益。最典型的就是“阴阳合同“ ，即买卖双方为了避税，签两份合同，一份是真实的价格；另一份约定较低的价格用来办理过户，以便少交税款。这种行为是被法律严格禁止的，一旦发生纠纷，对双方都很不利，所签订的合同也是无效的。例如：2002 年 7 月，曹宁将位于昌平回龙观的房屋以 37 万的价格卖给了张方，应张方的要求，双方又签订了一份专为办理过户手续的合同，价格为 25 万，这样双方都可以少交税。2002 年 8 月 1 日，张方付给曹宁
37、20 万元，约定剩余 17 万三个月后付清，双方于 8 月 16 日以 25 万元价格的合同办理了过户手续。9 月 10 日，张方又交付给曹宁 5 万元，此后再未付房款。直至 2003 年 4 月，张方仍未交付曹宁剩余 12 万元，于是曹将张诉至法院要求张方给付剩余 12 万元房款，张方辩称双方签订的是 25 万元的买卖合同，并凭合同办理了产权过户，应按此合同价格交易，拒绝承认 37 万元价格的合同 www.F。后法院判定虽然双方以 25 万元价格合同办理了过户，但该合同违反法律规定，判决无效。但 37 万元价格合同系双方真实意思表示，予以维持。张方应再给付曹宁 12 万元，双方重新办理过户手
38、续，税费由曹宁承担。（二）此外，还有一种情形就是“吃差价“ 。这一般发生于中介公司和买方之间，这种行为也被法律所禁止。因为该行为损害了买方的利益，一旦被法院查明行为属实，不但要退回差价，还要受到处罚。北京市有个中介行业承诺公告书，200 多家中介公司承诺若有“吃差价“行为就双倍返还差价。案例：某公司帮高某卖房，高某报价 38 万，这家公司报给买方黄某的价格为 40.5 万。成交后，黄某从高某处得知这家公司多收了 2.5 万的差价，然后将这家公司起诉至法院，法院判决这家公司双倍返还黄某 5 万元。（三）实践中还有一种情况，买卖双方签订了买卖合同后，在未办理过户手续前买方以未办理过户手续为由主张合
39、同无效解除合同。 案例：2003 年 12 月，一房地产开发公司将其开发的园景苑 C 栋 7 层 B 室房屋一套抵押给银行并办理了抵押登记。2004 年 10 月，该公司与原告季某签订房屋买卖合同，合同约定，被告将该房屋售于原告，价款 73 万元，房屋于 2005 年 5 月 1 日前交付使用。此后，原告先后向被告支付购房款 28万元，被告于 2005 年 6 月 9 日通知原告办理交楼验收手续，但原告未办理。2004 年 9 月2 日该房屋抵押登记被注销。原告诉至法院，称该合同未按法律规定办理过户手续，请求判令其与被告的买卖合同无效；被告返还其已付购房款 28 万元，并承担至还款日的利息损失
40、。法律分析：那么原告可否以此理由主张合同无效呢？一个买卖合同只要满足前面所说的合法性要求，合同就有效，对当事人之间就产生法律约束力。房屋买卖行为可分为两个阶段，一个是签订有效的合同，二是实施该合同；因此合同的效力问题存在于第一阶段，产权过户问题存在于第二阶段。过户是合同有效的结果，而不是合同有效的条件。因此，合同有效才能办理产权过户，合同无效就不能办理产权过户。合同有效在前，产权过户在后，合同的效力与产权过户无关。本案中，双方均有订约能力，并已就房产买卖达成一致协议，且买方已预付了一部分房款，因此该合同是有效的。因此法院驳回了原告的诉讼请求，要求双方继续履行合七、关于合同的解除。合同一旦生效，
41、就不允许随意解除。除非出现法定的或约定的情形。例如不可抗力、标的物灭失等等。在实践中，一般都是因为房价上涨，卖房想解除合同。但合同不会因任何一方提出解除而失效，应由法院来确认，单方主张是无效的。法律的原则是维护交易，除非真的丧失了继续履行合同的条件，否则法院都会判合同有效，继续履行。例如：某公司代售东方财富 309#、310#房屋，因为 310#房主已经卖给别人，已不能按约履行合同。所以，法院只能判决解除合同，要求房主承担违约责任。但 309#还由我公司控制，能实际履行，法院就判决房主继续履行合同。八、实际工作中我们应注意一些问题：（一）低报税行为。虽然业务操作中经常这么做，但其中的风险和后果
42、是很严重的。案例：2006 年 3 月 6 日，客户王某与中介公司签订了购房委托合同 ，合同约定，客户王某委托该中介公司购买朝阳区某房屋一套，委托购房价 70 万元。2006 年 3 月 10 日，该中介公司与房主陈某签订了售房委托合同，合同约定售房委托售房价也是 70 万元。随后，该中介公司按 70 万元代收代缴了 70 万元的房款，并按 70 万元向客户王某代收了契税、购房服务代理费和印花税。2006 年 4 月 25 日，房主陈某与客户王某在办理房屋过户时作低税处理。在房屋买卖合同中填写房屋交易价格 67 万元，客户王某取得 67 万元契税发票。2006 年 6 月 7 日，客户王某以房
43、屋买卖合同和契税票为由，将中介公司起诉至法院，认为该中介公司吃差价，要求返还多收房款 3 万元，多收契税款 450 元，多收购房服务费 1250 元，返还多收印花税 150 元。2006 年 6 月 29 日，该中介公司不得不在当场支付了客户王某所要求的全部款项和律师费后，客户王某才最终以撤诉了结此案。 法律评析：在二手房买卖中介过程中，任何低税处理都是违反国家有关法律规定的偷税逃税行为，即损害国家利益，又损害中介公司经济利益和品牌形象，情节严重时，还可以触犯刑律，构成犯罪，追究相关责任人员的刑事责任。本案中介公司对此案的巧妙处理尽管没有使任何人受到刑事追究，但该公司相关责任人员收到了严厉的纪
44、律和经济处分。国家对征税方式的规定越来越完善，如果仍作低税处理，不仅中介公司要承担返还“差价“ 责任，税务机关一旦查处，就会按照中华人名共和国税收征收管理法追缴税款，并处以 50%以上 5倍以下罚款。况且，一旦房屋的价款较高，或者低税处理的幅度较大，偷逃的各种税款之和很容易达到中华人民共和国刑法规定的最低一万元的偷税罪标准，税务机关查处时就会以涉嫌偷税罪共同犯罪将房主、客户、以及中介公司直接负责人员移送司法机关追究刑事责任。（二）不准上市的房产，不能办理过户手续。例如：2002 年 11 月 23 日，甲、乙二人与公司签订协议，约定甲方自愿出售位于朝阳区安慧里 1 区一处私有住房，乙方同意购买
45、。甲、乙双方与公司签订委托合同，委托公司为其办理该房的过户手续，公司承诺在签订合同之日起 60 个工作日内办理完过户手续，如逾期未办完则每逾期一日支付乙方 50 元违约金。合同签订后，乙方向公司支付了 5000 元定金，甲、乙双方向公司提供了房产证、购房合同、申请表、身份证、户口本。公司受托后立即向有关部门递交了过户申请表，但经审查认为此房属央产房，不能上市交易，未获批准。2003 年元月，公司将此情况告诉了原告。并将有关证件退还当事人，并介绍由徐某帮办该手续。2003 年 8 月 14 日中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法下发，甲方将有关证件，交付徐某去办理手续，但因其房无底档，不能办
46、理过户已成定局。徐某又将甲房证丢失。甲、乙与公司因此发生争议，2003 年 12 月甲、乙将公司诉至法院要求解除委托合同，返还有关证件，双倍返还定金 10000 元，支付自 2003 年 2 月 28 日至 2003年 12 月 24 日每日违约金 50 元共计 18400 元，并承担诉讼费用。法院受案后，两次开庭进行了调解，认为双方均有过错，最后双方在法院的主持下达成了调解协议：解除双方的委托合同，公司退还乙方代理费 5000 元及利息 100 元；公司 8 个月内为甲方补办房屋产权证；补办手续所支付费用由公司负担，案件受理费 1196 元由公司承担。法律评析：1.此案中所涉房屋属于央产房，
47、很特殊，限制上市流通。公司的工作人员没有把握准相关政策就保证：在 60 日内完成过户手续，如不能完成则每日违约金 50 元，是很不明智的。作为专业从业人员应当明知央产房的办理情况。2.关于定金问题，在法律上有定金罚则，公司作为收定金一方，如违约要双倍返还定金的。但如开具的是代理费收据则不存在双倍返还的问题。3.此案中，公司曾在元月 8 日将此事经甲乙同意转托给另一公司的徐某。但并没有办理相关的转委托手续致使当事人认为徐某是公司业务人员，因此出事后，我公司仍是被告。（三）在实践中，我们经常代买卖双方收取、支付购房定金，一旦出现纠纷，我们要承担很大的经济损失.案例：2006 年 10 月，某中介公
48、司作为居间方促成买卖双方签订了房屋买卖合同。合同约定，买方预付 10 万元定金，由居间方中介公司代收，中介公司将其中6 万元交给了卖方，约定办理过户手续后其余 4 万元和剩余购房款一起交付卖方。后卖方违约，将此房卖给第三人，买方起诉追究卖方的违约责任，要求双倍返还定金 20 万元。卖方只同意赔付 12 万元，称其只收到 6 万元定金，其余 4 万元由中介公司收取，法院判决中介公司赔付其余 8 万元给买方。 所以，我们尽量避免代收房款，由买卖双方亲自交接钱款，我们只做居间见证，以避免不必要的损失。（四）买卖双方尤其是卖方提供的一切文件资料，必须让提供者在上面签字，确认该文件资料是由其本人提供，以避免提供者提供假文件，我们承担连带责任。
