1、 北京前门大栅栏地区保护、整治与复兴规划（说明书）清华大学城市与建筑研究所宣武区人民政府二零零四年七月目录1 项目背景 .42 规划范围确定 .43 历史沿革 .43.1 大栅栏地区的形成和变化 .43.1.1 北京建城与辽以前 .43.1.2 辽金时期 .53.1.3 元明清时期 .53.1.4 近代的繁华 .53.1.5 现代商业的逐步退化 .53.2 大栅栏地区中的历史文化价值 .53.2.1 历史文化价值 .53.2.2 地域资源价值 .63.2.3 风貌观赏价值 .64 现状综述与分析 .64.1 区位概况 .64.2 用地状况 .64.2.1 居住用地(R) 64.2.2 商业金融
2、用地(C2) .64.2.3 行政办公用地(C1) .64.2.4 学校用地（R5） .74.2.5 文化宗教用地(C7) .74.3 人口状况 .74.4 产权状况 104.5 文物古迹 104.6 建筑现状评价 134.6.1 建筑质量评价 134.6.2 建筑风貌评价 144.6.3 建筑立面 144.6.4 建筑密度与容积率 154.6.5 建筑高度 154.7 城市肌理 154.8 街巷胡同及现状交通 164.8.1 动态交通 184.8.2 静态交通 184.9 绿化及公共开敞空间 184.10 名木古树 184.11 商业及业态 194.11.1 现状商业状况 .194.11.2
3、 商业发展的 SWOT 分析 204.12 市政设施现状 205 规划目标、原则及依据 205.1 规划目标 205.2 规划原则 205.3 规划依据 216 总体功能定位 217 规划结构构想 227.1 特色分区 227.2 精华地段 238 保护发展规划 238.1 土地使用功能规划 238.1.1 居住用地（R） .238.1.2 商业金融用地（C2） 238.1.3 行政办公用地（C1）和文化娱乐用地（C3） 248.1.4 绿化用地（） 248.1.5 用地调整的具体原则和措施 248.2 人口疏解 248.3 保护与更新 258.3.1 总体分区保护更新原则 258.3.2 现
4、状建筑保护、整治、更新分类 278.3.3 现状建筑保护、整治、更新措施 278.3.4 保护与更新一般建议 288.4 绿化及公共开敞空间 298.5 道路交通规划 298.5.1 道路系统规划原则 298.5.2 路网系统规划 308.5.3 内外交通衔接交通组织方式 318.5.4 静态交通规划 318.5.5 交通管理措施 328.6 建筑高度控制 328.6.1 高度控制原则 328.6.2 规划高度控制 338.7 地下空间利用 348.7.1 地下空间利用的必要性 348.7.2 地下空间的主要功能 358.7.3 地下空间利用 358.8 商业复兴规划 358.9 旅游规划 3
5、68.10 市政设施规划 378.10.1 市政设施布局的一般原则 .378.10.2 市政设施规划布局 .378.11 沿街立面设计与节点设计 错误！未定义书签。9 规划控制导则 449.1 地块划分与地块编码 449.1.1 地块划分 449.1.2 地块编码 449.2 控制指标体系 459.2.1 传统控规内容 错误！未定义书签。9.2.2 特殊控制内容 错误！未定义书签。9.2.3 城市设计导则 479.3 土地使用兼容性 4810 实施政策建议 481 项目背景大栅栏位于北京前门地区，地处北京中轴线东侧，是北京重要的旧城城市片区。长期以来，由于大栅栏悠久的历史、丰富的史迹和独特的商
6、业文化，该地区的保护与发展一直受到社会各界的高度重视。大栅栏地区所属的北京市宣武区人民政府通过专家论证、竞图招标、委托设计等方式对大栅栏地区进行了多次不同层面、不同深度、不同类型的规划编制，但由于该地区历史文化的特殊性和现状的错综复杂，大栅栏地区保护与发展的焦点问题始终难以形成统一的认识。在听取各方意见，综合在已有规划方案的基础上，宣武区政府进一步组织编制北京大栅栏地区保护、整治与发展规划综合方案 ，并于 2003 年 4 月通过审批，这在相当程度上统一了大栅栏地区保护整治和发展更新的基本思路，为政府继续推进大栅栏项目的工作进程奠定了基础。另一方面，伴随社会经济的迅速腾飞，北京的城市建设已经进
7、入一个快速发展的关键时期，面对北京申奥成功、中国加入世贸组织等 21 世纪新的挑战和机遇，大栅栏地区作为北京旧城重要的商业中心和历史文化街区，她的保护和更新工作日益紧迫，通过更深入细致的规划设计加速大栅栏工程的实施步伐势在必行，因此宣武区政府委托清华大学开展大栅栏煤市街起步区的城市规划设计研究，以期在快速发展的城市进程中保护好大栅栏的历史文化，增强大栅栏地区的商业、旅游吸引力，并引导、带动整个大栅栏地区的保护和发展。本次规划是整个前门地区保护整治与发展规划的重要组成部分。规划从 2003 年 11 月开始，经过前期调研、现状分析、方案推敲、导则编制等几个阶段，于 2004 年 7 月完成最终成
8、果。本次规划利用 GIS 技术，对大栅栏煤市街起步区进行了详实的定性定量数据分析，最终的规划成果也录入 GIS 系统，以便在未来实现科学便捷的规划管理。2 规划范围确定本次规划研究的范围是北京大栅栏地区保护、整治与发展规划（综合方案） （2003 年 4 月）中确定的煤市街起步区，包括月亮湾、廊房二条、大栅栏街等一批重要历史地区。 规划地段位于宣武区大栅栏街区东部，地处北京中轴线西侧，紧邻首都中心：东至前门大街与崇文区交界；北至前门西大街，与西城区接壤；西至煤市街以西 50 米，南至珠市口西大街与天桥街相毗邻。整个规划范围用地面积约 31.8 公顷，包括大栅栏历史文化保护区的一部分（北起廊坊头
9、条，南至大齐家胡同，东起珠宝市街，西至煤市街，面积约 6.77 公顷） 。规划区内包括了许多重要的商业文化街区，以及大量胡同、四合院、历史遗迹。现有居民 4724 户，户籍人口 11355 人，暂住人口 2169 人，共计 13524 人。平均人口密度为 507 人/公顷，是北京旧城人口密度最高的地区之一。3 历史沿革大栅栏在历史上曾经是金中都与元大都间的近郊。元大都建立初期，金中都仍有不少街市，称为南城或旧城。新旧城之间人货往来，自发形成了若干由西南斜向东北的商业街市。明永乐时营造北京，在此处新建了几条称为“廊房”的商业街，即今日廊房头条至大栅栏（四条） 。在斜街以西开设了官办的琉璃窑场，即
10、今日东、西琉璃厂。清代大栅栏地区是北京最繁华的市井商业区，琉璃厂是最著名的文玩古籍和民间工艺品的市场。1900 年大栅栏遭火灾。其后约 10 年时间又重新修建，商业更加繁荣。新中国成立后，大栅栏一直是北京最主要的商业中心之一。上个世纪 80 年代以来，这一地区逐渐失去了往日的商业品质，然而长期以来这一地区发展的滞后使得传统城市元素得以基本保留。传统建筑、街巷、商业、民俗、文化内涵保留之多在北京现代化大都市中绝无仅有。 13.1 大栅栏地区的形成和变化 23.1.1 北京建城与辽以前北京建城的年代，多数学者提出是在公元前 1045 年，至今 3045 年前。其标志是武王灭商，分封诸侯，其中有燕、
11、蓟二国。经考古已确认燕都在近房山董家林，蓟都所在经考证在现宣武区广安门一带， 北京通史也肯定了蓟城在今北京城的西南。从宣武门、和平门、广安门至虎坊门一带出土的陶井圈、饕餮纹瓦当和一些夯土高台，也可以推断这一范围应是东周至汉的蓟城。1 北京大栅栏地区保护、整治与发展规划设计说明：1，2003/42 北京市 25 片历史文化保护区保护规划大栅栏：7，2000/113.1.2 辽金时期辽的燕京沿用唐代的幽州蓟城，可以从宣武区内一些地名看到当时的痕迹，如菜市口的烂缦胡同，旧名烂面胡同，据考是当时城东的护城河，还有一些地名都与当时的护城河或地物有关。民国时期，在现校场三、四条出土的辽砖，也从一个方面说明
12、这些地段是辽城东城墙。以此可知，在此时期，大栅栏地区应是紧临城东的郊区。现大栅栏地段内的延寿寺街即因辽的古刹延寿寺得名。 顺天府志载：“延寿寺，辽刹也。在琉璃厂东北，其地名延寿寺街。寺为辽金旧刹。 ”金代都城承辽之旧。在金天德三年，向东、南两面各扩展三里，成为中都。3.1.3 元明清时期元朝在金中都的东北建新城。元初称金中都为“南城” ，可以视为城市的一部分。因元大都的西南部与金中都的东北部相临，在旧城与新城之间的居民来往不断，以使金正阳门与虎坊桥之间被自然的走出多条斜路，并逐步增建铺面民宅，形成了今日我们仍可见到的斜街格局。明王像乾建玉帝殿碑记 “正阳门西，由臧家桥至宣武门，乃龙脉交通车马辐
13、辏之地，” 。其中最主要的是铁树斜街（李铁拐街） ，樱桃斜街，大栅栏西街（观音寺街） 、杨梅竹斜街、棕树斜街等。明永乐年间在元大都基础上建北京，大栅栏地段虽然在城外，但已是繁华的商业区。 人海记 “永乐初，北京四门、钟鼓楼等处，各盖铺房店房，招民居住，招商居货，总谓之廊房。今正阳门外廊房胡同，犹仍此名。 ”今日的廊房头、二、三、四（大栅栏）条便是当时的官建铺房。清代，大栅栏地区逐渐发展成为北京最繁华的市井商业区。 燕都丛考中载了顺天时报丛谈中的一段话最能说明该地段当时的繁华：“正阳门外正阳桥迤西，为北京都市极繁华之区域，商铺花埠咸集于斯，一切景物较城外迤东亦有生气，如大栅栏、观音寺之繁盛，八埠
14、一带之奢丽，城南公园之雅静，以及天桥各小市之热闹，均为都市可观玩之形色，是北京风景之富丽，要当以此为冠云。 ”据考证， “大栅栏”名称的由来是：清乾隆年间，原来廊房四条集中了京城众多著名的商家。各店铺为了保护其生命财产，在胡同东西口原来官设宵禁的基础上，有集资建立起两座既坚固又高大、与众不同的木栅栏，后来人们就都称廊房四条为“大栅栏”了，并逐渐将这一地区成为“大栅栏地区” 。直到本世纪初，这里一直是北京城内的繁华商业区。3.1.4 近代的繁华自清政府推行新政，开始改良市政，兴建新式建筑，加之清末京奉、京汉火车站设置于前门外，使此地区成为对外交通的门户。旅馆、批发商号剧增。辛亥革命后，这里成为京
15、城综合商业和金融中心。1900 年大栅栏街的大火，殃及廊房一、二、三条、珠宝市街，以致前门大街和箭楼。因此该地段的建筑大都是在 1902 年以后重建的。重建的许多建筑都采用了西洋式的外观，因此形成了此地区极强的近代建筑风格。3.1.5 现代商业的逐步退化到 1980 年代末、1990 年代初以后，北京其他城区近百个万平方米以上大商场的建设与大栅栏商业区形成竞争。北京市整体消费水平提升，市民消费习惯急遽变化，大栅栏地区逐渐失去北京商业中心的地位。随着景观的破坏、建筑的陈旧、社会的弱势化，大栅栏昔日的繁华不再。历史上老字号集中、达官贵人频频出入的商业中心逐步退化成普通层次的商业聚集区域。3.2 大
16、栅栏地区中的历史文化价值 33.2.1 历史文化价值（1）独特性保留有北京历史延续最长（元、明、清、民国至当代，约 730 年）的城市传统胡同肌理；内容最多的社区功能（商业金融、服务、作坊、餐饮、戏曲、居住、茶室） ；保存有比较完整的旧时市井生活遗迹和相关的轶闻故事；形式最杂的景观风貌（传统式、欧陆式、民国式） 。反映出上世纪初中西文化碰撞中市民的趋时心理和审美趣味。（2）完整性清初至上世纪 40 年代的街巷格局保存完整。保存有较完整集中的城南胡同及四合院群落。历史建筑遗存多，风貌信息全部可以识别。（3）社会认同性“大栅栏”一直是北京重要的标志性商业街区的品牌，若干老字号的声名至今不衰；3 北
17、京大栅栏地区保护、整治与发展规划设计说明：3，2003/4已成为寻根怀旧的重要场所， “胡同游”初具规模。（4）可持续发展性经过整治，可以发展成为传统商业、旅游业的黄金地段；经过修复重要历史遗存，可以长期保存和合理利用；在更新过程中历史风貌可以得到延续。3.2.2 地域资源价值（1）地处中轴线一侧，紧邻首都中心，周边交通方便。（2）已具备一定的商业基础。（3）无历史文化价值危旧房屋较多，便于更新增值。3.2.3 风貌观赏价值（1）建筑风貌中外古今具备，绝大部分是原物原状。（2）斜街、交汇点景观画面丰富。格局紧凑，装饰精致。4 现状综述与分析4.1 区位概况规划地段位于北京前门地区，紧邻故宫、天
18、安门广场、人民大会堂、国家大剧院，是北京城市中轴线的重要组成部分。该地区历史悠久，文化源远流长。地段的东、南面为商业型城市干道，交通便利，游客众多，具有得天独厚的商业、旅游区位优势。4.2 用地状况用地性质单一，以居住商业为主、其他公用设施及绿地严重缺乏规划区地块总面积约 31.8 公顷，用地功能主要为居住(R)、零售商业用地(C2)，两者合计占总用地量的88.92%。规划区内几乎没有公共绿地，公共设施用地中的商业服务用地、文化娱乐用地、体育用地等服务型用地也很少。历史上曾有的高层次服务用地，文化用地，几乎都变成了现在的居住和商业用地，这突出反映出规划区用地性质单一，公共配套设施不全，服务功能
19、弱，服务层次低的问题。4.2.1 居住用地(R)各类居住用地面积共约 13.58 公顷，占总用地面积的 42.70%，比例为各功能用地之首。地段内现存主要是二、三类居住用地，两者合计占总居住用地量的 96%，且分布广泛。一类居住用地占全部居住用地的比例仅为 9.15%，大多位于大齐家胡同和掌扇胡同之间。现状居住用地的这种构成情况充分说明该地区居民的居住质量和居住水平总体较低。居住用地市政设施配套不全，建筑年代久远、建筑密度大，居住条件普遍很差。区内居住建筑基本为一层到二层的合院式住宅，这些住宅相当部分为清末和民国时期所建，解放后在原建筑基础上不断改建、翻建或加建，质量和风貌水平不一。4.2.2
20、 商业金融用地(C2)商业金融用地面积共约 10.72 公顷，占总用地面积的比例为 39.45%，其中：（1）商业用地该地区的商业用地主要集中在西河沿街至大栅栏商业街，前门大街、珠宝市街至煤市街的街区范围内，这些用地当中分布了众多的商业老字号，是地段内重要的历史遗存。此外，煤市街、粮食店街两侧聚集了大量小规模的商业用地，其他较低层次商业用地与居住用地交叉混合，广泛分布于规划地段各处。（2）旅馆业用地旅馆业用地除了分布在集中的商业街区外，沿廊房头条、粮食店街、煤市街等地零散分布有一些，且以中低价位的宾馆、招待所以及家庭式旅馆居多。（3）餐饮业用地规划地段餐饮业发达，餐饮业用地主要集中在西河沿街、
21、廊坊头条、煤市街、粮食店街等主要街道两侧，规模不等，以沿街小餐馆居多。4.2.3 行政办公用地(C1)行政办公用地面积共约 0.58 公顷，占总用地面积的 1.82%。主要是中国人民银行营业管理部、大栅栏商贸集团、商业储运公司、总后前门招待所、中国新兴公司等单位。4.2.4 学校用地（R5）规划区域内现有小学一所：位于甘井胡同内的煤市街小学，主体建筑是一栋 5 层高的砖混结构建筑，操场通过拆掉部分四合院形成。4.2.5 文化宗教用地(C7)该地区作为历史遗存的文化宗教用地占有相当的比例，但是现状大多已改作他用，现存文化娱乐用地仅占总用地面积的 0.21%。原有的万寿关帝庙、龙王庙等寺庙建筑，保
22、存基本完整，现均混杂在居住用地中。大栅栏街的庆乐戏院，现已改作天福茶庄。大栅栏街的临汾会馆，现作为山西省驻京办事处。分布在珠市口西大街北侧的一些会馆，如潞安会馆，赣宁会馆、九江会馆等，大部分未得到挂牌与保护，现为民居。现状用地平衡表：4.3 人口状况人口密度高，受教育水平低，人口的高龄化、流动化趋向明显大栅栏地区现有人口 4724 户，户籍人口 11355 人，暂住人口 2169 人，共计 13524 人。平均人口密度为507.05 人/公顷，是北京旧城人口密度最高的地区之一。该地区人口主要集中在三片：地段西北片区，廊房二、三条以及大齐家以南地区。地区内人口人户分离现象严重，人口密度持续增加。
23、从人口的性别、年龄构成来看，该地区男女比例基本持平。儿童、老年人分别占总人口的 10%、13%，说明地区人口的老龄化现象突出（按照国际通用标准，老年人比例在 10%以上即为老年型人口） 。比较人口的出生、死亡状况，可以发现该区出生率低于死亡率，人口总数呈下降趋势，这也证实了该区人口存在老龄化趋势。从人口的教育状况来看，整个地区初中水平人口数量最多，占总数的 33%，其次高中水平占 25%，小学水平占 15%，由此可见该地区人口的受教育水平普遍比较低。从人口的职业状况来看，该地区未工作人口比例过大，约占总数的 40%。工作人口主要从事一些层次较低的第三产业，如商业、服务业等。而外出半年以上的人口
24、也具有相当的规模。综上所述，该区的社区整体质量在下降，居民年龄趋于老化、社会阶层趋于弱势化、居住人口趋于流动化。稳定的居民多是没有迁移能力的住户，主要依靠附近低层次的三产生活，老人照顾小孩、几代同堂的现象比较普遍。随着条件较好的常住居民的迁出，依靠体力劳动和小本经营为生的外来流动人口不断迁入，加上区内大量中小旅店接纳的过夜人口，整个社区的人口呈现高流动、不稳定特征。4.4 产权状况产权关系错综复杂，所有权与使用权普遍分离产权复杂一向是旧城改造中的突出问题，规划地段也不例外。各种产权的房屋在规划范围内错综分布，每条胡同中均有不同产权的院落，即使是同一个院落也会存在房屋产权不同的情况，少数房屋还存
25、在不同部分产权不同的现象。随着规划区发展活力的减弱，房屋的破旧，规划范围内的房屋产权交易也逐渐趋于停滞，但房屋的实际使用者却比较频繁的变化。规划区成为祖产多、租住户多、流动户多的典型地区，缺乏社会经济活力。由于规划地段历史悠久，又经历了建国后若干次产权制度的重大变故。长期以来，规划区房屋所有者缺位、所有人与使用人分离、使用人的转租、自行处置等现象频繁，使得相当一部分房屋的产权关系不明。产权明确的房屋主要分为单位自管公房、房管局直管公房和私人房产三大类，各类建筑面积分别为 58032 平方米、41977 平方米、28736 平方米。其他产权的房屋总面积为 3747 平方米。 整体来看，规划范围内
26、房屋以公产房为主，占总建筑面积的 39.82%。大栅栏、廊坊头条等商业性街区单位自管产所占比例较高；其他居住院落主要是房管所公房和私人房产，其中公房的比例大于私产房。以获得资料的部分公产房为例分析该区产权面积变化的情况可以发现：1978 年以前产权面积变动的房屋仅占总数的 0.55%，而 1978-1990 年间这一变化量增加到了 34.2%，1990 年后进一步增加到 46.6%。这充分说明随着社会经济的飞速发展，居民对于住房改造的意愿和经济实力在显著提高。4.5 文物古迹文物古迹数量多，注册文物保存尚好，普通历史性建筑保护力度不够 大栅栏一带是北京最古老的城区，在 1.26 平方公里的范围
27、内，保存着大量原汁原味的古老建筑，是北京市井街巷中名声最大、史迹最多、保存最好的地段。区内共有市级文物保护单位 7 处，区级注册文物保护单位6 处，重要历史遗存 3 处，挂牌院落 12 个。本规划区内历史遗存建筑众多，现存重要的历史建筑类型包括质量较好的四合院民居、会馆、名人故居、寺庙、茶室、商铺、银号、戏楼等类型，具有较高的历史文化价值和建筑价值。其中，注册文物和挂牌院落大多保存尚好，普通历史建筑保护力度不够，一些寺庙、会馆年久失修，埋没在大量四合院之中。概括来讲，本地区重要历史文化遗存有 4：（1）传统街巷胡同规划区内有一批保存完整的传统商业、服务业胡同群。如廊房头条曾聚集二十几家专门制做
28、和销售宫灯、纱灯的灯笼铺，故过去被称为“灯街” ；廊房二条先后开设了二十多家专门经营珠宝、玉器的店铺，故有“玉器街”之美称；廊房三条虽是死胡同，但全是珠宝、玉器和银钱业店铺集中地；大栅栏(四条)则是多种行业的综合性商业街。珠宝市街则更是因珠宝业集中而得名。其间还有北京最窄的胡同只有几十公分宽的钱市胡同。此外齐家胡同、王皮胡同、蔡家胡同、施家胡同、掌扇胡同、湿井胡同、甘井胡同都保存着完整的北京传统胡同空间形态。（2）近代老字号店铺大栅栏街内有谦祥益绸布店、瑞蚨祥绸布店、皮货店、一品斋靴鞋店、长和厚绒线店、步瀛斋鞋店、张一元茶叶店、聚庆斋饽饽铺、精明眼镜行、东北魁帽店、天惠斋鼻烟铺、同仁堂药店等二
29、十多家驰名京外的老字号。此外近代洋货冲击中国传统市场后，新建店堂也参照“洋楼”式样或模仿西方商场，在二、三十年代建造了一批新的仿西洋店面。像 1906 年始建后经改建的劝业场等。（3）会馆建筑作为都城和全国商业中心，除各地各行业商人在京设馆外，各地大量士子来京参加“会试” ， 以使会馆大量兴起，成为北京城市风貌的一部分，也成为京师文化的一个内容。由于清时规定内城只住旗人，因此会馆几乎都在外城。大栅栏地区正是北京近代会馆建筑的集中地之一。 （4）钱庄银行由于大栅栏地区商业发达，也就成为银、钱互兑的钱市，钱庄、银号的集中地，专为官方铸银的炉行和民间小型炉行都集中在此。施家胡同一带则集中了一批近代银
30、号，如裕兴中银号、同元祥银号、义生银号、集成银号等十几家银号。位于西河沿的盐业银行是二十年代中国建筑师沈理源先生设计的西方柱式建筑，庄重典雅。而三十年代初杨廷宝先生设计的交通银行，则是试图在外国近代建筑基础上，采用中国装饰母题和细部的探索，4 北京市 25 片历史文化保护区保护规划大栅栏：8，2000/11钱市胡同对后来我国建筑创作有很大影响。至今它们仍为银行使用。 （5）梨园旧居由于清初曾有在京师内城“永行禁止开设戏馆”的禁令。戏院多设在前门外一带，这里可说是我国京戏形成发展的重要场所。清朝中后期嘉庆至光绪年间大栅栏一带就建有庆乐戏园、庆和戏园、广德戏园、三庆戏园，门框胡同有同乐轩戏园，粮食
31、店街有中和戏园等。（6）四合院集中区规划地段大齐家胡同以南存留了大片建筑形态、院落格局、街巷肌理完好的四合院，整体形成特色鲜明的四合院集中区。区内还分布了云居寺、真武庙等一些宗教寺庙的遗存。表 1 大栅栏地区市级文物保护单位一览表序号名称 地址 使用单位 产权单位 建筑面积（m 2）占地面积（m 2）1 盐业银行旧址前门西河沿7 号中国工商银行珠市口支行工商宣武支行3267.4 876.0742 交通银行旧址前门西河沿9 号北京市商业银行西河沿支行中国人民银行10003 劝业场旧址 廊房头条17 号北京市新新时装公司4 瑞蚨祥旧址门面大栅栏 5 号 瑞蚨祥绸布店 2300 11005 谦祥益旧
32、址门面珠宝市 5 号 谦祥绸布店 北京市金座公司1260 7856 粮食店第十旅馆粮食店街73 号云居旅馆 1333.8 740大栅栏地区注册文物单位名单序号 名称 年代 地址 使用性质 备注1 廊房头条 19 号商店清末民初 廊房头条19 号北京华桥出口物资收购总站信托公司注册近代建筑2 大栅栏西街 37 号商店清末民初 大栅栏西街37 号商店、民居 注册近代建筑3 宝恒祥商店 近代 廊房头条15 号中联国际拍卖中心注册近代金店4 钱市胡同 清 珠宝市街中部路西民居 注册近代金融交易场所5 施家胡同银号街和裕兴中银号清末 施家胡同11 号施家胡同第二旅馆注册商业建筑6 廊房二条传统商店 20
33、 世纪初 廊房二条 注册商业街7 珠宝市街路西商店 民国 珠宝市街 注册商业街大栅栏重要历史遗存名单（遗存）西式商业门面序号 名称 年代 地址 使用性质 备注1 瑞蚨祥西鸿记门面1903 年 大栅栏街33 号商店 遗存2 裕丰烟铺 20 世纪 20年代大栅栏街17 号华大利眼镜商行遗存3 煤市街第二旅馆清末民初 煤市街 75号煤市街第二旅馆遗存挂牌院落名单4.6 建筑现状评价4.6.1 建筑质量评价建筑质量普遍较差、建筑质量的好坏与风貌的优劣不统一（1）现状建筑质量的分类参照北京市房管局房屋完损等级分类标准和本次规划现状调查的统一标准，本次规划将现状建筑质量划分为三类：一类：结构完好，设施基本
34、配套的建筑，占总建筑面积的 50.93%。二类：结构基本完好，设施配套不全的建筑，占总建筑面积的 39.24%。三类：结构较差，维护使用差，市政设施不配套的建筑，占总建筑面积的 9.83%。（2）现状建筑质量的主要问题建筑质量普遍较差、建筑质量的好坏与风貌的优劣不统一。规划区以质量二、三类的建筑为主，约占总量的 49.07%。大部分建筑市政设施不配套，这很大程度上制约了居民生活和社区服务的水平。由于区内质量好的建筑往往景观风貌与整体街区不协调，风貌协调的历史遗存则往往质量较差，这就对保护、整治、复兴规划提出了很大挑战：例如部分近十年以来建的住宅、商业等新建筑虽然具有较好的质量，但对于周围景观却
35、产生了严重破坏；而一些有价值的历史建筑却破败不堪，随时面临着消亡的危险。（3）现状建筑质量的空间分布规划区建筑质量的分布与建筑风貌、建筑高度的空间分布又有比较强的联系，一般来说，风貌好、高度低的建筑往往质量偏差；风貌差，高度较高的建筑往往质量偏好。其中，质量一类的建筑主要分布在商业较为发达的临街面或主要的商业活动区，以及一些保护较好的传统住宅地块。质量二、三类的建筑主要广泛分布于各传统居住街区，部分穿插分布在以商业为主的地块中。4.6.2 建筑风貌评价建筑群体保持了传统街区的风貌特色，但单个建筑的风貌破坏严重（1）现状建筑风貌的分类本规划将地段范围内的建筑风貌分为五类：一类：国家、市、区级文物
36、保护单位，占总建筑面积的 12.28%。二类：既有一定历史文化价值的传统建筑和近代建筑，占总建筑面积的 16.24%。三类：与传统风貌比较协调的一般传统建筑，占总建筑面积的 17.51%。四类：与传统风貌比较协调的现代建筑，占总建筑面积的 11.29%。五类：与传统风貌不协调的建筑，占总建筑面积的 42.68%。（2）建筑风貌的主要问题建筑在群体保持了传统街区的风貌特色，但单个建筑的风貌破坏较为严重。规划区内风貌一类、二类的建筑共占总量的 38.52%，风貌三类、四类的建筑共占总量的 28.80%，风貌完全不协调的建筑占总量的 42.68%。区内四合院住宅加建、改建现象严重，极大破坏了建筑景观
37、质量和传统院落肌理。由于经营需要，很多商店对原有建筑进行了垂直加建或立面翻新，极大破坏了建筑的传统风貌。而一些文保单位、历史遗迹由于使用功能的改变，建筑历史面貌也受到很大影响。（3）建筑风貌的空间分布风貌一类的建筑主要分布在廊坊头条、大栅栏街两侧，其他地段有一些零星分布，数量相对较少。这类建筑主要有两种：一种是近代仿欧式建筑，如盐业银行等，这类建筑一般体量较大，结构维护比较好，加建情况较少；另一种是挂牌的保护四合院建筑。 风貌二类的建筑以保存较为完好的四合院为主，也包括少量结构较为完好的近代建筑。这类建筑主要分布在大齐家以南的传统胡同区，并占有相当的数量。风貌三类的建筑以一些加建、改建现象较严
38、重的四合院建筑为主。这类建筑的数量较多，在地段南北两端分布较为集中。风貌四类的建筑数量较少，零星分布，比较有代表的建筑有丰泽园、张一元茶庄。风貌五类的建筑主要分布在商业较为繁华的沿街表皮，如：珠市口西大街、前门大街、粮食店街、煤市街、珠市街部分、大栅栏街、廊坊头条沿街。4.6.3 建筑立面建筑立面破坏较为严重，缺乏协调近代以后，大栅栏地区身处北京东西杂处的地区，既有中国传统形式又吸取外来形式要素的建筑里面，形成一种新旧混合，土洋结合的风貌，但是不论中西建筑，立面处理都比较精致，成为北京近代市井文化的特色。近几十年来，这种细部精致、新旧混合、协调统一的建筑立面形式受到了越来越严重的破坏，一是原有
39、的建筑年久失修，破损严重；二是大量的改造、加建，使得原有的立面风格丧失殆尽；三是后期新建的一些现代建筑立面处理简单粗糙，加之大量使用与传统建筑冲突较大的装饰材料，对传统建筑立面产生很大的冲击。4.6.4 建筑密度与容积率高建筑密度、低容积率、公共空间狭窄规划区内房屋密集，加建、搭建建筑大量充斥。除了基本的道路街巷系统以外，规划区域内基本没有公共活动空间和公共绿化，平均建筑密度高达 81.2%，特别是在廊坊二条以北地区，建筑密度更高。由于规划区内建筑层数较低，特别是居住建筑基本以 12 层为主，平均建筑容积率相对较低，约为0.80。这种高人口密度、高建筑密度、低建筑容积率的组合方式一方面造成人均
40、居住面积狭窄，居住环境恶劣，另一方面也使得公共空间严重缺乏。4.6.5 建筑高度建筑高度以低层为主、缺乏历史感的多层建筑对景观影响大（1）现状建筑高度的分类本次规划将地段范围内的建筑高度分为四级：一级：1 层，以传统的四合院居住院落为主，占总量的 78.36%。二级：2 层，主要以传统的临街店铺和现代商业建筑为主，占总量的 16.36%。三级：3-4 层，包括有一定历史文化价值的近代建筑和新建现代商业建筑，占总量的 4.45%。四级：5 层以上，在近几十年新建的多层甚至高层建筑，占总量的 0.83%。（2）现状建筑高度存在的主要问题规划地段在历史上是以低层建筑为主的传统街区，传统民居和商业建筑
41、多在两层以下。近代以后，一些中西形式结合的建筑层高约在 34 层，与整个社区的建筑风貌能够比较好的协调。近几十年来，虽然规划地区以低层为主的传统历史街区风貌得到基本维持，但是一些缺乏历史感，脱离社区整体风貌的多层甚至高层建筑开始出现，虽然总量不大，但往往位于位置较好，人流量较大的地段，对整个社区的传统风貌有较大的破坏作用。（3）现状建筑高度的分类的空间分布一层建筑主要分布在传统肌理的胡同街巷中；两层建筑主要分布在商业较为繁华的沿街表皮，如珠市口西大街、前门大街、粮食店街、煤市街、珠市街、大栅栏街、廊坊头条、西河沿街都有广泛分布；层高三、四级的建筑通常都是商业性建筑，沿街分布的特性也非常明显，在
42、几条重要的街道：廊房头条，大栅栏街、西河沿街、煤市街有较多的分布。4.7 城市肌理基本格局保留完好，潜在威胁依然存在本地区是目前北京市城市肌理保存最完整的地域之一，约有 700 多年的历史，街道尺度基本保留明清原貌，图底关系比较明确。规划区城市肌理的特点主要包括：（1） 道路肌理道路以两条尺度较大的南北向商业街为骨架（煤市街和粮食店珠宝市街） ，延续了老北京“东西向胡同，南北向四合院”的线状肌理，同时成为该地块以西的斜街肌理的延续。地块的北端因历史形成的两条斜街和其他不规则街巷也较有特色。（2）院落肌理本地区（尤其是大齐家胡同到甘井胡同一带）的院落肌理基本保持明清原貌四合院。（3）建筑肌理本地
43、区的建筑肌理保存相对完整，但长期以来的无序加建和低水平改建对原有的建筑肌理破坏较大。4.8 街巷胡同及现状交通交通基础设施水平较低，不能支持现代功能地段内共有道路胡同 38 条，约占总用地的 18.5%。区内主要交通方式有出租车、人力车、自行车及步行等，从城市其他地方到达本地段可乘坐地铁和公共汽车。虽然地段周边区域交通市政建设水平较高，但地块内部及附近地区交通、市政设施建设滞后，对于现代功能的支撑能力很弱。交通不便，区内通行能力差，是影响该地区发展的重要原因。大栅栏地区内部街道结构基本上保持着近代的格局和脉络，路面宽度和路网表 街巷统计表密度按步行和非机动车通行确定，基本没有考虑停车。因此，随
44、着大栅栏街区现代商业、居住、服务功能的增强，路面负荷增加，拥堵现象严重。此外，私搭乱建挤占路面；流动摊位侵占道路；停车场不足，车辆沿路随意停靠等现象进一步恶化了该地区的交通状况。4.8.1 动态交通：车行不畅、人车混行严重规划范围内道路断面除了前门大街与珠市口西大街为人车分离路面，大栅栏商业步行街为纯商业步行街外，地段内大都为 6-8 米人车混行路、3-5 米人车混行胡同以及 3 米以下步行胡同。总体上，这些道路质量低劣，占路违章建筑多，人车混行，流通不便。区内车行交通为双向组织，没有单行道和公共交通系统。主要车行道有：前门大街、珠宝市西大街、西河沿街、廊房头条、煤市街、粮食店街、施家胡同、湿
45、井胡同、大齐家胡同等。前门大街、珠市口西大街作为城市级的交通干道，交通秩序井然；煤市街、珠宝市、粮食店街、西和沿街、廊房头条车流量次之，人车混行现象严重，通行能力差；其他通车的小胡同通常较窄，人流量不大，车行速度慢，如大齐家胡同、施家胡同、掌扇胡同、云居胡同、润井胡同、甘井胡同等。4.8.2 静态交通：缺乏停车设施和行人休憩设施规划区域严重缺乏停车设施和行人休憩设施，除珠市口西大街北侧、丰泽园附近有少量的规划停车位以外，整个片区没有集中或分散的规划停车场、规划停车位，极个别建筑有自己的停车库或地下车位。所有车辆基本停靠路边，占据道路路面，加重交通负荷。由于缺少街头绿地、小品、座椅，行人很难在规
46、划区驻足休息，感受城市气息。4.9 绿化及公共开敞空间总量严重不足，分布高度分散，无法在景观、功能上提升社区水平大栅栏地区整体树木量偏少，分布不均，此次规划地段树木总量更是少中之少。地段北侧分布有一些行道树，南侧树木则多分布在院落中。规划范围内几乎没有公共开敞绿地，居住街坊中也无集中绿地，总体绿化状况比较差。仅存的少量绿化高度分散，既不能为居民和游客提供公共活动的空间，又不能很好构成城市和社区的景观要素。4.10 名木古树区域内树木稀少，主要分布在地段南部 规划区共有挂红牌古树两株，挂篮牌古树 11 株，主要分布在南部地块。区内现有树木以杨树、槐树、椿树、银杏等北京常见树种为主。由于私搭乱建十
47、分严重导致院落空间狭小，树木很少，罕见新植树木，原有树木状况堪忧。表 2004 年大树普查登记表规格序号 古树所在地 树种名称干径 CM 干周 CM树高 M冠幅 M生长势保护情况管护单位古树及慢长树1西珠市口大街 49 号前院 国槐 50 150 12 86 优 良好大栅栏绿办2西珠市口大街 49 号后院 国槐 60 188 14 67 优 良好大栅栏绿办3西珠市口大街 35 号前院 臭椿 65 195 151614优 良好 大栅栏绿 办4西珠市口大街 35 号后院 桑树 50-60150-180 12 108优 良好 大栅栏绿 办5 云居胡同 19 号 国槐 100 314 19 121 优
48、 良好 大栅栏绿大栅栏西街新建筑1 办6甘井胡同甲 25 号院外（西） 桧柏 15 7 22 优 良好大栅栏绿办7甘井胡同甲 26 号院外（东） 桧柏 18 7 22 优 良好大栅栏绿办8 甘井胡同甲 9 号院 银杏 50 12 67 优 良好大栅栏绿办廊房三条 3 号院 黑枣 37 8 10*8速长树9 甘井胡同甲 13 号 洋槐 55 165 优 良好大栅栏绿办10 甘井胡同甲 13 号 洋槐 55 165 优 良好大栅栏绿办11 甘井胡同甲 4 号 洋槐 50 150 优 良好大栅栏绿办12 湿井胡同甲 19 号 洋槐 60 180 优 良好大栅栏绿办13 掌扇胡同 33 号外 柳树 6
49、0 180 10 12*10 优 良好大栅栏绿办14 掌扇胡同 13 号15 蔡家胡同 31 号院 香椿 35 105 优 良好大栅栏绿办16 蔡家胡同 31 号院外 加杨 70 210 优 良好大栅栏绿办4.11 商业及业态商业特色消失、退化明显4.11.1 现状商业状况大栅栏地区曾经是北京历史上老字号集中、达官贵人频频出入的商业中心，这种功能一直持续到 20 世纪80 年代。90 年代以来，随着北京市整体消费水平的提升和市民消费习惯的急遽变化，大栅栏商业功能严重下降，以前商业和文化紧密结合的特色也逐渐消失。区域内充斥着档次不高的商品小店，马路货、劣质货等大大降低了本区的商业品味。本区商业主要包括两类：一是原有的老字号，如谦祥益绸布店、宝恒祥金店、盐业银行、交通银行、劝业场等，他们也是地段内重要的历史遗存。这些传统商业建筑的保护情况较好，且仍用作商业金融用途，效益也普遍比较好。但是数量有限，被包围在低层次的商业中，缺乏规模和集聚性。二是近几十年，特别是近 20 年逐渐形成的普通低层次商业，主要有旅馆、饭店、服装、杂货等，出售的商品整体质量不高，价格低廉。甚至于一些主要商业街逐渐变
