1、1第一部分 土地基础知识一、土地的概念（一）、土地的概念与内涵 （掌握）土地的概念，主要取决于人们和学科对土地的认知。一般有狭义、广义的解释。理性而言，土地作为一个整体是一个非常复杂的多元复合系统，只能逐步地认识其实质内涵，因而是一个动态概念。土地整体作为一个复合系统，其实质内涵一般可分为以下 4 个层次：1. 第一个层次，土地作为自然物质，是大自然提供的，先于生命系统（生物和人类）而存在的最基本的生态环境要素。 （1）地是地球的表层，地球的存在距今已有约 46 亿年，土地包括陆地和水面，与土壤、光、热、水、气不可分。土地既是自然因素（自然资源和环境要素）的综合体，又是自然物的一个垂直系统。
2、（2）土地有狭义、广义两个概念，狭义的土地指的是平面土地（含陆面、水面）；广义的土地指立体土地（含土地的内层、底层，分为大气圈、生物圈和岩石圈）。土地内涵因素如此丰富，就为发展农业、林业、渔业、工矿业和第三产业用地，也为人类的生存发展提供了广泛的空间和基础。 （3）中外学者有关土地基础层次概念的经典论述管仲（我国周代）：“地者，万物之本源，诸生之根苑也”； 配第（William Petty, 16231687）：“劳动是财富之父，土地是财富之母 ”； 李嘉图(D. Ricardo, 17721823)：“人非土地不能生存”； 马克思（Karl Marx 1818-1883）：“土地是一切生产和
3、一切存在的源泉”； 伊利（R. T. Ely）：“土地是万物的基础”。 2. 第二个层次，土地是劳动对象、人工生态环境和最基本自然资源。 （1）为自然物的土地是逐渐由人类生存和发展的最基本生态环境要素转化为人的劳动对象和劳动资料，日益作为人类生活和生产活动的自然资源宝库，而成为一切生产资源和生产资料的源泉和依托；并使自然资源和生态环境要素的土地转变为人工自然资源和人工生态环境要素，而成为自然经济综合体，使土地不仅具有使用价值，而且有了价值（劳动价值）。 （2）马克思的“土地物质”和“土地资本”的二元构成理论。 马克思指出，作为自然状态的土地是“土地物质”；而已利用土地由于附加了人类的劳动成为“
4、土地资本”，并使“土地物质”与“土地资本”融为一体。这样就使“一块已耕土地与一块具有同样自然性质的未耕土地相比，有较大的价值”。而且，作为纯粹自然资源的土地一旦被国家社会和个人占有，而成为排他性的财产时，土地所有权（或产权）就具有了经济和法制的意义，使土地具有资源和资产的双重内涵和特性功能。所以，土地资源（“土地物质”）与土地资产（“不动产”）融为一体，应是土地经济学基础概念的出发点，从而为一国或地区经济社会可持续发展，提供了不可替代的重要物质基础。（3）土地资源和土地资产 土地资源（land resource）是指土地是生产要素和生态环境要素。而作为人类生产、生活和生存发展的物质基础和来源，
5、它可以为人类社会提供多种产品和服务。土地资源又是土地物质对人类社会需要的不可替代性决定的，因而是永恒的第一位的，它是土地成为资产的基础。 土地资产（land assets or real estate property）则是国家、社会、企事业单位或个人占用土地作为其财产的权利。土地资产由于其取得是按成本计价的，即在取得土地时须从2实际成本支付货币计价，故在现代产权条件下土地资产应是资本物的体现，土地资源和资产所有权及其使用权的转移应该是有偿的，并应在经济核算上把土地作为资金占用来反映，这应是合理有效利用土地、保护国家财源，促使企业改善经营和发展经济的必要途径。 土地是自然经济“综合体” 马歇尔
6、（A. Marshall, 18421924）对土地的著名定义：“土地是指自然为辅助人类而自由给予的陆、水、空气和光热等各种物质与能力”（By land is meant the material and the forces which nature gives freely for mans aid, in land and water, in air and light and heat）。 伊利（R. Ely）提出“土地是万物的基础 ”（under all, the land），并在其土地经济学著作中把土地作为商品和经济要素，从自然、经济、社会和法律等方面系统地论述了视土地为自然（na
7、ture）、空间（space）、生产要素（factor of p 该文章转载自无忧考网：http:/production）、消费财货（consumption goods）、位置（situation）、财产（property）和资本（capital ）的多种涵义。 3. 第三个层次，“国土”，又称“领土”、“国土资源 ”。 （1）全地球而言，“国土”目前还没有公认一致的法定涵义。 （2）吴传钧院士对国土的定义：“国土是一个主权国家管辖下的领土、领海及其上面的领空。它包括了地表的土壤、砂石和流水，地下的岩石圈，地上的生物圈和大气圈，还包括经人类劳动而建设的一些永久性建筑物，它基本上是自然综合体加上
8、人工的产物。” （3）管好用好国土资源应是土地经济学不容忽视的研究任务。 4. 第四个层次，纵观以上三个层次的土地整体，可以认为是整体的土地综合概念和内涵。 土地整体的定义在国际上有称之为“自然经济综合体”的，也有被定义为具有“自然、经济和人文、社会的综合特性的基本功能”的。 一、土地的概念（了解）(一) 土地的定义土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。这一定义包括以下几层含义。(1) 土地是综合体。土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个单独的要素。(2)土地是自然的产物。人类活动可以引起
9、土地有关组成要素的性质变化，从而影响土地的性质和用途的变化。(3)土地是地球表面具有固定位置的空间客体。(4)土地是地球表面的陆地部分。陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。(5)土地包括人类过去和现在的活动结果。(二) 土地概念的区分1.土地与土壤土壤，是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。它是在气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立的自然体。土壤与土地的区分，可以从以下几方面加以说明。(1)从相互关系上看，土壤仅仅是土地的一个组成要素，即土地包含土壤。(2)从本质特征上看，土壤的本质是肥力，而土地的本质特征是生产力。(3)从形态结构上看，土壤是处在地球风化
10、壳的疏松表层。而土地是由地上层、地表层3和地下层组成的立体垂直剖面。2.土地与国土国土不单指土地，而是国家管辖的地理空间，包括领土、领空和领海。从内涵上看，国土包括资源与环境两方面的内容。3.土地与景观土壤、风化壳、大陆沉积物、潜水和地表水、植被、近地表大气及物理化学作用彼此紧密联系的综合体称为景观。大气候和地理地质条件的统一是景观的基本特征。它与土地的最大区别主要在于它只虑自然地理因素的作用，而极少考虑社会经济因素的“综合体”的影响。4.土地与土地资源所谓资源，是指生产资料与生活资料的来源。土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的土地。一般说来，土地资源是指经过人们投入，从土地上
11、得到收益的土地，即产生了价值的土地。 “资源”是一个发展的概念5.土地与地产地产是指作为财产的土地，其中既包括纯自然土地，也包括经过人类开发、改造过的土地，两者都能够被人们当作财产予以占有。从法律上看，地产不仅包括土地自然体，而且包括土地权利(如所有权、使用权、经营权等 )。地产和土地，既紧密联系又有区别，在商品经济中地产是特定的土地。土地不一定完全是地产，而地产必然属于土地。地产最重要特性是其商品属性，具有使用价值和价值，可以像其它商品一样进行交换。但在我国，这种交换是在土地所有权与使用权相分离的前提下，对使用权的经营，即土地使用权的出让、转让、租赁、抵押等。 （二）、土地的特性（掌握）土地
12、的特性，包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性;土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。(一) 土地的自然特性(1)土地面积的有限性。(2)土地位置的固定性。(3)土地质量的差异性。(4)土地永续利用的相对性。只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。(二) 土地的经济特性(1)土地经济供给的稀缺性。(2)土地用途的多样性。(3)土地用途变更的困难性。 (4) 土地增值性。(5)土地报酬递减的可能性。土地还具有重要的社会属性。人类在利用土地的过程中，总是要反映出一定的社会中人与人之间的某种生产关系，包括占有、使用、支
13、配和收益的关系。土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会土地关系的基础，进而反映社会经济性质。土地的这种社会属性，既反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，也是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。土地产权的基本特性1. 产权是人与物的关系，是人对物的权利。2. 土地产权具有排他性，即土地产权的边界必须是清楚或明晰的。43. 土地产权客体必须是有价值的与可占用的。4.土地产权要经过国家权力机构确认，给予保护，所有者或占有者对产权客体才具有法律效力。5.土地产权具有排他性，但不是绝对的权利。土地的经济特性1、土地经济供给的稀缺性这一特性有两层含义：首先， 供给人们从事各种活动的土地面积是
14、有限的；其次，特定地区，不同用途的土地面积也是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地的需求，从而出现了土地占有的垄断性这一社会问题和地租|考试大|、地价等经济问题。由于土地的稀缺性所引起的土地供不应求现象，造成了地租、地价的昂贵，迫使人们节约、集约地利用土地，努力提高土地的有效利用率和单位面积生产力。2、土地用途的多样性土地具有多种用途，既可作工业用地，又可作居住用地、商业用地等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种川途。这种竞争常使土地趋于最佳用途和最大经济效益，并使地价达到最高。这就要求人们在利用土地时，考虑土地的最有效利用原则，使土
15、地的用途和规模、利用方法等均为最佳。3、土地用途变更的困难性土地使用不同用途之间的变换，有时比较柞易，但大多数情况下足困难的。在农业生产中，当作物从播种开始，进入生长阶段后，虽然物价变动，但生产的作物就不能调整布局，即使可以调整，也要付出一定的代价，这就是土地利用适应物价变动的缓慢性。而且，不同作物对土地质量的要求不同，变更用途有时是相当困难或无法办到的。|考试大|如，缺水宜林的山地，改利水稻就很难实现。工矿用地一旦形成，想改作农用就相当困难。土地用途变更的困难性告诉人们，在编制土地利用规划确定土地用途时，要认真调查研究，充分进行可行性论证，以便作出科学、合理的决策，杜绝主观随意性，否则会造成
16、较大的损失和浪费。4、土地增值性一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧直至报废，土地这个特殊商品则不然，在土地上追加投资的效益具有持续性，而且随着人口增加和社会经济的发展，对土地的投资具有显著的增值性。因此，有人说，对土地的投资是风险最小的投资。5、土地报酬递减的可能性尽管土地具有增值性的特点，但由于“土地报酬递减规律”的存在，在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。这就要求人们在利用土地增加投入时，必须寻找在一定技术、经济条件下投资的适合度，确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便提高土地利用的经济效益，防止出现土地报酬递减的现象，此外，|考试大|土地还具有重
17、要的社会属性。人类在利用土地的过程中，总是要反映出一定的社会中人与人之间的某种生产关系，包括占有、使用、支配和收益的关系。土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会十地关系的基础，进而反映社会经济性质。土地的这种社会属性，即反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，也是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。（三）、土地的基本功能和用途（熟悉）1. 土地作为“万物基础 ”的承载功能，又称支撑力或支持功能（ supporting capacity function of land）。2. 生育或生产功能（bearing or productive function of land）。53可耕功
18、能（tillable function of land）。又称可耕力，是指土地利用于广义农业和种植业的特殊功能，由于广义农业在经济社会发展中的基础地位和作用，因而也是一种重要的基本功能。4土地的其他功能和用途。主要是指当今土地利用中强化的几种功能： www.Examw.CoM（1）土地的生态功能（ecological function of land）。（2）土地用途与功能的社会化和多元化（socialization and multiplication of land usage）。（3）土地的资产积蓄和增值功能，也就是土地资产增殖的蓄水池功能（reservoir，s function of
19、 land property）。美国的土地不动产的价值约占其财富的 3/4；1987 年日本的地价是当年国民生产总值的 4.8 倍、国民收入的 5.6 倍，土地资产占各类国民资产总值的 1/2 以上。（四）、 我国土地资源的特点（了解）(一) 土地面积绝对数量大，相对数量小。虽然我国土地面积居世界第三位，但人均占有土地而积只有 117 亩，相当于世界平均水平的 13 。而且耕地、林地和草地的人均占有量都远低于世界平均数，分别为世界平均数的 424， 116和 13 强。(二) 后备土地资源有限。宜农荒地只有 5 亿亩，其中可开垦为耕地的仅有 1 亿亩，而且这 1 亿亩土地大多分布在边远地区，存
20、在着不同程度的障碍因素，需要较多的投资方能作为农业用地。(三) 土地类型多样，山地多于平地。全国山地占 33，高原占 26，丘陵地占10，三项合计占全国土地面积的 69；盆地占 19，平原占 12，两项合计占全国土地的 31，海拔 3000m 以上的高山、高原占我国土地面积的 25，不宜于发展农林牧业。(四) 农地分布不均匀。我国有 90以上耕地、林地和水域分布在东南部的湿润、半湿润地区(该区土地面积，与全国的 322 )，其余 10的耕地、林地和水域分布于全国其它 678的地区。这种分布格局对我国农业生产的发展不利，形成了东南以农用地为主，西北以特用地为主的两大区域。(五) 森林覆盖率低，我
21、国森林覆盖率为 127，美国为 34，原苏联为 36，日本为 68，瑞典为 57，德国为 30，世界平均为 22；人均森林面积我国为 18 亩，美国为 22 亩，原苏联为 50 亩，日本为 4 亩，瑞典为 45 亩，德国为 2 亩。无论是森林覆盖率还是人均林地，我国都远低于世界平均水平，也低于门本、德国等人口密度较大的国家。(六) 土地质量较差。在现有的耕地中，有 13 以上为低生产力土地，包括盐地、红壤丘陵地、水土流失地、风沙干旱地和涝洼地等。解放初我国水土流失面积为 116 万 k(17 4 亿亩)，虽然至今已治理了 40 万 K(6 亿亩)，但根据卫星测算结果，我国水土流失面积已达 15
22、0 万山(X5 亿亩 )，仍在不断扩大。目前，全国有 13 的草场处于退化之中，每亩产草量由原来的 200kg 减少到 50100 kg。我国约有沙漠化土地 17 万 k，其中：历史上形成的为 12 万 k，近半个世纪以来形成的为 5 万 k，还有潜在沙漠化土地158 万 k，两者共 328 万 k，占全国土地总面积的 34。我国盐碱地估计有 5亿亩，农作物单产不足百斤。此外，还有大量的“三废”污染地。(七) 水土资源不平衡。我国水资源总量约为 28000 多亿 。长江、珠江、浙、闽、台及西南诸河流域的水量占全国总水量的 823，而这些地区的耕地，仅占全国耕地的36；黄河、淮河及其它北方诸河流
23、域水量约占全国总水量的 17，而耕地却占全国的63.7。6二、土地的分类附件：（一）土地利用现状分类（掌握）表 A1 土地利用现状分类一级类 二级类编码 名称 编码 名称含义指种植农作物的土地，包括熟地,新开发、复垦、整理地，休闲地（含轮歇地、轮作地） ；以种植农作物（含蔬菜）为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中包括南方宽度1.0 米、北方宽度2.0 米固定的沟、渠、路和地坎(埂)；临时种植药材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他临时改变用途的耕地。011 水田 指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地。01
24、2 水浇地指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，种植旱生农作物的耕地。包括种植蔬菜等的非工厂化的大棚用地。01 耕地013 旱地 指无灌溉设施,主要靠天然降水种植旱生农作物的耕地,包括没有灌溉设施,仅靠引洪淤灌的耕地。指种植以采集果、叶、根、茎、汁等为主的集约经营的多年生木本和草本作物，覆盖度大于 50%或每亩株数大于合理株数 70%的土地。包括用于育苗的土地。021 果园 指种植果树的园地。022 茶园 指种植茶树的园地。02 园地023 其它园地 指种植桑树、橡胶、可可、咖啡、油棕、胡椒、药材等其他多年生作物的园地。指生长乔木、竹类、灌木的土地，及沿海生长红树林的土地。包括迹地，不
25、包括居民点内部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。031 有林地 指树木郁闭度0.2 的乔木林地，包括红树林地和竹林地。032 灌木林地 指灌木覆盖度40%的林地。03 林地033 其它林地 包括疏林地（指树木郁闭度0.1、0.2 的林地） 、未成林地、迹地、苗圃等林地。指生长草本植物为主的土地。04 草地041 天然牧草地 指以天然草本植物为主，用于放牧或割草的草地。7一级类 二级类含义编码 名称 编码 名称042 人工牧草地 指人工种植牧草的草地。043 其它草地 指树木郁闭度0.1，表层为土质，生长草本植物为主，不用于畜牧业的草地。续表 A1 土地利用现状
26、分类一级类 二级类编码 名称 编码 名称含义指主要用于商业、服务业的土地。051 批发零售用地指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。052 住宿餐饮用地指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。053 商务金融用地指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。05 商服用地054 其它商服用地指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相
27、馆、理发美容店、洗浴场所等用地。指主要用于工业生产、物资存放场所的土地。061 工业用地 指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。062 采矿用地 指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。06 工矿仓储用地063 仓储用地 指用于物资储备、中转的场所用地。指主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施的土地。071 城镇住宅用地 指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地。包括普通住宅、公寓、别墅等用地。07 住宅用地072 农村宅基地 指农村用于生活居住的宅基地。 指用于机关团体、新闻出版、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土地。081 机关团体用地 指用于
28、党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。08 公共管理与公共服务用地082 新闻出版用地 指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。8一级类 二级类含义编码 名称 编码 名称083 科教用地 指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。084 医卫慈善用地 指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。085 文体娱乐用地 指用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地。086 公共设施用地指用于城乡基础设施的用地。包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。087 公园与绿地 指城镇、村庄内部的公
29、园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用地。 088 风景名胜设施用地指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地。景区内的其它用地按现状归入相应地类。续表 A1 土地利用现状分类一级类 二级类编码 名称 编码 名称含义指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。091 军事设施用地 指直接用于军事目的的设施用地。092 使领馆用地 指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地。093 监教场所用地 指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。094 宗教用地 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。09 特殊用
30、地095 殡葬用地 指陵园、墓地、殡葬场所用地。指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和各种道路用地。101 铁路用地 指用于铁道线路、轻轨、场站的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。10 交通运输用地102 公路用地指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地。9一级类 二级类含义编码 名称 编码 名称103 街巷用地指用于城镇、村庄内部公用道路(含立交桥)及行道树的用地。包括公共停车场，汽车客货运输站点及停车场等用地。104 农村道路 指公路用地以外的南方宽度1.0
31、 米、北方宽度2.0 米的村间、田间道路（含机耕道） 。105 机场用地 指用于民用机场的用地。106 港口码头用地指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。107 管道运输用地 指用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。指陆地水域，海涂，沟渠、水工建筑物等用地。不包括滞洪区和已垦滩涂中的耕地、园地、林地、居民点、道路等用地。111 河流水面 指天然形成或人工开挖河流常水位岸线之间的水面，不包括被堤坝拦截后形成的水库水面。112 湖泊水面 指天然形成的积水区常水位岸线所围成的水面。113 水库水面 指人工拦截汇集而成
32、的总库容10 万立方米的水库正常蓄水位岸线所围成的水面。114 坑塘水面 指人工开挖或天然形成的蓄水量10 万立方米的坑塘常水位岸线所围成的水面。11 水域及水利设施用地115 沿海滩涂 指沿海大潮高潮位与低潮位之间的潮浸地带。包括海岛的沿海滩涂。不包括已利用的滩涂。续表 A1 土地利用现状分类一级类 二级类编码 名称 编码 名称含义116 内陆滩涂指河流、湖泊常水位至洪水位间的滩地；时令湖、河洪水位以下的滩地；水库、坑塘的正常蓄水位与洪水位间的滩地。包括海岛的内陆滩地。不包括已利用的滩地。117 沟渠指人工修建，南方宽度1.0 米、北方宽度2.0米用于引、排、灌的渠道，包括渠槽、渠堤、取土坑
33、、护堤林。11水域及水利设施用地118 水工建筑用地 指人工修建的闸、坝、堤路林、水电厂房、扬水站等常水位岸线以上的建筑物用地。10一级类 二级类含义编码 名称 编码 名称119 冰川及永久积 雪 指表层被冰雪常年覆盖的土地。指上述地类以外的其它类型的土地。121 空闲地 指城镇、村庄、工矿内部尚未利用的土地。122 设施农用地指直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。123 田坎 主要指耕地中南方宽度1.0 米、北方宽度2.0米的地坎。124 盐碱地 指表层盐碱聚集，生长天然耐盐植物的土地。125 沼泽地 指经
34、常积水或渍水，一般生长沼生、湿生植物的土地。126 沙地 指表层为沙覆盖、基本无植被的土地。不包括滩涂中的沙地。12 其它土地127 裸地 指表层为土质，基本无植被覆盖的土地；或表层为岩石、石砾，其覆盖面积70%的土地。A2 城镇村及工矿用地一级 二级编码 名称 编码 名称含义指城乡居民点、独立居民点以及居民点以外的工矿、国防、名胜古迹等企事业单位用地，包括其内部交通、绿化用地。201 城市指城市居民点，以及与城市连片的和区政府、县级市政府所在地镇级辖区内的商服、住宅、工业、仓储、机关、学校等单位用地。202 建制镇 指建制镇居民点，以及辖区内的商服、住宅、工业、仓储、学校等企事业单位用地。2
35、03 村庄 指农村居民点，以及所属的商服、住宅、工矿、工业、仓储、学校等用地。20 城镇村及工矿用地204 采矿用地 指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。11205 风景名胜及特殊用地指城镇村用地以外用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地，以及风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地。注：开展农村土地调查时，对土地利用现状分类中 05、06、07、08、09 一级类和103、121 二级类按表 A2 进行归并。（2007 年 8 月 10 日中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布）(二) 土地
36、分类的基本框架采用三级分类体系。1一级类设 3 个。即 土地管理法规定的农用地、建设用地、未利用地。三大类的界定严格按照土地管理法第四条第三款的规定。2二级类设 15 个。原土地利用现状分类 8 个一级类中的耕地、园地、林地、牧草地及新设的“其它农用地”等 5 个地类共同构成农用地；原城市土地分类的商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅等 5 个一级类及原来两个分类中都有的特殊用地、交通用地(除农村道路)和从土地利用现状分类的水域中分离出来的水利建设用地等共 8 个地类构成了建设用地；原土地利用现状分类的未利用土地(除田坎)和未进入农用地、建设用地的其它水域共同构成未利用地。3三级地类设 7
37、1 个。是在原来两个土地分类的二级地类基础上调整、归并、增设而来的。(三）商服用地的特征（熟悉）（1）出让使用年限最短。目前在我国，商服用地大部分属于出让土地。按照 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，商服用地出让用地最高年限为 40 年。 （2）受节约集约用地原则限制。 国务院关于促进节约集约用地的通知要求，按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准。 （3）土地利用价值高。商服用地多处于繁华地段，可以产生更高的经济效益。也就是说可以引起地价的上涨，有时上涨的幅度可以达到几倍甚至几十倍、几百倍。 （4）区域选择性强。与居住用地不大一样，商服用地在地域上选择性很强，不是任何一块
38、土地都可以作为商服用地的。除交通便利外，特别注意营业环境和收益状况。 （5）比较适宜收益还原法评估。 （6）可逆性差。农用地要变为商服用地比较容易，但要商服用地转为农用地则极为困难，因为拆除地上的建筑物、构筑物要耗费大量人力、物力和财力，恢复土壤也需要一定的时间，复垦的成本相当高。(四).农用地的主要特征。 (熟悉 ) 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。1.农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料。在人类社会的不断发展中，不仅没有削弱人类对土地的依赖性，还将越来越强化其间的关系。其它部门的生产资料可以更新淘汰，用新的生产资料或产品替代，如
39、用硬质塑料代替某种钢材、用合成12板代替木材等。作为农用地的土壤却是一种特殊的生产资料，时至今日，还没有找到一种可以取代土地的替代品来生产农产品。考试大土地估价师2.农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。相反，如果掠夺式的过度利用，其生产能力就会遭受破坏，即使可以恢复也要花费一定的时间和投资，甚至是不可恢复的。 3.农用地受自然环境影响显著。农用地所利用的自然环境因素是多元的，功能是复杂的。它既利用土地本身，又利用土地的地上环境条件(如地形、温度、光照、降水等)。其中任何一个因素都对农作物的生长发育有制约作用，而这些因素的综合作用对农业生产的影响就更为重要。
40、 4.农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。农用地生态系统是以农地为基础，由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成，以作物群落为中心，以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态-经济复合系统。该系统又承载土地、森林、河流、沼泽、滩涂等次级系统，农地生态经济系统内部、农地生态经济系统与非农地生态经济系统之间持续不断的进行着复杂的物质循环与能量交换，从而维持土地生态经济系统的稳定，使土地价值(效用)(含农用地资源价值)得到充分、持久的实现。(五)住宅用地特征（熟悉）1.城镇住宅用地特征 国家所有、随房屋转移、可流转性、使用主体广泛性2.农村住宅用地特征 集体所有、一户
41、一宅、使用主体特定（六）我国主要类别土地利用的方式 (了解) 1.农用地利用的方式 农用地利用的方式主要是采取土地承包经营的方式。农村土地承包经营权也有期限:耕地 30 年;草地 3050 年;林地 3070 年.特殊林地的承包期经国务院,林业主管部门批准可以延长. 2.建设用地利用的方式主要是:无偿(行政划拨),有偿(出让,转让)。 其中，土地使用权的设定期限:依据用途不同而有不同的年限.城市用地中:居住用地70 年;工业用地 50 年;教育,科技,文化,卫生,体育用地 50 年;商业,娱乐,旅游用地 40 年;综合或其他用地 50 年。13第二部分 土地管理知识一、土地管理的概念土地管理的
42、概念与性质（掌握）(一)土地管理的概念土地管理是国家的基本职能之一，国家通过立法机构将意志表示规范化并用法律的形式固定下来，国家管理机关即各级人民政府及土地管理部门来保证法律法规的贯彻执行，从而达到实现土地管理国家职能的目的。土地管理的概念可以这样描述，国家综合运用行政、经济、法律、技术等手段，为维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。其本质是对土地的行政管理。这一概念包括 6 个方面的含义：土地管理的主体是国家。土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。土地管理的目的是维护土地所有制、调整土地关系和合
43、理组织土地利用。目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的需求。综合运用行政、经济、法律、技术等手段管理土地。管理的职能是计划、组织、指挥、协调与控制。土地管理具有鲜明的阶级性，其目的和特点受社会环境的制约，特别受社会制度、土地制度的制约。从 土 地 管 理 的 概 念 上 分 析 其 含 有 6 层 含 义 ： 1、 土 地 管 理 的 主 体 ： 国 家 2、 土 地 管 理 的 客 体 ： 土 地 及 土 地 利 用 中 产 生 的 人 与 人 、 人 与 地 、 地 与 地 之 间 的 关系 3、 土 地 管 理 的 任 务 ： 维 护 土 地 公 有
44、制 、 调 整 土 地 关 系 、 合 理 组 织 土 地 利 用 、 监 督土 地 利 用 4、 手 段 和 方 法 ： 行 政 、 经 济 、 法 律 、 技 术 5、 职 能 ： 计 划 、 组 织 、 协 调 、 控 制 6、 土 地 管 理 具 有 鲜 明 的 阶 级 性14(二)土地管理的性质土地管理具有自然属性和社会属性的两重性。土地管理的任务（熟悉）1、依法维护土地权益进行土地权属管理，依法保护土地所有者、另一方面，要求在土地管理部门及其工作人员合理分工的基础上进行有效的密切合作，形成一个相互协作、中大网校协调统一的管理结构，发挥整体功能，实现土地管理目标。3.维护社会主义土地
45、公有制原则。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地公有制是我国社会主义制度的物质基础，因此，进行土地管理，我们必须坚持和维护社会主义土地公有制。4.充分合理利用和保护土地原则。土地管理的根本目标在于满足经济社会发展对土地的需求，实现土地资源的可持续利用。而要实现这一目标，就必须切实保护好土地，保护好土地生态环境、防止水土流失、土地沙化等破坏土地现象的发生;否则这一目标就难以实现。因此，从这个意义上来说，实现对土地资源的充分、科学、合理、有效利用和保护是土地管理的基本准则。了解： 新中国成立以来我国土地管理的演变历程（了解）1.1949 一 1978 年，重要法律
46、农村人民公社工作条例 1949 年 7 月，全国人民政治协商会议制定了中央人民政府组织法，在中央人民政府政务院下设内务部。内务部下设地政司，作为全国土地管理机关，主要负责地籍测量、地籍管理、城市房地产管理、土地征用和房地产交易管理、土地租税、城市管理规划及考核等。之后，土地管理逐步向各部门分散。1952 年，城市营建规划及考核移交新成立的建筑工程部；|考试大|1954 年，撤销了地政司，在农业部设土地利用总局；1956 年，在土地利用总局的基础上成立农垦部，主管全国所有荒地和国营农场建设工作；城市房地产管理下作移交新成立的城市服务部，内务部仅保留土地遗留问题处理和部分征地划拨等于作。1962
47、年颁发了农村人民公社工作条例修正案草案，明确了农村集体土地的范围，基本形成了适应计划经济需要的土地管理体制。2.1979 一 1986 年，重要法律 土地管理法文革时期，许多地方的土地管理机构被解散，土地管理工作基本处于瘫痪状态。1979 年，国务院设立全国农业区划委员会，下设土地资源组，由农业部牵头起草土地利用分类标准、调查规程，并开展土地详查试点，在试点实践基础上修改并颁布土地调查的技术标准，提出进一步加强土地资源调查的报告。1984 年，国务院批准部署在全国开展土地调查工作。1982 年修订了国家建设征用土地条例、村镇建房用地管理条例。同年，改革土地管理体制，19821986 年国家实行
48、所谓城乡分管的体制，地方的农业部门建立了土地管理部门，而城市内部则保留了房地产管理局，部分恢复了地政管理职能。1986 年，发布了中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知，要求强化土地管理，刹住乱占耕地之风。同年，六届全国人大常委会通过并发布中华人民共和国土地管理法，明确了全国地政和城乡地政统一管理的原则。3.1987 一 1990 年，重要法律 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 根据土地管理法的规定，直属国务院的国家土地管理局正式成立，接着地方各级政府的土地管理部门也相继成立。1988 年，修改土地管理法，确定了土地所有权与土16地使用权相分离的原则；土地使用权可依法转让的原
49、则；实行国有土地有偿使用制度。1990 年，颁布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，城镇土地有偿使用走上法制化的轨道。4.1990 年以后 1990 年以来，我国土地管理千作取得了巨大成就。以市场配置土地资源为主的土地有偿使用制度改革进一步推进，土地市场秩序逐步规范，土地法律法规体系更加健全，耕地保护制度逐步完善，农用地转用和土地征用进一步规范，土地利用规划和用途管制得到落实。1995 年 1 月 1 日起施行的城市房地产管理法规定：国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。土地使用权可以出让、转让、出租、抵押。从 1997 年起，党中央国务院决心用世界上最严格的措施|考试大|来管理土地、保护耕地。1998 年修订的土地管理法进一步明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度，土地使用权有偿使用包括出让、租赁、作价出资（入股）等方式。应该说，宪法的修改和几部重要法律法规的出台，为国有土地有偿使用制度在我国的确立奠定了坚实基础。总的来看，这一时期土地使用制度变革的主要内容是变无偿、无限期、无流转的行政
