1、房地产项目开发方案项目名称：审 核 人：编 制 人： 批 准 人： 发布日期:编制单位：XXX 商业广场开发方案项目1. 概况 1.1 项目名称 XXX 房地产有限公司通过 XX 市政府挂牌出让方式竟得该地块土地使用权，按 XX 市政府的总体规划要求，统一进行商业开发，建设为 XX 市一流的商业中心，本开发项目定名为“XXXXXX 商业广场” 。1.2 项目位置 XXX 商业广场位于 XXX 市区核心位置，在鼓楼西街北侧。包含原县政府、人大、武装部、影剧院、公安局、法院和 XXXXXX 广场，是 XXX 市交通、电信、政治、金融、文化、商业的中心区域。一期为 1#3#楼，建筑面积 30500
2、，二期为 4#7#楼，建筑面积33700，总投资近 2 亿元 。1.3 项目占地面积XXX 商业广场按照 XXX 市国土资源局批准的宗地图，占地面积 33 亩。1.4 地形地貌和周边环境（1） 本项目是原政府几大核心机构所在地，地势平坦。（2）本项目东临鼓楼东街、西临商业北街、南临鼓楼西街、直通中山街，北临全国著名的历史人文景观高庙保安寺。（3）城市给排水、采暖、供电、有线电视、通讯管网距离本项目均在百米以内，联接方便。2.本方案编制依据2.1 国有土地使用证中华人民共和国国有土地使用证 “卫国用（2004）字第 04 号” 。2.2 建设用地规划许可证2.3 项目立项及经济技术指标（1）XX
3、X 市计划与经济发展委员会立项批文“卫计经发200417 号”（2）经济技术指标：总占地面积 2.2 公顷，总建筑面积：6.42 万共七栋建筑。一期三栋，建筑面积：30500.二期四栋建筑面积33700。3.本项目建设规划3.1 建设规模楼号 建筑性质 层 数 建筑面积（）建筑造价（万元）1 商业楼 +4 10108 811.502 商业楼 -1+5 19000 1583.93 商业楼 +5 5900 491.84 商业楼 +5 6800 568.25 商业楼 -1+5 6900 630.46 酒 店 -1+12 13600 1133.747 商业楼 +3 1900 160.73.2 建筑标准
4、（1）结构承重体系均采用砼框架，围护隔墙均采用加气砼砌体。大型商业建筑均安装中央空调。（2）外装修风格符合 XXX 人文历史气氛围和相邻建筑和谐、统一，具有现代感。请银川市知名装饰设计公司进行高规格设计。供水、供电、采暖均分户计量，磁卡表计量，达到自动计量和收费的目的给商户带来极大的方便。5#、6#楼设有地下一层，平时可作地下商业、娱乐等营业场所，战时可作为人防设施。4.本项目经济效益评价4.1 开发建设成本估算表（1）土地出让金： 1409 元/（2）采暖增容费 40 元/（3）招投标费 0.8 元/（4）工程质量监督费 2.0 元/（5）市政占道费 0.2 元/（6）卫生费 0.3 元/（
5、7）征地管理费 18 元/（8）基础设施配套费 156 元/（9）设计费 18 元/（10）地质勘探承载力试验费 3 元/（11）劳保基金 27 元/（12）建设工程交易服务费 4 元/（13）三通一平前期工程费 18 元/（14）工程监理费 15 元/（15）房屋初始登记费 1 元/（16）开发管理费及广告费 40 元/（17）建筑工程造价 838.04 元/（18）外装修费用 120 元/（19）设备安装费 124.46 元/（20）建筑垃圾处置费 1.5 元/（21）施工图纸审查费 3 元/（22）环保评估费 1.5 元/（23）财务费用 50.2 元/（24）税金 106 元/以上合计
6、 2997 元/4.2 销售收入估算表（1）商业房 506003436 元/=17386.16 万元（2）洒店 136001849 元/=2514.64 万元以上合计：19900.8 万元4.3 经济效益估算表（1）总收入 19900.8 万元（2）总支出 18983.94 万元经济效益：盈利约 916.86 万元4.4 经济评价（1）建设周期：XXXXXX 商业广场开发项目自 2003 年 10 月开始前期准备，至 2007 年 12 月全部投入使用，建设周期为 50 个月。（2）资金来源：企业自筹（3）投资收益率：9168618983.94=4.83%4.5 结论开发建设 XXX 市 XX
7、X 商业广场项目，投资收益率与类似项目同行业收益率比较基本持平，按照本方案实施开发建设，经济上是可行的。6 本项目实施规划6.1 阶段划分和时间安排（1）规划方案确定阶段（开发科负责）2003 年 11 月2004 年 3 月对拟建设项目规划方案报批，项目的总体风格，建设标准，各单体的平面布局，建筑设计，资源利用，资金筹备方案等进行全面而详尽的安排，并拿出各单体内的功能分区和平面图，经公司确认后进行施工图纸设计。办理工程立项，报建等审批手续，同时积极组织进行拆迁安置，地质勘探等工程。（2）建设准备阶段（开发科、工程科负责）2004 年 4 月2004 年 6 月， 1#3#楼施工图设计审查，工
8、程招投标，三通一平等工作。（3）建设实施阶段（工程科负责施工管理、销售科负责售房、租赁）2004 年 7 月2005 年 8 月，1#楼开工主体完工，开盘；2005 年 3 月2005 年 11 月，2#楼开工主体完工，开盘；2005 年 4 月2006 年 1 月，1#、2#楼装修，安装设备，招商；2005 年 10 月2006 年 2 月，3#7#完成拆迁；2006 年 3 月2007 年 12 月 30 日，3#、4#、5#、6#、7#楼陆续开工，竣工，开盘销售、招商。（4）竣工验收阶段（公司主管经理负责组织、各部门协调配合）2005 年 12 月，1#楼竣工验收；2006 年 1 月，2#楼竣工验收；2007 年 1 月12 月，3#7#楼陆续竣工，配套设施、外装修全完。6.2 项目目标（1）建设周期目标：2003 年 10 月2007 年 12 月，建设周期 50 个月。（2）安全与文明施工在 XXX 市的每次大检查评比中要力争位于前列。（3）工程质量目标：项目各单位工程质量均须符合国家现行验收规范的规定，确保基础主体和结构可靠，争创 XXX 市优质工程。相关配套设施、设备、运行方案，使用方便。编制单位：宁夏 XXX 房地产开发有限公司编制日期：二四年四月五日
