1、观音山地块价值研判暨概念性策划发展构想前研报告,策 划 部,观音山村地块坐落在一片背山面水，风光秀丽，围绕在青山间的“风水宝地” 上，融汇着浓浓的乡村气息，朴素、淡雅、宁静。看四季，望滇池，听田野天籁，观风起之云涌，嗅田野之气息。而现实的它无法展现己身的天然美丽，那原本属天然之美，无法彰显自身价值，那原本属金玉之身 静静的沉默等待.,序,滇池西岸国际旅游度假区，规划面积预计达159.13平方公里的西山区高海路的“滇池西岸国际旅游度假区项目北起碧鸡镇，南至海口，沿环湖西岸一带。规划面积159.13平方公里，建设用地规划面积4290.16公顷，,地块空间概念1,高海路滇池西岸国际旅游度假区项目定位
2、是，“国际四季文化生态型旅游度假区”，发展目标是“树立滇池西岸在创意民族文化领域的国际知名度，引领中国城市乐活养生时代的风向标，打造国际级复合型旅游度假区开发典范。”,红色“一环”为禁建区,白色“二环”为限建区,黄色“三环”为适建区,地块座西向东南，毗邻滇池控制线，在二环和三环之间范围内。,地块区域,观音山村区域,观 音 寺,地处滇池西岸，隶属西山区碧鸡街道办事处观音山村，紧邻滇池边，距昆明市区22公里，道路为高海高速和一条柏油辅路，交通方便，仅需15分钟便可到达市区。 东邻滇池，南邻海口，西邻安宁，北邻西华；四面高山环抱，境内丘陵起伏，地貌以丘陵兼具低山为主，坡度均在40%以下。 属于滇池西
3、岸国际旅游度假区，其背靠西山森林公园，周边更有白鱼口康体旅游项目、小七十郎度假山庄、生态蝴蝶园、富善生态草莓基地，西华生态湿地等等旅游景点，是一个城市乡村游的好地方。,地块空间概念2,观音山公 墓,地块,植被及视觉景观 地块表面除了部分农业用地以外，保留了大量的原生态树林，其中面积较大的有三块， 是重要的景观资源，有较好的山景资源可以利用。 场地内多为当地居民种植的果树、菜地及原生树木，生长状况良好。,结合地块四至现状，环境特点，区域资源、对应政府政策导向 、 顺应乃至市场趋势潮流，我们来逐一求证符合的开发模式,大胆假设 小心求证,假设一：集度假休闲、旅游观光二合一的旅游休闲度假模式？,似乎是
4、最适应该地块的发展思路及开发方向或者说主题概念？，顺着这一逻辑我们来检索下昆明旅游休闲度假地产的发展情况。,【云南旅游度假趋势】云南目前处于由早期的观光旅游逐步向休闲度假转变，“高、大、全”将成为未来发展趋势,“高”,“大”,“全”,高端化,规模化,系统化,高尔夫、高星级酒店、高端会所等以往奢侈品逐渐“大众化”； 游客更加注重度假区高端氛围的营造；,小规模的、景点式的旅游区逐渐失去吸引力，同时会因盈利模式的单一而逐渐退出市场；,在规模化的基础上强调旅游系统的复合化，多元化； 能够满足各个年龄段阶层的多样化需求；,丽江旅游发展历程： 1994年-2008年，追求量的提升，主要为古镇观光游； 20
5、08年至今，追求质的提升，兴建了大规模高档娱乐、商业设施。 昆明旅游发展历程： 早期主要为世博园、名族村、石林、九乡等项目观光游，现昆明周边已经兴建大量的SPA、高尔夫高端项目，旅游模式正在向休闲度假型转变,【云南旅游度假趋势】昆明作为云南省会，依托都市资源，随着周边高端度假项目发展，将从旅游中转集散地向高端休闲度假地转变,思考：本项目与昆明周边度假市场的竞争机会在哪里？,【安宁区域】凭借距离优势及温泉资源，成为昆明后花园，但配套跟进缓慢，产品品质较低，沦为昆明中低端别墅区,距离昆明主城约30分钟车程,昆明后花园,日式金方温泉,天下第一汤,温泉心景,温泉山谷,虽然未来规划大规模休闲和生活配套，
6、但进程缓慢，目前区域配套缺乏,由于产品品质较低，配套缺乏，区域楼盘价格较低,【嵩明区域 中信.星耀水乡】凭借自身强大配套、原生态湿湖泊区，打造“国际知名、国内一流的国际旅游休闲度假胜地”但周围配套缺乏，系依靠自身完善。,中信.星耀水乡项目位于嵩明县杨林镇嘉丽泽农场内。距离昆明市中心约55公里，总体占地面积大，建筑少，但其住宅可用地较少，所以导致住宅区建筑密度较大；别墅朝向较为杂乱，且有大部分东西朝向房型，影响采光；由于密度较大，很多房型楼间距较窄，仅有3米上下，不符合独栋别墅品质。,万马蹄如骤雨来云南第一个马术俱乐部,涧草薰衣晚，松风落面新梦中的普罗旺斯,一篙一橹一渔翁，垂钓湖项目垂钓湖,开荒
7、南野际,守拙归园田千亩种植区,引入签约RCI“分时度假模式”：购房者购买了一套房屋，可能每年只有一个月的时间自住，其余11个月处于闲置状态，通过RCI交换平台，可将房屋闲置的11个月交换，让别人住进你的房屋，享用这个房屋所在社区的全部度假资源，自己到不同国家旅游度假时，可免费住进相同等级的房屋和享受社区度假资源。,【阳宗海区域】依托阳宗海资源，凭借大手笔、高投入，打造高端度假配套，目前已经成为昆明最高端度假地,距离昆明主城约60分钟车程,拥有国内顶级度假配套,云南华侨城度假配套 滇越铁路主题旅游 生态旅游小镇 体育公园 国际会议中心 顶级温泉SPA 温泉水公园 圣托里尼大酒店,云南华侨城,一期
8、,华侨城一期销售物业,【典型项目：云南华侨城】集旅游观光、休闲运动、会议度假于一体的万亩配套，形成了别墅产品“天麓” 的溢价保证,15,【典型项目：云南华侨城】项目打造丰富的配套让客户建立良好的置业信心，有效的弱化陌生地块的区位弱势，促进项目别墅物业的销售,天麓一区首次开盘情况： 华侨城在海埂会堂开盘,共有89批客户到访，均是前期缴纳20万意向诚意金的客户 此次开盘只对一区71栋别墅产品进行推售,出街均价约1.8万/平米,别墅为毛坯房,当日销售约67套, 估测销售价值约2.7亿天麓二区认筹情况： 127套独栋为主的地中海风格别墅，户型为200、251、313，价格区间25000-30000元/
9、平米，优惠2%,华侨城的成功关键点：通过高端配套，使别墅不再仅是居住品，而是消费品和投资品,【澄江区域】围绕抚仙湖水景资源优势，开发为新兴远郊休闲度假区域，高端度假配套正逐步完善,距离昆明主城约90分钟车程,高端度假配套正逐步完善,资源优势和交通条件使得该区域有可能成为未来休闲度假和开发投资的热点区域,未来几年内，云南省诸多内陆湖的旅游休闲地产的投资开发将成渐热态势，这些区域的旅游休闲地产正蓄势待发、谋定而后动，未来的发展不可小视 昆明理工大学教授周大研,精致酒店 湖景酒吧 商务与精品中心 顶级美食餐厅 休闲SPA 精美图书廊 温水游泳池 海景公寓 1319套房间 面积40160 湿地公园 娱
10、乐沙滩 网球场地 亲子戏水池 湿地水体 40亩疏林草地,湖畔圣水,湖畔圣水现阶段在售产品,【典型案例：湖畔圣水】依托湖景资源，借助悦椿品牌，以产权式酒店带动，成功克服了区域陌生，实现了产品的溢价销售,九龙晟景,樱花谷,龙湖仙湖锦绣,罗伽水岸,湖畔圣水是抚仙湖最先开发的项目，依托悦椿酒店，2010年就实现了区域内相对高价销售，目前一期已经售罄,湖畔圣水二期伴山伴海于12年6月9日开盘，别墅均价2.5万元/，公寓价格1.1万元/ ，依托云之梦酒店（开发商自持）总房价6.7%的返租回报率，推出198套房源，当天销售124套，销售率达63%，实现了淡市下旅游地产的热销,一期成功关键：湖景资源+悦椿品牌
11、 二期成功关键：一期品牌效应+高返租回报,18,【石林区域】依托5A国家级石林风景区，但由于配套不足，参与性差，难以留人，目前区域发展缓慢,石林项目多为点式、中低品质开发，区域不成熟，配套不完善，导致卖不上价,彝族第一村：因招商问题至今仍未开业,彝族第一村,阿诗玛旅游小镇：无人问津,阿诗玛旅游小镇,配套跟不上，娱乐参与性差，使石林仅停留在旅游，度假功能缺失,未来有苏宁环球、狂欢之都等大规模、大配套项目开发，但受现状限制，将发展缓慢,狂欢之都度假配套 3个18洞高尔夫 泰国幻多奇娱乐城 温泉SPA度假酒店 商业中心,距离昆明主城约120分钟车程,【区域价值判研】从景观资源及产品配套而言，项目区域
12、与目前传统度假区相比无优势,安宁片区,嵩明片区,阳宗海片区,澄江片区,石林片区,温泉,机场,阳宗海,澄江,石林,依托资源,主要配套,温泉系列 高尔夫 运动系列 社区配套,高尔夫 星级酒店 会议中心 运动中心 马术俱乐部,主要产品,高层 洋房 别墅,洋房 别墅 小高层,度假公寓 度假别墅,高端SPA 高端高尔夫 星级酒店 主题公园,度假公寓 度假别墅,星级酒店 旅游商业 湿地公园 海景SPA,洋房 别墅,高尔夫 旅游商业 娱乐公园 温泉SPA,景观资源： 与传统度假区景观资源相比，知名度不具备优势，但可塑性较强。产品配套： 目前传统度假区已经基本涵盖所有高端度假配套，项目地块小，昭示性差，难以形
13、成压倒性优势，竞争不在一个层级。,假设二：生态农庄或体验二合一的休闲农业开发模式？,融入西岸沿线的农家特色，打造休闲农业似乎也是可以的模式,【生态农庄】充分利用项目农田资源，提供健康食材，营造生态环境，同时也成为游客参观体验农耕生活的场所,农场服务区：农场的公众开放广场和商业综合服务区,植物农园：种植蔬菜、水果等农作物，有少量的加工场所，既是项目的后勤生产基地，可用于农业观光和农业参与性活动,【生态农庄】打造生态农庄和有机餐厅，兼容销售、餐饮服务功能，倡导绿色健康生活,融原生态蔬菜、水果销售以及生态餐饮服务于一体的综合性生态购物中心 以提供项目内自产的无污染蔬菜、水果等农业 产品销售和即时生态
14、餐饮消费体验为主要特点小型单体生活mall,看上去很美，想起来很惬意的模式，违背商业开发及资本逐利的基本原则,地块开发方向研判,1、与目前传统度假区相比，地块开发成单一的旅游度假地产或现代休闲农业无异于自杀，存活率极低、回收期漫长，西山森林公园、民族村等优势旅游资源和地块没有直接关联性。 2、旅游地产或休闲农业“田园牧歌”庄园式类型产品属于行业末端产品、衍生产品，其开发必须以强大的配套资源为基础，国内只有华侨城相对成功，而此类产品受经济周期的影响冲击最大，在经济每况愈下的当下，在“经济周期”服从“政治周期”的天朝开发风险为完全风险，阳宗海、石林区域的部分旅游度假地产已经书写了现实版的血泪史。,
15、单一的模式不可行！,地块如何价值最大化？,482亩；背山面水；坡地；万亩森林；地热资源；良好的交通网；烟波浩渺的滇池；佛教圣地、观音山码头、湿地.,市府意见2013年起3至5年的努力，基本建成“北岸以城市风貌展示和文化体验为主，西岸以湖滨观光和休闲度假为主，东岸以会展、商务、度假、商业休闲为主，南岸以湖滨游览观光和历史文化体验为 主”的环滇池生态圈、文化圈、旅游圈，形成滇池环湖生态屏障、生态旅游区、文化旅游休闲体验区.,四季如春的气候；东方“日内瓦”规划；桥头堡战略；滇中一体化；.,地块小、位置相对较偏、昭示性、内部交通通达性差,从一个人一件事说起,策划缘起,这不是春运，却胜似春运 这时候你也
16、许会真正的感觉到自己是“龙的传人”“炎黄子孙” 只因那句话“再一次改变世界” 只因那个人“乔布斯”,这是春运？这是在购买车票？,上帝给了人类三个苹果,第一个苹果给了夏娃：从夏娃摘下苹果的那一刻开始，人类从此就和苹果牢牢地绑在了一起。驱动她的只是人类永恒的好奇心和逆反心态，却未想到开启了新世界的大门。这种水果自此被符号化，代表着一代又一代的人类叛离固定模式的努力。,第二个苹果给了牛顿：让苦思寻找行星绕日运动的原因的牛顿从苹果落地这一理所当然的现象中找到了原因引力的作用,这种来自地球的无形的力拉着苹果下落,正像地球拉着月球,使月球围绕地球运动一样. 万有引力而得到传世。,第三个苹果给了乔布斯：让人
17、们为这个苹果狂热，这个被咬了一口的苹果，已成为时髦的代名词,令世界上最早的家用笔记本电脑诞生，引领了一场触屏手机的革命等等，正如其所说“再一次改变世界”,正如三个苹果改变世界； 夏娃的苹果让人有了道德； 牛顿的苹果让人有了科学； 乔布斯的苹果让人有了生活。,夏娃,牛顿,乔布斯,毫无疑问，iPhone 4是一种现象 一种极致化的工业设计下创新精神和艺术气质所造就的现象。 手机领域里的绝对王者。,炙手可热的4代iPhone，事实上，他是全世界上最薄的智能手机。,革命性的 Retina 显示技术和 IPS硬屏显示屏幕 。人们做梦都没想过会有这样的显示效果，我们完全超越了那个极限。,从曝光伊始的高关注
18、度，到正式进入中国市场时 被赋予的超高价格，宣称要“再一次，改变世界”的iPhone4， 注定了它就是为少数人打造的高端数码产品。,但后来发生的事情 iPhone4 以燎原之势头，成为普罗大众疯狂抢购的对象。 直到今天，iPhone系列依然奇货可居。,湖南中原事业三部 2012.02,只因苹果而来像乔布斯一样思考,观音山地块概念性策划暨发展战略建议,作为策划者，我们坚信 观念可以创造价值，营销可以创造利润，跨界的整合可以成就传奇； 我们去发现 ,用发现的眼光看世界,【DISCOVERY】,对于观音山地块，孤地一块。初念浅，转念深，起初感觉没有商业开发价值，当我们站在半山腰的再次考量的时候，就像
19、是触摸到、倾听到了地块的心声一样， 内心顿时一颤。跳出482的限制，我们从公司发展战略的角度，叛经离道打破逻辑常规，通过理性的数据分析和感性的认知理解，从具备前瞻性、唯一性和高端性透析项目的内涵，从运作模式上摆脱现在流行的旅游地产或休闲农业庄园模式，挖掘超越地块本身的价值。希望找到无愧于这块土地的开发思路，方可无愧于自然的馈赠。,这不是一个纯粹的策划提案汇报，这是一次对地块价值挖掘及公司发展战略的思考。,占先机者，得优势 顺时势者，得发展,先机,从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场,时势,我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展,住宅
20、地产商业地产旅游地产休闲生态农庄老年地产养生养老地产,市场前景？开发模式？运营管理？,任何事都不可能一直兴盛，如今调控政策接二连三的出台，也让市场充满寒意，特别是各地“限购令”相继出台，更是让市场仿佛渐入冬天的前夜.,市场如何发展？,有如此营造养生养老、休闲度假环境的资源基底，完全具备打造国际级一流养生养老、休闲度假复合产业区的区域，有先天条件超越国内已有养生养老项目，顺应中国养生养老、休闲度假的蓬勃大势，成为国际一流的养生养老度假区。,目标地块资源,创新之举与政府目标相逢，必然会产生奇迹；广阔的市场与新兴产业结合，必然会释放多重效益。,目标地块价值潜力,潜力巨大,区域优势,资源优势,高海高速
21、公路距离昆明市22KM,位于旅游休闲度假养生养老第一序列,滇池西岸旅游休闲度假区腹地,佛教圣地观音山,毗邻五百里滇池、观音山码头,万亩森林、地热温泉,482亩,可惜！,四两拨千斤 真的很可惜！,我们只有一两,巨大的挥洒空间，国际级的养生养老、休闲度假目的地必将成为现实！,4000余亩,482亩,假如,【世界一流的养生度假区应具备怎样的特征？】,全国老龄化趋势,1.77亿,2.78亿,4亿,2011年,2025年,2037年,全国养生养老市场潜力巨大,养生养老地产处于摸索阶段，还未形成成熟的养生养老体系,官方,【我国老年社区发展机会：在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特
22、点】,2010年中国60岁及以上人口占比将达到13%，人口老龄化问题尚不突出。但是，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，60岁及以上人口占比将年均增长16.55%，2040年60岁及以上人口占比将达28%左史。在返30年里，中国开始全面步入老龄化社会。到2050年，60岁及以上老龄占比将超过30%，社会进入深度老龄化阶段。 摘自社科院2010年中国老龄化研究报告,昆明已经进入老龄化，老龄化程度逐渐加深。,截至2010年底，昆明60岁以上户籍人口已达到806559人，占昆明人口总数的15%，高于全国平均水平，开始以每年5.9%以上的速度继续增长。根据这样的速度计算，预计到
23、2015年，昆明市60岁以上的户籍老年人将达到126万人，约占户籍总人口的21%。也就是说，100个人中有21个是老年人，5个人中有一个是老年人。同时，空巢和类空巢老人21万，占老年人总数的26%；失能老人17.5%，占老年人总数的21%。2011年7月1日春城晚报,市场！,421家庭催生老年住宅的产生和发展。,爷爷、奶奶、外公、外婆 爸爸、妈妈 宝宝,-家庭,三口之家已成为社会主力结构，独生子女成家后，夫妇们在繁忙工作压力和残酷的生存竞争条件下，照顾一个孩子和四位父母，时间精力严重不足； 老年人多愁善感和代沟问题，不堪忍受空巢孤寂之苦，需要群体活动和空间平台 分散式养老逐渐向集中养老观念改变
24、，养老观念和居住观念正发生根本性改变； 国家鼓励开发商进行老年住宅的开发，能使投资者实现社会效益和经济效益的双丰收。,市场！,【昆明“未富先老”的现象较明显，本土高端养老群体规模偏小，普通养老院养老、医护型养老需求在本土养老中占绝大多数。 】,2010年昆明市人均GDP达到2600美元，远低于中国人均水平（3600美元）。収达国家进入老龄化时人均GDP达到了5000美元，昆明不収达国家迕入老龄化时的经济水平有较大差距。,【目前，昆明及周边区域高端养老社区只有卧云仙居一个项目，项目为集休闲、度假、疗养、康体、会议为一体的项目。纯粹的针对老年人打造的高端养老社区未出现，高端养老需求被部分郊区低密度
25、社区项目吸收】,市场！,市场！,市场！,市场！,业界！,外部环境：高端养老地产市场竞争初步形成,但同商品房市场相比，现阶段高端养老产业集中度低，这一市场竞争力度不大。高端养老地产市场进入门槛中等。高端养老地产市场替代威胁较低买卖双方议价能力相对均衡。 生命周期处于成长期，上升空间较大,业界！,卧云仙居地处昆明市西郊西屏区团结镇卧云屏风景区，占地703.13亩，拥有昆明市罕见的稀缺森枃资源，森枃覆盖率在90%以上，社区绿化率75%，生态性及强。由于规模小，离主城距离相对远，配套资源少，园区坡度略大的原因发展空间有限，但现在老年人入住率仍达95%以上，,【云南知名度最高的唯一渡假村型高档养老项目，
26、项目内外环境生态性极强。】,业界！,目前昆明高端养老群体还未形成规模的情况下，单一通过经营高端养老项目获取长期收益的模式面临较大的风险，开发商金羲地产以出售养老集资产品，每一件养老集资产品3600元，每购买一件集资产品可每年可获得7天免费入住，同时许以年息8% 的投资回报，月月返利，循环不断。经过运作，会员客户最多时达2万之众。2008年公司资金链出现问题，养老集资产品回报不能兌现，在国内找合作企业和接手企业无果，目前仍在艰难运作。,官方！,“昆明要将发展养老服务业作为经济工作来看待，当作产业来办、项目来抓、实体来运作。养生养老休闲产业必将成为昆明一个新兴的产业和经济增长点”,最新政策链接,昆
27、明出台支持社会力量兴办养老服务业发展的实施意见，对民营企业兴办养老服务业，政府在资金、税收、土地、城建、金融、水电管理和交通等方面给予相应的优惠政策，创造良好的投资环境，吸引更多的投资者。 省民政厅厅长王树芬也明确表示，要大力支持发展各类养老机构，引导和支持社会力量以各种形式，兴建、扩建或在原有其他设施基础上改建养老机构。,-云南省委书记秦光荣,【2011年9月5日省政府出台关于加强耕地保护促进城镇化科学发展的意见】,一是各地政府要在年内完成土地利用总体规划（2006-2020年）、耕地保护利用规划（2011-2020年）、城镇近期建设规划的调整完善和制定工作； 二是强化坝区耕地保护，原则上将
28、坝区80%以上的现有公有制耕地和山区连片面积较大的优质耕地划为永久基本农田，实行特殊保护； 三是对在1平方公里以上（含1平方公里）、平均海拔在2500米以下坝区内占用耕地（含园地）的，除按照规定补充耕地或缴纳耕地开垦费外，还需按照所在区域新增建设用地土地有偿使用费的20倍征收耕地质量补偿金，专项用于基本农田保护、适建山地公共基础设施建设和前期开収等； 四是对使用未利用地的工业业项目，土地出让金最低标准可按照全国工业用地出让最低价标准的10-50%执行。,云 南 省 工 业 化 、 城 镇 化 上 山,地块位于滇池西岸观音山村（部分耕地）坡地之上，符和政府政策指导的方向,国内经典案例链接,他们已
29、经在养生养老领域拔得头筹.,区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔7000亩浩瀚林地中 规模：规划面积近234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人 功能：以会议展览为经营主业，集休闲度假、康体健身、美食购物、影视拍摄等多种功能于一体 建筑形式：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等 定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”,北京东方太阳城,国内最成功老年社区之一；定位“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”,复制美国“太阳城”模式，太阳在西方是对老年人的称谓，中国称谓之夕阳。,组团带状排布最大借景
30、、组团设计体现老年社区特色：极致景观与闭合的开放组团,规划特点,产品构成类型概览,为老人的生活提供全方位的配套，生活、医疗、娱乐、休闲、交流等设施完善,医疗中心、老年文教中心、老年健身娱乐中心、会议中心、购物中心、家政服务中心等共7万平方米的商业城。 生活通讯配套：道路无障碍设计铺设防滑钢砖，公寓住宅楼全部能容纳担架地医用电梯，社区内建有先进的弱电管理中心，配有紧急援助呼叫系统、生活服务系统、信息传递系统（与宽带光纤衔接），在社区绿化带内还建有带编码的公共卫生间，并在其内安装有安全呼叫设施与社区智能化安全系统连接。,成本投入,首期投入约8亿元人民币,北京东方太阳城配套特点,定位高端，吸引大量高
31、端客户，是国内老年社区建设探索的楼盘之一。,北京东方太阳城 取得成果,成功原因分析,良好的自然环境；良好的社区水系和绿化环境营造较为突出,水系：整体坐落于高尔夫球场边上，共有近500亩湖水分布其间，水域比例达到3-5% 绿化：周边有10万株林木环抱，社区绿化率高达80。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障，风景随四季交织呈现 空气：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养级别,社区绿化及水系,人性化规划设计:无障碍设计，户型、环境设计，充分满足老年人生活便利、相互交流需求,户型设计各有侧重： 老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅 中国
32、传统观念子女与父母同住：大户型多卧室 老人需要照顾：有些户型设计了保姆间,宽敞的景观步道，方便老年人乘坐轮椅通行,入口较宽的电梯方便搀扶老年人进入,北京东方太阳城 成功原因分析,无障碍设计： 针对老年人的特殊设计 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆 户内有紧急呼叫与电子安防系统 居室充分考虑朝向、采光和通风 卫生间离卧室不远处设有防滑扶手 插座、开关都相应地降低高度 感应门锁替代旋转式钥匙 采用明亮的颜色，增强环境的可识别性,环境设计方便交流：打破封闭，促进交流 大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间 园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机
33、性的交流空间，方便老年人聊天,老年活动中心,为老年人量身定做的公共建筑群:建设社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等,专业医师问诊,专业的医疗器械,北京东方太阳城 成功原因分析,主体建筑概况：近5万平米的宏大公建群位于社区中央，以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大板块为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身,社区医院： 规模巨大：太阳城医院面积高达1.6万 专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准 定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，保健医生据此为业主量身定做保
34、健方案 全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来 专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站,大型公共建筑群,大型康体中心：地面康体中心接近8000平方米，室内、室外的游泳池、保道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计 社区农庄：针对喜欢农渔耕作业主，在社区内开辟可耕作农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉 老年大学:是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、形体、陶艺、书法、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学班等，部分课程由社区中的
35、老年人担当教师 开敞空间：通透大气视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园,大型康体中心,室外泳池,老年大学,丰富多彩的精神文化生活：文化节、音乐会、运动会、展览、讲座、文艺汇演，多种俱乐部,音乐会老年合唱,太极俱乐部活动,棋牌俱乐部活动,国际风筝文化节,北京东方太阳城 成功原因分析,精彩纷呈的文娱活动：社区文化、休闲、娱乐活动 举办过3届国际风筝节 举行了3次新年音乐会 社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数 社区组织的俱乐部： 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部 业主发起的俱乐部： 音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极
36、拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动,北京东方太阳城 销售借鉴,出售与持有相结合盈利模式,销售手段创 新,在采用销售与持有并行模式的同时。同时还采取了“反按揭”方法和“置换”方法。 “反按揭”即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。 ”置换“即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。,昌平是北京城市总体规划中重点发展的卫星城，小汤山为示范镇,开发商拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营,由地方财政和民政部门划拨部分资金，与房地产开发和销售企业以及物业服务企
37、业合作开发、销售,以养老为重要功能的商业住宅区，并提供全套专门的老年物业服务,“销售+持有运营”的运作方式,区位处于城市发展方向,多方合作开发,完善的养老配套,本项目虽然打着老年社区的名义，但主流客户仍以中青年人为主,客群基础多元化,北京东方太阳城 案列小结：,项目基础信息,上海绿地21城 孝贤坊,国内目前规模最大的养老为主题的社区，产品线丰富，90%为销售物业，20%自持；,21城坐落于上海市昆山花桥国际商务区 总体规划为13平方公里，包含4大社区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区尊老社区主要指孝贤坊 物业类型：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，新花园洋房、电梯公寓,上海绿地21城 孝贤坊
38、,规划情况,规划了约19万平方米的公建配套设施，其中有面积11万平方米的香榭里大道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布； 3万平方米生活广场，包括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、老年大学、养生文化馆、宠物医院等设施； 四星级豪生国际会议大酒店，建筑面积65000平方米，满足商务宴请与家庭团圆双重需要；中福会绿地幼儿园； 特设老年活动中心，营养配餐中心、老年大学、购物中心、综合医院、家政服务、幼儿园、绿色食品超市等； 实现管家，紧急呼救、专业护理服务,休闲走廊,特色医疗服务： 定期体检；老年保健；老年病专家坐诊 医疗配套服务：建立个人医疗档案； 上门就诊服务；专业家庭护
39、理；急救站,无障碍设计：整个区域内采用无障碍通道、防滑地面 园林：栽种树龄较大的粗壮树木，做出森林静谧、幽远的感觉，使空气清新，宜居养老 其他：人工湖泊垂钓台、配木制椅凳,广场,上海绿地21城 孝贤坊,公建配套,西塘保利西塘越,保利西塘越位于西塘镇南江心岛，人文自然资源丰富。项目定位上海及周边高端养老客群，设计融入丰富的海派元素，迎合目标客户文化诉求。 项目配套康复理疗中心，引进国际高端养疗机构和先进设备、疗养技术，为业主和高端客户提供休闲、养生、体检及康复护理服务。,一线房企案例链接,北京万科幸福汇,万科幸福汇是万科涉足养老地产的试水项目，采用租售并举经营方式。项目内一小部分采用适老化设计的
40、住宅出售，在建1.2万方老年公寓“活跃长者之家”为万科自持出租。项目特聘专业养老管理公司亲和源负责经营管理。 在售房源中，仅1号楼作为养老住宅，特别配置了无障碍设施、医用电梯等设施。,青岛新华锦国际颐养中心,项目位于青岛市崂山区，由新华锦集团和日本长乐控股株式会社共同投资建设。是目前国内首家充分引进日式颐养服务模式和理念的高端老年颐养公寓。 长乐控股株式会社是一家全方位养老产业的综合性上市集团公司，上世纪80年代进入养老产业，走在日本行业前列，目前入住规模达1万个床位。,天津滨海雲杉镇,整个项目总建筑面积约70万平米，其中分时度假老年公寓24.5万平米，公寓总套数2277套。 滨海公司未来将在
41、天津、广西、内蒙古和吉林4省6个区域所拿土地上，开发相同体量和标准的养老公寓，为业主提供分时轮转居住特色服务。,宜兴中大九如城,项目宜兴近郊宜城区城东板块，占地面积800亩。 项目由无锡九如城养老产业集团开发，韩国顶级养老机构运营首度提出打造全产业链的“养老综合体”概念。 项目住宅全部采用适老化设计，并通过康复护理中心、医疗体检中心、研究培训中心、运营服务中心、数据信息中心、中央厨房中心联合运行，满足退休老人从健康养生到临终关怀各种阶段和各层次需求。,项目整体策划构想及开发运营战略建议,-世界级中国健康养生养老产业园平台构建,（1）昆明未来形成环滇池城市发展格局按照云南省省委、省政府的指示精神
42、和昆明城市发展战略，实施“一湖四环”和“一湖四片”的城市发展新思路，从今年开始到2020年用18年时间把昆明建成“东方日内瓦” “一湖四片” ： 北城:即现在的主城，形成金融商贸旅游服务中心、昆明城市的核心区。规划人口220万人，用地220平方千米。 东城:即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流中心。规划人口95万人，用地100平方千米。 南城:即晋城新街新城，形成组团式发展的新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方千米。 西城:即昆阳海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。规划人口60万人，用地60平方千
43、米。,一个城市的转型和一个湖泊的命运,产业基础及产业定位,围绕体现湖光山色这一核心，以滇池旅游度假区、西山风景区、福保三个半岛、草海、滇池南岸片区为重点，完善和丰富旅游功能，增加体验性、参与性项目，建设集民族风情、水上观光、休闲度假、佛教文化、城市文化、运动康体、养生体验相结合的多功能、高水平的环滇池观光休闲度假旅游区和昆明的中央游憩区。,昆明旅游二次创业要围绕居住在昆明、休闲在昆明、养生在昆明、体验在昆明这个主题，努力实现五个突破，即制定旅游发展规划、挖掘旅游文化内涵、开展宣传促销、加强城市建设和创新体制机制。,昆明市委书记张田欣寄语,“十一五”期间 昆明市委书记杨崇勇寄语：,“十二五”期间
44、,人类的生活和消费形态无一例外一直都在沿着“衣、食、住、行、生、老、病、死、” 在演变,而随着工业文明和现代社会向更有内涵、外延的阶段发展，“休”“养”这一生活和消费形态演变为经济支柱的趋势越来越明显。“休闲产业”与“养老养生产业”将成为人类生活的新阶段。,按照全球休闲与旅游业发展的一般规律，一个国家当人均GDP达到3000-5000美元，就将进入休闲消费、旅游消费的爆发性增长期。 据统计：美国及其他经济发达国家已在21世纪初期进入“休闲经济时代”:(休闲产业的产值和相关就业人口达到50%)目前，我国人均GDP已达3000美元，预计“十一五”期末将接近4000美元，已接近休闲消费“爆发性增长”
45、的起始点。,产业（经济）的发展趋势,2009年,国家旅游局推出 “国民休闲计划”: 倡导奖励旅游（对优秀员工）、福利旅游（对低收入群体，企业可把奖励旅游、福利旅游支出列入其经营成本）、修学旅游（对学生群体）、银发旅游（对离退休人员）等，引导国民休闲旅游沿着正常、安全、持续的方向发展。 据尼尔森公司调查:近年来，中国53%的消费者计划把节余资金用于休闲、旅游等，这个比例居于亚洲14个国家之首，高于新、泰、马、日、印等国。因此，中国的国民休闲消费正处于强劲增长的启动阶段。,产业（经济）的发展趋势,产业园区定位构想,强调符合滇池西岸“国际四季文化生态型旅游度假区”的发展目标; 开发过程中以滇池西岸大
46、景区总体规划为纲；坚持生态保护、以人为本的原则；贯彻片区贡献的原则；保证四方共赢得以实现的原则。在政府划定的政府滇池西岸的整体定位大原则下，我们力求实现开发定位及主题的细分；,摘抄自滇池西岸概念性规划及区域城市设计方案,休闲产业 健康产业（为辅）,养生（养老）产业 （为主 ）,形成多元产业集群构筑复合型社区,国际层面：联合国友好理事会授予本案绿色生态养老养生（中国昆明）示范基地 。 国家层面：中华慈善总会、民政部授予本项目国家级健康养生与养老示范社区。 云南省层面：发展云南省养老养生产业示范基地，破解老龄化社会难题，在老有所养，老有所依的问题上加大自己的公益性、政府指导性性质，弱化产品的商品性
47、。 企业层面：作为环湖生态圈养生养老城市代表性国际级项目，开发建设成功企业将跃升至另一层级开发序列。,产业园区整体战略定位构想：,中国养生养老第一品牌，国际养生企业标杆,养生养老地产的开发模式，研究成功案例，发现他们几乎都是以“地产开发+中西医养生配套+全程养生服务”的开发模式投资、开发、运营。,融合六大主题的养生养老地产模式,规划主题构想,旅游主题,休闲主题,文化主题,健康主题,孝道主题,风水主题,本项目的开发目标和现实资源条件及商业原则决定了项目开发模式应以价值导向型为主导,目标及条件,实现土地价值最大化 开发完成时间无特定限制，按现行市场情况推售 启动资金充足 创建养生（养老）产业的品牌
48、价值,价值导向型,关键举措,严格保护原生态环境 分期开发采取分阶段渐近式开发策略 启动期CCRC社区、康复医院、休闲配套设施的成功开发 文化体验功能的后续良好维护经营 项目的市场实现为区域开发树立成功典范，并实现区域的滚动开发,地块开发模式构想,项目的开发模式为：以现实资源为条件，以满足客户养生（养老）体验、健康休闲生活的为导向，使土地和不动产持续增值为目的。,现实资源条件,不动产、体验设施,消费者的活动,需求,土地（包括规划、管理、行销）,复合型社区,项目概念广泛，在不同的衡量体系有不同的分类标准，其核心为：,改良,最常见的多元复合型社区是以地块最重要资源（比如、湿地、湖湾、溪流、森林、丛林
49、、陆地、湖山等）及/或者他们相关的游憩设施，比如以会所、温泉SPA、餐饮、儿童娱乐等进行开发和后续经营，来满足不同的客户群体对娱乐休闲、对自然的渴求,升值,项目核心理念构想,项目十四大功能定位构想,娱乐休闲养生（养老）旅游健康体验复合型社区,体验型,功能复合,滨海养生,回归自然、顶级养生（养老）体验 对休闲度假区功能的复合需求 对滨海生活的向往，对生活体验价值和物业投资价值并重 对舒适性的要求尤为突出 价格与稀缺资源的相对性价比高,对稀缺资源的占有，对顶级养生（养老）和休闲度假的体验 对养生（养老）和度假配套设施、舒适度、服务水平关注最多 养生（养老）客户综合性需求高，休闲客户对接待水平专项要求高,酒店及观景式度假公寓,生态农业体验区产业区后勤基地,养生别墅A区,
