1、1房地产泡沫之怪现状之内蒙古鄂尔多斯鬼城“鬼城”谜局造城运动，鄂尔多斯尽管新区人气逐年增加，在鄂尔多斯康巴什北区“雍景紫臺”等 3 个小区，早报记者看到的夜晚亮灯情况仍参差不齐，有的小区每单元(基本为 10-12 户的多层)有 2-6 户亮灯，但有些平均只有一户，多个单元没有一户亮灯。“买个衣服、电器什么的，还得赶到 25 公里外的东胜去，这里只能买到蔬菜、牙膏等最基本的生活用品。”康巴什采访居民时最多的抱怨，就是新区配套不足。图：房地产泡沫下的内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区成吉思汗广场。 2李素洁为 3 年前的决定而庆幸，她在鄂尔多斯市康巴什新区市府南街租了间 70 平方米街面房开饭店，当初的合
2、同定死租金 3 年不变，这为她并不兴隆的生意压缩了最大的成本。外媒此前连发报道，质疑康巴什是座现代化的空城，计划作为100 万人新家的新区却鲜有人居住，将这个北方小城推入聚光灯下，令其陷入“鬼城”质疑的沙尘暴中。虽然康巴什的人气在逐渐增加，李素洁也认为自己这家小店最荒凉的营业期已经过去，可新区人气能否在短时期内赶上老城区，她心里并没有底。“鄂尔多斯”意为“众多的宫殿”。13 世纪，成吉思汗途经此处，将这里定为他的长眠之地。2009 年，鄂尔多斯市经济总量突破2000 亿元大关，人均地区生产总值为 13.44 万元，直逼香港。雄厚的财政成为康巴什这座沙漠中崛起的新城的背后推手。中国房产泡沫的样本
3、？外媒这样描写：“康巴什是最荒凉的鬼城。最初为 100 万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。”鄂尔多斯位于内蒙古中部，境内分布库布齐、毛乌素两大沙漠，曾一度为国家贫困地区，2000 年时地区生产总值为 150 亿元，财政收入 15.7 亿元，城镇居民人均可支配收入为 5502 元，农牧民人均纯收入为 2453 元。后来因“羊、煤、土、气”而扬眉吐气，鄂尔多斯煤炭探明储量 1676 亿吨，占全国储量的 1/6。按鄂尔多斯 2009年约 3.38 亿吨的煤炭总产量计，该市的煤能挖约 500 年。3康巴什位于鄂尔多斯老市区以南、机场以北，与它们分别相距25 公里、15 公里，被乌兰
4、木伦河三面环绕，原为沙漠中的一个乡，当地人口四五千人，均为农、牧民。2000 年 12 月，经自治区政府批准成为青春山经济技术开发区。2004 年 4 月更名为康巴什新区，同年开展基础设施建设，定位为鄂尔多斯新的政治、文化、科教中心和轿车制造业基地。规划控制面积 155 平方公里，目前建成区面积为 32 平方公里。2006 年 7 月起，鄂尔多斯市政府和 51 个市直机关陆续迁入。媒体去年初开始提出“鬼城”质疑，认为康巴什的清洁工比行人多，城内鲜有行人。外媒甚至作出了这样的描写“康巴什是最荒凉的鬼城。最初为 100 万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。偶尔出现的行人，看起来就
5、像幻觉，拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后 1 名孤独的幸存者。只用 5 年时间就建成的康巴什，设计初衷是要成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，但如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。”去年首现人口增长高峰当地人口约为 5 万。去年，随着华泰汽车有限公司鄂尔多斯分公司的投产，以及市一中等学校的迁入，成为人口增长最快的时期。今年 1 月 10 日晚上 8 时，气温达到零下 20 摄氏度左右。早报记者在康巴什新区中心鄂尔多斯市政府正门口的成吉思汗广场4看到，10 分钟内步行经过广场的人不足 10 人。在康巴什北区“雍景紫臺”等 3 个小区，早报记者看到亮灯情况参差不齐，有的小区每单元(
6、基本为 10-12 户的多层)有 2-6 户亮灯，但有些平均只有 1户，多个单元没有一户亮灯；南区的康城小区灯火密度最高，物业公司经理钟大志表示，该小区是康巴什最早交付的小区，1 期 444户于 2007 年 12 月交付，2 期 386 户于 2008 年 5 月交付，2 期的入住率虽然超过 85%，可其中近一半为候鸟型住户，一般只在周末居住。自鄂尔多斯最好的中学市一中于去年迁入康巴什后，小区入住率才出现最大增幅，较往年多了约 100 户。集中在居民区的沿街商铺，目前只有 80%开门营业。据李素洁介绍，他们餐厅的顾客主要分为四类：学生、政府机关工作人员、建筑工地工作人员以及到工地办事的人。此
7、前，餐厅只靠他们夫妻俩和 1 名厨师“照顾”，但去年春开始，顾客显著增加，夏天时还雇请了 1 名服务员。去年 10 月之后，建筑工人陆续放假，餐厅生意趋冷，服务员被辞退。按去年的生意增幅，预计到了今年夏天的旺季，餐厅需要增加 2 名服务员。而能如此扩张的“底气”，很大一部分基于房租 3 年不涨，仍为 6 万元之故。另一条街上的蒙恩饭店老板表示，经在康巴什承包建筑项目的亲戚介绍，去年举家自浙江转行来此开餐厅。约 300 平方米的营业房，年租金较 1 年前的 10 万元涨了 1 倍。房东虽然也愿意签署 3 年合同，但租金必须每年协商。“新区人气逐年增加，房东也想每年涨房租。”5鄂尔多斯市图书馆位于
8、康巴什阳光大道，41670 平方米的建筑体略显巍峨，曾被外媒质疑为“鬼城”的代表建筑之一。今年 1 月14 日(周五)，早报记者发现，该图书馆 1 楼宁静的阅览室内有 10多人在看书。工作人员表示，该馆 2009 年 7 月搬迁到康巴什，现有藏书 30 多万册，迄今已接待读者 72 万人次，办理借阅证 3000 多张。据康巴什新区管委会统计，包括流动人口在内，当地人口约为5 万。去年，随着华泰汽车有限公司鄂尔多斯分公司的投产，以及市一中等学校的迁入，成为人口增长最快的时期。康巴什计划在“十二五”末期将面积扩展到 155 平方公里，加上老城区东胜、伊金霍洛旗政府所在地阿镇，人口总和将达到 100
9、 万。新区配套设施仍不成熟每公里人口密度只有达到 1 万人，才能形成成熟的配套。可按照康巴什目前 32 平方公里、约 5 万人的现状，以及未来 155 平方公里、100 万人的目标，可能距离成熟的城区会有一定差距。“买个衣服、电器什么的，还得赶到 25 公里外的东胜去，这里只能买到蔬菜、牙膏等最基本的生活用品。”早报记者在康巴什采访居民时，听到最多的抱怨，就是新区配套不足，甚至没有一个大型的超市和商场，除非是赶往东胜。然而，往来东胜和康巴什的公交车只有 K21 路，运行时间为每天早晨 7 点至晚上 6 点半。城市规划专家表示，国内新区一般按照 1 万人/公里规划。换言之，每公里人口密度只有达到
10、 1 万人，才能形成成熟的配套。可按6照康巴什目前 32 平方公里、约 5 万人的现状，以及未来 155 平方公里、100 万人的目标，可能距离成熟的城区会有一定差距。据介绍，很多新区建设“失败”，原因之一便是超前建设，对未来经济发展、人口发展估计过高，其次是注重大空间、大景观环境、大路网，它们能令新区看起来宏大、壮观，但忽略了最能形成生活氛围的街道等建设。在康巴什，成吉思汗广场高大的雕塑耗费了 400 多吨青铜；道路基本都是 6-8 车道，没有形成密度较大的路网，难以在此形成浓郁的生活气息。“超前构筑”现发展短板经济的迅猛发展，客观上要求鄂尔多斯必须着眼长远、超前构筑城市发展框架，为经济社会
11、大发展构建新的载体。对于外界描述的“鬼城”纷扰，康巴什管委会负责人称，“九五”期间，鄂尔多斯市经济总量年均增长 20.3%，“十五”头三年增速高达 25%。经济的迅猛发展，客观上要求鄂尔多斯必须着眼长远、超前构筑城市发展框架，为经济社会大发展构建新的载体。当时，市府驻地东胜区人均道路、绿地面积仅为 17.11 平方米和 6.34平方米，均低于全国平均水平。在这样的基础上拓展城市规模，难以满足人口和产业集聚的需要，难以满足经济社会发展的需要。康巴什新区土地平坦开阔，坡度在 5 度以下的面积达到 60%以上，且地质构造稳定，无滑坡、泥石流等自然灾害，无矿产资源开采区，有利于城市建设和绿化。这里北距东胜 25 公里，南距伊旗阿7镇 3 公里，3 座城镇相向发展，顺应了世界城市形态由“单一中心”向“组团式”演变的发展趋势。鄂尔多斯市规划局人士表示，鄂尔多斯的跳空发展也因老城区的诸多限制，如老城区水资源有限，且城区西面是山体，北、东两侧均是矿区，南面又是高达 50 米的沟壑土坡，城市发展空间被限死。相反，跳空发展一下子拉开了城市框架，为今后的城市扩张留足了空间。而选址康巴什，原因之一是距阿镇仅 3 公里，可借力缓解新区配套不足的缺陷。
