1、对居民住房拆迁评估作价补偿标准的探究新闻来源:无 发布时间：2011-12-1 浏览次数：82-对居民住房拆迁评估作价补偿标准的探究 安阳新兴资产评估事务所有限责任公司 余德新 近年来，由于市场经济的发展加快了城镇建设步伐，拆迁评估成为评估机构的一项重要业务。从2009 年以来，我所在安阳地区先后承接了河南永煤集团安阳鑫龙煤业有限公司所涉安阳县伦掌镇西柏涧村整体搬迁拆迁评估（首期工程所涉民户 1422 家）、安阳市新东产业集聚区（安东新城）拆迁评估和安阳市人民东路拓宽改造工程拆迁评估（所涉 3000 余家，已评估 1200 家）等几个较有影响的项目。本文拟将在安东新城居民住房拆迁评估中对作价补
2、偿标准采取的一些作法和尝试加以总结，目的与评估同仁交流探讨，扩大共识，以促进拆迁评估工作有序进行。一、从评估案例看制定完善和适当细化居民住房作价补偿标准的必要性安阳市新东产业集聚区是经国家批准建设的“安东新城”，是安阳市的附属中心城市，是河南省和安阳市的重点工程项目；政府首脑机关、石武高铁及安阳东站、安阳汽车客运东站、公务员小区等要设均在此地显现；是集政治、经济、文化、交通与一体的新型城市。该集聚区主要分布在安阳县境内的白璧镇，目前拆迁补偿安置工作由安阳县人民政府及安阳市新东产业集聚区安阳县指挥部负责实施。本文所称“拆迁评估作价补偿”是指评估机构以政府制定的补偿标准为依据，结合被拆迁范围内评估
3、对象（主要指房屋）的普遍现象制定完善适当细化补偿标准，并针对被评估对象的具体情况进行分析对比，作出科学合理的价值判断，而后由委托方负责实施兑现补偿的一种经济行为（不包括产权置换评估）。 所涉安阳市新东产业集聚区拆迁评估的补偿标准执行的文件是安阳县人民政府安县政（2010）51 号安阳县人民政府关于安阳市新东产业集聚区居民住房拆迁补偿安置的意见制定的标准。也许有人认为拆迁补偿工作有政府制定的政策，有章可循，好操作，不复杂，“对号入座”就行了，其实不然。在实践中本人认为，政府制定的标准只是模拟的，粗线条的，不可能面面俱到，事无巨细，操作中大部分很难“对号入座”。在此将政府制定的补偿标准和几个评估案
4、例予以揭示，以阐明制定完善并适当细化作价补偿标准的必要性。 1、政府制定的结构补偿基价及装修补偿标准： 结构补偿基价 装修补偿标准 结构类型 单位 补偿标准（元） 装修等级 单位 补偿标准（元） 土木结构 260 一等 100-180砖木结构 550 二等 60-120砖混结构 570 三等 30-602、评估案例： 案例 1：北屋，1998 年建，五间居住用平房。砖混结构，预制板顶，砖基础，台高 0.5m，层高3.2m，跨度长 15m，宽 5m，外清水墙，240mm 砖墙，有地圈梁，木制门窗安玻璃加防护网，内墙顶 888涂料粉刷，水泥地面，屋内有隔墙，屋面水渣顶处理尚好。观感一般。案例 2.
5、：北屋，2005 年建，二层楼房，五间前廊后厦居住用房。砖混结构，现浇顶板，砼基础，台高 1m，一层高 4m，房顶四周女儿墙高 1m，房间跨度长 16m，宽 10m，370mm 砖墙，圈梁，地圈梁，外墙大块瓷砖，前后墙大型塑钢窗双层玻璃加防护网，铝合金豪华屋门，内一层 8080 地板砖，木制墙裙，乳胶漆墙，高级内门木制门窗套，木制吊顶（有造型），艺术花灯，木制隔扇镶嵌玻璃（冰雕造型），楼梯不锈钢扶手，台阶花岗岩，二层（略），屋面两沾三油保温层，SPS 防水层。整体观感优良。 案例 3：东屋，2000 年建，属于杂物间。砖混结构，预制板顶，砖基础，层高 2.6m，跨度长 12m，宽 4m，无台阶
6、，无隔墙，无圈梁、地圈梁，外清水墙，屋内未粉刷，小型木门木窗框无玻璃。观感材质差、比较陈旧。 看了以上三个案例，让人不禁茫然、纳闷，有一种“山重水复疑无路”的感觉。我曾感到困惑，扪心自问：“这些房该怎么定价呢？”“570 元/ 应该是什么样的静态状况呢？”单说这三个案例（实际运作中显然要比举例复杂的多）高低不一，状态各异；从建筑材料，施工质量到装饰程度均相差甚远。如果按照某些人“就粗不就细” 的观点，一概而论，千篇一律，只要是砖混结构，就按 570 元/，怎能客观公平反映被评估对象的自身价值呢?这不仅有悖“投入成本” 原则，即好房优价，赖房低价，而且造成隐患很大，让民户在相互攀比中形成与评估机
7、构和实施拆迁部门的对立，影响社会和谐和地方稳定，阻碍了拆迁及评估工作的正常进行。在历史的记忆中，因拆迁评估补偿价值不合理产生的负面影响给我们的教训实在太深刻了，有些甚至触目惊心！古云“前车之鉴”，我们应当引以为戒。故之，以政府制定的补偿标准为依据，进一步制定完整和适当细化作价补偿标准势在必行。本评估机构经与政府权威部门沟通同意，原则上在不违背政府制定的补偿标准框架前提下，利用评估准则规范和专业技能，制定完整和适当合理细化作价补偿标准。 这里应当指出，作为权威部门的地方政府有权制定拆迁补偿政策，并拥有对其进行解释的权利，在宏观上起着主导和绝对程度上的控制作用；评估机构有按照文件规定认真执行其补偿
8、标准的义务，维护文件的尊严，并有权按文件规定适当细化补偿标准，结合被评估对象的具体状况作出合理的价值判断，同时有对评估结果进行解释的责任和义务。 二、实践中对制定完善和适当细化拆迁评估作价补偿标准的探索和尝试 本人经常与本所评估团队深入农村家庭院户勘察、丈量、登记做示范工作，经详细调查研究，结合农村居民房屋普遍状况，运用评估准则和专业技能，听取业内专家建议，在原则不违背政策规定前提下，亲自拟定了安东新区民房拆迁评估作价指南，得到政府权威部门认同，有利地推动了拆迁工作顺利进行，促进了城镇建设步伐。 1. 两项原则： 1、房屋拆迁货币补偿基准价原则： 以安县政（2010）51 号文件制定的补偿标准
9、为依据，侧重保护被拆迁人利益，同时兼顾各方利益，保证房屋拆迁工作顺利进行。 2、本项目评估作价原则： 结合安东新区的实际情况，概括了以“标准定位，以质论价，制定规范，适当细化，承认差别，缩小差距。”作为该项目的作价原则。 1. 细化作价补偿标准： 1、房屋作价定位标准（模型）本人曾经思索良久，对房屋定位标准深感困惑，以砖混为例，570 元/到底该是什么概念？政府文件中并未详述。文件规定的标准是 2010 年 5 月份制定 6 月份开始进行实施的。经市场调查并与专家分析，以 2010 年 5 月 31 日作为作价基准日，在安阳农村自建房，按重置成本考虑（不含宅基地）单方造价一般在 500 元/左
10、右可以建成，但受具体房屋情况有别，如台高、层高、墙体系数、空间大小、建筑材料、施工质量等因素影响不能一概而论；如果从市场法角度考虑，由于受地理位置，市场环境，交易活跃程度等因素的影响，单方造价比重置成本不同程度要高一些（但并不尽然）。所以认为，单方造价 570 元是介于成本价和市场价的之间价，大约要高于工程造价的 10%左右，况且按规定时间予以拆迁的还可享受到安置过渡费、搬迁费和搬迁奖金 257 元/，从本质上体现了“让利于民、优惠于民”的政府理念。 在充分调查分析的基础上，经与政府权威部门初步沟通形成如下定位标准： 例 1：砖混结构，570 元/ 空心板或现浇顶，台高 0.5m 以上，有踏步
11、，层高 3m 以上，或总高度不低于 3.5m，四周砖墙，外墙水泥粉，木制门窗安玻璃加防护网及防雨蓬，房顶端四周出檐 0.3-0.5m，有圈梁，地圈梁，钢筋混泥土梁、柱，内水泥粉，墙顶刷一般涂料，水泥地面，有内隔墙和普通木制门，房顶四周有群墙并有落水管，屋面、基础处理完好，现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量良好。 例 2、砖木结构& & 550 元/ 大型木梁、木檩、木椽，木扇顶（或等同材料），台高 0.5m 以上，有踏步，层高 3m 以上或总高不低于3.5m，四周砖墙，外墙水泥粉，局部涂色开缝，木制门窗安玻璃加防护网及防雨蓬，内水泥粉墙并刷一般涂料，水泥地面，有内墙和普通木制门，房顶四周有群
12、墙并有落水管，房屋、基础处理完好，现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量良好。 2、操作要点解释 房屋总高度低于 3.5m 以下，每少 10cm 每平米下调 5 元；房屋总高度（含院内台基部分）超过4.5m，每超 10cm 每平米增补 5 元，20 元封顶；若内外台基高低悬殊较大，以外墙台高连同房屋高度扣除 4.5m 后（剔除院内房屋超高已补部分）按 “系数法”补偿房基加深，每平米（以 1 米深度为系数 1）补偿 50 元，最大补偿深度系数为 1.5。（公式=房基面积深度系数）。可以肯定地说，用同样的材料建一个房屋高 5 米与房屋高 2.5 米，其成本是不一样的，故适当调增调减符合投入成本原则。
13、 现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量明显偏差，适当调减补偿价值；对于近来强行建造的房屋，要根据该房建筑材料及施工质量，遵循重置成本原则，适当降低补偿价格。（这是主要针对因出于利益驱动偷工减料违章建筑而言，后有叙述。） 其他结构房屋按本次及相关文件规定结合被评估对象具体情况科学判断评估。 围墙根基加深补偿：内外墙高度之差超过 1 米部分为补差高度，最多补 1.5 米，按面积计算。 对于建造历史较长的砖木结构房屋，实行保护价。凡至今住人房屋，一般层高不低于 3 米每平米净价不低于 330 元；其他未住人简易砖木房可适当下调，但每平米净价不低于 200 元。 房屋空间过大或隔墙和窗户明显偏少、应有
14、未有，应适当调低补偿价值。 一般认为，建筑面积与墙体面积系数为 1：2.5 左右，试想，建一个房屋空间 10 平米与 100 平米内无隔墙，它们的单方重置成本相差多少？故适当修正核减符合“客观性”和“投入成本”原则。 房屋成新系数确定采用权重法和百分制，原则上实际建造年限占 40%，现场打分占 60%。 3、未完工程修正（元/m2） .主体建成（未顶板） 190.主体建成（有顶板） 290.内粉墙顶（水泥粉且上一般涂料） 100（涂料 25） .水泥地面（含夯实基础） 20.木制门窗（安玻璃加防护网） 50 （内门 20） .外粉水泥 60.屋面处理 30.水电齐全 20注：以上由未完工程至已
15、完工程（达到可正常居住状态）共 570 元/ m24、室外装修补偿 政策文件中未述及室外装饰补偿问题，经查阅该文件有些“上行下效”。有人错误认为：“外装饰属于居民的自愿行为，不应补偿”，试想假如不予补偿是否损坏了被拆迁户的切身利益？有害于拆迁工作。按照物权法的有关规定，作为评估师有权维护居民合法权利，于是经与政府权威部门沟通增加了室外装饰补偿内容（见下表，供在本评估项目作价时参考使用）。 序号 项目 内容 标准（元/m2） 备注 墙体全贴瓷砖 45 实方实算 1 外墙装饰 前墙门窗空间外 30 空方实算 贴瓷 山墙门窗空间外贴瓷 40 空方实算 前墙门窗空间外水刷石 25 空方实算 长条形面砖
16、 50大块面砖 65大理石、花岗岩、青石造型 80100水刷石 402 门楼外装饰 干沾石 35有字匾瓷画上浮 510%平行门以大门表面积 x1.2 作为装饰面积；后退门以大门表面积 x1.52.0 作为装饰面积 精钢门 210250大铁门 1602003 街门 铁皮门 100150计算结果减去800 元后作为补差价 观感陈旧酌减 墙体唯贴壁画 80100 实方实算 4 瓷砖壁画 镶嵌在瓷砖墙中 3040 按壁画实际面积补差 注：室外装修补价纳入到房屋补价中，不单独作为项目列示。 5、室内装饰指标分解（元/ ） 政府制定的室内装饰补偿标准 等级 内 容 标准（元/） 一等 屋内地面为高级拼木地
17、板、花岗岩等，墙面饰有墙裙或软包，屋顶全部装修。 100-180二等 屋内地面为高级地板砖，一般拼木地板，屋顶吊顶或其它装饰 60-120三等 屋内地面为一般地板砖、水磨石、888 墙面或其它涂料墙面 30-60指标分解 实际中被评估对象(房屋)，其室内装饰状况并非定位在规定标准的格局内，是各具形态千变万化的，很难“对号入座”。为便于操作结合实际情况对补偿标准（包括墙、顶、地等装饰材料）进行了指标分解。（略） 说明： 在选择分解指标时一是要慎重考虑局部装饰对房间整体作价产生的影响，谨防偏差；二是室内装修以 180 元/封顶。 需要特别说明的是，尽管对补偿标准适当进行了细化，也不能说补偿价值等同
18、于被评估对象的实际投资价值，所以在报告中必须披露。 三、其他几个具体问题 1、体会 实践是检验真理的唯一标准从应否制定完善和适当细化作价补偿标准的思路到评估作价能否服从政治需要的见解，本人认为，只有实践才是检验真理的唯一标准。委托方认可了你的评估报告，被拆迁户接受了补偿并实施了如期拆迁这就说明评估是成功的，采取的举措是可行的。通过评估兑现的实践过程，群众反映我评估公司是客观公平的，干部认为我们有农村工作经验，政府对评估工作表示满意。 沟通是让各方当事人认可评估结果的基石 沟通按时间可区分为事前沟通、事中沟通、事后沟通；按层面可区分为给政府部门沟通、给拆迁户沟通。 拆迁评估不同于其他评估不受委托
19、方的干预。拆迁评估是按照政府制定文件开展的，同时又直接接受政府委托或其指派的机构。事前沟通便于了解掌握纲领性重大信息（如执行政策、政府思路），便于指导评估补偿健康有序进行；事中沟通则是针对评估中遇到的重大问题（或许文件未能涵盖的）需要形成共识的或需要调整修改的；事后沟通主要是对报告结果进行解释，使各方对结果能够认可。当然沟通并非事事沟通，要分清主次，区别对待，避免事无巨细。 特别需要强调的是，报告在实施兑现补偿中评估机构需要针对民户提出的种种疑问进行现场解释，做到耐心细致，这样不仅会减少不稳定因素，也为政府卸下了“包袱”，使民户理解和支持评估工作，同时提高了工作亮点和评估机构的对外形象。2、关
20、于对基准日和勘察日的看法 基准日，按照评估学原理其定义应是作价基准日，即被评估对象在某一时点所反映的公允价值，而拆迁评估所作出的价值则是文件制定的标准所规定的执行日。拆迁评估涉及千家万户，不可能在一朝一夕或某一天进行完毕，需要常年累月进行现场勘察和计算，而使用的补偿标准则是同一文件规定的执行日的标准。比如 2011 年 3 月份进入现场评估作价时使用的补偿标准仍是 2010 年 5 月份文件中制定的标准，直至到今天甚至以后一段时期仍然如此，期间假如价格发生重大波动，需提请政府重新制定文件修正标准后方可使用新标准，否则评估机构无权更改。为此，在评估报告中不再描述“评估基准日”而改为“现场勘察日”，否则就有些“生搬硬套”了。报告在特别事项中说明：“ 评估值反映的是被评估对象在现场勘察日所表现的静态状况且按照政府文件制定的补偿标准所规定的执行日所作出的价值判断，对于评估对象在文件制定标准规定执行日及现场勘察日之后发生的动态性变化本评估机构概不负责”。 （特别说明，本文所涉观点，作法仅适用安东新城拆迁评估项目，倘若借鉴务必灵活慎重。） 参考文献： 摘自常用哲学名词词典广西人民出版社 1985
