1、第四章 房地产开发项目前期工作,房地产开发项目规划审批 土地使用权的获得与拆迁、安置、补偿 房地产开发项目施工招投标,第一节 房地产开发项目规划审批,城市规划概述 城市规划与房地产开发 房地产开发项目规划设计方案的评价指标体系 房地产开发项目规划审批,城市规划概述 (1),城市建设规划指为了实现一定时期内的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市的空间布局、各项建设的综合部署和具体安排等的法定活动。,城市规划概述 (2),城市规划的一般方针1.坚持控制大城市、合理发展中等城市和小城市；2.符合中国国情，正确处理近期建设与远期发展的关系；3.适用、经济、勤俭建
2、国。,城市规划概述 (3),城市规划的层次1.城市总体规划综合研究和确定城市的性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好近期与远期建设的关系，指导城市合理发展的主要依据。.分区规划在总体规划的指导下，对城市土地利用、人口分布、公共设施和基础设施的建设做出进一步的安排。,城市规划概述 (3),.详细规划以城市总体规划和分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项目做出具体的安排和规划设计。（）控制性详细规划主要根据总体规划及其对各分区的功能的要求，将城市分区的土地作详细的土地经济技术指标限定，并确定各功能用地的位置及市政设施的
3、配套规划。 （）修建性详细规划主要将总体规划和控制性详细规划的构思具体化为空间形象和景观建设，并进行技术指标的限定。,城市规划与房地产开发 内在联系,城市规划：通过城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。 房地产开发：把多种资源组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发或转变成房屋的过程。 从某种程度上说，这两者都是城市建设的不同阶段（计划与实施），其共同的目的是：为城市服务，创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。,城市规划与房地产开发 区别,城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优 城市规划的长远利益和房地产开发的
4、短期行为过分强调长远利益，会失去经济发展的机会，过分强调短期利益，则可能加重未来城市负担和损害城市公众利益。 城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性,城市规划与房地产开发 关系,城市规划对房地产开发起着必要的管制作用 城市规划指导和促进房地产开发 城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段,城市规划与房地产开发 不协调表现,过度开发 开发的随意性 对公共开发的冷落,城市规划与房地产开发 协调措施,城市规划应加强对房地产开发的管理 要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力 与房地产开发管理相适应的新的规划方法,城市规划与房地产开发总结,城市规划与房地产开发可以理解为城市建设的不
5、同阶段（计划与实施），他们的目标都是为建设城市服务，但从较低层次看，它们的目标不一致，导致相互之间产生冲突。 房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的新问题、新情况及时反应给城市规划部门；城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划易于实现。 只有二者做到协调互动，才能实现城市开发建设的良性循环。,城市规划的管理,城市规划的公布制度 选址意见书制度 建设用地规划许可证制度 建设工程规划许可证制度 城市国有土地使用权出让转让管理制度 规划设计单位资质管理制度,房地产开发项目规划设计方案的评价指标体系,评价指标,用地面积指标 （用以评价土地利用的合理性和经济性）,主要技术
6、经济指标,住宅平均层数,住宅建筑净密度,住宅建筑面积净密度,住宅建筑面积毛密度,人口净密度,平均每人、每户居住用地面积,垂 直 绿 化,房地产开发项目规划审批(1),房地产开发前期规划中需要办理的“一书两证”.选址规划意见通知书建设单位在编制建设项目设计任务书时，城市规划行政主管部门应当参与建设项目的选址工作，并从城市规划方面提出选址规划意见书。,房地产开发项目规划审批(1),.建设用地规划许可证建设单位在向土地管理部门申请征收、划拨、出让土地时，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地前期的法律凭证。.建设工程规划许可证规划管理部门通过对建设单位申报
7、的建设工程设计规划方案审查，确认建设工程符合城市规划的要求，准予建设的法律凭证，它是建设单位进行开发建设在工程前期所必须取得的许可凭证。,房地产开发项目规划审批(2),房地产开发项目规划报批的基本程序1.申报规划要点以获取规划要点通知书 2.获取选址规划意见通知书 3.申报建设用地规划许可证4.获取规划设计条件通知书5.获取审定设计方案通知书6.申报建设工程规划许可证,房地产开发项目规划设计方案的审批,通过招、拍、挂所获土地的程序,竞到土地 签订土地确认书 根据招、拍、挂公告缴出让金（或综合价金，拆迁保证金等） 签定土地出让合同 按合同付款，国土勘界划，规划红线 政府交地办理国有土地使用权证
8、根据公告内容核发选址意见书 立项（备案） 委托方案设计 方案审批 规划部门核发规划方案审查意见通知书用地规划许可证及附图 房地产开发项目申报流程图.doc,第二节 土地使用权的获得与拆迁、安置、补偿,土地使用权的获得 房屋拆迁、补偿与安置,土地使用权的获得,含义：开发商为了某种开发建设的需要，按着一定的程序（包括行政的、法律的、经济的），通过契约形式，获得土地使用权，并在规定的期限内按批准的规划完成项目开发建设的活动。 获得途径: 划拨、出让、转让 非国有土地的征收和征用,土地使用权的获得途径划拨,县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用
9、权无偿交付给土地使用者使用的行为。 开发商以划拨方式获取土地使用权： 涉及私人参与的城市基础设施用地、公益事业项目和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地； 经济适用房和廉租房项目用地。,土地使用权的获得途径划拨,关于补地价： 有偿出让的土地改变用途，应在经土地管理部门和城市规划部门批准后，重新签订出让合同并调整土地使用权出让金，如果调整后的出让金高于原出让金的，超出部分即为补地价； 行政划拨无偿取得的土地使用权，如果土地使用权和地上建筑物进行转让、出租或抵押，应当向县级以上人民政府补交出让金，补交的出让金也称为补地价。,土地使用权的获得途径出让,土地使用权出让国家以土地所有者的身份将土地
10、使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,土地使用权的获得途径出让（1）,招标出让国有土地使用权市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 出示公告，制定招标文件发标投标评标定标 定标原则： 标价合理，高者优先； 开发项目的规划与出让条件相符； 投标人具有良好的商业信誉。,土地使用权的获得途径出让（2）,案例： 视频：*市土地牌拍卖会 要求：通过视频了解土地拍卖会的整个过程和需要注意的问题； 思考题： 参加竞买的企业在拍卖会之前应做好哪些工作？,土地使用
11、权的获得途径出让（2）,拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为： （1）竞买申请人领取竞价标志牌，进场就座，拍卖主持人、记录员就位。 （2）主持人点算竞买人，简介拍卖宗地和其他有关事项；宣布拍卖起叫价和增价规则及增价幅度。 （3）竞买人以举牌方式应价，竞价标志牌代表竞买人的资格。 （4）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交。 （5） 竞买者最高应价低于底价时，主持人应当终止拍卖。 （6）主持人宣布最高应价者为竞得人，国土资源局即时与竞得人签订国有土地使用权拍卖成交确认书。,拍 卖,土地使用
12、权的获得途径出让（3）,挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为： （1）发布挂牌公告 （2）挂牌竞卖 （3）成交,挂 牌,挂 牌,挂 牌,土地使用权的获得途径出让（3）,招标 、拍卖、挂牌交易比较,土地使用权的获得途径出让（4）,协议出让国有土地使用权国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 该方式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可
13、采用。 对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。在不改变土地利用条件的情况下，该类土地使用权可采用协议方式获得。,土地使用权的获得途径转让,土地使用权转让土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。,土地使用权的获得途径其他,1公司、企业收购 对拥有大量土地储备的房地产公司、企业进行收购。这些公司、企业有的是无资金进行开发的企业，通过收购使其成为自己的企业 2土地置换通过公司之间的土地换土地、其他资源换土地等资源互换的方式，得到适合自己开发的土地 3各种形式的合作拥有土地资源的公司通过签订合同，明确各自的职责，进行各种
14、形式的房地产合作开发,案例1：万科上海鲸吞土地,2007年前后，上海万科曾多次参与公开市场的土地招拍挂，但均未有所获。 2007年12月初，万科宣布以20.13亿人民币在上海浦东收购铜山街项目60%的权益，建筑面积在216,000平方米(占地面积91,000平方米)。上海房地局官方网站的开发企业登记信息显示,铜山街项目的开发公司为上海祥大房地产发展有限公司,法定代表人康从之,铜山街项目属于旧区改造项目,建设用地规划许可证于1999年8月颁发。 据了解,项目转让方有两个股东,一家外资公司,一家内资公司,各持有该项目公司50%股权。,案例1：万科上海鲸吞土地,2007年内,仅张义鸿一家居间服务商就
15、为上海万科促成了55亿元的二级市场收购。而一位业内人士透露,与万科合作的居间服务商数量众多,万科方面也试图利用各种合适的资源进行收购扩张。据公开资料不完全统计,在一年多的时间内,万科仅在上海,就通过股权收购的方式获得近300万平方米土地储备。上海万科在二级市场上的“突出业绩“也仅是万科在全国二级市场中不断收购扩张的一个缩影。,案例2 顺驰与路劲基建,继路劲基建06年以12.7亿元收购顺驰中国55%的股权之后，07年初路劲再次砸出13亿港元收购顺驰余下的近40%股权。至此，原顺驰掌门人孙宏斌仅象征性地保留有5.26%的股权，顺驰几乎全部落入路劲基建囊中。然而，之后一段时间后，路劲主席单伟豹在一封
16、流露出相当感情色彩的公开信中表示：“为解决顺驰地产集团历史遗留问题及令其能够继续正常运作，集团已向顺驰地产集团注资超过25亿元港币。”尽管如此，路劲与顺驰之间的整合还远未结束。,困难比想象的要多三倍！,你捡了个便宜货！,问 题,1.你认为通过股份转让方式的方式进行的土地转让对转让方和受让方各有怎样的好处？2.你觉得路径在收购之后可能遇到了怎样的问题？在以进行二级市场并购获得土地使用权之前应该关注哪些问题？,永远信赖每一个人！,不是每一个人都能成为“每一个人”！,非国有土地的征收和征用,审批权限 农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府。 征地费用土地补偿费安置补偿费青苗
17、补偿费树木补偿费,思考题：,针对我国农村集体用地的“小产权”房现象：（1）“小产权”房是否符合我国的土地政策？ （2）“小产权”房的产生有哪些原因？ （3）你认为怎样解决这样的问题更好一些？,城市房屋的拆迁、补偿与安置概念 （2）,要求：理解拆迁主体拆迁人指取得房屋拆迁许可证的建设单位和个人。 被拆迁人被拆迁房屋及其附着物的所有人。,城市房屋的拆迁、补偿与安置概念 （）,房屋拆迁拆除建设用地范围内原有的房屋，并对该范围内的单位和居民进行妥善的安置和补偿。,城市房屋的拆迁、补偿与安置法规与原则,主要适用法规：城市房屋拆迁管理条例 原则：依法原则实施拆迁工作的前提利益双赢原则信誉原则国家利益至上的
18、原则,城市房屋的拆迁、补偿与安置基本程序（1）,房屋拆迁公示 公示后房屋拆迁范围内单位和个人不得进行的活动（）新建、扩建、改建房屋；（）改变房屋和土地的用途；（）租赁房屋 公示内容（）建设用地规划许可证；（）房屋拆迁许可证；（）拆迁计划和方案；（）拆迁补偿基金落实情况；（）其他需要公示的内容,城市房屋的拆迁、补偿与安置基本程序（2）,城市房屋的拆迁、补偿与安置拆迁的基本方式,政府统一组织拆迁政府统一组织或委托有拆迁资质的单位，对拆迁范围内的房屋进行统一拆除，对被拆迁人统一进行补偿和安置。公用设施用地 拆迁人自行拆除自行进行安置和补偿；需要向房地产主管部门申请拆迁许可证 拆迁人委托拆迁委托具有房
19、屋拆迁资质的单位进行拆迁，拆迁人和受托单位应签订合同,城市房屋的拆迁、补偿与安置拆迁单位资质,房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托； 自行拆迁要获得拆迁许可证； 受托单位要取得房屋拆迁资格证书；,货币补偿指拆迁人和被拆迁之间，根据房屋区位、用途、建筑面积等因素（所有权证确认），参照房地产市场评估价格，达成一定数额的货币价值补偿协议。 产权调换指拆迁人以原地重建或易地新建的房屋或其他已建成房屋与被拆迁房屋所有人进行交换；应当按照货币补偿的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价，从而达成协议。,城市房屋的拆迁、补偿与安置 补偿与安置的基本方式（2）,城市房
20、屋的拆迁、补偿与安置 不同类型房屋的补偿方式,公共事业用房及设施：重建或货币补偿； 私有房屋：国家鼓励和提倡达成货币补偿安置的协议； 产权不明确房屋：拆迁人提出方案并报拆迁管理部门审核同意；证据保全。 设有抵押权房屋：依担保法有关规定。 产权调换重新签订抵押协议； 货币补偿重新设立抵押权。 租赁房屋： 解除租赁合同关系的，或被拆迁人对房屋承租人安置的，拆迁人对被拆迁人补偿； 不能解除租赁关系的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。 违章建筑和超过批准期限的临时建筑：不予补偿 未超过批准期限的临时建筑：应当给予适当补偿。,城市房屋的拆迁、补偿与安置 拆迁争议的解决与强制执行,城市房屋拆迁管理条
21、例第、条,第十五条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。,城市房屋拆迁管理条例,第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。 当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执
22、行。,城市房屋拆迁管理条例,第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。 实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。,城市房屋拆迁管理条例,影响拆迁工作顺利进行的问题探讨,政策标准的时效性与房地产高速发展所产生的矛盾 拆迁工作中弱势群体与强势群体的问题 某些开发商从自身利益出发，急功近利，忽视社会影响 个别拆迁户的不良思想对拆迁工作的影响 拆迁工作人员自身存在的问题对拆迁工作的影响 政府主管部门人力有限，很难保证在拆迁过程中强制力的执行,第三节
23、房地产开发项目施工招投标,招投标的含义与范围 房地产开发项目施工招投标的含义与形式 房地产开发项目施工招投标的原则 房地产开发项目施工招投标的程序,招投标的含义与范围(1),1.招标将自己的要求和条件公开告示，让合乎要求和条件的承包者（各种经济形式的企业）参与竞争，从中选择最佳对象作为中标者，然后双方订立合同。 2.投标对招标的回应，通过竞争成为承包者的行为。,案 例,事件：广东省某市一中学利用政府拨款建一教学楼，经人介绍，与一联合施工单位签订了施工合同。该工程于年月日开工，年月日竣工验收，年月日正式投入使用。年月日，校方发现部分的大梁、第层的多功能厅，以及阶梯教室挑梁出现不同程度的裂缝，最宽
24、处达左右。,案 例,思考题：你认为造成教学楼质量事故的主要原因可能是什么？相关的责任方还有哪些？为什么？联营施工单位无资质施工；施工图设计文件未严格按该地区度抗震设计的规定进行设计，结构体系不合理，整体性差，构造措施不符合要求；施工的梁不能满足设计强度等级的要求，梁的质量不均匀，离差太大。,招投标的含义与范围(2),招标的范围 （一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目； （二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； （三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。,房地产开发项目施工招投标的含义,1.房地产开发项目施工的招标 指开发商（或开发商委托的招标代理
25、机构），以工程建设标底（或其它符合国家法律法规的条件）为尺度，择优选择承包商（建筑商）并与之签订合同的过程。 2.房地产开发项目施工的投标承包商（建筑商）为了承揽开发商的工程项目，以投报标价的方式，争取获得工程项目施工权利并与开发商签订施工合同的过程。,房地产开发项目施工招投标的形式,国际上：招标方式可分为四种类型：无限竞争性招标（公开招标）；有限竞争性招标（邀请招标）；非竞争性招标（议标，谈判招标，委托议标等）；其他方式招标。 招标投标法：公开招标指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。,房地产开发项目施工招
26、投标的原则,公开、公平（无差别待遇）、公正（标准客观）、诚实信用的原则（诚实、善意的态度） 接受政府主管部门监督的原则; 招标工程应发包给中标单位的原则; 政府部门不得限定发包招标的原则。,房地产项目施工招投标基本程序,我国实行工程施工招标需要进行的前期工作 工程列入国家或省、市、自治区年度计划； 有图纸和预（概）算文件； 土地现状达到建设标准； 资金、材料、设备分交计划和协作配套条件均已分别落实，能够保证供应，拟建工程能在预见的建设日期内连续施工； 有建设工程施工许可证（四证俱全）；,房地产开发项目施工招投标的程序,准备阶段,1.选择招标方式 2.成立工作组 3.确定投标项目、招标指导思想及
27、原则 4.发布招标的公告,招标阶段(1),1.编写招标文件 2.进行资格预审 3.发售招标文件 4.勘察现场 5.举行招标预审会 6.编制与送审工程标底 7.接收投标文件,招标阶段（）,资格预审（资质和业绩） 资格审查的意义： 缩减招标人评审和比较投标文件的数量、节约时间和费用，可保障招标人的利益，促进招标活动的顺利进行。 资格审查方式：资格预审投标前对投标人进行资格审查 资格后审开标后对投标申请人进行的资格审查,招标阶段（）,资格预审（资质和业绩） 资格审查的内容： 投标人投标合法性审查对投标人投标能力的审查 注：1）招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的时
28、间、地点等事项。2）预审合格的投标申请人过多时，投标人可以从中选择不少于7家资格预审合格的投标申请人参与投标。3）资格后审应在报送投标文件的同时报送资格审查资料。,招标阶段（3）,（1）标底-招标人对建设工程预算的期望值。 注：1）标底在开标前保密；2）一个招标项目只能编制一个标底；3）招标委员会评标时，对设有标底的应当参考标准。 （2）标底价格的构成,建筑成本+施工利润+建设税金,决标成交阶段开标（1）,（1）招标人组织并主持开标，邀请所有投标人参加 （2）投标人或其推选的代表要检查投标文件的密封情况。或由招标人委托的公证机构检查并公证。-当众拆封，宣读所有文件 （3）开封过程应当记录并存档
29、备案。 （4）无效的投标文件不能进入评标,决标成交阶段开标（2）,开标阶段的无效的投标文件 未按要求密封 未加盖投标人企业及企业法定代表人印章的，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效委托书（原件）及委托人代理人的印章的 投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认的 投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金的 组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议的,决标成交阶段评标和定标（1）,评标和定标由招投标代理机构和开发商等单位组成评标委员会，在招标管理机构的监督下，依据评标原则、评标办法对投标单位的投标文件进行综合评价，公正合理地选择中标单位。 注：评标在严格保密的情况下进行，
30、任何单位、个人不得非法干预。,决标成交阶段评标和定标（2）,评标标准价格标准技术上较合适、同时费用又最低 比价：在各投标人的报价书统一的基础上进行比较，在比较各家标价高低的同时还要考虑如下因素：货物交货期、营运成本、设备的性能和互换性、维修服务及零配件供应的可靠性等。非价格标准尽可能量化，并按货币额表示或规定相对系数、得分不得使用招标文件未列明的任何标准和方法，不得改变招标文件确定的评标标准和方法。,决标成交阶段评标和定标（3）,评标方法评审的最低投标价法综合评估法 具体方法：打分法 折算货币法 其他方法,决标成交阶段评标和定标（）,评标的阶段初步评审初步评审-对投标文件进行符合性鉴定：核查文
31、件是否按规定编制、签署投标文件是否实质上响应招标文件的要求实质上响应投标文件应与招标文件的所有条款、条件和规定相符，无显著差异或保留。否则废标显著差异或保留对工程的发包范围、计量标准、工期、计价标准、合同条件及权利义务产生实质性影响。,决标成交阶段评标和定标（）,评标的阶段初步评审 注意的问题 统一币种 大小写不符以大写金额为准，总单价不符以单价金额为准 澄清、说明或补正：委员会可以书面形式要求投标人对文件中含义不明确，对同类问题表述不一致或有明显文字和计算错误的内容有必要的澄清、说明或补正。以书面方式进行，并不得超出投标文件的范围改变。,决标成交阶段评标和定标（）,评标的阶段初步评审 注意的
32、问题 废标：以他人名义、串通投标、以行贿手段谋取中标或其他弄虚作假的方式中标；报价明显低于其他投标报价或在设有标底时明显低于标底的，应要求投标人做出书面说明并提供相关的证明文件，否则废标。,决标成交阶段评标和定标（）,评标的阶段初步评审 偏差:重大偏差视为未能对招标文件作实质性响应，作废标处理。细微偏差投标文件在个别地方存在漏项或者提供了不完善的技术信息的结果。不影响投标文件的有效性，书面要求在评标结束前予以补正，拒不补正的，评审时作不利于投标人的量化，量化标准在招标文件中规定。,决标成交阶段评标和定标（）,评标的阶段初步评审 重大偏差的情形： 没有按照招标文件要求提供担保或所提供担保有问题
33、没有投标人授权代表签字和加盖公章 文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限 技术规格、技术标准明显不符合要求 文件载明的货物装载方式、检验标准和方法等不符合招标文件规定 投标文件附有招标人不能接受的条件 不符合招标文件中规定的其他实质性条件,决标成交阶段评标和定标（）,评标的阶段详细评审 详细评审在初步评审基础上，根据招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件的技术和商务部分进一步评审、比较。商务部分评审：报价的校验审查全部报价和数据计算的确认分析报价构成的合理化和可行性设有标底的，参考标底价标准进行对比,决标成交阶段评标和定标（）,评标的阶段详细评审技术部分评审：施工组织设计（施工方法
34、）工程质量工期企业综合实力 企业信誉业绩,决标成交阶段评标和定标（）,评标的阶段签订合同 签订合同 自中标通知书发出30日内，应当签订施工合同合同价应与中标价一致，其他主要条款应与招标文件、中标通知书一致。,案 例,某小区建设工程施工公开招标，招标人为某房地产开发公司，开发公司采用委托招标的方式，委托某具有工程咨询甲级和招标代理甲级资质的咨询公司进行招标代理。在招标文件中规定了本次招标采用资格预审方式，评标方法采用经评审的综合评估法并设有标底。,案 例,事件1：本次招标共有25家投标申请人通过了资格预审，最后只选择了A、B、C、D、E、F、G、H共8家投标申请人进行投标； 事件2：评标时招标人
35、又提出调整评标方法，拟采用经评审的最低投标价法进行评标； 事件3：在评标过程中，发现D投标人的投标文件中没有投标人授权代表的签字，H投标人的投标文件中商务部分的单价与数量的乘积与合价不一致；,案 例,事件4：在评标过程中，评标委员会发现其中G投标人的商务部分明显低于标底； 事件5：经评审的投标人得分排序依次为B、H、E、G、A、C、F，评标委员会成员黄某对此结果持有异议，拒绝在评标报告上签字，但又不提出书面意见；,案 例,请问： （1）本次招标信息应如何发布？应该包括哪些内容？ （2）本次招标拟采用资格预审方式，评标方法采用综合评估法，请问这些应如何提出？ （3）事件1-5应如何处理，简单陈述理由。 （4）评标委员会应推荐哪几个投标人为中标候选人？,复习思考题,1.城市规划有哪三个层次？ 2.城市规划与房地产开发的有哪些内在联系与区别？ 3.房地产开发前期规划中需要办理的“一书两证”指的是什么？ 4.土地使用权获得的途径有哪些？ 5.城市房屋拆迁的拆迁人与被拆迁人分别是谁？ 6.房屋拆迁的基本方式、补偿安置的基本方式有哪些？ 7.招投标的含义与范围。 8.房地产开发项目施工招投标的含义与形式。 9.房地产开发项目施工招投标的程序。 10.案例分析,
