1、济南高新区国有资产运营现状分析报告,北大纵横,北大纵横管理咨询公司,2006年5月,本报告为中期报告，所有意见均非最终结论 本报告旨在对济南高新区国有资产运营管理的现状进行分析和诊断，不针对任何部门和个人,声明,前言 4 济南高新区的发展阶段 7 济南高新区国有资产现状分析 12 济南高新区国有资产运营管理现状分析 26 总结 51,目录,前言 济南高新区的发展阶段 济南高新区国有资产现状分析 济南高新区国有资产运营管理现状分析 总结,导读,北大纵横项目组进行了比较广泛的资料收集、相关人员的访谈和企业调研，对高新区管委会相关领导、高新控股集团、金桥高新发展集团、齐鲁软件园、创业服务中心、出口加
2、工区等近四十人进行了访谈，搜集掌握了大量的资料，在此基础上，形成项目第一阶段报告之一济南高新区国有资产运营现状分析。 本报告是对济南高新区国有资产运营管理的现状进行了描述，并且分析了存在的问题以及问题产生的根源，本报告与开发区模式研究报告及济南高新区国有资产整合模式报告一起，作为项目第一阶段管理调研及业务整合模式的成果。对本次调研、访谈予以大力支持的各位领导和人员致以衷心的感谢！,前言,管理调研及业务整合模式,阶段1,阶段2,阶段3,阶段4,3,项目启动,0,内、外部资料收集,1,开发区模式借鉴,4,国有资产整合模式设计,内部访谈,2,35天,20天,10天,30天,5,现状分析,在过去的一个
3、多月中，项目工作按计划取得了良好的进展,前言 济南高新区的发展阶段 济南高新区国有资产现状分析 济南高新区国有资产运营管理现状分析 总结,导读,第一阶段（1991-2000年）,第二阶段（2000-2005年）,第三阶段（2005年至今）,第二阶段的显著特征是全员招商，忽视国有资产的保值增值，国有资产的投资主体不明确、产权不清晰,新区的开发需要大量资金，目前财政压力较大，下属国资企业缺乏造血机能，依靠财政意识较浓。如何经营好国有资产，减少国家投入，成为经营高新区的前提条件,招商引资,建设高新区,经营高新区,建设高新区，成立八大公司,工业发展总公司物资总公司投资总公司开发建设总公司,物业总公司保
4、税仓库进出口公司信息快报集团,金桥集团八大园区,高新控股三大园区,济南高新区的发展阶段,资料来源：访谈,建设高新区,1991年，济南高新技术开发区成立，到2000年为第一个发展阶段，期间成立了八大公司。工业发展总公司：下属100多个企业，后亏损1000万破产物业总公司：现正在做改制方案物资总公司：亏损5000万，破产开发建设总公司：从郊区划过来，改制难度大进出口公司：已脱离关系投资总公司：亏损过亿，后改为事业单位，为高新区融资平台，现为高新控股子公司保税仓库：现正在做改制，有一座两万平方米的大楼，亏损每年7000万信息快报集团：曾经效益很好，一年盈利一千万，后破产,济南高新区发展的第一个阶段,
5、资料来源：访谈,招商引资,第二阶段为招商引资阶段，从2000年-2005年，高新区在主要领导号召下进行全员招商，成立八大园区和金桥集团,金桥集团整合了所有国有资产，但是产权没有变更，只是行政管理权集中，由于种种原因亏损严重。后国有资本营运公司独立出来,这一阶段，国有资产管理较为混乱，许多项目盲目投资。为了完成招商引资任务，影响了其他业务的发展,济南高新区发展的第二个阶段,资料来源：访谈,经营高新区,第三阶段从2005年初至今，由于领导班子换届，新领导班子认识到全员招商的弊端和国有资产保值增值的重要性，提出经营高新区的思路 由全员招商改为专业化招商，将招商职能归到招商局，除园区外，其他单位不必进
6、行招商活动 成立高新控股集团，整合国有资产并盘活经营，制定国有资产保值增值指标,济南高新区发展的第三个阶段,资料来源：访谈,前言 济南高新区的发展阶段 济南高新区国有资产现状分析 济南高新区国有资产运营管理现状分析 总结,导读,项目小组对济南高新区国有资产的分布情况及各国资单位控股、参股公司资产情况做了调查 国有资产存在经营管理与资产所辖关系脱离现象，国有资产管理的权、责、利不一致，管理体制不顺畅 国资企、事业单位经营效益较差，收入来源较为单一，主要靠租金收入，大多数单位不能盈利或是盈利水平较低，需要财政给与支持,内容概述,前言 济南高新区的发展阶段 济南高新区国有资产现状分析 国资企、事业单
7、位构成 国有资产分布状况 国有资产经营管理与资产所辖关系 国有资产经营效益 济南高新区国有资产运营管理现状分析 总结,导读,管委会,办 公 室,投资服务局,国土资源局,行政执法局,法制局,宣传部,社会事务局,科技 经济 发展 局,组织部,教育局,人事 劳动 与社 会保 障局,招商局,规划环保局,财政局,建设局,审计监察局,司法局,济南高新控股集团,济南出口加工区,齐鲁软件园发展中心,山东金桥高新发展集团,高新技术创业服务中心,济南高新区管委会组织结构图,管委会,济南高新控股集团,济南出口加工区,齐鲁软件园发展中心,山东金桥高新发展集团,高新技术创业服务中心,济南东正科技开发有限公司,泰山贤文电
8、子产业有限公司,齐鲁软件大厦有限公司,济南高新区投资总公司,科信担保服务中心,山东大学齐鲁软件学院,开发建设总公司,济南东源供水有限公司,济南东新热电有限公司,物业管理总公司,开发建设发展中心,保税仓库,济南高新区下属企业、事业单位构成,有管理权和产权关系,有管理权但没有产权关系,前言 济南高新区的发展阶段 济南高新区国有资产现状分析 国资企、事业单位构成 国有资产分布状况 国有资产经营管理与资产所辖关系 国有资产经营效益 济南高新区国有资产运营管理现状分析 总结,导读,数据来源：各单位资产负债表,高新区管委会全资企、事业单位资产情况表,高新控股集团控股、参股企业情况表,数据来源：高新控股集团
9、股权企业投资情况表,金桥集团、软件园、创业服务中心控股、参股企业情况表,软件园参股企业,金桥集团控股、参股企业,创业服务中心参股企业,资料来源：访谈,前言 济南高新区的发展阶段 济南高新区国有资产现状分析 国资企、事业单位构成 国有资产分布状况 国有资产经营管理与资产所辖关系 国有资产经营效益 济南高新区国有资产运营管理现状分析 总结,导读,国有资产存在经营管理与资产所辖关系脱离现象，国有资产管理的权、责、利不一致，管理效率低,经营管理,火炬大厦、创新大厦、留学生创业园一期,创业服务中心,投资公司,资产所辖关系,管委会希望国资企业实现的是政府要求的功能性意志，而非企业本身的经营需求 国资企业在
10、运作过程中，逐渐失去自我的经营意识，以事业单位的身份在高新区的经营中发挥作用，实际发挥不出经营作用 所以通过资产纽带联系在一起的国资企业，没有对下属资产进行经营的可能，无法按照企业化的运作来经营国有资产，而全部等待管委会的行政决策来代替经营决策，失去本身发展的能动性,说明,物业总公司、建设发展总公司、建设发展中心、保税仓库,金桥集团,国资处,经营管理,资产所辖关系,资料来源：访谈,前言 济南高新区的发展阶段 济南高新区国有资产现状分析 国资企、事业单位构成 国有资产分布状况 国有资产经营管理与资产所辖关系 国有资产经营效益 济南高新区国有资产运营管理现状分析 总结,导读,国有资产经营效益较差，
11、大多数企、事业单位不能盈利或是盈利水平较低，需要财政补贴,2005年高新区国资单位经营效益表,虽然财政投资巨大，但是高新区内的国资单位盈利能力较低，多年来几乎没有上缴财政利润（除营运公司曾上缴过300万） 财政投入无法形成良性的资金循环，财政累计贷款达50个亿，财务风险很大,资料来源：各单位资产负债表、利润表,园区内写字楼、厂房租金较低，国资单位的收入来源较为单一，主要靠租金收入,国资单位的收入来源主要依靠写字楼租金，因而造成一些单位的租金收入只能维持运营费用，有的甚至还需要财政补贴,高新区各园区写字楼、厂房租金,资料来源：山东房地产网，2005年济南市写字楼市场回顾及未来展望 2006-1-
12、20，http:/,注：平均租金（按使用面积,使用率按70%计算，单位：元/平米/天）,为了引入企业，创造税收，高新区写字楼的租金价格为济南市最低,2005年济南市写字楼租金,前言 济南高新区的发展阶段 济南高新区国有资产现状分析 济南高新区国有资产运营管理现状分析 总结,导读,融资渠道较为单一，融资和投资未能形成封闭的环路，缺乏科学的投资决策程序和风险监控机制 多个主体进行基础设施建设，权、责、利主体不清晰，监督制约机制难以建立, 资产管理的责任难以落实，难以发挥资产经营的作用，影响资金使用效率 全员招商向专业化招商转变，提高了招商的效率，减少了资源的浪费 房地产开发业务较为薄弱，房地产企业
13、规模较小，专业化程度较低；对房地产业务缺乏统一规划和协调 齐鲁软件园的经营模式对于其他园区具有借鉴意义，济南出口加工区和济南高新技术创业服务中心面临经营困境，需要采取措施加以解决 缺乏高素质的专业人才和管理人才，官本位意识较重，竞争意识较弱；在企业化经营的单位中有多种人员身份，增加了管理的难度,内容概述,前言 济南高新区的发展阶段 济南高新区国有资产现状分析 济南高新区国有资产运营管理现状分析 投融资业务 基础设施建设 招商业务 房地产业务 园区经营业务 国资单位人力资源管理 总结,导读,目前高新区融资渠道较为单一，无法满足新区大规模建设所需大量资金,说明：目前融资渠道单一的状况与政企关系不清
14、有关。政企关系不清将导致产权关系不清。由于无法提供投资人清晰的产权结构，必然引起市场的质疑。投资人不清楚投资对象的资产状况，也就无法对投资风险做出评估，必然会出现政府一方面大力推动产权多元化，而另一方面社会资本却难有真实举动的尴尬局面。,银行贷款,工程联建,吸引外部投资,目前高新区融资主要以银行贷款为主 融资主体为高新控股集团（以前是投资公司） 融资资金全部上缴财政局齐鲁软件园及其他国资单位采取联建方式，解决建设资金紧张问题 以土地作为投入，吸引外部企业资金进行建设会展中心等项目采取与民间资本合作的方式吸引外部资金 投入运营后，按合作开发合同规定的利润分配比例进行利益分配,现有融资渠道,资料来
15、源：访谈,融资和投资未能形成封闭的环路，财务风险全部转嫁到财政局，财政资金严重不足,财政局,投资公司,银行,贷款,支付利息 归还贷款,上缴财政,拨付资金,使用单位,融资和投资未能形成封闭的环路，使用单 位只管使用不管还贷，资金利用率低，监管难度较大 财务风险全部转嫁到财政局，财政资金严重不足,财政局,银行还贷,新区建设,下属企业,日常开支,税收一年7亿 银行负债50亿，每年还本付息4.5亿 新区建设今年需要34.5亿 下属企业改制和维持、管委会日常开支需 要大量资金,资料来源：访谈,管委会,财政局,投资项目,上报,上报,审批,拨款,投资决策缺乏科学的程序有些投资项目是形象工程或是纯粹为了招商引
16、资缺乏专业机构进行投资分析和决策，对投资项目的监督机制不健全投资项目的财务风险全部由财政局承担，财务风险很大投资回报率低,投资,政府职能,基础设施,风险投资,参股企业,引入外部资本较少，财政投入比例过大建设主体不清，资金使用缺乏监管对小企业的支持力度不够，要求过高的成功率缺乏适时的退出机制，造成国有资产的沉淀,资料来源：访谈,缺乏科学的投资决策程序，投资缺乏风险监控，财务风险较大,前言 济南高新区的发展阶段 济南高新区国有资产现状分析 济南高新区国有资产运营管理现状分析 投融资业务 基础设施建设 招商业务 房地产业务 园区经营业务 国资单位人力资源管理 总结,导读,基础设施建设的资金来源较为单
17、一，但正在进行吸引外部资本的有益尝试,财政局,道路建设,供水设施建设,供热设施建设,供电设施建设,煤气设施建设,基础设施建设资金的主要来源是财政拨款，缺乏其他渠道资金支持，导致建设资金不足基础设施建设较难在短期内产生回报，盈利模式较难实现，因此如全部资金由财政投入，风险较大,投入资金,管委会,绿化公司,提供土地使用权,无偿进行绿化带建设,绿化公司无偿进行绿化带建设和维护，为高新区节省大量资金高新区为绿化公司提供大面积土地的使用权，为绿化公司解决用地问题这是一种吸引外部资本、解决建设资金的先进模式，应该大力推广,资料来源：访谈,高新区的基础设施建设是以建设局为主，原国有资本营运公司、金桥集团、中
18、心区指挥部、教育局、创业服务中心等单位和部门分头进行，建设主体不清 由于缺乏一个独立完整的实体来进行基础设施建设，造成资产难以落实、资金使用效率不高、责任不清等弊端 基础设施建成后，其资产落在不同部门，在管理上各自为政，不利于资源整合和资产经营,建设局,原国有资本营运公司,金桥集团,财政局,投入资金,基础设施建设,创业服务中心,中心区指挥部,教育局,多个主体进行基础设施建设，各自为政，资产管理的责任难以落实，难以发挥资产经营的作用，影响资金使用效率,资料来源：访谈,建设局承担基础设施监管和建设任务，权、责、利主体不清晰，监督制约机制难以建立,投资,建设,监督,政 府,管理,基 础 设 施,政府
19、既是投资方、又是建设方、也是监督管理方，缺乏有效的监督管理机制，建设质量及资金使用效率无法得以保障,监 督,建 设 局,基 础 设 施,建设,资料来源：访谈,前言 济南高新区的发展阶段 济南高新区国有资产现状分析 济南高新区国有资产运营管理现状分析 投融资业务 基础设施建设 招商业务 房地产业务 园区经营业务 国资单位人力资源管理 总结,导读,高新区只有招商局和齐鲁软件园、创业服务中心、出口加工园三个园区有招商任务，而且各自有不同的定位。招商人员更专业化、资源利用率更高。招商从过去被动地“招”企业变成改善高新区软环境和硬环境，主动地吸引企业投资,由全员招商向专业化招商转变，提高了招商效率，减少
20、了资源的浪费,全员招商阶段,专业化招商阶段,.,全员招商阶段,高新区几乎所有部门都有招商指标，造成不计代价招商，资源重复浪费，企业主营业务荒废。而且各部门之间争夺客户、恶性竞争，损害高新区整体利益。高新区国有资产的保值增值目标不被重视，国有资产使用效率较低，财政投入较大。国有资产为了招商而投资参股企业，没有适时的退出机制，造成一定的损失,专业化招商阶段,资料来源：访谈,招商局与各园区招商工作定位是明晰的,管委会招商局,齐鲁软件园,出口加工区,创业服务中心,主要负责高新区整体的招商工作，按照所招企业的特点，推荐到齐鲁软件园、出口加工区、创业服务中心和新区。,主要针对软件 类高科技企业,主要针对
21、出口企业,主要针对创业初 期中小企业企业,招商局和园区的招商工作定位基本明晰，但在具体过程中，由于部门 利益和绩效考核的压力，有时出现多个部门争夺一个企业的情况，导 致高新区整体利益受损。,说明：,资料来源：访谈,导读,前言 济南高新区的发展阶段 济南高新区国有资产现状分析 济南高新区国有资产运营管理现状分析 投融资业务 基础设施建设 招商业务 房地产业务 园区经营业务 国资单位人力资源管理 总结,高新区房地产开发业务较为薄弱，未能形成较好的资金收益，进而转为新一轮的投资,目前，高新区国资单位的房地产开发业务较为薄弱，具有房地产开发经验的主要有三家企业：齐鲁软件园、建设发展中心、高新控股集团（
22、原营运公司）。,高新区的房地产开发职能没有充分利用，未能从房地产开发过程中积累大量资金用于高新区建设 缺乏对土地的一级开发和成片经营，未能通过土地的升值获取更多的资金,资料来源：访谈,房地产开发多由下属企业独立进行，缺乏统一规划和协调，不利于高新区整体房地产市场的培育,高新控股,金桥集团,齐鲁软件园,建设发展中心,房地产部门,对房地产业务缺乏统一规划，各开发公司从局部利益出发，专注于自己的业务，缺乏横向联系，降低了土地资源利用效率 缺乏对高新区整体区域进行房地产开发的专业化公司,高新控股,金桥集团,齐鲁软件园,高 新 区,资料来源：访谈,房地产企业规模较小，专业化程度较低,齐鲁软件园,建设发展
23、中心,高新控股,没有专业的房地产公司和较高资质，专业员工较少，规模小 建设经验较丰富，具备开发大型楼盘的能力，有稳定的客户群体 开发模式值得借鉴，有利于园区的长期发展有较高的房地产企业资质，有较专业的员工，规模小 有较丰富的建设经验，具备开发大型楼盘的能力 成本控制和经营管理有待提高没有专业的房地产公司和较高资质，专业员工较少，规模小 建设经验较少，缺乏开发大型楼盘的能力,资料来源：访谈,导读,前言 济南高新区的发展阶段 济南高新区国有资产现状分析 济南高新区国有资产运营管理现状分析 投融资业务 基础设施建设 招商业务 房地产业务 园区经营业务 国资单位人力资源管理 总结,齐鲁软件园形成了较为
24、完善的硬件、软件环境，拉动了软件产业发展，其经营模式对于其他园区具有借鉴意义,硬环境建设,软环境建设,齐鲁软件创业广场，入园企业近 400 家，从业人员 17000 多人涉足工业房地产，在招商引资带动产业方面进行了探索 营建松下厂房 怡和产业基地 IT产业基地 建设住宅小区五大平台 人才平台：基础人才培养（齐鲁软件学院）、中级人才培训、高级人才培养 技术平台：试验平台、应用平台、网络会议室、微软、IBM、HP、SUN解决方案实验室、PC服务器网络系统 协作平台：国际合作联盟、电力软件企业联盟、交通软件企业联盟、DSP应用软件企业联盟 融资平台：担保中心，采取联产联保为企业提供全方位服务 包括工
25、商、税务、职称评定、科技项目申报等 提倡星级服务：服务态度、服务效率、主动服务,软件专业孵化器,产业区,配套生活区,支持平台,服务,济南出口加工区前期投入大量资金，但是由于种种原因招商情况不理想，各项业务进展缓慢,存在的问题,原因,发展方向,管理,招商引资环节薄弱，目前只有四家企业投产、三家企业在建、四家企业有意向 基础设施建设进展缓慢 租金水平较低，只有0.2元/平米/天。支出大于收入园区定位为出口加工型企业，招商引资限制较大 地理位置受限制，交通较为不便，增加企业运输成本 周边环境较差，基础设施不完善 地价相对较高，15万/亩，而青岛出口加工区为10万/亩增加保税物流功能，计划今年实施 住
26、宅和商业地产开发，完善配套设施和改善周边环境事业单位管理体制 人员身份复杂，公务员、事业编制、企业编制员工并存,资料来源：访谈,由于科技城划给历下区，济南高新技术创业服务中心将流失部分企业，租金收入和税收将有所减少,存在的问题,解决办法,管理,科技城划给历下区，中心内部分企业因无法享受优惠政策而流失，租金收入和税收将有所减少 三-五年内，孵化场地只剩5万平米提高服务水平，将企业吸引到中心区大学科技城和环保科技城 将创业大厦、火炬大厦、留学生创业园等房产整体出租或出售 加快东区创新创业园的建设事业单位企业化管理 人员身份复杂，公务员、事业编制、企业编制员工并存,资料来源：访谈,导读,前言 济南高
27、新区的发展阶段 济南高新区国有资产现状分析 济南高新区国有资产运营管理现状分析 投融资业务 基础设施建设 招商业务 房地产业务 园区经营业务 国资单位人力资源管理 总结,企业化经营的单位中有多种人员身份，在人力资源管理上不能采用统一的方式和标准，对管理造成了很大的难度,三种不同身份的员工在同一个单位，招聘、考核、激励、晋升、离职等制度有很大差别，难以建立有效的激励约束机制，造成“同工不同酬，能上不能下”等不合理现象,资料来源：访谈,缺乏大量高素质的专业人才和管理人才，不利于为高新区的建设发展提供人力资源的保障,人员素质,人员意识,官本位意识较重，看重身份、等级和工作的稳定性，市场竞争意识较弱,
28、管理体制,除软件园外，基本延续传统的管理体制，只能上不能下，缺乏有效的考核和激励制度,现有的人力资源状况和管理体制不利于高新区的发展和国有资产的运营 建立现代企业人力资源管理制度，按贡献大小决定奖惩、升迁，员工可上可下，吸引和培养专业人才和管理人才,缺乏高素质的专业人才和管理人才，员工“官本位”意识较重，竞争意识较弱，缺乏有效的考核和激励制度,资料来源：访谈,子公司,董事会,业务部门,国资企业,总经理/副总经理,职能部门,管委会,子公司,子公司,子公司,子公司,子公司,形式上,实际运行中,“政企分开”，管委会作为地方政府的派出机构，行使政府管理职权，不运用行政权力干预企业经营活动，只起监督协调
29、作用，国资企业作为独立的经济法人，实现企业内部的自我管理，从而实现政府的行政权与企业的经营权相分离,“政企合一”，管委会与国资企业没有清晰的边界，管委会过多干预企业的经营活动，不仅行使审批、规划、协调等行政职能，还负责资金筹措、开发建设等具体经营事务。企业承担过多的政府职能，基本上没有自我决策权,没有清晰 的边界,*局,*局,*局,*局,小结：国有资产管理模式形式上是“政企分开”，实际运行中是“政企合一”，国资企业的企业化经营的边界不清,导读,前言 济南高新区的发展阶段 济南高新区国有资产现状分析 济南高新区国有资产运营管理现状分析 总结,由于高新区采用的管理模式与当前高新区所处的阶段性不匹配
30、，产生了一系列的管理问题,当前所处的发展阶段,正常运营和管理阶段,开发区建设的早期,开发区成熟阶段,当前采用的管理模式,不匹配,国有资产管理体制有待改善，经营效益较差，大多数企、事业单位不能盈利或是盈利较少 融投资体制存在弊端，责任不清晰，财务风险转嫁到财政局，建设资金不足 基础设施建设运营的主体不清晰，经营责任难以落实，资金使用效率不高 房地产开发业务较为薄弱，缺乏统一的规划，未能将高新区建设提供有力的资金支持,这些问题的根源来主要来自于两个方面,形式上是“政企分开”，管委会作为地方政府的派出机构，行使政府管理职权，国资企业作为独立的经济法人，实现企业内部的自我管理 但在实际运营过程中是“政
31、企合一”，管委会与国资企业没有清晰的边界，管委会过多干预企业的经营活动，不仅行使审批、规划、协调等行政职能，还负责资金筹措、开发建设等具体经营事务。企业承担过多的政府职能，基本上没有自我决策权,政府与企业的关系没有清晰界定,国有资产经营管理与资产所辖关系脱离,管委会希望国资企业实现的是政府要求的功能性意志，而非企业本身的经营需求 国资企业在运作过程中，逐渐失去自我的经营意识，以事业单位的身份在高新区的经营中发挥作用，实际是发挥不出经营作用的 所以通过资产纽带联系在一起的国资企业，没有对下属资产进行经营的可能，无法按照企业化的运作来经营国有资产，而全部等待管委会的行政决策来代替经营决策，失去本身发展的能动性,谢 谢 ！,
