1、销售型物业与持有型物业定义从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级
2、类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。采取融资性售后回租方式租赁固定资产，企业所得税方面如何处理？ （国标） 发布时间：2011 年 04 月06 日 信息来源：国家税务总局 字 体：【大 中 小】访问次数： 3答：根据国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告（国家税务总局公告 2010 年第 13 号），融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产
3、所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。融资性售后回租业务中承租方出售资产行为的纳税处理与会计处理分析发布时间：2010 年 09月 29 日 信息来源：中国税收筹划网 字 体：【大 中 小】访问次数： 605一、纳税处理规定融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。关于融资性售后回租业务承租方出售资产行为是否需要确
4、认收入，税法一直没有明确的规定，为明确此问题，近日，国家税务总局下发了关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告国家税务总局公告 2010 年第 13 号。公告规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的
5、属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。本公告自 2010 年 10 月 1 日起施行。此前因与本公告规定不一致而已征的税款予以退税。根据上述规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产行为不视为销售行为，所以不确认销售收入，也不结转销售成本，但计提折旧也按原账面价值计提。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。二、会计处理规定要想更好的理解和执行此政策，纳税人还应熟悉会计准则对这一业务的处理，以便进行正确的纳税调整。1、出售环节会计准则明确规定，售后租回属于融资交易的，这种情况下，企业不应确认销售商品收入，卖主（即承租人）应将售价与资产账面价值的差额（无论是
6、售价高于资产账面价值还是低于账面价值）予以递延，要通过“递延收益” 科目进行处理，并将递延收益在以后各期进行摊销，调整相关成本费用（贷：管理费用/制造费用等，贷：递延收益，或作相反分录）。2、租回环节（1）在租赁期开始日，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。会计分录为：借：固定资产（或在建工程）（租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者）未确认融资费用贷：长期应付款（最低租赁付款额） （2）承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费
7、、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值。会计分录为：借：固定资产（或在建工程）贷：银行存款（3）未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。承租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资费用。会计分录为：借：财务费用贷：未确认融资费用 三、比较分析1、相同点比较税法和会计准则的规定，相同点是都不确认销售收入，融资利息都可计入财务费用并税前扣除。2、差异会计与税法的差异是固定资产会计上的入账价值是租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者，而税法上的计税基础仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。在建工程及相关土地使用权的直接转让，也就是通常所说的房地
8、产开发项目的转让，对此，法律规定的较为严格。以下主要就此种方式的转让做一简述。(二 ) 在建工程及相关土地使用权转让的条件和法律依据中华人民共和国城市房地产管理法第 38 条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。约定房屋建设工程必须完成开发投资总额的百分之二十五以上，是为了避免一些开发商在取得土地使用权之后不去开发，而是进行倒卖，这样会无形增加土地成本，最
9、终会导致房价高企，不利于房地产市场的稳定。(三 ) 关于在建工程转让的限制问题。1、 在建工程是否被司法查封。如果在建工程已经遭到司法查封，则是禁止转让的。只有依法解除了司法查封，才可以进行转让。2、 在建工程是否已经支付了全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。根据法律规定，如果不符合这一条件，也是不可以转让的。需注意的是，取得了土地使用权证书，乃至取得的商品房预售许可证，在事实上也不一定就支付了全部土地使用权出让金，因为有时地方政府对企业会采取一些变通做法，因此一定要审查土地使用金的缴纳单据或由房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。3、 在建工程的抵押情况。 物权法第一百九十
10、一条规定：“ 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 ”因此可见，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权，已经设定抵押的在建工程，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。4、在建工程的施工情况。建设工程施工合同是就建设工程的进场施工到最后竣工业主与施工方关于权利义务的规定，在建工程是建设工程施工合同的标的，业主与施工方都对该在建工程拥有一定的权利，在业主拖欠巨额工程款的前提下，即使工程竣工，
11、施工方就工程款还有六个月的优先受偿期。因此，虽然无法律明文规定，编者认为在建工程的转让应当经过施工方的同意方可进行。5、在建工程是否取得合法手续。不仅是土地出让金的缴纳，在建工程的其他方面的合法手续也应具备，例如施工许可证等。因为项目转让后这些手续均要进行依法变更，因此，在建工程取得合法手续也是在建工程可以转让的前提条件。6、关于已经取得预售许可证并部分预售的在建工程转让是否需要预购人同意的问题。北京市城市房地产转让管理办法第五十一条规定：“已经取得商品房预售许可的项目依法转让的，项目受让人应当按照本办法第二十九条的规定申请预售许可。原房地产开发企业应当自项目转让合同签订之日起 10 日内书面
12、通知预购人，预购人在收到书面通知之日起 30 日内有权解除预售合同。 预购人未解除预售合同的，预售合同中约定原房地产开发企业的权利和义务，由项目受让人承担。 ”可见，在建工程的转让并不需要预购人同意，只是原房地产开发企业在项目转让合同签订后 10 日内有通知义务。对于受让人来说，必须认识到自己受让在建工程后，如原预购人不愿解除原预售合同的话，自己则有继续履行的义务; 因此，应充分了解原预售合同的内容、预付款的收付情况等，并在建设工程转让合同中设定发生原预购人不同意解除原预售合同的处理措施，(四 ) 在建工程项目转让协议的签订。在建工程项目转让协议的主要合同条款内容如下：1、双方当事人情况2、项目概况(包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积等)3、转让方对在建工程转让限制条件的不存在或已解决承诺。4、项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限5、转让费用的构成、数额、支付方式和期限6、项目用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续协助7、在建工程转让交割日期及方式8、双方的权利义务9、违约责任10 、解决争议的方法11 、转让当事人约定的其它事项.如果律师是代理在建工程的受让方，那么一定要清楚，因为信息不对称，收购该在建工程的法律风险主要在受让方这边，代理律师应采取具体措施，通过让转让方提供履约担保或分期分条件付款等方式来化解受让方承担的法律风险。
