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类型第3讲 综合性例题讲解(一)(2009年新版).doc

  • 上传人:hyngb9260
  • 文档编号:6822812
  • 上传时间:2019-04-23
  • 格式:DOC
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    第3讲 综合性例题讲解(一)(2009年新版).doc
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    1、 环球网校:视频授课+名师答疑+ 在线模考+ 内部资料,考试通过无忧! 考试问吧,有问必答!音频、讲义网校免费提供,如有贩卖勿上当,免费咨询:400-678-3456 转 6011 页造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人

    2、力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多1因为房地产具有独一无二性,所以房地产不具备完全替代性。 ()房地产的独一无二性,决定了其不具备完全替代性,也正因为此,在用市场法进行房地产评估时,我们要对比较基准进行如时点、房屋状况、市场状况、交易状况等的修正。2房地产估价师不得将资格证书借给他人使用,但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。 ()3在某一时点,投资价值是唯一的,而市场价值因投资者的不同而不同。 ()某一房地产的投资价值是指某个特定投资者(即某个具体的投资者)基于个人需要或意愿,对该房地产所评估出的价值。与此相比,该房地产的市场价值,是指该房地产对于一个典型

    3、的投资者(市场上抽象的一般投资者,他代表了市场上大多数人的观点)的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断,是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者而言的,是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点,市场价值是唯一的,而投资价值会因投资者的不同而不同。由此可见上命题混淆了投资价值和市场价值的内涵,因此应判断为“”题外音:考试中有相当一大部分题目出自教材,因此对教材的熟悉,特别是对各个概念的熟练掌握非常重要。4交易税费非正常负担的房地产交易,其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。 ()如果交易税费由买方缴纳,税费偏高的,成交价格偏低;税费偏低的,成交价格偏高。如果交易税费由

    4、卖方缴纳,税费偏高的,成交价格偏高;税费偏低的,成交价格偏低。5对于估价人员搜集的交易实例,只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。 ()可比实例的选择,除了考虑在物质表象基本状况上类似外,还应该考虑交易双方的关系、成交日期、成交价格与付款方式、交易状况如税费负担情况,有无急于出售或急于购买等特殊状况等。6可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗,反之,为不可修复的损耗。 ()建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗。修复是指使建筑物恢复到新的或相当于新的状况,有时是修理,有时是更换。预计修复所需的费用小于或等于修复所带来的房地产价值的增加额的,为可修复的损耗 即:修复所需的费

    5、用( 修复后房地产的价值一修复前房地产的价值) ;反之,为不可修复的损耗。环球网校:视频授课+名师答疑+ 在线模考+ 内部资料,考试通过无忧! 考试问吧,有问必答!音频、讲义网校免费提供,如有贩卖勿上当,免费咨询:400-678-3456 转 6012 页造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共

    6、英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多对于可修复的损耗,可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。7成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格,然后扣除折旧,以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 ()成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新获得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。题目中的论述是“在建造时” ,应为“估价时” 。8应用收益法评估出租型房地产价

    7、格时,净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 ()收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库( 用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅,虽然没有实际收益,但却具有潜在收益,因为类似住宅以出租方式获取收益的情况很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价,即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料,采用类似

    8、于市场法的方法求出该住宅的租赁收入、运营费用或者净收益等,再利用收益法来估价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价,收益法一般不适用。9为帮助房地产开发商进行投资决策,应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时,应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。 ()求取净收益实际上是对未来的净收益做出预测,预测由于面临不确定性,不可避免地会有三种状态,一是乐观估计,而是保守或悲观估计,三是最可能估计。在实际估价中,不仅客观上可能存在着上述三种估计,而且可能会为故意高估估价对象的价值而对净收益做出过高的估计,或者为故意低估估价对象的价值而对净收益做出过低的估计

    9、。为避免出现这种情况,应当要求估价师同时给出净收益的三种估计值,一是较乐观的估计值,二是较保守的估计值,三是最可能的估计值。除了评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则而应选取较保守的估计值外,其他目的的估价都应选用最可能的估计值。环球网校:视频授课+名师答疑+ 在线模考+ 内部资料,考试通过无忧! 考试问吧,有问必答!音频、讲义网校免费提供,如有贩卖勿上当,免费咨询:400-678-3456 转 6013 页造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 |

    10、期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多10长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产,适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料,而且所拥有的历史价格资料必须真实。 ()长期趋势法是根据房地产价格在长期内形成的规律作出判断,借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来,通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律,并假定其过去形成的趋势在未来继续

    11、存在。所以,长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产,适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料,而且所拥有的历史价格资料要真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料,作出的推测、判断就越准确、可信,因为长期趋势可以消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动。11高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。 ()高层建筑地价分摊是要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题,以此确定建筑物各所有者占有的土地份额,知道了建筑物每个所有者占有的土地份额之后,无论是他们在土地中的权利还是义务,都可以通过其土地份额顺利得到解决。高层建筑地价分摊可以解决:(1)各部分占有的土地份额;(2)各部分分摊的土地面积;(3)各部分分摊的地价额数。高层建筑地价分摊的方法有:按照建筑物面积进行分摊、按照房地产价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。

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