1、财务处理问答一、常规问题：Q1、房地产企业为征用土地而支付的土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿金、拆迁补偿费及耕地占用税、契税，账务处理为：借：开发成本土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款（应付账款等）Q2、房地产企业在前期准备阶段支付的总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程（临时水、临时电、临时路灯）费用、七通一平费用，账务处理为借：开发成本前期工程费贷：银行存款（应付账款等）Q3、房地产企业在建造各项基础设施发生的与开发产品有关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，账务处理为借
2、：开发成本基础设施费贷：银行存款（应付账款等）Q4、房地产企业以出包方式支付承建单位的建筑安装费，或企业自营工程发生的建筑安装费的账务处理借：开发成本建筑安装工程费贷：银行存款（应付账款、库存材料、应付工资等）Q5 房地产企业建造的为开发项目的服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉、水塔、公共厕所、自行车车棚等的账务处理为借：开发成本配套设施费贷：银行存款（应付账款等）Q6 房地产开发企业的“开发间接费用”包括以下内容，三级明细根据企业情况自定。项目管理部管理人员的职工薪酬、固定资产、低值易耗品的修理费、物料消耗、固定资产折旧费、低值易耗品摊销、办公费、车辆使用费、房租及物业
3、水电费、劳动保护费、利息支出、土地使用税、工程监理费、工程预决算编制及审查费、前期物业管理费及其他费用。Q7、房地产企业的管理费用中归集企业管理部门发生的职工薪酬、固定资产折旧及修理费、低值易耗品摊销及修理费、物料消耗、办公费、会议费、招聘费、差旅费、车辆使用费、劳动保护费、董事会费、聘请中介机构费用、咨询费、顾问费、诉讼费、业务招待费、缴纳房产税、车船使用税、印花税以及自有房屋应缴纳的土地使用税、技术转让费、研发费用、无形资产摊销、长期待摊费用的摊销、排污费、开办费等其他费用Q8、房地产企业的销售费用归集销售机构人员的工资薪酬（含销售提成）、固定资产折旧及修理费、低值易耗品摊销及修理费、物料
4、消耗、办公费、差旅费、车辆使用费、房租及物管费、劳动保护费、展览费、广告费、业务宣传费、销售代理费、合同交易费及其他费用。Q9、房地产企业财务费用归集房地产开发产品完工后发生的利息支出、汇兑损益、金融机构手续费、现金折扣费、股票发行费、票据贴现费及其他费用。Q10 应交税费的核算内容及相关账务处理1.本科目核算企业按照税法规定计算应交纳的各种税费，包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、矿产资源补偿费等。2.企业计提消费税、营业税、资源税、城市维护建设税、教育费附加时，借记“营业税金及附加”、“其他业务成本”等科目，贷记“应交税费
5、（消费税、营业税、资源税、城市维护建设税、教育费附加）”科目。3.企业计提房产税、土地使用税、车船使用税、矿产资源补偿费时，借记“管理费用”科目，贷记“应交税费（房产税、土地使用税、车船使用税、矿产资源补偿费）”科目。4.企业计提土地增值税时，借记“营业税金及附加”、“固定资产清理”等科目，贷记“应交税费（土地增值税）”科目。5.企业（保险）按规定应交纳的保险保障基金，也通过本科目核算。6.企业代扣代交的个人所得税等，也通过本科目核算。借记“应付职工薪酬”科目，贷记“应交税费（应缴个人所得税）”科目。7.企业不需要预计应交数所交纳的税金，因为不存在与税务机关的结算关系，如印花税、耕地占用税、契
6、税等，所以不在本科目核算。二、特殊业务Q1、请问，我公司是由个自然人成立的有限责任公司，实收资本 1000 万元，现有 8 人需要撤资，如何进行会计账务处理。撤资分为两种情况：一是转给其他股东账务处理为：借：实收资本-原股东，贷：实收资本-新股东二是做减资处理借：实收资本-原股东，贷：银行存款。Q2、取得土地使用权如何账务处理土地使用权的取得有两种方式：一是通过无偿划拨方式取得，不予列入无形资产核算。在备查簿登记；二是通过国有土地使用权出让方式取得，按法律规定支付“土地出让金”等费用后，按照现行企业会计制度规定，实行国有土地使用权有偿使用后，企业为新建办公楼等而获得土地使用权，所支付的土地出让
7、金，在“无形资产”科目核算；企业为房地产开发而获得的土地使用权，所支付的土地出让金，在“开发成本”科目核算。即记入到所建的固定资产价值之中。Q3 我公司收购乙公司为全资子公司,乙公司实收资本为 50 万,但期未乙公司所有者权益为 20 万,故我公司是以 20 万收购并支付股权,请问我公司及乙公司账务该如何处理?贵公司借：长期股权投资-投资成本 50 万，贷：银行存款 20 万，贷：长期股权投资-股权投资差额 30 万。乙公司借：实收资本-原股东 50 万，贷：实收资本-你公司 50 万。Q4、合作建房双方在分配房屋、销售过程中交纳的税种有那些，需要办理那些手续例如： 甲和乙公司都是房地产开发企
8、业，甲在市区有一块闲置的土地。2004年 3 月，甲公司与乙公司签订合作建房协议，约定乙公司提供资金，甲公司提供闲置的土地（账面价值 600，000 元），合作建房两栋（结构、面积相等）。2004 年 12 月，房屋如期建成，双方各分得一栋房产，乙公司为此共支付开发成本 1，000，000 元，此时甲公司的土地使用权的账面价值 500，000 元，市场价格 1，200，000 元。建成后，两栋房屋的市价为 3，000，000 元，甲公司将分得的一栋房屋作为固定资产管理，乙公司将分得的另一栋房屋作为开发产品房入账。假定甲、乙公司均座落在市区，企业所得税率为 33。 一、甲公司的会计与税务处理 1
9、、2003 年 8 月，甲公司与乙公司签订合作建房协议。此时，由于土地使用权尚未发生转移，会计上和税务上仍需对土地使用权按月进行摊销。 2、2004 年 12 月，房屋建成，甲公司分得一栋。 根据国税函发1995156 号第十七条对合作建房行为解答的规定，在合作建房过程中，甲公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙公司则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为，对甲公司应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”项目征税；对乙公司应按“销售不动产”税目征税。 由于双方没有
10、进行货币结算，因此应当按照营业税暂行条例实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。假定税务机关核定土地使用权的价格与市价相同，均为 1，200，000 元，则计征营业税的计税依据应为 600，000 元（1，200，0002）。 应交营业税600000530000 元； 应交城建税3000072100 元； 应交教育费附加300003900 元。 根据契税暂行条例实施细则的规定，土地使用权与房屋所有权之间的相互交换，交换价格相等的，免缴契税。 根据企业会计准则非货币性资产交换的规定，甲公司与乙公司合作建房，实质上是部分土地使用权和部分房屋所有权的相互交换，属于非货币性交换，应按换出资产的
11、公允价值加上应支付的相关税费作为换入资产的实际成本。 借：固定资产 633，000 贷：无形资产 250，000 应交税金-应交营业税 30，000 -应交城建税 2，100 其他应交款-应交教育费附加 900 营业外收入 350，000根据税法的规定，甲公司与乙公司合作建房，实质上是用部分土地使用权换取部分房屋所有权，应计算转让部分土地使用权的收益 317，000 元（市价1，200，0002账面价值 5000002税费 33，000）；而会计上不确认收入。因此，甲公司申报 2004 年企业所得税时应调增应纳税所得额 317，000 元。 此时，甲公司房屋的账面价值是 633，000 元，而
12、计税成本也是 633，000 元，以后年度计提折旧时，应相应地调减应纳税所得额。 二、乙公司的会计与税务处理 1、2003 年 8 月，乙公司与甲公司签订合作建房协议。此后，乙公司建房发生的支出计入开发产品成本。 2、2004 年 12 月，乙公司取得房屋一栋。 假定税务机关核定该房屋的价格与市价相同，均为 3，000，000 元，则计征营业税的依据应为 1，500，000 元（3，000，0002）。 应交营业税1，500，000575，000 元； 应交城建税75，00075，250 元； 应交教育费附加75，00032，250 元。 从甲公司换入的土地使用权的入账价值为 832，500
13、元，会计处理如下： 借：无形资产 832，500 贷：主营业务收入 750，000 应交税金-应交营业税 75，000 -应交城建税 5，250 其他应交款-应交教育费附加 2，250 同时，将土地使用权的价值转入开发产品的成本。 借：开发成本 832，500 贷：无形资产 832，500 根据税法的规定，乙公司与甲公司合作建房，实质上是用部分房屋所有权换取部分土地使用权，应计算转让房屋的收益 917，500 元（市价3，000，0002账面价值 1，000，0002税费 82，500），而会计上确认收入 750000 元。因此，甲公司申报 2004 年企业所得税时应调增应纳税所得额167，5
14、00 元。 此时，甲公司房屋的账面价值是 633，000 元，而计税成本是 1，500，000 元，以后年度计提折旧时，应相应地调减应纳税所得额。 需要注意的是，如果以后合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产的行为，其销售收入应再按“销售不动产”税目征收营业税。问：代建工程应该怎样进行账务处理？代理费做收入处理，其他费用走往来处理。房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。这里所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。房地产企业销售商品房收到代收费用账务处理房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、各项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用权印花税、住房维修基金）等借：银行存款（应收账款等）贷：其他应付款
