1、上海理工大学本科生毕业设计（论文）1论城市化进程与我国城市房地产发展研究摘 要伴随着社会的发展，城市化已经成为世界乃至中国未来发展的一种趋势。城市，作为人类生活的场所，它是人类发展到一定历史阶段所必然的产物。尽管城市有兴有衰，但是伴随着人类前进的脚步，城市的规模、结构和功能都得到不断的发展。在城市化进程中，中国面临着前所未有的困难与机遇，如何在城市化进程中快速有效的发展成为了我国百姓和政府高度关注的一个方面。本论文以城市化进程中我国房地产行业的发展变化作为切入点，以小见大，从一个行业的发展与城市化进程之间的联系来观察中国城市化发展的成果，总结观察我国千年来城市化进程的步伐和策略，以及现今中国对
2、城市化建设的认识。并特意借鉴观察美国、韩国、日本、新加坡等相对发达高效的国家对于城市化发展和城市房地产行业的治理与对策。论文研究了我国城市化发展的进程以及在这进程中人口流动和人口结构变化的分析，从而了解房价的变化和房地产的需求之间的关系。洞悉国家对住房政策和经济政策宽松或从紧的变化分析与房地产行业发展的内在联系。国家对房地产行业发展的经济政策列举与分析。并罗列了户籍管理制度、土地资源利用等给我国城市化进程和房地产发展所带来的影响。在论文中提到我国城市化进程中，基础设施的建设和城市副中心的发展方向。在厦门考察的过程中，发现厦门旅游房地产行业发展是依托周边自然人文旅游景点而建。为中国城市化进程中提
3、供了一种新的社会生活方式。在借鉴国外成功案例的同时，着重研究国内城市化进程中房地产的发展方向，分别分析了在楼市低迷时期国家政府的楼市调控政策和在楼市过热时期，国家所出台的相关控制政策。相对全面和客观的解析了中国房地产发展的周期性状况，对未来房地产行业走向进行了自己的预测。在论文的结尾处对 2011 年新的国家房地产政策进行了分析，对 2011 年之后我国城市化进程与我国城市房地产发展的展望，得出未来房地产行业发展将趋于理性稳定发展的结论。关键词：城市化，房地产，人口，政策，资源， 论城市化进程与我国城市房地产发展研究2Analysis Urbanization and Development
4、of Real EstateAbstractAlong with social development, urbanization has become the world even a trend in Chinas future development. Cities, as places of human life, it is the historical stage of human development to a certain product of the inevitable. Although the city may has a bad result, along wit
5、h the pace of human progress, the citys size, structure and function have been continuous development. In the process of urbanization, Chinas faced with unprecedented difficulties and opportunities, how to quickly and efficiently develop urbanization has become an aspect of great concern to governme
6、nt of China and people. In this thesis, the process of urbanization in the development of Chinas real estate industry is an entry point to Seeing, from an industry development and the linkages between urbanization process to observe the outcome of the development of urbanization in China. Summary ob
7、serve the process of urbanization in China thousands of years the pace and strategy, and the construction of modern Chinas understanding of the city. Drawing on observation of the United States, South Korea, Japan, Singapore and other countries for urban development and urban governance control the
8、real estate. Paper studies the process of urbanization development in China and in the process of population movement and changes in population structure analysis to understand the housing needs change and the relationship between real estate. To analysis the change from the national housing policy
9、and development of the internal contact the real estate industry. The Government cited the real estate industry and analysis of economic policy. List the household registration system to Chinas urbanization process and the impact of real estate development. In the paper referred to the process of ur
10、banization, infrastructure construction and development direction of city center. The course of study in Xiamen, Xiamen tourism real estate industry that is relying on the surrounding natural and cultural tourist attractions built. Urbanization process in China provides a new social life. at the sam
11、e time, in reference to foreign success stories, then focuses on the process of urbanization in the domestic real estate development, respectively, in the property market downturn of the national government policy and market regulation during the overheated property 上海理工大学本科生毕业设计（论文）3market, the sta
12、te that issued the relevant control policies. Analysis the cyclical situation of Chinese real estate development and have a future thought to real estate industry for its own forecast relatively comprehensive and objective.And in 2011 a new national housing policy is analyzed, after 2011, the urbani
13、zation process in China and the outlook for Chinas urban real estate development, reached the future development of the real estate will become more rational and stable development of the conclusions.Key words: urbanization, real estate, population, policy, resources.上海理工大学本科生毕业设计（论文）1目 录第 1 章 绪论 .1
14、1.1 课题研究背景 .11.2 课题研究意义 .21.3 课题涉及的相关知识 .3第 2 章 我国城市化发展的现状与国外借鉴 .52.1 我国城市化发展历程与现状 .52.11 我国城市化发展历程 .52.12 我国城市化发展现状 .92.2 国外城市化发展借鉴 .112.21 西方发达资本主义国家：美国 .112.22 亚洲“四小龙”之一：韩国 .122.3 城市化进程的困境与未来 .132.31 制约中国城市化进程步伐的因素 .132.32 城市化进程的未来方向 .142.33 我国房地产发展的影响因素 .15第 3 章 城市化进程对我国城市房地产影响分析 .173.1 城市化进程中人口
15、对城市房地产的影响 .173.11 人口流动对城市房地产的影响 .173.22 人口结构对城市房地产的影响 .183.2 城市化进程中政策对城市房地产的影响 .213.21 住房政策对房地产的影响 .213.22 经济政策对房地产的影响 .233.23 户籍管理制度对房地产的影响 .273.3 城市化进程中资源对城市房地产的影响 .293.31 加强城市基础设施建设对房地产的影响 .293.3. 2 土地资源对房地产发展的影响 .303.33 旅游资源对房地产的影响 .31第 4 章 城市化进程与我国城市房地产发展结论与建议 .344.1 城市化助推房地产发展 .344.2 国外城市化进程中的
16、楼市发展借鉴 .344.3 中国城市化进程中的楼市发展方向 .37第 5 章 城市化进程中我国房地产发展展望 .385.1 未来国家政策对房地产行业的影响 .385.2 房产税对房地产市场的影响 .395.3 限购令对房地产市场的影响 .405.4 CPI 对房地产的影响 .41谢 辞 .44参考文献 .45上海理工大学本科生毕业设计（论文）1第 1章 绪论1.1课题研究背景随着人们对城市化生活需求的不断增强，中国城市化进程的发展也应允而生。城市，作为人类生活的场所，它是人类发展到一定历史阶段所必然的产物。尽管城市有兴有衰，但是伴随着人类前进的脚步，城市的规模、结构和功能都得到不断的发展。在城
17、市化的进程中我们也遇到了很多问题，其中房地产的发展就是一个在城市化过程中不可忽略的问题，如何解决城市化进程中人们对衣、食、住、行中“住”需求，成为了一个突出的问题。图 1-1 全国房价走势图（资料来源：搜房网）从图 1-1 中可以看出，房价从 1998 年的 2063 元/平的均价上涨至 2010 年6500 元/ 平的均价，在这 12 年中房价翻了近 3 倍。论城市化进程与我国城市房地产发展研究2图 1-2 1999 年-2009 年上海房产均价趋势图 （资料来源：安居客）从图 1-2 中可以看出，以上海为例，房价从 1999 年的 3176 元/平的均价上涨至 2009 年 15800 元
18、/平的均价，在这 10 年中房价翻了近 5 倍。截止 2011 年 3 月底，上海市房价均价已超过 20000 元/ 平，相较于 2009 年时的均价也上涨了将近 25%。在这样一个城市化发展迅速的城市中，房价的发展同样迅猛。如何在一个告诉发展的城市化进程集中体现的城市拥有一套价格相对适中的房子是每个普通百姓所热切期望的，房地产发展在城市化进程中何去何从已经成为一个至关重要的问题，提出并解决这一问题的有效办法已经迫在眉睫，因此选择此题。1.2课题研究意义随着中国城市化的推进，房地产也同样日新月异的发展起来，20 世纪 80年代以来，中国经济增长有 10%是从城市化进程中获得的。我国房地产业的发
19、展对我国经济总量的贡献是巨大的。上海理工大学本科生毕业设计（论文）3表 1-1 房地产业对相关产业的带动效应产品名称 代码 带动效应金融保险 33 0.145商业 30 0.145建筑业 27 0.094非金属矿物 13 0.093化工 12 0.090社会服务 35 0.087金属及加工 14 0.054机械 16 0.049农业 1 0.048电器及机器 18 0.045行政及其他 40 0.041纺织业 7 0.040金属制品 15 0.039食品及烟草 6 0.038电子及通讯制造 19 0.038造纸印刷及文教 10 0.037对 40 个行业总效应 1.416资料来源：王国军等：房
20、地产业对相关产业的带动效应研究 ， 经济研究2004 第 8 期。不仅如此，房地产业的发展还带动相关产业链的迅速房展（如表 1-1） ，分析世界各国的房地产业，房地产业的最大特点就是产业链条长，关联度高，带动作用非常明显。对一个国家和地区的宏观经济影响大。房地产行业发生较大的波动时，对相关产业都将产生较大的冲击力。所以为了国家健康长远的可持续发展，城市化进程中的房地产发展就起着至关重要的意义，如何使房地产宏观有序的在城市化进程中发展成为中国未来发展的重中之重。房地产对财政和就业同样有着突出的贡献，在经济发达的国家或地区，房地产税收可以占政府财政收入的 10%40%。美国的房地产收入早在 196
21、0 年时就达到 120 亿美元，1971 年更达到 6950 亿美元，是名副其实的美国四大支柱产业之一。从就业方面分析，房地产业的就业人数是较多的一个行业。我国房地产行业就业人数超过 1 亿。论城市化进程与我国城市房地产发展研究4所以为了国家健康长远的可持续发展，城市化进程中的房地产发展就起着至关重要的意义，如何使房地产宏观有序的在城市化进程中发展成为中国未来发展的重中之重。1.3课题涉及的相关知识本篇论文涉及的相关知识较为分散，主要涉及经济法、宏观经济学、商业银行经营与管理、税法、金融文献阅读、财政学等一些相关专业课程，并涉及中国城市化进程问题。本文研究了房地产业的起源、城市化进程的重要性和
22、必要性、城市化进程与房地产发展的联系因素介绍、国内外城市化进程中房地产业的发展方向及历史数据的分析介绍、新的房地产政策的预期、中国城市化进程中的楼市发展战略定位、未来国家政策对房地产行业的影响。并涉及书籍报刊查阅以及网上查询，通过资料搜集，对新加坡嘉德置地集团、万科集团、中国房地产管理部门、国土资源部和美国 Ohio 政府部门做过相关了解。也对全国房地产业发展“ 十二五” 规划特别关注，拟在此中寻获房地产行业未来的发展方向。上海理工大学本科生毕业设计（论文）5第 2章 我国城市化发展的现状与国外借鉴21 我国城市化发展历程与现状2.11 我国城市化发展历程城市是社会分工发展到一定历史阶段的产物
23、，尽管在城市漫长的发展过程中，我们看到世界各地城市的发展速度和发展方式不尽相同，但是，城市是社会各职能分工发展的必然规律。对于城市这个概念，不同的学科有着不同的定义：从人口角度来讲，城市是具有一定人口规模并以非农业人口为主的居民集聚地，是聚落（settlement）的一种特殊形态。从功能角度而言，城市是具有中心性能的区域焦点，是从事第二、第三产业人群的集中居住地。从特征角度讲，城市是非农业人口集中，从事工业、商业、交通等非农业生产活动为主的居民点，是一定地域范围内社会经济和文化活动的集中点，是区别于比较单一却又分散的农村居民点的社会空间结构形式。从系统的角度讲，城市是一个以人为主体的，以空间的
24、利用和自然环境利用的特点，以集聚经济效益，社会效益为目的，集约经济、人口、科学、技术和文化的空间地域的大系统。我国古代城市经历了从小到大、从少到多、由功能单一到功能多元化的发展历程。就中国古代社会的城市发展而言，可以分为几个阶段。第一阶段，西周城市发展。自西周开国之初直到春秋战国，中国城市建设发展史上经历了两次城市建设高潮。第一次，在西周 300 余年间，中央统治者竭力推行分封制，据史料记载，其分封的诸侯国由最初的 71 个发展到 1200 个之多。第二次，下及春秋战国（历时 549 年），随着周王朝统治的衰落，特别是由于各地国土开发和经济发展，各诸侯国也不断增建新城，这就形成了中国城市发展史上的第二次城市建设高潮。据资料表明，到西周末年，尽管经过诸侯间的互相兼并，仍存有 140 多个诸侯首邑城市。第二阶段，春秋战国时期城市发展。春秋战国时期（公元前 770 年前221 年）是中国由奴隶社会向封建社会过渡转折时期，也是中国城市由萌芽、起源走向成熟、发展的重要历史时期。从总体上来看，到春秋时，城镇分布向南扩展，达到了汉水谷地，甚至山东半岛也出现了许多都城。到战国末期，城市分布范围更广，除主要集中于陕西关中的泾渭谷地到潼关以东的黄河中、下游地带，以及淮河流域外，长江流域巴（重庆）、蜀（成都）、吴（苏州）、
