1、商业地产供求缺口分析缺口就是在某一价位时，需求量和供应量的差额。当需求量大于供应量时，说明市场有被满足，有发展的空间和机会，预示着缺口的存在。缺口类型 原因 备注绝对缺口 需求存在却没有供应 某些中等城市没有麦当劳餐厅相对缺口 供应量小于需求量 10 个人争买 3 套住宅底商，需求不能满足细分缺口 市场细分导致需求增加 从超市分化出的便利店，办公分化出的 SOHO 办公可替代缺口 可以用现在物业替代 工业厂房改造成酒吧、批发市场、住宅改造成商店不可替代缺口 不能替代的需求 大城市的购物中心、三星级以上酒店比较缺口 看至其他地方需求才萌生的 酒吧一条街，上海新天地在商业地产开发和营销实践中，对一
2、个城市的商业地产供需进行缺口分析往往比较困难，对具体项目来说也没有太大的意义，而商业区缺口分析则意义非凡。这里我们简单介绍商业区的缺口分析方法。第一步：首先确定物业所在地及商业区，也就是先确定商圈。就商业零售物业而言，商圈是指以项目地点为中心，半径 2-3 公里的范围。第二歩：调查商圈内的相同物业的供应量和辐射范围内的人口数量。供应量是区域内所有相同物业的总和。例如，经调查，一个商场项目建筑面积 40000 平方米，所在商业区已经有类似商业物业 80000 平方米，辐射区内各类人口有 10 万人。第三步：测算需求量，它是根据区域内居民人口和消费数额推算的数量。例如，根据其他城市的经验数据显示，
3、每个人消耗的商业地产面积为 0.8-1 平方米，上例中，对商业物业的总需求量为 8000-100000 平方米。第四步：测算缺口。由于物业存量为 80000 平方米，需求量为 8000-100000 平方米，反映两者基本相当，不存在太大的缺口。如果要开发建设，必须将多余部分物业的功能重新定位，依照类似方法重新测算缺口大小。第五步：缺口验证。有时由于参考的标准不同会产生截然相反的结果。例如，0.8-1 平方米的标准是适用于商业中心还是社区？抑或整个城市“如果用整个城市的标准测算商业中心，就有可能低估商业中心的需求量，如果用商业中心的标准测算社区就有可能高估需求量。因此，在适用标准时要小心，要采取
4、多个测算方法交叉测算，综合分析，才能得到比较正确的结论。项目商圈属性分析缺口分析是从数量关系上对商圈进行评估，但商圈分析还应该包括性质评估，也就是对商圈属性进行解析。商圈属性分析应重点关注以下内容：商圈的产业背景分析。商圈演变趋势分析。商圈演变分为三种：萎缩、维持原状和发展壮大。商圈在城市中心地等级中的地位分析。商圈竞争力和可替代性分析。由于商圈的产业基础赢利能力差，就会被新兴的赢利能力高的行业替代，导致原来的商圈萎缩，新功能商圈替而代之。或者在城市边缘区有新的商圈出现，虽然经营内容和范围都一样，但由于郊区租金低廉，其他经营成本较低，导致中心区的经营规模逐渐缩小，郊区规模越来越大，形成空间大挪移，发生商圈的替代现象。
