1、1、房地产的类型：（1）按开发程度分：生地（荒地、农地） 、毛地（具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋） 、熟地、在建工程、现房。（2）按是否产生收益分：收益性房地产：指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。非收益性房地产：如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。收益性房地产可以采用收益法估价，不是看目前而是看其本质是否可产生收益，尚未产生收益的可以用比较法来估价。（3）按经营使用方式分：出售型（比较法） 、出租型（收益法） 、营业型（收益法） 、自用型（成本法） 。2、房地产形成的条件：房地产的有用性
2、、房地产供给的相对稀缺性、房地产的有效需求。3 一笔成功的房地产交易过程中，最低卖价成交价最高买价，采用协议方式出让的价格最低，其次是招标、拍卖价格最高。4、楼面地价=土地单价/容积率=土地总价/总建筑面积5、估价程序：获取估价业务（主动，被动）受理估价委托及明确估价基本事项拟定估价作业方案搜集估价所需资料实地察勘估价对象选定估价方法并计算确定估价结果撰写估价报告交付估价报告估价资料归档。6、估价时点：是指在一个房地产估价项目中，由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。7、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则、谨慎原则。8、最高最佳使用原则：保持现状前
3、提、转换用途前提、装修改造前提（即装修成本净收益时可用） 、重新利用前提（即拆除费+重建费净收益额时可用） 。9、路线价：通常为土地单价，也可为楼面地价。 （具体例子见课本P52-P57）10、基准地价：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。重要特点：它是特定区域的平均价格，其表现形式有区片价和路段价两种。基准地价是单位土地面积的地价。如商业用地的四个特点：时点、五通一平、年限 40 年、首层标准。11、年期修正：当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时，就需进行年期修正。年期修正系数 y=1-1/(1+r
4、)m/1-1/(1+r)n式中，r 为土地还原率；m 为待估宗地可使用年限n 为该用途土地法定最高出让年限。12、假设开发法：是用待估价土地上所建造的房屋等预期销售收入减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估土地价格的一种方法。基本公式：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费假设开发法分有现金流量折现法、传统方法，前者比后者少了投资利息、开发利润。 （P189【例 5.7】 【例 5.8】 ）13、假设开发法的理论依据是预期原理，市场比较法的理论依据是替代原理，收益法理论
5、依据是预期原理。14、计息项目包括：待开发房地产价值、购买待开发房地产应负担的税费、开发成本和管理费用。 （P76）直接成本利润率=开发成本/（待估土地价值+待估扣除税费+土地成本）15、开发利润=相应利润率相应计算基数；其中，（1）直接成本基数=土地取得成本+开发建设成本（2）投资基数=土地取得成本+开发建设成本+管理费用（3）成本基数=土地取得成本+开发建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费（4）销售基数=开发完成后扥房地产价值（售价） 。 （P90【例 3.1】 ）16、 （1）重建价格：重新建造与估价对象材料、技术、构造、配件相同的全新建筑物所必须的支出和应获得的利润；适用于
6、有特殊保护价值的建筑物。（2）重置价格：属于替代原理，用新技术、新材料、新功能替代旧的，重置价格通常比重建价格低。17、折旧：建筑物折旧指建筑物的价值损耗，又称建筑物的减价修正额，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额；即建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价格建筑物折旧分为物质折旧（有形） 、功能折旧（无形） 、经纪折旧（外部影响）三大类。 （P97）18、建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。（1）自然寿命：指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。经济寿命：指建筑物从竣工验收合格之日起至它对房地产价值
7、不再有贡献时为止的时间。（2）建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。（3）实际经过年数：建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点为止的日历年数。（4）有效经过年数：估价时点的建筑物状况和效用所显示的经过年数。剩余寿命=寿命-经过年数；剩余经济寿命=经济寿命-有效经过年数19、折旧公式：（1）年折旧额=（建筑物的重新购建价格-建筑物的净残值）/建筑物的经济寿命建筑物的净残值是建筑物的残值减去清理费用后的余额。（2）建筑物的净残值率=建筑物的净残值/建筑物的重新购建价格（3）年折旧率=年折旧额/重新购建价格（4）折旧总额=年折旧额有效经过年数（P99 例【3.8】 【3.9】 【3.10】
8、）20、折旧年限确定：（1）建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。（2）建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算建筑物折旧。 （建设期不计入，XX 年后出让计入） （具体 P103 图 3.1）21、市场比较法：替代原理。可比实例的选取条件：处在同一区位、用途相同、规模相当、建筑结构相同、档次相当、权利性质相同。 （P118【例 3.13】 ）22、交易日期调整的两种价格指数法：定基指数和环比指数。（1）定基指数公式：可比实例在其成交日期的价格（估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数）=可比实
9、例在估价时点的价格（P122【例 3.15】 ）（2）环比指数公式：可比实例在其成交日期的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格（P122【例 3.16】 【例 3.17】 ）23、比准价格=可比实例的成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数=可比实例成交价格 100100S 100T100 100100R其中，交易情况修正系数以正常市场价格为基准来确定，交易日期调整系数以成交日期时的价格为基准来确定，房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准确定。 （P128【例 3.18】 ）24、正常成交价格：正常成交价格=
10、卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）正常成交价格=买方实际付出的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率）（P134【例 3.19】 ）25、收益法的使用范围：适用于有收益或有潜在收益、并且收益和风险都能够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等。26 收益法计算公式：（1）无限期的公式V=ar其中，净收益每年不变，为 a；资本化率每年不变且大于零；收益年限 n 为无限年。（2）有限年期的公式V= 1- ar 1(1+r)n其中，房地产收益年限为 n 年；资本化率 r 每年不变且大于零（当r=0 时 V=an） ；待估房地产的净收益每年均相等，为a。 （P1
11、51【例 4.5】 ）27、安全利率又称无风险投资的收益率，通常可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率。V 建筑物 +V 地 =V 总 =a（收益）建筑 /r（资本化率）建筑 +a 地 /r 地V 银行贷款 +V 自有资金 =V 总 =a 贷款 /r 银行利率 +a 自有 /r 自有28、在建工程（P170）29、现房收益法估算步骤：估价对象 未来净收益 采用适当资本化率（折现） 房产评估价格结果（1）客观合理价格优于实际价格；（2）商业利润：期望活得的利润，与销售收入无关，但与租金（地租）有关，及商业利润=租金。（3）租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约
12、期外的租金应采用正常客观的租金。 （P218【例 6.6】 【例 6.7】 ）回顾：复利终值 Fn=P(1+i)n；复利现值 P= ；F(1+i)n年金终值 F=A ；年金现值 P=A(1+i)n-1i (1+i)n-1i(1+i)n30、三大估价方法步骤：（1）市场比较法搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础对可比实例进行价格修正（交易情况、日期、房地产状况）求取比准价格（2）收益法确定未来净收益（相对估价时点而言，如时点为 2011.10.1，则为 2011.10.1 以后的收益）选取适当的资本化率选用合适的计算公式（折现）确定收益年限（有限年 n）计算收益价格（3）假设开发法调查分析待开发房地产状况及当地房地产状况选取最佳开发方式预测后续开发经营期（根据规模而定）预测开发完成后的价值算出后续成本、支出、开发利润待开发房地产的价值=-31、估价报告的内容组成：一、封面二、目录三、至委托人函四、估价师声明五、估价的假设和限制条件六、估价结果报告委托人估价方估价对象估价目的估价时点价值定义估价依据估价原则估价方法估价结果估价人员估价作业日期估价报告应用的有效期七、估价技术报告个别因素分析区域因素分析市场背景分析最高最佳使用分析估价方法选用估价测算过程估价结果确定八、附件补充：估价的假设和限制条件是规避风险和纠纷的途径；抵押评估报告必须有变现能力分析。
